İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

1. Giriş – İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda veya birlikte satın alınan mallarda ortakların anlaşamaması halinde başvurulan temel hukuki yoldur.

📌 Amaç: Ortak mülkiyeti sona erdirerek her paydaşın kendi hissesine denk değeri ya da payını fiziksel olarak elde etmesini sağlamaktır.

---

2. Hukuki Dayanaklar

İzale-i şuyu davaları şu mevzuata dayanmaktadır:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 688 – 697 → Paylı mülkiyet hükümleri

• TMK m. 701 – 703 → Elbirliği mülkiyeti hükümleri

• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a → Taşınmaz mal veya payın aynına ilişkin davalar

• HMK m. 12 → Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir

---

3. Ortaklığın Giderilmesi Sebepleri

• Miras paylaşımı: Miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması

• Ortak yatırım: Birden fazla kişinin birlikte aldığı taşınmazda kullanım veya tasarruf anlaşmazlığı

• Ticari ilişkiler: Ortak girişimlerde kullanılan malların ayrılması

• Kullanım zorluğu: Fiziki bölünmenin imkânsız olması

---

4. İzale-i Şuyu Davasının Türleri

4.1. Aynen Taksim (Fiziki Bölme)

• Taşınmazın teknik ve ekonomik olarak bölünmesi mümkünse uygulanır.

• Örnek: 1200 m² arsanın 600 m² + 600 m² olarak bölünmesi.

• Şart: Bölünme sonrası değer kaybı olmamalıdır.

4.2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

• Bölünme mümkün değilse taşınmaz açık artırma ile satılır.

• Elde edilen bedel, hisseler oranında paylaştırılır.

• Apartman daireleri, küçük arsalar genellikle bu kapsamdadır.

---

5. Dava Açma Hakkı ve Taraflar

• Paydaşlardan her biri dava açabilir.

• Dava için “ortaklığın sürdürülmek istenmemesi” yeterlidir.

• Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur.

• Eksik tarafla verilen karar Yargıtay tarafından bozulur.

---

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12)

---

7. İzale-i Şuyu Davası Süreci

7.1. Dava Öncesi Hazırlık

• Tapu kayıtlarının alınması

• Paydaşların kimlik ve adres bilgilerinin tespiti

• Mirasçılık belgesi (varsa)

• Ön değer tespiti

7.2. Dava Dilekçesi

Dilekçede mutlaka şu bilgiler bulunur:

• Taraflar ve pay oranları

• Taşınmazın tapu bilgileri

• Ortaklığın nasıl oluştuğu

• Ortaklığın giderilmesi talebinin türü (aynen taksim / satış)

• Yargılama giderleri talebi

7.3. Keşif ve Bilirkişi

• Mahkeme, taşınmazın bölünebilirliğini bilirkişi aracılığıyla araştırır.

• Teknik, imar ve ekonomik koşullar dikkate alınır.

7.4. Karar Aşaması

• Bölünebilir: Aynen taksim kararı verilir.

• Bölünemez: Satış kararı verilir.

7.5. Satış Süreci

• Kesinleşen karar, İcra Müdürlüğü’ne gönderilir.

• Açık artırma ile satış yapılır (İİK m. 123 ve devamı).

• Satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

---

8. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Paydaşlardan birinin adresinin bulunamaması

• Hissedar sayısının çokluğu

• Satış bedelinin düşük kalması

• Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin öncelikli ödenmesi

---

9. Yargıtay Kararları ile Uygulama

9.1. Bölünebilirlik Araştırması Zorunlu

Yargıtay 14. HD, 2019/2451 E., 2020/3214 K.

“Mahkeme, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını bilirkişi raporu ile araştırmalı, bölünemezse satış yoluna gitmelidir.”

9.2. Eksik Taraf Hatası

Yargıtay 8. HD, 2018/3526 E., 2019/4512 K.

“Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Eksik tarafla verilen karar usulden sakattır.”

9.3. Satışta Açık Artırma Usulü

Yargıtay 14. HD, 2017/4562 E., 2018/6124 K.

“Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde açık artırma zorunludur, pazarlık usulü ile yapılan satış geçersizdir.”

---

10. Örnek Uygulama

Bir apartman dairesi üç kardeşe miras kalır.
Kardeşlerden biri oturmak, diğeri kiraya vermek, diğeri satmak ister.
Bölünme imkânı olmadığından Sulh Hukuk Mahkemesi’ne satış yoluyla izale-i şuyu davası açılır.
Daire açık artırma ile satılır ve satış bedeli pay oranlarına göre dağıtılır.

---

11. Sonuç

İzale-i şuyu davaları, ortak mülkiyeti sonlandırmak için en etkili yollardan biridir.
Dava açmadan önce paydaşların tamamının belirlenmesi, bölünebilirlik araştırmasının yapılması ve satış sürecinin şeffaf yürütülmesi gerekir.
Yargıtay içtihatları, uygulamada hak kayıplarını önlemek için bu unsurlara sıkı şekilde uyulması gerektiğini ortaya koymaktadır.