Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi ve Sonuçları

1. Giriş 

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, kira hukukunun en sık karşılaşılan sözleşme türleridir. Kiraya verenin, belirli bir taşınmazı kullanma hakkını kiracıya bırakması ve kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi taahhüt etmesi üzerine kurulur. Bu sözleşmeler, hem konut ihtiyacını karşılamak hem de ticari faaliyetleri yürütmek için önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu sözleşmelere özel hükümler getirmiştir. Yargıtay ise kira uyuşmazlıklarında yerleşmiş içtihatlarıyla uygulamanın yönünü belirlemektedir.

---

2. Hukuki Dayanaklar

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, şu başlıca yasal düzenlemelere dayanır:

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299-378 – Genel ve özel kira hükümleri

• İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 vd. – Tahliye ve kira alacağı takibi

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1009 – Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

• Yargıtay içtihatları – Kanun hükümlerinin yorum ve uygulanma biçimini belirler

---

3. Sözleşmenin Unsurları

Bir kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu unsurlar bulunmalıdır:

1. Taraflar (kiraya veren – kiracı)

2. Kiralananın tanımı (adres, bağımsız bölüm numarası vb.)

3. Kira bedeli (para cinsinden)

4. Süre (belirli/belirsiz)

5. Teslim amacı (konut/işyeri)

---

4. Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

• Kiralananı kullanma hakkı

• Kiralanandaki ayıpların giderilmesini isteme

• Kira bedelini zamanında ödeme

• Kiralananı amacı dışında kullanmama

• Teslim aldığı şekilde iade etme

---

5. Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

• Kira bedelini talep etme

• Tahliye sebepleri oluştuğunda tahliye davası açma

• Kiralananı sözleşmeye uygun teslim etme

• Kiracının kullanımına engel olmama

---

6. Tahliye Sebepleri

TBK’ya göre konut ve işyeri kiralarında tahliye şu nedenlerle olabilir:

1. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

2. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

4. Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350)

5. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İİK m. 269 vd.)

---

7. Kira Bedeli Artışı

TBK m. 344 gereğince:

• Konut kiralarında artış, TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşamaz.

• İşyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 sonrası aynı sınır uygulanır.

• Taraflar bu oranın üzerinde artış kararlaştıramaz.

---

8. İcra Takibi ile Tahliye

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

• 7 gün içinde itiraz hakkı

• 30 gün içinde ödeme süresi

• İtiraz olmazsa tahliye işlemi yapılır.

---

9. Yargıtay Kararları ile Uygulama

9.1. Tahliye Taahhüdü

Yargıtay 6. HD, 2020/3412 E., 2021/2456 K.

• Olay: Kiracı, kira sözleşmesinden sonra yazılı tahliye taahhüdü vermiş ancak taşınmazı boşaltmamıştır.

• Karar: Taahhüdün geçerli olduğu ve tahliye gerektiği hükme bağlanmıştır.

• Önemi: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilirse geçersiz olur; mutlaka daha sonra düzenlenmelidir.

---

9.2. İki Haklı İhtar

Yargıtay 3. HD, 2020/2581 E., 2020/5142 K.

• Olay: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ödemiştir.

• Karar: İki haklı ihtar şartı oluştuğundan tahliye kararı verilmiştir.

• Önemi: İhtarlar yazılı yapılmalı ve noter aracılığıyla gönderilmelidir.

---

9.3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Yargıtay 6. HD, 2018/3562 E., 2019/2154 K.

• Olay: Kiraya veren işyeri ihtiyacı olduğunu iddia etmiştir.

• Karar: İhtiyacın samimi ve zorunlu olduğu ispatlandığından tahliyeye hükmedilmiştir.

• Önemi: İhtiyaç gerçek olmalı, kötü niyetle tahliye talep edilemez.

---

9.4. İcra Takibi ile Tahliye

Yargıtay 6. HD, 2019/2453 E., 2019/6521 K.

• Olay: Kiraya veren, icra takibi ile hem kira alacağı hem tahliye talep etmiştir.

• Karar: İİK m. 269 vd. uyarınca bu usulün yasal olduğu kabul edilmiştir.

• Önemi: Bu yöntem, tahliye davasına göre daha hızlı sonuç alınmasını sağlar.

---

10. Sözleşmenin Sona Ermesinin Sonuçları

• Kiracının tahliyesi ve kiralananın iadesi

• Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili

• Depozito iadesi

• Hasar varsa kiracıdan tazminat talebi

---

11. Sonuç

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça düzenlemeli; tahliye ve kira artışı gibi konularda kanuni sınırlara uymalıdır. Yargıtay kararları, bu uyuşmazlıkların çözümünde yol gösterici niteliğe sahiptir. Tarafların hukuki süreci bilinçli yönetmesi, hem hak kayıplarını önler hem de süreci hızlandırır.