Hisseli Mülk Edinimi: Hukuki Çerçeve ve Uygulama Süreci

Türkiye’de hisseli mülkiyet (paylı mülkiyet) günlük yaşamda sık karşılaşılan; miras, yatırım ve ortaklık ilişkilerinde kritik öneme sahip bir kurumdur. Aşağıda, hem mevzuat temeli hem de uygulamadaki pratiklerle hisseli taşınmaz edinimine ilişkin kapsamlı bir rehber bulacaksınız.

1) Hukuki Dayanak ve Kavramlar

Türk Medeni Kanunu (TMK): Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti hükümleri (genel olarak TMK m. 688 vd.); önalım (şuf’a) hakkı (yaklaşık TMK m. 732–734).
Tapu Kanunu ve ikincil mevzuat: Tescil, takyidat, resmi şekil.
Kat Mülkiyeti Kanunu: Bağımsız bölüm kurulmuş yapılarda özel rejim.
HMK: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyû) davasının usulü.

Paylı mülkiyet (hisseli): Taşınmazın tamamı üzerinde her paydaşın payı oranında hak sahibi olduğu mülkiyet türüdür.
Elbirliği mülkiyeti (iştirak): Miras ortaklığı gibi payların belirli olmadığı, birlikte tasarruf gerektiren rejimdir.

2) Hisseli Mülk Nasıl Edinilir? (Edinim Türleri)

Satın alma / pay devri: Bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması veya devretmesi.
Miras: Tereke elbirliği mülkiyeti doğurur; paylaşım (taksim) ile paylı mülkiyete geçilebilir.
Bağış, trampa, şirketleşme: Pay devri farklı sözleşmelerle de yapılabilir (önalım doğumu açısından dikkat).
Tasfiye / ihale: Ortaklığın giderilmesi satışında ihaleden hisse edinimi.

3) Satın Alma Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Tapu kaydı: Malikler, pay oranları, takyidatlar (ipotek, haciz, şerhler, aile konutu şerhi), irtifaklar.
İmar ve kullanım: İmar planı, yola/yeşil alana terk, tarımsal arazi bölünme kısıtları.
Önalım riski: Diğer paydaşların kanuni önalım hakkı; satış bedeli ve koşullarına dikkat.
Fiili kullanım: Yerinde inceleme; fiili taksim veya kullanma paylaşımı var mı, uyuşmazlık potansiyeli nedir?
Vergi/harç: Tapu harcı, döner sermaye, değer artış kazancı etkileri.
Aile konutu: Taşınmaz aile konutu ise TMK 194 uyarınca eş rızası aranabilir.

4) Satış ve Tescil Süreci (Adım Adım)

Mutabakat & sözleşme: Taşınmaz satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde resmi senet ile yapılır (noterde satış vaadi mümkündür ancak mülkiyet devretmez).
Randevu ve evrak: Kimlik, vergi no., fotoğraf, gerekirse vekâletname; satıcıdan güncel tapu.
Bedelin ödenmesi: Banka kanalıyla ispatlı ödeme (ileride önalım davası ve muvazaa iddialarında önemlidir).
Harç ve giderler: Tapu harcı kural olarak alıcı-satıcı ayrı ayrı %2 (toplam %4); döner sermaye.
Tescil: Pay oranı ve edinim sebebi resmi senette açık yazılmalı; şerh/takyidat kontrolü tescilden önce yapılmalı.

5) Önalım (Şuf’a) Hakkı – En Kritik Başlık

Ne zaman doğar?

Paylı mülkiyette, bir paydaş hissesini üçüncü kişiye satış yoluyla devrederse diğer paydaşlar için kanuni önalım hakkı doğar.

Süreler (özet uygulama):

Paydaşın satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlükârda tescilden itibaren 2 yıl içinde önalım davası açılmalıdır.
Alıcı, satışı noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirirse 3 aylık süre güvenli şekilde başlatılır.

Dava ve depo:

Ön alım davası payı aynı koşullarla istemeye yöneliktir; mahkeme genellikle satış bedelinin ve resmi masrafların depo edilmesini ister.
Sadece satışa karşı kullanılabilir; bağış/trampa gibi işlemlerde doğmaz. Ancak muvazaalı bağış (gerçekte satış) Yargıtay içtihatları ışığında satış sayılabilir.

Pratik savunma/saldırı noktaları:

Bedelin gerçekliği (emlak rayici/sahte bedel), peşin-vadeli koşullar, bildirimin usulü, kötüniyet/engelleme iddiaları.
Aile konutu şerhi, ipotek ve üçüncü kişilerin ayni hakları; önalım kararının bunlara etkisi.

6) Kullanım, Yönetim ve Sözleşmeler

Kullanma paylaşımı (fiili/ yazılı): Paydaşlar aralarında kullanım protokolü yapabilir, süreli-süresiz düzenlenebilir; tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Yönetim kararları: Olağan işlerde pay ve paydaş çoğunluğu; olağanüstü işlerde oybirliği aranabilir (uyarlama ve hakkın kötüye kullanılması ilkesi saklı).
Kira ve gelir paylaşımı: Paydaşlar kira gelirini pay oranında paylaşır; tek paydaşın tasarruf sınırları dikkatle belirlenmelidir.

7) Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyû)
- Aynen taksim (parselin bölünebilirliği varsa) veya satış suretiyle paylaşım.
- Teknik bilirkişi raporu (imar-kadastro), satışta ihalenin usulüne uygun yapılması.
Önalım davası
- Süreler, depo, harç-masraf ve faiz hesaplamaları; kötüniyet savunuları.
Müdahalenin men’i / ecrimisil
- Paydaşlar arası haksız kullanım nedeniyle tazmin talepleri.
Muvazaa / gabin / iptal
- Şekli bağış gerçekte satış ise önalım; aşırı yararlanma iddiaları.

8) Özel Durumlar

Aile konutu: Eş rızası yoksa satışın iptali riski doğabilir.
Tarım arazileri: Bölünemezlik ve asgari tarımsal büyüklük; pay devrinde Tarım Kanunu etkileri.
Yabancılar: İlçe bazlı %10 ve toplam 30 hektar sınırı, güvenlik bölgeleri yasağı gibi kısıtlar (yabancı paydaş içeren dosyalarda ayrıca değerlendirilir).
Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümde pay devri, ortak yerlerden yararlanma, yönetim planı hükümleri.
Rehin/ipotek: Hisse üzerinde ipotek varsa alacaklı hakları saklıdır.

9) Vergi ve Maliyetler (Özet)

Tapu harcı: Kural olarak toplam %4 (alıcı-satıcı %2).
Döner sermaye: Cüzi.
Değer artış kazancı: Satıcının elde ettiği kazanç belirli şartlarda GVK kapsamında vergilendirilebilir.
Damga/vergi istisnaları: İşlemin türüne göre değişir.

10) Uygulama İçin Pratik Kontrol Listesi

Güncel tapu kaydı ve takyidat dökümü alındı mı?
Önalım riski ve bildirim stratejisi belirlendi mi (noter bildirimi)?
Bedel banka kanalıyla ödendi mi / dekontlandı mı?
Kullanım protokolü/yönetim düzeni yazılı hale getirildi mi?
Aile konutu, ipotek, irtifak gibi sınırlamalar kontrol edildi mi?
İmar-kadastro ve teknik bölünebilirlik (ileride izale-i şüyû riski için) incelendi mi?

Sonuç

Hisseli mülk edinimi, önalım hakkı, kullanım-yönetim düzeni ve ortaklığın giderilmesi gibi başlıklarda ince ayar gerektiren bir süreçtir. Sağlam bir due diligence, doğru sözleşme-bildirim stratejisi ve uyuşmazlık halinde hızlı usul yönetimi, hak ve yatırım güvenliği için belirleyicidir.

Single Blog Title