HOLLANDA KONUT KİRALARINDA WOZ DEĞERİ VE PUANLAMA SİSTEMİ İLE KİRA ÜST SINIRININ BELİRLENMESİ

1. Giriş: Hollanda’da Kira Düzenleme Sisteminin Amacı

Hollanda, Avrupa’da kira piyasasının en sıkı şekilde düzenlendiği ülkelerden biridir. Özellikle sosyal konut alanında kiraların makul seviyede tutulması için Woningwaarderingsstelsel (WWS – puanlama sistemi) ve WOZ değeri (Wet Waardering Onroerende Zaken) temel parametrelerdir. Bu sistem, evin fiziksel özellikleri, enerji verimliliği, lokasyon değeri ve diğer kriterler üzerinden puan hesaplayarak kiraya bir üst sınır getirir.

Bu sistemin amacı:

• Kiracıların aşırı kira taleplerine karşı korunması

• Konut kalitesine göre adil kira bedeli belirlenmesi

• Sosyal konut piyasasında istikrar sağlanması

• Kira ihtilaflarında objektif bir ölçüt sunulmasıdır.

Hollanda’da, özellikle WOZ değerinin puanlama sistemine etkisi, ev sahipleri ve kiracılar arasında en çok tartışılan konuların başında gelir.

2. WOZ Değeri Nedir? Nasıl Belirlenir?

WOZ değeri, Hollanda’da taşınmazın vergi amaçlı belirlenen resmi değeridir. Bu değer:

• Belediye (gemeente) tarafından yıllık olarak belirlenir

• Evin konumu, büyüklüğü, yaşı, bakım durumu ve çevresindeki benzer taşınmazların satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanır

• Vergi, su yönetimi katkı payı, çöp vergisi gibi çeşitli mali yükümlülüklerin hesaplanmasında kullanılır

WOZ Değerinin Kiralara Etkisi:
WOZ değeri, puanlama sistemine maksimum %20 oranında etki eder. Yani yüksek WOZ değeri olan bir konut, puan tablosunda daha yüksek puan alır ve kira üst sınırı artar.

📌 Önemli Not: 2022 sonrası yapılan mevzuat değişiklikleriyle, WOZ değerinin toplam puanlamadaki etkisi sınırlandırılmıştır. Amaç, yüksek değerli bölgelerde sosyal konutların serbest piyasa segmentine geçmesini önlemektir.

3. Woningwaarderingsstelsel (WWS) – Puanlama Sistemi Nedir?

Woningwaarderingsstelsel, Hollanda’da kira üst sınırını belirleyen objektif bir puanlama sistemidir.
Bu sistem üç ana başlık üzerinden puanlama yapar:

1. Konutun Fiziksel Özellikleri

   • Konutun metrekaresi

   • Oda sayısı

   • Banyo, mutfak ve tuvalet kalitesi

   • Isıtma sistemi ve izolasyon durumu

2. Enerji Verimliliği

   • Enerji etiketi (A+++, A++, A+, B vb.)

   • İzolasyon, güneş paneli, ısı pompası gibi çevre dostu özellikler

3. WOZ Değeri

   • Lokasyon ve piyasa değerinin puan sistemine yansıması

Puan → Kira Hesaplama:

• Toplam puanınız 148’in altındaysa eviniz sosyal konut kategorisinde kalır ve kira üst sınırı devlet tarafından belirlenir

• 148 puan ve üzeri ise konut serbest piyasaya geçer (liberalized sector)

4. Puanlama Sisteminde Kira Üst Sınırı Hesaplama

Hollanda’da 2025 yılı itibarıyla puan–kira karşılığı şu şekilde belirlenmiştir:

Örnek:

• 60 m² bir ev (90 puan)

• Enerji etiketi B (10 puan)

• WOZ değeri 300.000 € (35 puan)
  Toplam: 135 puan → Maksimum kira: 690 €

5. 2025 Güncel Kira Üst Sınırı Tablosu

📌 2025 yılı itibarıyla sosyal konut kira üst sınırı: € 879,66 (148 puan).
Bunun üzerindeki puanlar serbest piyasa segmentine girer.

Hükümet, yılda bir kez huurprijsgrens (kira fiyat sınırı) değerini enflasyon ve ekonomik verilere göre günceller.

6. Serbest Sektör ve Sosyal Konut Ayrımı

• Sosyal Konut (Sociale Huurwoning):
  148 puanın altında kalan ve kira bedeli hükümetin belirlediği sınırın altında olan konutlar.

• Serbest Sektör (Geliberaliseerde Woning):
  148 puanı geçen, daha yüksek gelirli kiracılara yönelik, piyasa koşullarında fiyatlanan konutlar.

Bu ayrım, Huurtoeslag (kira yardımı) alıp alamayacağınızı da belirler.

7. Kiracı–Ev Sahibi İhtilaflarında Huurcommissie Süreci

Kiracılar, kira bedelinin fazla olduğunu düşünüyorsa Huurcommissie’ye başvurabilir.
Başvuru süresi:

• Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki ilk 6 ay

• Yıllık kira artışında 4 ay içinde

Huurcommissie Kararı:

• Puanlama sistemine göre kira yeniden hesaplanır

• Fazla ödenen kiralar iade edilir

• Ev sahibi karara uymak zorundadır

8. Yabancılar İçin Özel Hususlar

Hollanda’ya yeni gelen expatlar, genellikle puanlama sisteminden habersizdir ve serbest piyasa kiraları üzerinden kontrat imzalar.
Ancak, konut puanlaması 148’in altındaysa Huurcommissie aracılığıyla kira düşürme hakkı vardır.

9. Emsal Kararlar

📌 Örnek 1: 2023 tarihli bir Huurcommissie kararında, Amsterdam’da 140 puanlık bir daire için ev sahibi 1.200 € kira istemiş, komisyon bu tutarı 720 €’ya düşürmüştür.

📌 Örnek 2: Rotterdam’da 152 puanlık bir daire serbest sektör olarak kabul edilmiş, kiracı itiraz hakkını kaybetmiştir.

10. Örnek Puanlama ve Kira Hesaplama Tablosu

Sonuç: Serbest piyasa → Piyasa rayicine göre kira belirlenir.

11. Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler

• Kiracılar kontrat imzalamadan önce puanlama sistemini kontrol etmelidir

• WOZ değerinizin güncel olup olmadığını belediyeden teyit edin

• Kira bedelinizin fazla olduğunu düşünüyorsanız Huurcommissie’ye başvurun

• Ev sahipleri, puanlama tablosunu kiracıyla paylaşmakla yükümlüdür

• Sosyal konutlarda kira üst sınırı her yıl yeniden belirlenir