AVUSTURYADA TAŞINMAZ EDİNİMİ NASIL GERÇEKLEŞİR? TAŞINMAZIN YOLSUZ TESCİLİ DURUMUNDA YAPILMASI GEREKENLER
Avusturya, güvenilir mülkiyet sistemi, yüksek yaşam standartları ve istikrarlı ekonomisi ile hem yerli hem de yabancı yatırımcıların gözde gayrimenkul pazarlarından biridir. Ancak, taşınmaz satın almak tek başına mülkiyet hakkını doğurmaz; mülkiyetin hukuken tanınması için resmi tescil zorunludur.
Avusturya’da bu tescil işlemleri Grundbuch adı verilen merkezi tapu sicil sistemi üzerinden yapılır.
Bu makalede, Avusturya’da taşınmazın tescil sürecini adım adım inceleyecek, yabancılar için özel koşulları aktaracak, yolsuz tescil durumunda yapılması gereken hukuki başvuruları açıklayacağız.
1. Hukuki Çerçeve ve Taşınmaz Mülkiyetinin Temelleri
1.1 Hukuki Dayanak
Avusturya’da taşınmaz mülkiyeti, Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) – Avusturya Medeni Kanunu hükümleri ile düzenlenir.
Tescil işlemleri ise Grundbuchsgesetz (GBG) yani Tapu Sicili Kanunu kapsamında yürütülür.
1.2 Grundbuch Sistemi
Grundbuch, Avusturya Adalet Bakanlığı denetiminde, her bölgedeki Bezirksgericht (Yerel Mahkeme) bünyesinde tutulur. Her taşınmaz için Einlagezahl (EZ) denilen benzersiz sicil numarası vardır.
Sicil üç ana bölümden oluşur:
-
A Sayfası (Bestandsblatt): Taşınmazın tanımı, adresi, yüzölçümü.
-
B Sayfası (Eigentumsblatt): Mülkiyet bilgileri, maliklerin kimliği.
-
C Sayfası (Lastenblatt): İpotek, intifa hakkı, irtifaklar, hacizler ve diğer yükümlülükler.
2. Tescil Süreci – Adım Adım
2.1 Ön Araştırma (Due Diligence)
-
Tapu kayıtları incelenerek ipotek, haciz veya kısıtlama olup olmadığı kontrol edilir.
-
Belediyeden imar durumu ve inşaat ruhsatı sorgulanır.
-
Yabancı iseniz, eyalet bazlı “yabancı edinim izni” gerekip gerekmediği öğrenilir.
Türkiye Karşılaştırması:
Türkiye’de tapu kayıt sorgusu Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde yapılırken, Avusturya’da bu bilgi Grundbuchauszug belgesi ile alınır.
2.2 Satış Sözleşmesi (Kaufvertrag)
-
Satış işlemleri yazılı şekilde yapılmak zorundadır.
-
Sözleşmede tarafların kimlikleri, taşınmazın tanımı, satış bedeli, ödeme planı, mülkiyet devri beyanı yer almalıdır.
-
Sözleşme noter huzurunda imzalanır.
2.3 Aufsandungserklärung (Mülkiyet Devri Beyanı)
-
Avusturya’ya özgü bu beyan, satıcının mülkiyetin alıcıya geçmesine onay verdiğini yazılı olarak belirtmesidir.
-
Noter tasdiki zorunludur.
2.4 Vergi ve Harçlar
-
Grunderwerbsteuer (Taşınmaz Edinim Vergisi): %3,5 (yakın akrabalar arasında %2).
-
Eintragungsgebühr (Tescil Harcı): %1,1.
-
Noter, avukat, tercüme masrafları eklenir.
2.5 Tescil Başvurusu
-
Başvuru, noter veya avukat aracılığıyla Bezirksgericht Grundbuchabteilung’a yapılır.
-
Belgeler: noter onaylı satış sözleşmesi, Aufsandungserklärung, vergi ödeme dekontu, kimlik belgeleri.
2.6 Mahkeme İncelemesi ve Tescil
-
Mahkeme belgeleri inceler.
-
Eksiksiz ise tescil kararı verilir ve Grundbuch güncellenir.
-
Tescil sonrası alıcı resmî malik olur.
3. Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Tescili
3.1 AB/EEA Vatandaşları
-
Avusturya vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir.
-
Ek izin gerekmez.
3.2 AB Dışı Vatandaşlar
-
Eyalet bazlı izin şartı vardır.
-
Özellikle tarım arazileri, sınır bölgeleri ve turistik bölgelerde sıkı kısıtlamalar vardır.
3.3 Yabancı İzni Süreci
-
Başvuru ilgili eyaletin Grundverkehrsbehörde’sine yapılır.
-
Yatırımın yerel ekonomiye katkısı, kullanım amacı değerlendirilir.
4. Yolsuz Tescil (Hatalı veya Hileli Kayıt)
4.1 Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, Grundbuch’a yapılan kaydın hukuki duruma uymaması durumudur.
Örneğin:
-
Satıcı malik değilken satış yapmışsa.
-
Sahte belge ile tescil yapılmışsa.
-
Tescil sırasında usul hatası olmuşsa.
4.2 Düzeltilme Yolları
-
Berichtigungsklage (Düzeltme Davası):
Gerçek hak sahibi, mahkemeden yolsuz tescilin iptali ve doğru kaydın yapılmasını talep eder. -
Mahkeme Kararı ile Düzeltme:
Hata açık ise, ilgili mahkeme re’sen düzeltme yapabilir. -
Noter veya Taraf Onayı ile Düzeltme:
Tarafların anlaşması durumunda noter onaylı beyan ile tescil değiştirilebilir.
4.3 Hukuki Sonuçlar
-
Yolsuz tescil malik gibi gözüken kişinin mülkiyet hakkı yoktur.
-
İyiniyetli üçüncü kişilerin korunması ABGB hükümlerine göre mümkündür (özellikle bedel karşılığı edinimlerde).
5. Tescil Sonrası Hak ve Yükümlülükler
5.1 Mülkiyet Hakları
-
Kullanma, kiralama, satma, ipotek verme.
-
Taşınmazı üçüncü kişilere devretme.
5.2 Vergi Yükümlülükleri
-
Yıllık Grundsteuer (emlak vergisi).
-
Kira geliri varsa gelir vergisi.
6. Stratejik Tavsiyeler
-
Her zaman noter ve avukat desteği alın.
-
Tescilden önce Grundbuch kayıtlarını detaylı inceleyin.
-
Yabancıysanız eyalet bazlı izin sürecini önceden başlatın.
-
Yolsuz tescil riskine karşı belgelerin doğruluğunu titizlikle kontrol edin.
Sonuç
Avusturya’da taşınmaz tescili, Grundbuch sistemi sayesinde güvenilir ve şeffaf bir süreçtir. Ancak özellikle yabancılar için ek izinler ve yolsuz tescil riskleri göz ardı edilmemelidir. Doğru adımlar ve hukuki destek ile süreç hızlı ve sorunsuz tamamlanabilir.
About Post Author
