Yatırım Öncesi Taşınmazlara Ait İpotek ve Hacizler Nasıl Temizlenir? Tapu ve Sicil İncelemeleri Ne Kadar Geriye Gitmelidir?
GİRİŞ
Yatırım süreçlerinde şirketin sahip olduğu taşınmazlar, doğrudan şirketin bilançosuna, faaliyet alanına ve finansal sağlığına etki eder. Ancak bu taşınmazlar üzerinde yer alan ipotek, haciz, şerh, intifa gibi takyidatlar hem yatırımcı için ciddi bir hukuki risk teşkil eder hem de mülkiyetin devrinde sorunlar doğurabilir. Bu nedenle, due diligence (hukuki inceleme) sürecinde tapu ve sicil kayıtlarının detaylı şekilde incelenmesi hayati önem taşır.
Bu makalede, yatırım öncesi taşınmazlara ait ipotek ve hacizlerin nasıl temizleneceği, tapu incelemesinde ne kadar geriye gidilmesi gerektiği ve yatırımcının hukuken nasıl korunabileceği teori ve uygulama örnekleriyle detaylandırılacaktır.
1. Tapu ve Sicil İncelemesinin Önemi
Bir şirketin sahibi olduğu taşınmazlar yatırım kararlarında güvence unsuru olarak görülür. Ancak:
-
Üçüncü kişiler lehine konulmuş ipotekler
-
Devam eden alacak takibi nedeniyle konulmuş hacizler
-
Tahliye edilmeyen eski kira sözleşmeleri
-
Kullanımı engelleyen irtifaklar veya şerhler
gibi kayıtlar taşınmazın mülkiyet hakkını fiilen veya hukuken sınırlar.
Bu nedenle yatırımcı, yalnızca taşınmazın şirket adına kayıtlı olup olmadığını değil, üzerinde herhangi bir hukuki engel olup olmadığını da incelemelidir.
2. İpotek ve Haciz Nedir? Ne Zaman Risk Oluşturur?
İpotek:
Bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan ayni bir haktır. Genellikle bankalar tarafından kredi teminatı olarak tesis edilir.
-
Tapuda 1. derece ipotek olması, bankanın satışa doğrudan müdahale edebileceği anlamına gelir.
-
İpotekli taşınmazın devri mümkündür ancak ipotekle birlikte devredilir.
-
Şirket borçlarını ödeyemezse ipotek alacaklısı icra takibi başlatabilir.
Haciz:
Taşınmaz üzerine borçlunun malvarlığına el koymak amacıyla konulan kayıttır.
-
Haciz, tapuda satışa engel olmaz ancak alıcıya büyük risk yükler.
-
Hacizli taşınmazlar alacaklının talebiyle ihale ile satılabilir.
Bu kayıtların mevcudiyeti, yatırımcı açısından doğrudan mülkiyet hakkını ve serbest tasarruf kabiliyetini kısıtlar.
3. İpotek ve Hacizlerin Temizlenmesi Süreci
A) İpotek Temizleme Yolları:
-
Alacağın Ödenmesi: Kredi borcu kapatılır, ipotek kaldırılır.
-
Alacaklıdan İbra Belgesi: Borcun ödendiğine dair yazılı beyan alınır.
-
Mahkeme Kararı: İpotek konusu borcun zamanaşımına uğradığı veya geçersiz olduğu ispatlanırsa ipoteğin terkinine karar verilir.
-
Protokolle Temlik: Alacak devri sonrası yeni alacaklının muvafakati ile ipotek kaldırılabilir.
B) Haciz Temizleme Yolları:
-
Borç Ödeme: Haczin dayanağı olan icra takibi kapatılır.
-
İtiraz ve Dava: Haksız hacze karşı istihkak davası açılır.
-
İcra Takibinin İptali: Borç zamanaşımına uğramışsa veya takip usulsüzse iptal ettirilir.
Her iki durumda da tapu müdürlüğüne başvuru gerekir. Tapu kütüğüne kayıtlı ipotek veya haciz, ancak hukuken geçerli belgelerle kaldırılabilir.
4. Tapu İncelemesi Ne Kadar Geriye Gitmeli?
A) Sadece Güncel Durum Yeterli mi?
Hayır. Tapuda yalnızca mevcut kayıtlar görülse de geçmişe dair işlemler risk doğurabilir. Örneğin:
-
Önceki malik tarafından yapılan muvazaalı devirler
-
Tasarrufun iptali davası açılabilecek işlemler
-
Eski malik lehine intifa hakkı veya şufa şerhi
Bu nedenlerle incelemenin sadece bugüne değil, en az 10 yıl geriye dönük yapılması önerilir.
B) Neler İncelenmeli?
-
Tapu tescil tarihi ve önceki malik kayıtları
-
İpotek ve haciz tarihleri, alacaklı bilgileri
-
İrtifak ve geçiş hakkı kayıtları
-
Şerh, takyidat ve mahkeme kararları
-
Harita ve çap bilgileri
Bu belgeler, tapu sicil müdürlüğü veya web tapu sistemi üzerinden temin edilebilir.
5. Örnek Olay: Yatırımcının Gözden Kaçırdığı Risk
Örnek Durum:
Yabancı bir yatırımcı, İstanbul’da bir üretim tesisi satın alır. Tapuda görünürde hiçbir ipotek veya haciz yoktur. Ancak geçmişte eski malikler arasında açılmış muris muvazaası davası hâlâ sürmektedir. Bu dava sonucunda taşınmazın tescilinin iptali riski mevcuttur.
Sonuç: Yatırımcı büyük kayıp yaşar; satın aldığı taşınmazı kaybeder ve tazminat davası ile karşı karşıya kalır.
Ders: Tapu kayıtları ile birlikte, geçmişteki davalar ve mahkeme kayıtları da detaylı şekilde incelenmelidir.
6. Due Diligence Aşamasında Uygulanacak Adımlar
Yatırımcılar veya temsilcileri, taşınmazla ilgili aşağıdaki incelemeleri yapmalıdır:
-
Tapu Kayıtlarının Temini – Mevcut malik, ipotek, haciz, irtifak bilgileri
-
Mahkeme Dosyalarının Tespiti – Açılmış iptal davaları, tedbir kararları
-
Belediye İmar Bilgileri – İmar planı, ruhsat durumu, kullanım amacı
-
Vergi ve SGK Borçları – Haciz doğurabilecek kamu borçları
-
Kira ve Kullanım Durumu – Taşınmazın tahsisi, tahliyesi ve işgali
Her aşamada belgeler arşivlenmeli ve riskli kayıtlar için hukuki rapor hazırlanmalıdır.
7. Yatırımcılara Tavsiyeler
-
İpotekli taşınmazlar, değer düşüklüğü ve satış engeli yaratabilir.
-
Hacizli taşınmazlar, kamu borçlarından doğan mülkiyet riski taşır.
-
Tapu kayıtları temiz olsa dahi, geçmişteki davalar ve işlemler araştırılmalıdır.
-
İmar ve yapı ruhsatı olmayan taşınmazlar için kullanım yasağı söz konusu olabilir.
Bir yatırımın en güçlü temeli, taşınmazın açık ve engelsiz mülkiyetidir. Bu nedenle tapu kayıtları kadar hukuki altyapı, mali geçmiş ve sicil riskleri bütüncül olarak analiz edilmelidir.
Sonuç
Due diligence süreci, yatırımcı açısından yalnızca taşınmazların değerine değil, o değerin hukuki güvencesine de bakar. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler, geçmişe dair ihtilaflar ve sicil kayıtları eksiksiz şekilde analiz edilmediğinde, yatırım kararları geri dönülmez kayıplara dönüşebilir. Bu nedenle yatırımcılar, her tapu kaydını yalnızca bir malvarlığı değil, aynı zamanda bir borç ve risk potansiyeli olarak görmeli; hukuki danışmanlık almadan işlem yapmamalıdır.
Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gamze Akbulut
About Post Author
