Taşınmazların Tapu Şerhleri ve Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Bilgileri Yatırımcıya Ne Anlatır? İnceleme Nasıl Yapılmalı?

Giriş

Bir şirketin taşınmaz varlıkları, yatırımcılar için hem maddi hem de hukuki değer taşıyan unsurların başında gelir. Ancak sadece tapu senedinde şirket adına kayıtlı görünmesi, taşınmazın yatırım açısından risksiz olduğu anlamına gelmez. Taşınmazların üzerinde yer alan şerhler, kat irtifakı, kat mülkiyeti bilgileri gibi kayıtlar; yatırımcıya çok daha fazla bilgi sunar. Bu nedenle due diligence sürecinde bu kayıtların dikkatle incelenmesi, yatırım kararının şekillenmesinde kritik rol oynar.

1. Tapu Şerhleri Nedir ve Yatırımcıya Ne Söyler?

Tapu şerhleri, bir taşınmazın hukuki durumunu etkileyen üçüncü kişilere ait sınırlamaları, alacakları veya yükümlülükleri gösteren kayıtlardır. Tapu siciline düşülen şerhler, mülkiyetin devri veya kullanım hakkı açısından ciddi sınırlamalar yaratabilir.

Yaygın Şerh Türleri:

• Satış vaadi şerhi: Üçüncü kişi lehine satış taahhüdü yapılmış olabilir.

• Kira şerhi: Kiracıya uzun vadeli bir kullanım hakkı verilmiş olabilir.

• Aile konutu şerhi: Tapu malikinin eşi rızası olmadan satış yapamaz.

• İhtiyati tedbir veya haciz şerhi: Dava konusu veya borç nedeniyle satış yasağı getirilmiş olabilir.

• İntifa hakkı şerhi: Taşınmazdan gelir elde etme hakkı başkasına ait olabilir.

Örnek Olay:

Yatırımcı A, sanayi tesisi satın almak üzere bir şirketle ön protokol imzalamış, ancak due diligence sürecinde tapuda üçüncü bir şahsın lehine 20 yıllık intifa hakkı bulunduğunu fark etmiştir. Bu durumda taşınmazı satın alsa dahi, gelir elde etme hakkı yatırımcıya değil, üçüncü kişiye ait olacaktır.

2. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?

Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması, o yapının hukuki statüsünü ortaya koyar. Yatırımcı açısından taşınmazın inşaat süreci tamamlanmış mı, iskan alınmış mı gibi sorulara yanıt verir.

Kat İrtifakı:

• İnşaatı henüz tamamlanmamış yapılar için kurulur.

• İnşaat ruhsatına dayalı olarak, arsa payına bağlı bağımsız bölüm hakkı verir.

• Yapı kullanma izni (iskan) alınmamış olabilir.

Kat Mülkiyeti:

• İnşaat tamamlanmış, yapı kullanma izni alınmış yapıların hukuki rejimidir.

• Tapuda bağımsız bölümler ayrı ayrı kayıtlıdır.

• Bankalar için daha güçlü teminat niteliğindedir.

Pratik Önem:

Yatırım yapılacak bir ticari plaza yalnızca kat irtifakına sahipse, binanın yasal kullanım izni olmaması ihtimali vardır. Bu durum ileride ruhsat iptali, mühürleme veya tahliye gibi ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

3. İnceleme Süreci Nasıl Yapılmalı?

Due diligence sürecinde aşağıdaki adımlar izlenmelidir:

a) Tapu Kaydı ve Şerhlerin İncelenmesi

• Tapu Müdürlüğü’nden resmi tapu kayıt örneği alınmalı.

• Şerhler, takyidatlar, ipotekler tek tek analiz edilmeli.

• Şerhlerin hukuki etkisi (örneğin süreli mi, kaldırılabilir mi?) incelenmeli.

b) Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Belgeleri

• Kat irtifakı kurulmuşsa, yapı ruhsatı tarihleri ve bağımsız bölüm bilgileri kontrol edilmeli.

• Kat mülkiyeti kurulmuşsa, iskan belgesi dosyada yer almalı.

• İmar durum belgeleri, yapı kullanım izinleri ile karşılaştırmalı incelenmeli.

c) Belediyeden ve İlgili Kurumlardan Sorgulama

• İmar planı, yapı ruhsatı, iskan durumu, kaçak yapı olup olmadığı gibi veriler belediyeden alınmalıdır.

• Gerekirse yapı denetim firması veya inşaat mühendisi raporlarıyla fiziksel uygunluk teyit edilmelidir.

d) Uzman Görüşü

• Hukuki ve teknik raporlar, taşınmazın mevcut durumu ile tapu kayıtları arasında çelişki olup olmadığını ortaya koyar.

• Ayrıca bağımsız bölüm fiili kullanımının tapudaki kayıtla uyumlu olup olmadığı gözlemlenmelidir.

4. Hukuki Riskler Nelerdir?

• Mülkiyet hakkı sınırlamaları: Şerhler nedeniyle taşınmazı kullanmak veya satmak mümkün olmayabilir.

• İskansız yapı riski: Kat irtifakı kurulmuş, ancak yapı ruhsatı olmayan bir taşınmaz mühürlenebilir.

• Tapu kaydıyla fiili kullanım uyumsuzluğu: Depo olarak kullanılan yer tapuda “mesken” olarak görünüyorsa, belediye müdahalesi riski doğar.

• Gizli ipotek veya tedbir şerhleri: Mal sahibinin farklı borçları nedeniyle ileride haciz veya ipotekle karşılaşılabilir.

5. Yatırımcı Ne Yapmalı?

Yatırımcı, taşınmazın değerlemesini sadece rayiç bedel üzerinden değil, hukuki temizliği açısından da değerlendirmelidir. Özellikle gayrimenkul yatırım fonları, şirket birleşmeleri veya satın alma süreçlerinde tapu kayıtları ve yapılaşma belgeleri detaylıca incelenmeden işlem yapılmamalıdır.

Örnek Olay:

Yatırımcı B, büyük bir lojistik firmasını satın alma sürecinde, firmanın kullanımında olan ambarın tapuda başka bir firmaya ait olduğunu fark etmiştir. Şirket sadece kira sözleşmesine dayanarak ambarda faaliyet yürütmektedir. Ancak tapu sahibinin kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmakta. Bu durum yatırım kararını doğrudan etkilemiştir.

Sonuç

Taşınmazların tapu kayıtları, şerhler, kat irtifakı ve kat mülkiyeti bilgileri; şirketin hukuki sağlığı ve yatırım yapılabilirliği hakkında doğrudan fikir verir. Bu kayıtların profesyonel hukukçular ve teknik uzmanlarla birlikte incelenmesi, yatırımcının hukuki ve ekonomik risklerden korunmasını sağlar. Due diligence sürecinde atlanacak her detay, gelecekte telafisi güç zararlarla sonuçlanabilir.

Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gamze Akbulut