Taşınmazların Üzerindeki Haciz, İpotek ve Diğer Takyidatlar Yatırım Kararını Nasıl Etkiler? Due Diligence Aşamasında Nelere Bakılmalı?

Giriş

Bir şirkete yatırım yapmadan önce gerçekleştirilen due diligence süreci, yalnızca mali tabloların ve finansal performansın değil, aynı zamanda şirketin mülkiyet varlıklarının hukuki güvenliğinin de analiz edildiği kapsamlı bir incelemedir. Bu süreçte, şirketin aktifine kayıtlı taşınmazların üzerindeki haciz, ipotek ve diğer takyidatların varlığı, yatırımcı açısından önemli risk göstergeleri olabilir. Bu yazıda, taşınmazlar üzerindeki hukuki sınırlamaların nasıl analiz edilmesi gerektiği, bu sınırlamaların yatırım değerlemesine etkileri ve uygulamada karşılaşılan somut örnekler ele alınacaktır.

---

1. Haciz, İpotek ve Takyidat Nedir?

Haciz:

Haciz, bir borcun tahsilini temin etmek üzere borçlunun malvarlığı üzerine konulan yargı kararı ya da icra takibi ile doğrudan uygulanan bir tasarruf kısıtlamasıdır. Hacizli taşınmaz üzerinde malik tasarrufta bulunabilir ancak alıcının mülkiyet hakkı, haczin getirdiği kısıtlamalarla sınırlı olur.

İpotek:

İpotek, taşınmazın teminat olarak gösterildiği rehin hakkıdır. Genellikle banka kredilerinde kullanılan ipotek, taşınmazın satılmasına engel teşkil etmese de, ipoteğin kaldırılmadan işlem yapılamaması önemli bir risktir.

Diğer Takyidatlar:

Tapu kayıtlarında yer alan;

• İrtifak hakları (örneğin: geçit hakkı, su kullanımı hakkı),

• Şufa (önalım) hakkı,

• Kira şerhleri,

• Kamu hizmetine tahsis gibi durumlar da taşınmazın hukuki tasarrufunu sınırlayan unsurlardır.

---

2. Takyidatlar Yatırım Kararını Nasıl Etkiler?

Yatırımcı için bir taşınmazın üzerindeki her türlü sınırlama, potansiyel bir hukuki risk, değer düşüklüğü ve tasarruf sınırlılığı anlamına gelir:

• Mülkiyet geçişi engellenebilir (haciz veya tedbir varsa).

• Değerleme çalışmaları etkilenir, taşınmaz rehinli veya ipotekliyse gerçek piyasa değeri ile kullanılabilir değeri farklılaşır.

• Bankacılık finansmanı zorlaşır, taşınmaz teminat gösterilemez.

• Yatırım projeleri sekteye uğrar, örneğin imar planına aykırı irtifaklar projeyi engeller.

• Altyapı yatırımında mülkiyet bütünlüğü gerektiren projelerde, geçit hakkı gibi sınırlamalar yatırım kararını erteletebilir.

---

3. Due Diligence Sürecinde İncelenecek Belgeler

Bir taşınmazın hukuki durumunu analiz ederken şu belgeler temin edilmelidir:

• Güncel tapu kayıt örneği (şerh ve beyanlar dahil)

• Kadastro paftası ve aplikasyon krokisi

• Belediyeden alınacak imar durumu belgesi

• İpotek sözleşmeleri ve teminat mektupları

• İcra müdürlüklerinden haciz kayıtları

• Taşınmazla ilgili devam eden davaların UYAP üzerinden kontrolü

---

4. Örnek Olay: Hacizli Taşınmazın Satışı ve Riskler

Bir yatırım fonu, İstanbul’da sanayi imarlı bir arsa üzerinde faaliyet gösteren üretim tesisini satın almak üzere due diligence süreci yürütmektedir. Tapu kayıtlarında yer alan incelemelerde taşınmaz üzerinde 3 ayrı haciz olduğu, bu hacizlerden birinin eski bir icra takibine dayandığı, diğer ikisinin ise SGK ve vergi borçları nedeniyle konulduğu tespit edilmiştir.

Yatırımcı, hacizlerin kaldırılacağı taahhüt edilse de, sürecin uzaması nedeniyle satın alma sözleşmesine şüpheli koşullu hükümler ekletmiştir. Sonuç olarak yatırım kararının revize edilmesi gerekmiş, taşınmazın değerlemesi %15 oranında düşürülerek sözleşme imzalanmıştır.

---

5. Risklerin Sınıflandırılması

---

6. Yatırımcının Dikkat Etmesi Gerekenler

• Şirket taşınmazlarının tamamına ilişkin tapu dökümü çıkarılmalı, kayıtlar güncel değilse tapu müdürlüğünden resmi yazı ile istenmelidir.

• Taşınmazda geçmişte yapılmış devirlerin muvazaalı olup olmadığı incelenmelidir.

• Şerhler kaldırılmadan satışa konu yapılamayacağı yatırımcıya açıkça bildirilmelidir.

• Takyidat riskleri değer düşüşüne neden oluyorsa sözleşmede revizyon yapılmalı veya fiyat indirimi talep edilmelidir.

• SPK veya bankacılık mevzuatı kapsamında değerleme raporu talep edilerek resmi kayıtlarla uyumluluğu kontrol edilmelidir.

---

7. Sözleşmeye Konulacak Koruyucu Hükümler

Yatırımcının, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılması için şu tür hükümler eklemesi önerilir:

• “Satışa konu taşınmaz üzerindeki tüm haciz, ipotek ve şerhler tapudan terkin edilmedikçe bedelin ödenmeyeceği…”

• “Takyidatların kaldırılmaması halinde cezai şart uygulanacağı…”

• “İrtifak hakkı olan 3. kişiler ile özel sözleşme yapılacağı…”

---

8. Sonuç ve Değerlendirme

Due diligence sürecinde taşınmazların üzerindeki haciz, ipotek ve diğer takyidatlar, yatırımcının karşılaşabileceği en somut hukuki risklerin başında gelir. Bu risklerin erken aşamada tespiti, yatırım stratejisinin revize edilmesini sağlayabilir. Yatırımcılar ve hukuki danışmanları, tapu incelemesini yüzeysel değil detaylı ve risk odaklı bir yaklaşımla yürütmelidir.

Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gamze Akbulut