Fabrika, Depo ve Ofis Gibi Tesislerin İmar ve Kullanım İzinleri Mevzuata Uygun mu?

Giriş

Due diligence süreci, yatırımcıların bir şirkete veya projeye ilişkin tüm hukuki, mali ve teknik riskleri analiz ettiği kritik bir aşamadır. Bu sürecin önemli başlıklarından biri de fiziksel varlıkların yasal durumu, özellikle de fabrika, depo, ofis gibi tesislerin imar ve kullanım izinlerinin hukuka uygunluğudur. Tesisin fiili durumu ile imar planı, yapı ruhsatı ve iskan belgesi arasındaki tutarsızlıklar, yatırımın hukuki güvenliğini ciddi şekilde etkileyebilir.

---

1. İmar ve Kullanım İzinleri Nedir?

a. İmar Planları ve Mevzuat Dayanağı

İmar planları, bir taşınmazın hangi amaçla kullanılabileceğini, ne tür yapılaşmalara izin verileceğini ve komşu parsellerle ilişkilerini düzenleyen, belediyelerce yapılan planlardır. Başlıca iki tür vardır:

• Nazım İmar Planı (1/5000): Geniş ölçekli planlama kararlarını içerir.

• Uygulama İmar Planı (1/1000): Parsel bazında yapılaşma koşullarını belirler.

b. Yapı Ruhsatı

Yapı ruhsatı, imar planına ve ilgili yönetmeliklere uygun olarak inşa edilecek yapılara belediye veya il özel idaresi tarafından verilen izindir. Bir tesisin yapımına başlanabilmesi için bu ruhsatın alınması zorunludur.

c. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

Yapının tamamlanmasından sonra kullanıma uygun olduğunun tespiti amacıyla verilen bu belge, yapı ruhsatı ile uyumlu bir şekilde inşa edilmiş olduğunu gösterir. İskanı olmayan binalar, hukuken kaçak yapı niteliğindedir.

---

2. Yatırımcılar Neden Bu Belgeleri İncelemeli?

a. Kaçak Yapılar ve Yıkım Riski

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılan tesisler için belediyeler tarafından yıkım kararı verilebilir. Bu durum, yatırımcının satın aldığı tesisin kullanılamaz hale gelmesi riskini doğurur.

b. Faaliyet Ruhsatı ve SGK, Çevre, İtfaiye Denetimleri

İskanı olmayan bir binada faaliyet gösterilmesi, şirketin çevre mevzuatı, iş sağlığı ve güvenliği, yangın yönetmeliği gibi alanlarda ciddi yaptırımlarla karşılaşmasına neden olabilir.

c. Kredi ve Sigorta Engelleri

Bankalar, iskan belgesi olmayan taşınmazlara ipotek koymaktan kaçınmakta, sigorta şirketleri ise riskli binaları teminat kapsamına almamaktadır. Bu da yatırımın teminat altına alınmasını engeller.

---

3. Due Diligence Sürecinde Hangi Belgeler İncelenmeli?

Yatırımcı, aşağıdaki belgeleri sistematik biçimde kontrol etmelidir:

---

4. Örnek Olay: Ruhsatsız Depo Sorunu

Senaryo:
Bir yatırım fonu, İstanbul’da faaliyet gösteren lojistik şirketinin yüzde 70 hissesini satın almayı planlamaktadır. Şirketin en önemli fiziki varlığı, Ambarlı’da bulunan büyük bir depo tesisidir.

Due diligence sürecinde:
İmar planında tarım alanı olarak gözüken parsel üzerine ruhsatsız şekilde depo inşa edildiği, yapı ruhsatı ve iskan belgesinin bulunmadığı tespit edilir.

Riskler:

• Belediye yıkım kararı alabilir.

• Yapı kullanılamaz hale gelebilir.

• Sigorta ve kredi yapılamaz.

• İşyeri denetimlerinde kapatma cezası riski oluşur.

Sonuç:
Yatırım kararı ertelenir, şirketin yeniden yapılandırılması ve ruhsatlandırma sürecinin tamamlanması istenir.

---

5. Tesisin Fiziksel Durumunun Yerinde İncelemesi

Yatırımcı, sadece evrak kontrolü ile yetinmemeli, tesisin fiili kullanımı ile resmi belgeler arasındaki uyumu da yerinde incelemelidir. Örneğin:

• Bina planında olmayan kaçak eklentiler,

• Yangın çıkışlarının olmaması,

• Elektrik tesisatının mevzuata aykırı olması gibi unsurlar raporlanmalıdır.

---

6. Sözleşmeler ve Ruhsatlar Arasındaki Uyum

Tesisin kullanımına ilişkin kira sözleşmeleri, tahsis belgeleri, faaliyet ruhsatları ve vergi levhası adresi gibi belgelerin tamamı uyumlu olmalıdır. Farklı adres, farklı kullanım amacı veya eksik imza gibi unsurlar ileride hukuki ihtilafa yol açabilir.

---

7. Yatırımcı Açısından Stratejik Önlemler

• Tapu şerhleri ve takyidatların titizlikle incelenmesi,

• Ruhsatsız yapılarda mutlaka risk beyanı alınması,

• Mevzuata aykırılıklar için taahhütname ve düzeltme planı talep edilmesi,

• Sigorta kapsamı ve geçmiş hasar kayıtlarının detaylı şekilde sorgulanması önerilir.

---

Sonuç: Fiziki Varlık Hukuken Güvencede mi?

Yatırımcı açısından bir fabrikanın, deponun veya ofisin fiziki büyüklüğü değil, hukuken geçerli bir zemine dayanması esastır. İmar mevzuatına aykırı kullanılan veya belgeleri eksik olan yapılar, yatırımın değerini düşürmekle kalmaz, yatırımcıyı hukuki sorumluluklarla karşı karşıya bırakır.

Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gamze Akbulut