Enerji Şirketlerinin Üst Hakkına Müdahalesi

Yatırımcılar ve Şirket Yöneticileri İçin Hukuki Riskler, Önlemler ve Stratejiler

1. Giriş: Üst Hakkı ve Enerji Sektöründe Önemi

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesi ve devamında düzenlenen, bir başkasına ait taşınmaz üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi veren ayni bir haktır. Enerji sektörü özelinde bu hak; elektrik üretim tesisleri, rüzgâr türbinleri, güneş panelleri, doğal gaz depolama alanları gibi projelerin inşasında kritik rol oynar.

Yatırımcı açısından üst hakkı; uzun vadeli kullanım güvencesi sağlar, bankalar nezdinde teminat olarak gösterilebilir ve proje finansmanının en önemli dayanaklarından biridir. Ancak enerji şirketlerinin üst hakkına müdahalesi, hukuki açıdan ciddi uyuşmazlık risklerini beraberinde getirir.

2. Üst Hakkına Müdahale Nedir?

Müdahale kavramı, bir taşınmaz üzerinde malik olmayan bir kişinin, sahibinin veya hak sahibinin (üst hakkı sahibi) yetkilerini engelleyici fiillerde bulunmasıdır.
Enerji projelerinde bu, şu durumlarda ortaya çıkar:

Üst hakkı süresince taşınmaza izinsiz girilmesi
Tesislerin izinsiz kullanılması veya işletmeye müdahale
Üst hakkı sahibinin projeyi planlandığı şekilde geliştirmesinin engellenmesi
Tarımsal, ticari veya başka amaçlarla enerji alanında üçüncü kişilerin faaliyet göstermesi
Malik veya üçüncü kişilerce hukuka aykırı yapılaşma

3. Enerji Sektöründe Üst Hakkı İhtilaflarının Tipik Sebepleri

Enerji şirketlerinin üst hakkına müdahalesi çoğunlukla şu nedenlerle ortaya çıkar:

3.1. Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma Süreçleri

Enerji projeleri, Elektrik Piyasası Kanunu ve Petrol Kanunu kapsamında acele kamulaştırma kararı ile yürütülebilir. Ancak üst hakkı sahibi ile kamulaştırma sürecinde yeterli koordinasyon sağlanmazsa, hak ihlali doğabilir.

3.2. Çakışan Lisans ve Ruhsatlar

Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) farklı şirketlere aynı bölgede faaliyet ruhsatı verebilir. Bu durum, üst hakkı sahibi şirketin tesislerini etkileyecek bir inşaat veya altyapı müdahalesi ile sonuçlanabilir.

3.3. Arazi Malikinin Müdahalesi

Taşınmaz malikinin, üst hakkı süresince kendi mülkiyet yetkilerini aşacak şekilde tesislere müdahalesi en sık görülen ihtilaflardan biridir. Örneğin; enerji üretim tesisinin çevresine izinsiz yapı yapmak veya bağlantı yollarını kapatmak.

3.4. Kamu Kurumlarının Uygulamaları

Belediyeler, imar planı değişiklikleri veya yol genişletme çalışmaları ile üst hakkı konusu taşınmaza fiilen müdahale edebilir. Bu durum, projenin üretim kapasitesini azaltabilir.

4. Hukuki Dayanaklar

Enerji şirketlerinin üst hakkına müdahalesi, birden fazla hukuki düzenleme çerçevesinde değerlendirilir:

TMK m. 826-836: Üst hakkının tanımı, kapsamı ve korunması
TMK m. 683: Malik olmayanın müdahalesinin men’i
TBK m. 49 ve m. 112: Haksız fiil ve sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat
Elektrik Piyasası Kanunu (m. 15, m. 16): Lisanslı enerji şirketlerinin tesisleri koruma hakkı
İmar Kanunu: Ruhsata aykırı yapılaşmanın engellenmesi
Kamulaştırma Kanunu: Üst hakkı sahibinin bedel talep hakkı

5. Müdahale Halinde Başvurulabilecek Hukuki Yollar

Enerji şirketi yöneticileri ve yatırımcılar için hızlı reaksiyon çok önemlidir. Müdahale halinde başvurulabilecek başlıca yollar:

5.1. Müdahalenin Men’i Davası

TMK m. 683’e göre, taşınmaz üzerinde haksız müdahalede bulunan kişiler aleyhine “müdahalenin men’i” davası açılabilir.
Örnek: Rüzgâr türbininin çevresine üçüncü kişilerin izinsiz olarak yapı yapmasının önlenmesi.

5.2. Tazminat Davaları

TBK m. 49 kapsamında maddi ve manevi tazminat talep edilebilir. Üretim kaybı, bakım masrafları veya sözleşmeye dayalı cezai şartlar talep edilebilir.

5.3. İhtiyati Tedbir

Proje finansmanı ve üretim sürekliliği için, mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilerek müdahalenin geçici olarak durdurulması sağlanabilir.

5.4. İdari Başvurular

EPDK, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili belediyelere yapılan başvurular, özellikle ruhsatsız yapılaşmanın engellenmesinde etkilidir.

6. CEO ve Yatırımcı Açısından Risk Yönetimi

Üst hakkı müdahaleleri sadece hukuki değil, finansal ve itibar riski de doğurur.
Yatırımcıların şu stratejileri izlemesi önerilir:

6.1. Sözleşme Güvenceleri

Üst hakkı sözleşmesine açık “müdahale yasağı” hükümleri eklenmeli
Malik ile yapılacak sözleşmede cezai şart ve tazminat maddeleri net olmalı
Kamulaştırma halinde bedel paylaşımı ve sürecin yönetimi düzenlenmeli

6.2. Teknik Önlemler

Tesis alanı fiziki güvenlik önlemleri ile korunmalı
Dron ile periyodik alan taramaları yapılmalı
Bağlantı yolları ve şebeke altyapısına üçüncü kişilerin erişimi sınırlandırılmalı

6.3. Hukuki Ön İnceleme

Tapu kayıtlarında ipotek, intifa veya diğer sınırlı ayni haklar kontrol edilmeli
İmar planı ve EPDK ruhsatlarının çakışma riski analiz edilmeli

7. Örnek Olay Analizi

Bir güneş enerji santrali şirketi, 30 yıllığına üst hakkı ile kiraladığı taşınmaza yatırım yapmıştır. Projenin 5. yılında, taşınmaz maliki aynı alanın bir bölümünü tarım şirketine kiralayarak ekip biçmeye başlamıştır. Bu durum, güneş panellerinin verimini düşürmüş ve enerji şirketinin üretim gelirinde %20 kayıp yaratmıştır.

Çözüm Süreci:

Şirket, malike noter ihtarı göndermiştir.
Müdahalenin men’i ve tazminat davası açılmıştır.
Mahkeme, ihtiyati tedbir kararı vererek tarım faaliyetini durdurmuştur.
Yargılama sonunda, malik hem müdahaleyi sona erdirmiş hem de gelir kaybı tazmin edilmiştir.

8. Uluslararası Perspektif

Enerji yatırımlarında üst hakkına müdahale, uluslararası tahkim süreçlerinde de gündeme gelir.
Özellikle Enerji Şartı Antlaşması kapsamında, yabancı yatırımcıya yapılan müdahaleler yatırımın korunması ilkesini ihlal edebilir. Bu durumda, Türkiye’deki mahkemeler yanında ICSID veya UNCITRAL nezdinde de dava açılabilir.

9. Sonuç ve Öneriler

Enerji şirketlerinin üst hakkına müdahalesi, yalnızca bir mülkiyet ihtilafı değil; aynı zamanda proje finansmanı, üretim kapasitesi ve yatırımcı güveni açısından kritik bir risktir.
CEO’lar ve yatırımcılar, şu adımları atarak bu riski minimize edebilir:

Üst hakkı sözleşmelerini hukuki risk analizi ile güçlendirin.
Müdahale tespitinde hızlı ve belgeli şekilde aksiyon alın.
İhtiyati tedbir mekanizmasını proaktif kullanın.
EPDK ve ilgili bakanlıklarla güçlü iletişim kurun.
Proje sahasını teknik ve hukuki olarak düzenli denetleyin.

💡 Özetle: Enerji sektöründe üst hakkı, projenin temel taşıdır. Bu hakkın korunması, yalnızca hukuk departmanının değil; CEO, CFO, teknik ekip ve yatırımcıların ortak sorumluluğudur. Proaktif önlemler, müdahale riskini minimize ederken yatırımın sürdürülebilirliğini garanti altına alır.

Single Blog Title