TAŞINMAZ MALİKİNİN KOMŞULUK HUKUKUNDAN DOĞAN SORUMLULUĞU NELERDİR?
Günümüzde şehirleşmenin artması ve yapılaşmanın yoğunlaşmasıyla birlikte taşınmazlar arasındaki fiziksel sınırlar giderek daralmakta, bu da komşular arasındaki ilişkilerin daha karmaşık hale gelmesine neden olmaktadır. Bu ilişkiler, sadece sosyal normlarla değil, aynı zamanda hukuki düzenlemelerle de sıkı şekilde kontrol altına alınmıştır. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde, özellikle taşınmaz maliklerinin komşuluk hukukuna dayalı yükümlülükleri, hem bireysel mülkiyet hakkını hem de başkalarının haklarını dengeleyen önemli bir alan oluşturur.
Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına dayalı olarak malından dilediği gibi yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bu hak, mutlak değildir. Komşuluk ilişkilerinde, kişilerin taşınmazı kullanma biçimi, diğer taşınmaz maliklerinin de mülkiyet hakkını etkilemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu sınırlandırma, hukuken “komşuluk hukukundan doğan sorumluluk” başlığı altında incelenmektedir. Komşuluk hukuku, hem özel hukuk düzeni içinde bir denge mekanizması kurmakta hem de toplumsal barış ve huzuru sağlamaya yönelik önemli bir rol üstlenmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 737 ila 744. maddeleri arasında düzenlenen komşuluk hukuku hükümleri, taşınmaz maliki ile çevresindeki diğer taşınmaz sahipleri arasındaki ilişkileri kapsamaktadır. Bu hükümler, bir taşınmazdan çıkan ses, koku, duman, titreşim, su sızması, gölge düşmesi gibi etkilerin, komşu taşınmazı rahatsız etmeyecek düzeyde tutulması gerektiğini ifade eder. Kanun, taşınmaz malikinin bu tür etkiler bakımından özenli davranmasını ve komşusuna zarar vermemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Buradaki temel ölçüt, “katlanma sınırı”dır. Komşunun bu etkileri olağan yaşam koşulları içerisinde tolere edemeyecek duruma gelmesi halinde, taşınmaz maliki bu davranışından sorumlu tutulabilir.
Örneğin, bir taşınmaz maliki, çatısındaki yağmur suyu giderini düzgün inşa etmezse ve bu durum komşu parselin zeminine su sızmasına yol açarsa, bu teknik yetersizlikten dolayı doğrudan tazminat sorumluluğu doğar. Aynı şekilde, bir taşınmazdan yayılan endüstriyel duman ya da yüksek sesle yapılan müzik yayınları, komşu taşınmaz maliklerinin yaşam kalitesini bozuyorsa, bu fiiller haksız fiil olarak değerlendirilir ve sorumluluk doğurur.
Komşuluk hukukundaki sorumluluk sadece fiziksel zararlara değil, aynı zamanda görsel ve psikolojik etkiler nedeniyle oluşan zararlara da uzanır. Özellikle son yıllarda artan şehir planlama sorunları ve düzensiz yapılaşma nedeniyle, bir taşınmazın diğer taşınmazın güneş alma hakkını engellemesi, manzarasını kapatması ya da aşırı yükseklikte inşa edilmesi gibi durumlar da komşuluk hukukunun sınırlarını zorlamaktadır. Bu gibi durumlarda, zarar gören taşınmaz sahibi mahkemeye başvurarak zararın giderilmesini veya ihlalin durdurulmasını talep edebilir. Uygulamada bu tür davalar genellikle “müdahalenin men’i” ya da “zararın tazmini” davaları olarak açılır.
Komşuluk hukukundan kaynaklanan sorumluluk, kusura dayalı olmayabilir. Yani, taşınmaz maliki kusurlu olmasa bile, eğer komşusuna olağan dışı bir zarar veriyorsa, bu zararları tazmin etmek zorundadır. Bu sorumluluk türü, “kusursuz sorumluluk” kapsamında değerlendirilir ve özellikle inşaat faaliyetleri sırasında sıkça gündeme gelir. Kazı yapılan parselin komşu yapıya zarar vermesi durumunda, kusur aranmaz; zararın meydana gelmiş olması sorumluluğu doğurmaya yeterlidir.
Yargıtay kararları da bu konuda oldukça net içtihatlar ortaya koymuştur. Yüksek Mahkeme, özellikle taşınmazdan yayılan sular, gazlar, kokular ve gürültü gibi etkilerin, komşunun katlanma sınırını aşması halinde mülkiyet hakkının ihlali oluştuğunu ve bu ihlalin giderilmesi gerektiğini belirtmektedir. Bu nedenle bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanırken komşusuna zarar vermeme yükümlülüğü, yalnızca medeni nezaket değil, aynı zamanda hukuki bir zorunluluktur.
İnşaat sektöründe yoğun şekilde faaliyet gösteren taşınmaz maliklerinin, projelerini gerçekleştirmeden önce komşu taşınmazlara etkilerini değerlendirmesi gerekir. Bu kapsamda, imar planına aykırı yapılaşmalar, kaçak inşaatlar veya ruhsat alınmadan yapılan eklemeler, hem idari yaptırım hem de komşuluk hukukundan doğan özel hukuk sorumluluğu ile karşı karşıya kalabilir. Özellikle büyük şehirlerde çok katlı yapıların artmasıyla birlikte, bir yapının diğer bir yapıya gölge düşürmesi ya da yoğun araç çıkışları nedeniyle trafik sıkışıklığına neden olması gibi dolaylı etkiler de sorumluluk kapsamına girmektedir.
Komşuluk hukukundan doğan sorumluluğun bir başka önemli yönü de sınır ihlalleridir. Bir taşınmaz maliki, kendi taşınmazında yaptığı düzenleme sırasında komşu parselin sınırını ihlal ederse, bu durum taşkın yapı olarak nitelendirilir. Bu durumda, diğer taşınmaz maliki, inşaatın durdurulmasını, yıkılmasını ya da bedel ödenmesini talep edebilir. Uygulamada, sınır taşlarının yanlış yerleştirilmesi, parsel krokilerindeki hatalar ya da bilinçli ihlaller nedeniyle açılan bu tür davalar giderek artmaktadır.
Taşınmaz malikinin komşuluk hukukundan doğan sorumluluğu, yalnızca fiili zararlarla sınırlı değildir. Malik, aynı zamanda önleme yükümlülüğü altındadır. Yani zararın doğmasını engelleyecek önlemleri zamanında almakla yükümlüdür. Örneğin, çatıda biriken karın temizlenmemesi ve bunun sonucu olarak düşen buz parçasının komşu araca zarar vermesi durumunda, malik önlem alma yükümlülüğünü yerine getirmediği için sorumlu tutulabilir. Bu tür olaylarda malikin öngörülebilir zararları önceden tespit etmesi ve gerekli tedbirleri alması beklenir.
Sonuç olarak, taşınmaz malikinin komşuluk hukukundan doğan sorumluluğu, sadece bireysel yaşam alanlarını değil, aynı zamanda kent düzenini ve toplumsal huzuru da yakından ilgilendiren bir konudur. Mülkiyet hakkının mutlak olmayışı, bu hakkın sınırlarını çizerken komşuların haklarını da dikkate alma zorunluluğunu beraberinde getirir. Güncel içtihatlar, kentleşmenin getirdiği yeni sorunlara karşı dinamik çözümler üretirken, her taşınmaz malikinin hem haklarını hem de yükümlülüklerini bilerek hareket etmesini gerekli kılar.
Taşınmaz sahipleri, hukuki risklerden kaçınmak ve komşularıyla uzun vadeli sağlıklı ilişkiler sürdürebilmek için gerek inşaat öncesinde gerekse taşınmazı kullanma aşamasında uzman görüşü almalı, yerel yönetmeliklere ve komşuluk hukukuna tam uyum sağlamalıdır. Aksi takdirde, gerek tazminat yükümlülüğü gerekse yapılaşmanın durdurulması gibi ciddi hukuki yaptırımlarla karşılaşmak kaçınılmaz olacaktır.
Taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan sorumluluklarını ihlal etmemek ve hukuki yaptırımlarla karşılaşmamak için mülkiyet hakkını kullanırken dikkatli ve özenli davranmalıdır. Bu doğrultuda maliklerin, hem kendi taşınmazlarını etkin şekilde kullanabilmeleri hem de komşularıyla barış içinde yaşamlarını sürdürebilmeleri için bazı temel yükümlülükleri yerine getirmeleri gerekir.
Öncelikle taşınmaz maliki, kendi parseli üzerinde gerçekleştireceği her türlü yapılaşma, tadilat, kazı, ek inşaat veya benzeri faaliyeti planlarken imar mevzuatına ve yapı ruhsatına uygun hareket etmelidir. Ruhsatsız ya da projeye aykırı yapılan eklentiler, yalnızca idari ceza yaptırımı doğurmakla kalmaz; aynı zamanda komşulara verilen zararlardan dolayı özel hukuk sorumluluğunu da doğurur. Bu nedenle yapı projeleri hazırlanırken sınır hatlarına dikkat edilmeli, çekme mesafeleri gözetilmeli ve projelerin belediye onayından geçirilmiş olması sağlanmalıdır.
Malik, yapılaşma öncesinde veya sırasında, komşu taşınmazlara zarar verebilecek nitelikteki tüm riskleri öngörmeli ve gerekli önlemleri önceden almalıdır. Örneğin inşaat kazıları sırasında komşu binanın temel dengesini etkileyebilecek bir durum söz konusuysa, gerekli zemin etütlerinin yapılması, istinat duvarlarının kurulması veya zemin enjeksiyon yöntemleriyle destek sağlanması gerekmektedir. Komşunun binasında çatlak oluşması ya da temel kayması gibi ağır sonuçlara yol açabilecek ihmal davranışlar, ciddi tazminat yükümlülükleri doğurur.
Ayrıca taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken komşularına rahatsızlık verici etkiler yaratmaktan kaçınmalıdır. Bu etkiler, ses, koku, ışık yansıması, baca dumanı, toz, titreşim gibi fiziksel etkiler olabileceği gibi; yüksek yapılaşma nedeniyle komşu taşınmazın manzarasını kesmek ya da güneş ışığını tamamen engellemek gibi dolaylı etkiler de olabilir. Malik, bu tür etkilerin komşunun yaşam standardını bozacak düzeye gelmemesi için teknik çözümler geliştirmelidir. Örneğin, klimanın dış ünitesi, komşunun duvarına çok yakın yerleştirilmişse ve gürültü yapıyorsa, bu ünitenin yerinin değiştirilmesi ya da ses yalıtımı yapılması gerekir.
Bunların yanı sıra malik, taşınmazının bakım ve onarımına gerekli özeni göstermelidir. Yıkılmak üzere olan bir duvarın, çökmek üzere olan bir çatının ya da arızalı bir su tahliye sisteminin zamanında onarılmaması, hem mal sahibinin hem de komşusunun güvenliğini tehdit eder. Bu gibi durumlarda sadece zarar meydana geldiğinde değil, zararın doğması ihtimali dahi sorumluluk doğurabilir. Bu nedenle malikler, taşınmazlarında risk teşkil edebilecek unsurları tespit edip derhal müdahale etmelidir.
Komşuluk hukukuna saygı kapsamında taşınmaz maliklerinin, komşularla iletişimi açık ve yapıcı bir dille sürdürmesi de son derece önemlidir. Özellikle sınır ihlali, ağaç dallarının komşu arsaya sarkması, duvarların ortak kullanımına dair belirsizlikler gibi günlük yaşamda sık karşılaşılan uyuşmazlıkların çözümünde, önce uzlaşı kültürüyle hareket edilmesi hukuk sisteminin de benimsediği bir yaklaşımdır. Nitekim arabuluculuk mekanizması, bu tür anlaşmazlıklarda dava açılmadan önce çözüm üretmeye yönelik etkili bir araç olarak ön plana çıkmaktadır.
Tüm bu sorumluluklara rağmen taşınmaz maliki, komşularından gelen haksız müdahalelere de sessiz kalmak zorunda değildir. Komşu taşınmazdan gelen duman, su sızıntısı, yüksek ses ya da sürekli bir taciz hali söz konusuysa, malik bu müdahalenin sonlandırılması için müdahalenin men’i davası açabilir. Ayrıca malikin zarara uğraması halinde tazminat talep etme hakkı da mevcuttur. Komşuluk hukukunda bu karşılıklı denge ve mütekabiliyet ilkesi, her iki tarafın da haklarını ve yükümlülüklerini simetrik biçimde tanımlar.
Sonuç olarak, taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan sorumluluklarını ihmal etmeden, hem kendi mülkiyet hakkını etkin şekilde kullanmalı hem de komşularının yaşam hakkına ve mülkiyetine saygı göstermelidir. Bu dengeyi sağlayabilmek için yasalara uygun yapılaşma, özenli kullanım, zamanında bakım, teknik tedbirler, etkili iletişim ve gerektiğinde hukuki başvuru yollarının değerlendirilmesi hayati öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü bu sorumluluk anlayışı, bireylerin sadece kendi yaşam alanlarını değil, aynı zamanda bir arada yaşadıkları toplumun düzenini de koruma bilinciyle hareket etmelerini amaçlamaktadır
About Post Author
