Single Blog Title

This is a single blog caption

Taşınmaz ve Araç Kiralama Sözleşmeleri İncelenirken Ne Tür Finansal ve Hukuki Riskler Ortaya Çıkar?

Giriş

Bir şirketin operasyonel sürekliliği, yalnızca sahip olduğu varlıklarla değil; kullandığı kiralık kaynaklarla da yakından ilişkilidir. Ofisler, depolar, üretim tesisleri, kiralık araç filoları gibi unsurlar genellikle taşınmaz veya araç kiralama sözleşmeleri kapsamında sağlanır. Bu sözleşmelerin içeriği ise, şirketin yükümlülüklerini, operasyonel bağımlılıklarını ve hukuki risk profilini belirler.

Bir yatırım veya birleşme öncesinde yürütülen due diligence sürecinde, bu sözleşmelerin detaylı analizi zorunludur. Zira erken fesih cezaları, tahliye davaları ve tapuya işlenen şerhler, hem mevcut bilançoyu hem de gelecek projeksiyonlarını etkileyebilir.

Bu makalede, taşınmaz ve araç kiralama sözleşmelerinin due diligence kapsamında nasıl incelenmesi gerektiği; finansal ve hukuki riskler yönünden hangi maddelere dikkat edilmesi gerektiği, örnek bir olay üzerinden ele alınarak detaylandırılacaktır.


1. Kiralama Sözleşmeleri Due Diligence’ta Neden İncelenir?

Taşınmaz ve araç kiralama sözleşmeleri, çoğu zaman şirketin:

  • Operasyonel faaliyetlerini yürüttüğü mekânı sağlar (örneğin fabrika, depo),

  • Lojistik veya saha personeli için araç tahsisini düzenler,

  • Uzun vadeli kira yükümlülükleri nedeniyle bilançoda borç olarak görünür,

  • Erken fesih, gecikme veya temerrüt gibi durumlarda tazminat riski doğurur.

Yatırımcı, şirketin bu sözleşmelerden doğan mali yükümlülüklerini, işgücü sürekliliğini ve sözleşmesel risklerini bilmeden değerleme yaparsa, önemli zararlara uğrayabilir.


2. Erken Fesih Cezaları: Gizli Tazminat Riski

a) Tanım ve Sözleşmesel Uygulama

Erken fesih cezası, kiralayan tarafın sözleşme süresi dolmadan önce sözleşmeyi sona erdirmesi halinde ödemeyi taahhüt ettiği cezai bedeldir. Bu bedel:

  • Sabit bir tutar olabilir (örneğin: “erken fesih halinde 3 aylık kira bedeli ödenir”),

  • Kalan tüm kira bedellerinin toplamı olabilir,

  • Değer kaybı + zararın tazmini olarak düzenlenebilir.

b) Due Diligence Kapsamında Ne Yapılmalı?

  • Tüm kiralama sözleşmelerinde “erken fesih hükmü” var mı?

  • Bu hüküm hangi tarafın lehine?

  • Erken fesih halinde yalnızca bildirim mi yeterli, yoksa cezai şart var mı?

Özellikle büyük ölçekli ofis kiralamalarında, kalan kira süresi uzun ve bedel yüksekse, erken fesih yatırımcı için caydırıcı olabilir.


3. Tahliye Davaları: Devam Eden İhtilaf Riski

a) Neden Önemlidir?

Bir şirket, tahliye tehdidi altında bir taşınmazda faaliyet gösteriyorsa, yatırımcı açısından ciddi operasyonel risk söz konusudur. Ayrıca dava süreci yatırım tamamlandıktan sonra da sürebilir.

b) İncelenmesi Gereken Belgeler

  • Kiralanan taşınmazın dava kaydı var mı?

  • Kira süresi bitmiş mi, uzatılmış mı?

  • Tahliye taahhütnamesi verilmiş mi?

  • Kiracı aleyhine açılmış tahliye davası veya icra takibi var mı?

Bu bilgiler, due diligence sürecinde icra takipleri, dava dosyaları ve noter kayıtları üzerinden kontrol edilmelidir.

c) Örnek Olay: Tahliye Davası Yüzünden Kapanan Şube

Olay:
Bir perakende zinciri, İstanbul’da işlek bir caddede faaliyet gösteren şubesini 5 yıllık sözleşmeyle kiralamıştır. Ancak kira sözleşmesinde uzatma maddesi yer almaz. 5 yıl sonunda mal sahibi tahliye istemiş ve şirket karşı koymuştur. Dava devam ederken yatırımcı şirketi satın alır. Dava sonucu tahliye kararı verilir ve şube kapanmak zorunda kalır. Ciro kaybı yatırım bedelinin %12’sine eşdeğerdir.

Değerlendirme:
Due diligence sürecinde kira sözleşmesinin süresi, uzatma hakkı ve devam eden davalar dikkate alınmamıştır. Bu ihmal, yatırımcı açısından maddi kayıpla sonuçlanmıştır.


4. Tapu Şerhleri: Görünmeyen Taşınmaz Riskleri

a) Şerh Türleri

  • Kira şerhi: Tapuya şerh edilmişse, yeni malik kiracıya karşı tahliye davası açamaz.

  • İhtiyati tedbir: Gayrimenkul üzerinde tedbir kararı varsa, devri mümkün olmayabilir.

  • İrtifak hakkı: Kiralanan taşınmaz üzerinde başka bir hakkın tesisi varsa, kullanım sınırlanabilir.

b) Due Diligence’ta Nasıl İncelenir?

Kiralama sözleşmesine konu taşınmazın:

  • Tapu kayıtları incelenmelidir.

  • Şerh varsa tarihi, süresi ve konusu analiz edilmelidir.

  • Kiracının şerh talebinde bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Tapuda şerhi olmayan kiracı, taşınmaz el değiştirdiğinde tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalabilir. Bu da yatırımcının operasyonel süreklilik stratejisini tehdit eder.


5. Araç Kiralama Sözleşmeleri: Krediye Eş Değer Finansal Yük

a) Finansal Değerleme Açısından

Araç kiralama sözleşmeleri, özellikle uzun dönemli filo kiralamalarında, bilanço dışı yükümlülük gibi değerlendirilir. Bu sözleşmelerin:

  • Süresi, toplam bedeli ve teminat hükümleri,

  • Km sınırı, kullanım alanı kısıtı,

  • Erken iade cezası içerip içermediği mutlaka incelenmelidir.

b) Pratik Riskler

  • Araçlarda kasko eksikliği varsa, maddi hasar doğrudan şirkete yüklenebilir.

  • Trafik cezaları ve bakım sorumluluğu net değilse, maliyet artar.

  • Araçların sahibi ile kiralayan aynı kişi değilse, mülkiyet ihtilafı doğabilir.


6. Kiralama Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Maddeler

  • Sözleşmenin süresi ve fesih koşulları
  • Erken fesih cezaları ve cayma bedeli
  •  Teminat bedeli ve depozito koşulları
  • Kiralanan taşınmazın tapu durumu ve şerhler
  • İcra takibi, tahliye davası, ihtarname geçmişi
  •  Kira artış oranı ve ödeme planı
  •  Sözleşmenin devredilebilirliği
  • Alt kiralama yasağı veya izni

7. Yatırımcılar İçin Due Diligence Kontrol Listesi

  •  Kiralanan tüm taşınmazlar ve araçlara ilişkin sözleşmeler yazılı mı?
  •  Sözleşmelerde erken fesih maddesi var mı?
  •  Şirketin tahliye tehdidiyle karşı karşıya olduğu bir mülk var mı?
  •  Kiralanan taşınmazlarda tapu şerhi mevcut mu?
  •  Kiralanan taşınmazın fiili kullanım hakkı başka birine ait mi?
  •  Araç kiralama sözleşmeleri şirketin bilançosunda nasıl gösterilmiş?
  •  Herhangi bir kira alacağı, cezai şart, icra dosyası mevcut mu?

Sonuç

Taşınmaz ve araç kiralama sözleşmeleri, bir şirketin günlük faaliyetlerini sürdürebilmesi için hayati öneme sahiptir. Ancak bu sözleşmelerin içerdiği erken fesih cezaları, devam eden tahliye davaları ve tapuya şerh edilmiş kayıtlar, yatırımcı açısından ciddi mali ve hukuki riskler doğurabilir. Due diligence sürecinde, bu sözleşmeler yalnızca şeklen değil; mali etkileri, yasal dayanakları ve uygulama pratikleri ile birlikte analiz edilmelidir.

Leave a Reply

Open chat
Avukata İhtiyacım var
Merhaba
Hukuki Sorunuz nedir ?
Call Now Button