İmar Hukuku ve Kentsel Dönüşüm

1. Giriş

İmar hukuku, şehirleşme ve yapılaşma süreçlerini düzenleyen, kamu yararı ve planlı kentleşme ilkelerini esas alan bir hukuk dalıdır. Özellikle afet riski, deprem güvenliği ve plansız yapılaşmanın önlenmesi gibi nedenlerle kentsel dönüşüm politikaları son yıllarda önem kazanmıştır.
Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, esas olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülmektedir.

2. İmar Hukukunun Temel İlkeleri

Planlı Kentleşme: Her yerleşim yeri, çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planları ile şekillendirilir.
Kamu Yararı: İmar planları hazırlanırken bireysel çıkarlar değil, kamu yararı gözetilir.
Hukuki Güvenlik: Vatandaşların mülkiyet hakkı korunurken şehirleşmenin düzenli ilerlemesi sağlanır.
Denetim ve İzin: İnşaat ruhsatı, yapı kullanma izni gibi idari izinler zorunludur.

3. Kentsel Dönüşüm Kavramı

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların ve alanların yenilenmesi, deprem ve afet riskine karşı güvenli yaşam alanları oluşturulması amacıyla gerçekleştirilen planlı bir yenileme sürecidir.
6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşümü üç temel başlıkta ele alır:

Riskli Yapılar: Yıkılma tehlikesi bulunan binalar.
Riskli Alanlar: Afet riski taşıyan bölgeler.
Rezerv Alanlar: Yeni yerleşim için belirlenen güvenli bölgeler.

4. 6306 Sayılı Kanun’un Uygulaması

Risk Tespiti: Yapıların risk durumunun lisanslı kuruluşlarca belirlenmesi.
Tahliye ve Yıkım: Riskli yapıların maliklerine tebliğ edilmesi ve tahliye sürecinin başlatılması.
Kira Yardımı ve Finansman: Yıkım sonrası maliklere kira yardımı veya kredi desteği.
Yeni Yapılaşma: İmar planına uygun şekilde yenileme projeleri.

5. İmar Hukuku ve Kentsel Dönüşüm İlişkisi

Kentsel dönüşüm projeleri, imar planlarının güncellenmesini, yeni yapı yoğunluklarının belirlenmesini ve parselasyon planlarının yapılmasını gerektirir.

İmar Planı Değişikliği: Dönüşüm projeleri için mevcut imar planlarının revize edilmesi gerekebilir.
Kamulaştırma: Kamu yararı gereği bazı taşınmazlara el konulabilir (Kamulaştırma Kanunu).
Kat Mülkiyeti Sorunları: Bir binada çok sayıda malik varsa, dönüşüm projelerinde oybirliği ve çoğunluk şartları tartışmalara yol açabilir.

6. Yargı ve İptal Davaları

Kentsel dönüşüm projeleri ve imar planı değişiklikleri, sıklıkla iptal davalarına konu olmaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 2018/4567 E., 2019/2154 K.: “İmar planlarının kamu yararına aykırı olması durumunda iptali gerekir.”
Danıştay 14. Dairesi, 2020/1234 E., 2021/5678 K.: Riskli alan ilanına karşı açılan iptal davasında, teknik raporların hukuka uygunluğu denetlenmiştir.

7. Kentsel Dönüşümde Karşılaşılan Sorunlar

Mülkiyet Hakkı ve Rıza: Maliklerin dönüşüm projelerine katılımında %66 çoğunluk şartının uygulanması.
Değerleme ve Bedel Tespiti: Yıkılan binaların değer tespitinde uyuşmazlıklar.
Kiracılar ve İskan Sorunları: Kiracıların yeni projelerden yararlanması ve geçici konut desteği.
Finansman: Dönüşüm projelerinin maliyetleri ve devlet destekli kredi sistemlerinin yetersizliği.

8. Yolsuzluk ve Denetim Eksiklikleri

Kentsel dönüşüm projelerinde, ihale süreçlerinin şeffaf yürütülmemesi, yüklenici firmalarla malikler arasındaki sözleşmelerde belirsizlikler ve imar planı tadilatlarında rant odaklı uygulamalar, hukuki ihtilafların artmasına neden olmaktadır. Bu bağlamda:

Kamu denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi,
Şeffaf ihale süreçlerinin uygulanması,
Malik haklarının korunması önem arz etmektedir.

9. Çözüm Önerileri

İmar Kanunu ve 6306 sayılı Kanun’un uyumlaştırılması,
Maliklerin bilinçlendirilmesi ve katılımcı planlama,
Bağımsız değerleme ve denetim mekanizmalarının etkinleştirilmesi,
Arabuluculuk ve uzlaşma yöntemlerinin teşvik edilmesi.

10. Sonuç

İmar hukuku ve kentsel dönüşüm, güvenli, planlı ve yaşanabilir şehirler oluşturmanın temel araçlarındandır. Ancak bu süreç, yalnızca teknik bir yenileme değil, aynı zamanda hukuki, ekonomik ve sosyal boyutları olan bir dönüşümdür. Danıştay’ın içtihatları, kentsel dönüşüm projelerinin kamu yararı ilkesine uygun olarak yürütülmesini zorunlu kılmaktadır. Önümüzdeki dönemde, şeffaflık, malik haklarının korunması ve çevreye duyarlı imar planlaması kentsel dönüşümün başarı anahtarları olacaktır.

Single Blog Title