MENA Bölgesinde Gayrimenkul Yatırımlarında Tapu Kayıt ve Mülkiyet Hakları

Giriş
MENA (Middle East and North Africa) bölgesi, stratejik coğrafi konumu, hızlı kentsel dönüşüm projeleri ve zengin doğal kaynaklarıyla gayrimenkul yatırımcılarının dikkatini çeken dinamik pazarlardan biridir. Ancak bölgedeki gayrimenkul yatırımları, yatırımcının menfaatlerini güvence altına alacak güçlü tapu kayıt sistemlerine ve mülkiyet haklarına dayanmadığında; hukuki belirsizlik, mülkiyet ihtilafları ve en kötü senaryoda yatırılan sermayenin korunamaması gibi ciddi riskler doğurabilir. Bu makalede, MENA bölgesindeki temel tapu kayıt rejimleri, mülkiyet hakları, yabancı yatırımcılar için öngörülen kısıtlamalar ve yatırım öncesi yapılması gereken hukuki incelemeler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

---

1. MENA Bölgesindeki Tapu Kayıt Sistemlerinin Genel Özellikleri

MENA bölgesindeki ülkelerin tapu kayıt sistemleri, tarihsel ve hukuki gelişimlerine bağlı olarak büyük farklılıklar içerir. Genel hatlarıyla iki ana model öne çıkar:

1. Kameral Kayıt Sistemi (Cadastre-Based Registration)

   • Kadastral harita ve ölçümler esas alınarak tapu kayıtlarının tutulduğu sistemdir. Taşınmazın coğrafi konumu, sınır ölçüleri ve alan bilgileri detaylı bir şekilde harita üzerinden tescil edilir.

   • Mısır, Fas, Tunus gibi ülkelerde yaygın olarak kullanılır.

2. Tapu Sicil Sistemi (Deed Registration System)

   • Belgelerin (senet, vekâletname, satış vaadi sözleşmesi) esas alındığı; tapu siciline ibraz edilen belgelerin incelenmesiyle tescil işleminin yapılacağı sistemdir.

   • Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri (BAE), Katar’da yaygındır.

Her iki sistemde de temel amaç, mülkiyetin şeffaf ve güvenli şekilde kayıt altına alınmasıdır. Ancak uygulamadaki farklılıklar, yatırımcıların teslim alma süreçlerini ve hukuki risk analizini doğrudan etkiler. Örneğin; kadastral harita güncelliğinin sağlanamadığı bir ülkede, sınır anlaşmazlıkları daha sık yaşanabilir.

---

2. Tapu Tescilinin Hukuki Sonuçları

Tapu siciline kaydın üç temel hukuki sonucu vardır:

1. Mülkiyetin Kesinleşmesi: Tapu siciline kaydeden kişi, ilgili taşınmaz üzerinde mutlak mülkiyet hakkını elde eder. Yabancı yatırımcılar açısından bu, sermayelerinin devlet güvencesi altında korunduğu anlamına gelir.

2. Öncelik (Derece) İlkesi: Kaydın yapıldığı tarih esas alınarak, sonraki tüm işlem ve talepler öncelik sırasına göre işler. Böylece birden fazla alacaklı veya talip durumlarında hangi hakkın önceye dayandığı belirlenir.

3. İyi Niyetli Üçüncü Kişi Korunması: Sicilde görünmeyen kusurlar veya anlaşmazlıklar; iyi niyetli alıcıları etkilemez. Eğer sicilde taşınmaz üzerinde bir takyidat (ipotek, haciz) görünmüyorsa, alıcı aktarılan malı temiz mülkiyetle devraldığını kabul eder.

Bu sonuçlar, yatırımcının tapu sicilinin güncel bir örneğini edinmesini ve tüm takyidat kayıtlarını kapsamlı şekilde incelemesini zorunlu kılar.

---

3. Yabancı Yatırımcılar İçin Mülkiyet Kısıtlamaları

MENA ülkelerinin bir kısmı, stratejik sektörlerde veya bazı şehir ve bölgelerde yabancıların mülkiyet edinimini kısıtlamaktadır:

• BAE: Mainland (ana kıta) bölgelerde LLC kurulumlarında %51 yerel ortak zorunluluğu varken, serbest bölgelerde doğrudan mülkiyet hakkı tanınır. Özellikle Dubai ve Abu Dhabi serbest bölgeleri, %100 mülkiyet, vergi muafiyeti ve kolaylaştırılmış tapu tescili vadeder.

• Suudi Arabistan: Riyad, Cidde, Dammam gibi büyük kentlerde yabancılar doğrudan mülkiyet edinemeyebilir; ancak turizm bölgeleri ve Saraya projelerinde “Turizm Şirketi” statüsüne sahip yatırımcılara ayrıcalıklı haklar verilmektedir.

• Mısır: Yabancıların tamamı devredilmiş malları satın alabilir, ancak Nil Nehri kıyısındaki koruma alanları ve tarihi bölgelere ilişkin özel izinler gereklidir.

• Fas ve Tunus: Yabancılara sınırlama olmaksızın mülkiyet hakkı tanınır; ancak bazı kırsal arazilerde öncelik yerel köy kooperatiflerine verilir.

Yatırım planlamasında özellikle hedef bölgenin yerel yönetim kararları, imar planları ve ülke yatırım kodları dikkatle incelenmeli; danışman avukatlar bu kısıtlamaları sözleşmelere açık hüküm olarak eklemelidir.

---

4. Due Diligence (Hukuki İnceleme) Süreçleri

Gayrimenkul yatırımında en sık karşılaşılan riskler; mülkiyet belirsizliği, sınır ihtilafları, izinsiz inşaat ve taşınmaz üzerinde üçüncü kişilerin hak iddialarıdır. Bunları önlemek için atılması gereken adımlar:

1. Sicil Taraması: Tapu sicili müdürlüğünden güncel takyidat, irtifak hakkı, ipotek ve şerh durumlarının teyidi.

2. Kadastral Harita İncelemesi: Özellikle kadastral kayıt sistemi kullanan ülkelerde harita ile var olan tescil bilgilerin uyumlu olup olmadığının kontrolü.

3. Yapı Ruhsatı ve İmar Durumu: Belediyelerden veya ilgili devlet dairelerinden alınacak güncel imar durum belgesi ve ruhsat örnekleri.

4. Vergi ve Harç Borcu Sorgulaması: Taşınmazla ilişkili geçmişe dönük vergi, KDV, tapu harcı ve diğer borç yükümlülüklerinin kapatıldığına dair belgeler.

5. Çevresel Etki İncelemesi (ÇED): Stratejik projeler ve büyük ölçekli inşaat yatırımları için ÇED onayının varlığı.

Bu süreçler, yatırım kararının altyapısını oluşturur ve hukuki riskleri minimize eder.

---

5. Ortaklık ve Finansman Yapılarında Tapu Garantileri

Yatırımcılar sıklıkla gelir paylaşımı, kira geliri veya satış karı üzerinden ortaklık modelleri kurar. Bu yapılarda gelirin tespiti ve dağıtımı kadar tapu garantileri de hayati önem taşır:

• Tapu Rehin Hakkı (Mortgage): Finansman sağlayan banka veya yatırımcı lehine ipotek tesis edilir. Ödeme planına uyulmadığında hızlı icra imkânı sayesinde güvence sağlanır.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Proje geliştirme aşamasında arsa sahipleriyle yapılan sözleşmeler, arsa payı karşılığı tamamlanan bağımsız bölümlerin teslimini taahhüt eder. Tapu kayıtları bu paylaştırmayı net şekilde gösteren hükümlere dayanmalıdır.

• Sözleşmeye Bağlı Şerhler: Satış vaadi sözleşmesi veya ön protokol hükümleri, tapu siciline şerh edilerek taraflar arası öncelik koruması sağlar.

Ortaklık sözleşmeleri hazırlanırken tapu garantisi mekanizmalarının açık ve enforceable (icra edilebilir) olması, uyuşmazlık çıktığında süreci hızlandırır.

---

6. Tapu Devir ve Kayıt İşlemlerinde Pratik Hususlar

Her MENA ülkesinde tapu devir işlemi benzer adımlar izler, ancak prosedür detaylarında farklılık gösterir:

1. Noter Onayı ve İmza Tasdiki: Bazı ülkelerde satış sözleşmesinin noter veya konsolosluk huzurunda imzalanması zorunludur.

2. Vergi ve Harç Ödemeleri: Devir harcı, KDV veya kurumlar vergisi farklı oranlarda ve muafiyet koşullarında uygulanır.

3. Kimlik Doğrulama ve Vekâletname: Yabancı yatırımcıların pasaport ve oturum belgelerinin apostil veya konsolosluk tasdikli olması gerekebilir.

4. Ticari Sicil Güncellemesi: Şirket mülkiyetindeki değişiklikler, ticaret siciline de mutlaka bildirilmelidir.

Bu adımlar, devir sürecinin tamamlanmasını ve yeni mülkiyet sahibinin sicilde tam olarak görünmesini sağlar.

---

7. Hukuki Uyuşmazlık ve Tahkim Yolları

Gayrimenkul alım-satım ve ortaklık sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ülke mahkemeleri yerine tahkim kurullarında da çözülebilir:

• ICSID Tahkimleri: Özellikle yabancı yatırımcı-devlet anlaşmazlıklarında, ICSID kurallarına başvuru mümkün olabilir.

• Lokal Tahkim Merkezleri: Dubai International Arbitration Centre (DIAC), Cairo Regional Centre for International Commercial Arbitration (CRCICA) gibi merkezler; kısa süreli, gizli ve uzmanlaşmış tahkim hizmeti sunar.

• Mahkeme Yolları: Emsal kararların ve yerel içtihatların titizlikle izlenmesi, yatırımcının stratejisini belirler.

Tahkim şartı içeren sözleşmelerde, uygulanacak usul kuralları ve icra imkânları açıkça düzenlenmelidir.

---

Sonuç ve Öneriler

MENA bölgesindeki gayrimenkul yatırımları, sağlam tapu kayıt sistemleri ve güçlü mülkiyet hakları üzerine inşa edildiğinde sürdürülebilir ve kârlı hale gelir. Yatırımcının;

1. Yerel Hukuk Bürolarıyla İşbirliği

2. Kapsamlı Due Diligence

3. Tapu Garantisi Mekanizmaları (ipotek, şerh, paylaştırma)

4. Sözleşmelerde Tahkim Şartı ve Yaptırım Hükümleri

gibi adımları yönetmesi, hukuki riskleri minimize eder. Bu sayede MENA’da gayrimenkul portföyünü güvenle büyütmek, piyasa dalgalanmalarına karşı da korunaklı bir konum elde etmek mümkündür.