Dubai’de Kira Mevzuatı ve Taşınmaz Kiralama Sözleşmeleri

Giriş

Dubai’de gayrimenkul kiralama piyasası, hızla değişen ekonomik ve demografik dinamikler ışığında sürekli gelişmekte; kiracı-kiraya veren ilişkisinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi, piyasa istikrarı ve tarafların hak güvenliği açısından kritik öneme sahiptir. Bu alanda temel düzenlemeleri içeren başlıca kanunlar, Law No. 26 of 2007 ile Law No. 33 of 2008’dir. Ayrıca, Dubai Land Department (DLD) çatısı altındaki Real Estate Regulatory Agency (RERA) tarafından yayımlanan yönetmelik ve kararlar, kira sözleşmelerinin hazırlanması, tescili ve artış oranlarının belirlenmesi süreçlerinde bağlayıcı nitelik taşır. Aşağıda, Dubai kira mevzuatının hukuki kaynakları, kira sözleşmesinin şekli ve tescili, tarafların hak-yükümlülükleri, kira bedeli artış mekanizmaları, depozito uygulamaları, sözleşme feshi ve uyuşmazlıkların çözümü başlıkları altında detaylı bir inceleme sunulacaktır.

---

I. Kira Mevzuatının Hukuki Kaynakları

1. Law No. 26 of 2007 (Regulation of the Relationship between Landlord and Tenant)

   • Kiraya veren ile kiracının hak ve yükümlülüklerini düzenler.

   • Kiracı haklarının korunması, sözleşme şartlarına aykırı davranış hâllerinin yaptırımları, tahliye taleplerinin usulleri bu kanunda ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.

2. Law No. 33 of 2008 (Amendments to Law 26/2007)

   • Kiralama dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artış sınırları ve ilgili RERA çizelgesinin yürürlüğe konulması yetkisini RERA’ya devretmiştir.

3. RERA Yönetmelikleri ve Kararları

   • RERA, kira artışı oranları, tescil yükümlülüğü (Ejari), sözleşme maddelerinin asgari içeriği ve tarafların bilgi verme sorumluluğu gibi konularda bağlayıcı ikincil düzenlemeler yayımlar.

4. Ejari Sistemi

   • Dubai Land Department tarafından işletilen elektronik kira tescil sistemidir. Tescil zorunluluğu, kira sözleşmesinin resmi geçerlilik kazanması için ön koşuldur.

---

II. Kira Sözleşmesinin Şekli ve Tescil Yükümlülüğü

• Yazılı Şekil: Dubai’de kira sözleşmeleri mutlaka yazılı düzenlenmeli; aksi hâlde yasal koruma imkânları sınırlı kalır.

• Asgari İçerik: Taraf bilgileri, taşınmaz tanımı, kira bedeli, ödeme şekli ve dönemi, depozito tutarı, başlangıç-bitiş tarihleri, erken fesih şartları, bakım-onarım sorumlulukları, tahliye bildirim süreleri.

• Ejari Tescili: Sözleşme imzalandıktan sonra 30 gün içinde Ejari sistemine kaydedilmeli, aksi hâlde idari para cezası ve yasal ihtilaf hâlinde tapu iptal riski doğar.

• Harç ve Ücretler: Kayıt sırasında, kira bedeline göre değişen sabit oranlı harçlar ile sistem servis ücreti ödenir.

---

III. Kiracı ve Kiraya Veren Hak ve Yükümlülükleri

1. Kiraya Verenin Yükümlülükleri:

   • Taşınmazı sözleşmede belirtilen nitelik ve donanımda teslim etmek.

   • Ortak alan bakımı, büyük onarımlar ve yapı güvenliği sorumluluğunu üstlenmek.

   • Kiracı talebi hâlinde resmi tescil ve beyan işlemlerini takip etmek.

2. Kiracının Yükümlülükleri:

   • Kira bedelini vadesinde ve sözleşmeye uygun şekilde ödemek.

   • Rutubet, delinme gibi asıl yapıyı etkilemeyen küçük tamiratları üstlenmek.

   • Taşınmazı sözleşme sonunda hasarsız teslim etmek; aksi hâlde depozitodan masraf kesilir.

3. Kiracı Hakları:

   • Belirlenen süre boyunca kira bedelinin keyfi artışa tabi tutulmaması.

   • Sözleşmede yer alan şartlara uyulmaması hâlinde idari mercilere şikâyet etme hakkı.

4. Kiraya Veren Hakları:

   • Vadesi geçmiş kira borcunun tahsili, erken fesih ve tahliye talepleri.

   • Sözleşme koşullarına aykırı faaliyet yürüten kiracıya karşı gereken hukuki adımları atma.

---

IV. Kira Bedeli ve Artış Şartları

• Sabit Dönemler: Kira sözleşmelerinde genellikle 1 yıllık periyotlar esas alınır.

• Artış Oranı: Law No. 26/2007 uyarınca kira artışı, RERA’nın yayımladığı “Kira Artış Cetveli”ne göre tespit edilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, artış oranı

  • %5–%10 arasında değişen düşük band (piyasa ortalamasının %5 altında),

  • %10–%15 orta band,

  • %15–%20 üst band olarak üç kategoriye ayrılır.

• RERA Çizelgesi: Yıllık dönemler için asgari ve azami artış aralıkları bu çizelgeyle sabitlenir; taraflar ancak bu sınırlar içinde serbestçe pazarlık yapabilir.

• Erken Artış: Kiraya veren, herhangi bir zorunlu bakım ya da tadilat gerekçesiyle artış talep edemez; artış dönemi sözleşme başlangıcı esas alınarak bir sonraki yılda uygulanır.

---

V. Depozito, Sigorta ve Teminatlar

• Depozito Tutarı: Genellikle 1 aylık kira bedelinden az, 5 aylık kira bedelinden fazla olmayacak şekilde, sözleşmede net şekilde belirtilir.

• İade Şartları: Taşınmazın sözleşmeye uygun teslimi ve kira borcu bulunmaması hâlinde depozito geri ödenir.

• Sigorta: Hem kiraya verenin mülkiyet sigortası hem de kiracının kişisel eşyaları için isteğe bağlı konut/işyeri sigortası tercih edilebilir.

• Banka Teminat Mektubu: Yüksek değerli ticari kiralamalarda banka teminat mektubu ile depozito yerine geçiş mümkündür.

---

VI. Sözleşme Süresi ve Fesih Hükümleri

1. Kira Süresi: Asgari 1 yıl, maksimi ise sözleşmede serbestçe kararlaştırılır.

2. Erken Fesih: Taraflar, erken fesih hakkı ve cezai şartları sözleşme maddesine bağlayabilir; aksi hâlde RERA’ya şikâyet imkânı doğar.

3. Bildirim Süreleri: Erken fesih için genellikle 90 gün önceden yazılı bildirim yapılması gerekir.

4. Tahliye Talepleri: Vadesi geçmiş kira, sözleşme şartlarının ihlali, mülkün yeniden inşa veya satım amaçlı kullanımı hâlinde kiraya veren, RDSC’ye (Rental Dispute Settlement Centre) başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.

---

VII. Uyuşmazlık Çözümü ve RDSC

• Rental Dispute Settlement Centre (RDSC): Dubai Mahkemeleri’ne bağlı tahkim tarzı bir idari merkezdir.

• Başvuru Süreci: Yazılı dilekçe, sözleşme sureti, ödeme makbuzları ve delilleriyle RDSC’ye müracaat edilir.

• Kararların Niteliği: RDSC kararları bağlayıcıdır; Mahkeme nezdinde icraya konu edilebilir.

• Tahsili ve Teminat Enjeksiyonu: Kararların uygulanmaması hâlinde, icra büroları aracılığıyla tahsilat ve tahliye işlemleri yürütülür.

---

VIII. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

1. Alt Kiralama Yasağı: Sözleşmede açıkça izin verilmediği sürece alt kiralama yasaktır.

2. Taşınmaz Bakımı: Küçük onarımlar kiracı, büyük onarımlar kiraya veren sorumluluğundadır; bu ayrımın net tanımlanması ihtilafların önüne geçer.

3. Mülkiyet Değişikliği: Kiraya verenin mülkiyeti devretmesi hâlinde, mevcut kiracı sözleşmesel haklarıyla yeni malik karşısında korunur.

4. Dijital İmza ve Elektronik Sözleşme: Ejari, elektronik onaylanan sözleşmeleri kabul eder; dokumentasyon sürecini hızlandırır.

---

Sonuç
Dubai’de kira mevzuatı, Law 26/2007, Law 33/2008 ve RERA’nın ikincil düzenlemeleriyle kapsamlı bir çerçeve sunar. Yazılı şekil, Ejari tescili, artış sınırlamaları, depozito hükümleri ve RDSC’nin etkin uyuşmazlık çözümü mekanizması, taraf haklarının korunmasını sağlar. Kiracı ve kiraya verenin yükümlülüklerini net tanımlaması, kira bedeli artış çizelgesine uyması, erken fesih şartlarına riayet etmesi ve tescil yükümlülüğünü zamanında yerine getirmesi, uzun vadeli sorunsuz ilişkiler için hayati önemdedir. Hukuki riskleri asgariye indirmek amacıyla, sözleşmenin uzman avukat danışmanlığında hazırlanması ve güncel mevzuatın takip edilmesi tavsiye edilir.