Dubai’de Gayrimenkul Yatırımı ve Yabancıya Mülkiyet Rejimi
Giriş
Son yıllarda Dubai, uluslararası yatırımcılara sunduğu yüksek getiri potansiyeli, vergi muafiyeti ve modern altyapısı ile gayrimenkul alanında ön plana çıkmıştır. Coğrafi konumu, serbest bölgelere sağladığı avantajlar ve istikrarlı ekonomik politikaları sayesinde, yabancı yatırımcılar için cazip bir liman haline gelen Dubai’de gayrimenkul yatırımı yapmadan önce, özellikle “yabancıya mülkiyet rejimi” olarak adlandırılan hukuki çerçeveyi iyi anlamak hayati önemdedir. Aşağıdaki makalede, öncelikle Dubai gayrimenkul piyasasının genel yapısı özetlenecek; ardından yabancılara tanınan mülkiyet hakları, kayıt sistemleri, düzenleyici kurumlar ve yatırım sürecinin kritik adımları detaylandırılacaktır.
1. Dubai Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünümü
Dubai, emlak sektörü büyüklüğü bakımından Orta Doğu’nun en önemli pazarı konumundadır. Dünya çapında inşaat devrimleri, yapay adalar ve gökdelen projeleri ile tanınan şehir, yabancı sermaye çekimi konusunda agresif stratejiler izlemektedir. Ücretsiz ticaret bölgeleri (Free Zones), düşük işlem maliyetleri ve sıfır gelir vergisi politikası, gayrimenkul alım satımında Türkiye’deki geleneksel süreçlere kıyasla daha elverişli bir ortam sunar. Bununla birlikte, herhangi bir yatırım kararından önce, yatırımcıların bölge seçimi, proje güvenilirliği ve hukuki güvenceler konusunda kapsamlı bir analiz yapması gerekmektedir.
2. Yabancılara Tanınan Mülkiyet Hakları: Freehold ve Leasehold Rejimleri
Serbest Mülkiyet (Freehold):
Dubai’de yabancı yatırımcılar, Eyalet Hükûmeti’nin belirlediği alanlarda süresiz mülkiyet hakkı (freehold) elde edebilirler. Bu hak, gayrimenkulü sınırsız süreyle satın alma, satma, kiralama, ipotek etme veya miras yoluyla devretme imkânı verir. Freehold hakları, Law No. 7 of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai kapsamında düzenlenmiş olup, yabancı yatırımcılara tanınan en geniş mülkiyet rejimidir.
Kullanım Hakkı ve Kiralama (Leasehold/Usufruct):
Freehold sınırları dışındaki bölgelerde veya yatırımcı tercihine bağlı olarak, yabancılara en fazla 99 yıla kadar kiralama veya intifa hakkı (usufruct) verilebilir. Leasehold rejimi, özellikle daha düşük sermaye gereksinimiyle gayrimenkul piyasasına giriş imkânı tanır. Ancak bu haklar, süresi dolduğunda mülk sahibine geri döneceğinden, yatırımcının uzun vadeli kazanç hedefleri açısından freehold seçenekleri tercih etmesi yaygındır.
3. Yasal Düzenlemeler ve Kayıt Sistemleri
Law No. 7 of 2006 (Land Registration Law):
Dubai’de tüm gayrimenkul işlemlerinin geçerlilik kazanabilmesi için Dubai Land Department (DLD) nezdinde kayıtlı olması şarttır. Law No. 7 of 2006, tapu siciline kaydedilmeyen hiçbir işlem veya hak devrinin üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmeyeceğini hüküm altına alır. Sicildeki kayıt, hile veya sahtecilik hâlinde aksi ispat edilene kadar kesin delil teşkil eder.
Interim Property Register ve Escrow Hesapları (Law No. 13 of 2008 ve Law No. 8 of 2007):
-
Law No. 13 of 2008, proje aşamasındaki (off-plan) satışların Dubai Land Department nezdinde Geçici Tapu Sicilinde kaydını zorunlu kılar. Böylece alıcı, mülke fiilen sahip olmadan önce kayıtla hukuki güvence elde eder.
-
Law No. 8 of 2007, gayrimenkul geliştiricilerinin projeler için topladığı ödemeleri escrow (emanet) hesaplarda tutmasını ve projenin belirlenen aşamalarına uygun şekilde kullanmasını zorunlu kılar. Bu düzenleme, geliştirici iflası veya projenin tamamlanmaması riskine karşı alıcıyı korur.
Strata Mevzuatı (Law No. 6 of 2019):
Apartman, site veya kompleks gibi ortak mülkiyet içeren yapılar, Law No. 6 of 2019 (eski adıyla Law No. 27 of 2007) kapsamında Strata olarak düzenlenmiştir. Her bağımsız bölümün malikine ayrı bir tapu (title deed) verilirken, ortak alanların yönetimi için Owner Associations kurulur. Bu kuruluşlar, binanın bakımı, sigorta poliçeleri ve aidat toplama yetkisine sahiptir.
4. Düzenleyici Kurum: Real Estate Regulatory Agency (RERA)
Kuruluş ve Amacı:
Law No. 16 of 2007 ile kurulan Real Estate Regulatory Agency (RERA), Dubai Land Department’a bağlı özerk bir kamu tüzel kişisidir. RERA’nın temel hedefi, gayrimenkul sektörünü düzenlemek, stratejiler geliştirmek ve piyasa şeffaflığını sağlamaktır.
Başlıca Görevleri:
-
Lisanslama ve Denetim: Emlak danışmanlık ofisleri, geliştiriciler ve mülk yönetim şirketlerini lisanslayıp denetler.
-
Eğitim ve Sertifikasyon: Emlak danışmanları için zorunlu eğitim programları ve sertifikasyon şartları belirler.
-
Escrow Hesap Denetimi: Proje emanet hesaplarının uygun kullanımı ve raporlamasını gözetir.
-
Tüketici Hakları: Taşınmaz reklamlarını düzenler, tüketici şikâyetlerini inceler ve çözüm önerileri geliştirir.
-
Veri ve Raporlama: Düzenli piyasa bültenleri, değerleme istatistikleri ve analizler sunarak yatırımcılara yol gösterir.
5. Yatırım Süreci ve Temel Hukuki Adımlar
-
Ön İnceleme (Due Diligence):
-
Proje geliştiricisinin sicil bilgileri, geçmiş projelerinin tamamlanma oranı ve finansal durumu araştırılmalı.
-
Tapu sicili kayıtları, ipotek veya haciz şerhi varlığı kontrol edilmeli.
-
-
Satın Alma ve Sözleşme Hazırlığı:
-
Sales and Purchase Agreement (SPA), ilgili hukuki çerçeveye uygun olarak hazırlanmalı; ödeme planı, gecikme cezaları, teslim şartları açıkça belirtilmeli.
-
Off-plan satışlarda escrow hesabı şartlarına uyum sağlanmalı.
-
-
Tescil (Registration):
-
Transfer of Ownership işlemi DLD’ye elektronik ortamda sunulan belgelerle yapılır.
-
Tapu Harcı ve diğer ilgili vergiler ödendikten sonra, DLD tarafından title deed düzenlenir ve yeni malik adına kaydedilir.
-
-
Anahtar Teslimi ve Kullanım:
-
Proje tamamlandıktan sonra, geliştirici mülkü resmi olarak alıcıya teslim eder.
-
Teslim tarihlerine uyulmaması hâlinde SPA’da yer alan cezai şartlar devreye girer.
-
6. Uyuşmazlık Çözümü ve Hukuki Koruma Mekanizmaları
Dubai Tahkim Merkezi (DIAC) ve DIFC Tahkim:
Özellikle yabancı yatırımcılar, Dubai International Arbitration Centre (DIAC) veya DIFC (Dubai International Financial Centre) Tahkim prosedürlerini tercih ederek, hızlı ve uluslararası standartlarda uyuşmazlık çözümü sağlayabilirler.
Mahkemeler ve İcra Mekanizmaları:
-
Dubai Courts içinde Gayrimenkul Mahkemeleri (Real Property Registration Appeal Tribunal) tapu kayıtlarına yönelik itirazları inceler.
-
Hükümlerin icrası için Dubai Medeni Kanunu ve US Federal Law No. 5 of 1985’e atıf yapan içtihatlar takip edilebilir.
7. Riskler ve Koruyucu Önlemler
-
Piyasa Dalgalanmaları: Küresel finansal krizler veya petrol fiyatlarındaki oynaklık, konut fiyatlarına kısa vadede yansıyabilir.
-
Geliştirici Riskleri: Sağlam finansal yapıya sahip olmayan geliştiricilerde proje gecikmeleri veya iflas riski bulunur; escrow hesap denetimleri bu riski azaltır.
-
Hukuki Uyuşmazlıklar: Sözleşme hükümlerinde belirsizlik, alıcı-geliştirici arasında ihtilaf doğurabilir; bu nedenle SPA metni uzman avukatlarca dikkatle hazırlanmalıdır.
-
Vergisel Yükümlülükler: UAE’de doğrudan gayrimenkul alım-satım vergisi bulunmasa da, kiralama gelirlerinde ve sermaye kazançlarında uygulanan vergiler yatırım getirisini etkileyebilir.
Sonuç
Dubai’de gayrimenkul yatırımı, sunduğu esnek mülkiyet rejimi, güçlü yasal altyapı ve düzenleyici kurumlarla yabancı yatırımcılar için cazip fırsatlar barındırır. Ancak yatırımcıların, Freehold ve Leasehold sistemlerinin farkını, Law No. 7 of 2006 başta olmak üzere ilgili tüm yasaları, escrow mekanizmalarını ve RERA usul ve esaslarını eksiksiz kavraması şarttır. Bu çerçevede, titiz bir due diligence süreci ve profesyonel hukuki danışmanlık ile gerçekleştirilecek yatırımlar, yüksek getiri beklentilerini güvence altına alacak ve uzun vadeli değer artışı sağlamada kritik rol oynayacaktır.
About Post Author
