2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi Işığında Yabancıların Taşınmaz Edinme Rejimi: Hukuki Sınırlar ve Uygulama Sorunları
Giriş
Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi konusu, yalnızca ekonomik bir konu değil; aynı zamanda egemenlik hakkı, milli güvenlik ve kamu düzeniyle doğrudan bağlantılı bir hukuk alanıdır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin temel çerçeveyi çizerken; bu rejim, son yıllarda özellikle yatırım yoluyla vatandaşlık programları, kıyı bölgelerinde artan yabancı alımları ve tarım arazilerinin korunması gibi konularla daha da önemli hale gelmiştir.
Mevzuatın Tarihsel Gelişimi ve 35. Maddenin Evrimi
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, ilk halinde karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesine bağlı olarak yabancıların taşınmaz edinimine izin vermekteydi. Ancak 2012 yılında 6302 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle bu ilke kaldırılmış; yerine Bakanlar Kurulu’nun (şimdiki Cumhurbaşkanının) belirleyeceği ülkelere müsaade edilmesi şartı getirilmiştir.
Güncel hükme göre:
“Yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak şartıyla, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları olmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinebilirler.”
Bu değişiklik, yabancı yatırımcıların ilgisini artırsa da, uygulamada çeşitli sorunlar doğurmaktadır.
Taşınmaz Edinimine Getirilen Sınırlamalar
Yabancıların taşınmaz edinimi mutlak bir hak değildir. 35. maddeye ve ilgili mevzuata göre bazı miktar ve nitelik sınırlamaları söz konusudur:
- Toplam Alan Sınırlaması: Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300 dönüm) taşınmaz edinebilir. Bu miktar, Cumhurbaşkanınca iki katına kadar artırılabilir.
- İlçe Bazlı Sınırlama: İl bazında, yabancıların toplam taşınmaz edinimi, ilgili ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçemez.
- Askeri Yasak Bölge ve Özel Güvenlik Bölgeleri: Bu bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi kesinlikle yasaktır. MGK ve Milli Savunma Bakanlığı görüşü gereklidir.
- Amaç Sınırlaması: Edinilen taşınmazın belirli bir süre içinde projeye dönüştürülmesi beklenir. Aksi hâlde taşınmaz kamu yararına devredilir.
Tüzel Kişiler Açısından Taşınmaz Edinimi
Yabancı uyruklu tüzel kişiler, sadece Türkiye’de kurulu olan, yabancı sermayeli ticaret şirketleri vasıtasıyla taşınmaz edinebilir. Ancak kamu yararına çalışan vakıf, dernek gibi yabancı tüzel kişiliklerin taşınmaz edinmesi izne tabidir ve çoğunlukla kısıtlı uygulanır.
Yargıtay ve Danıştay Kararları Işığında Uygulama Sorunları
Uygulamada taşınmaz edinimi işlemleri, tapu müdürlükleri, Valilik, Milli Emlak, Kültür ve Turizm Bakanlığı, MSB ve diğer kurumlardan alınan görüşlere bağlı olarak şekillenir. Bu da işlem sürecinin oldukça bürokratik ve uzun olmasına neden olur.
📌 Yargıtay 1. HD, 2017/4569 E., 2019/2238 K.
“Yabancılar tarafından edinilen taşınmazın, askeri güvenlik bölgesine yakınlığı sebebiyle tapunun iptal edilerek hazine adına tesciline karar verilmesi hukuka uygundur.”
📌 Danıştay 10. Daire, 2018/694 E., 2020/2387 K.
“İmar izni alınmadan yabancıya satış yapılması, kamu düzenine aykırılık oluşturur.”
Bu içtihatlar, işlemin yalnızca tapuda şeklen gerçekleşmesiyle değil; kamu düzeni, milli güvenlik ve imar rejimiyle uyumu ile geçerlilik kazanacağını göstermektedir.
Uygulamada Yaşanan Sorunlar ve Eleştiriler
- Yeterli Denetim Eksikliği: Tapu müdürlüklerinde yabancı alıcının niyetine ve beyan ettiği amaca dair derinlikli inceleme yapılmamaktadır.
- Şirket Aracılığıyla Dolanma: Yabancılar adına Türk vatandaşlarının şirket kurarak taşınmaz edinmeleri, “dolaylı mülkiyet” sorununa yol açmaktadır.
- Kıyı Kanunu ve Özel Alanlar: Kıyı bölgelerinde taşınmaz edinimi hâlâ gri alanlardadır. Belediye ve Bakanlık görüşleri çelişebilmektedir.
- Vatandaşlık Yoluyla Edinim Suiistimalleri: Özellikle 400.000 USD değerindeki taşınmazla vatandaşlık kazanımında, aynı taşınmazın birden fazla kişiye satıldığı, değerin şişirildiği gibi suiistimaller gözlenmiştir.
Çözüm Önerileri ve Geleceğe Yönelik Perspektif
- Tapu Sicilinde Muhafaza Edilecek Uyarı Kayıtları: Yabancıya satışlarda şeffaflık ve uyarı sistemleri geliştirilmeli.
- Askeri ve Güvenlik Bölgeleri Listesinin Dijitalleştirilmesi: Vatandaşların ve yatırımcıların önceden bilgi edinebileceği, kamuya açık sistem kurulmalı.
- Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Sisteminin Yeniden Düzenlenmesi: Belirli denetim mekanizmaları eklenmeli ve tapu işlemleri daha sıkı kontrol edilmelidir.
- Uluslararası İlişkilerde Şeffaflık: Karşılıklılık ilkesi kaldırılmış olsa da, belirli stratejik ülkelerle özel düzenlemeler yapılmalıdır.
Sonuç
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, Türkiye’nin ekonomik kalkınması ve yabancı sermaye girişi açısından önemli bir araç sunmaktadır. Ancak bu araç, kamu düzeni, milli güvenlik ve sosyal yapının korunması ilkeleriyle dengelenmek zorundadır. Yabancıların taşınmaz edinimi, yalnızca bireysel mülkiyet hakkı değil, aynı zamanda toplumsal çıkar ve egemenlik meselesidir. Bu sebeple mevzuatın uygulanması titizlikle izlenmeli; idari denetim ve yargı denetimi birlikte işletilmelidir.
About Post Author
