Overstromingsgevoelige constructie (TMK 724)

1. Inleiding: Waarom zijn bouwgeschillen als gevolg van overstromingen zo lastig?

Het probleem van "inbreukmakende constructies" ontstaat wanneer er tussen aangrenzende percelen wordt gebouwd zonder rekening te houden met de erfgrens of zonder voldoende aandacht te besteden aan de grens. Het probleem is niet alleen een schending van de erfgrens ; het verstoort ook het delicate evenwicht tussen eigendomsrechten , economische waarde en stedenbouwkundige voorschriften . Enerzijds is er het principe van de integrale eigendom van de grond, anderzijds het risico op verspilling als gevolg van de sloop van een voltooid of economisch waardevol bouwwerk . Daarom regelt het Turkse Burgerlijk Wetboek (TMK) het probleem van onrechtmatige/inbreukmakende constructies, met uitzonderingen, en staat het zowel sloop als compensatie voor de bouw toe

Het lastige aan het behandelen van zaken betreffende oprukkende bebouwing in de praktijk is eenduidigantwoord is. Zowel sloop als schadevergoeding kunnen in hetzelfde geval gerechtvaardigd zijn; de uiteindelijke beslissing goede trouw, de superioriteit van de waarde van het gebouw ten opzichte van de grond, een vergelijking van buitensporige schade, de mogelijkheid van splitsing/herbouw en tijdige bezwaren van aangrenzende eigenaren .

2. Normatief kader: Gezamenlijke lezing van de artikelen 722-725 van het Turkse Burgerlijk Wetboek

Geschillen over illegale bouwwerken vereisen een gecombineerde interpretatie van verschillende bepalingen van het Turkse Burgerlijk Wetboek:

Artikelen 722-723 van het Turkse Burgerlijk Wetboek (Onrechtmatige bouw): In de regel wordt een constructie die inbreuk maakt op andermans eigendom afgebroken of gesloopt; indien de sloop niet plaatsvindt, is een passende schadevergoeding verschuldigd. In gevallen van kwade trouw kunnen de kosten van materialen en de daaruit voortvloeiende schade verschillen.
Artikel 724 van het Turkse Burgerlijk Wetboek (Registratie door Overdracht): Indien de bouwer te goeder trouw handelt en de waarde van het gebouw duidelijk hoger is dan de waarde van de grond , staat dit artikel de overdracht van het gehele of een voldoende deel van het eigendom van de grondeigenaar toe in ruil voor een redelijke prijs
Artikel 725 van het Turkse Burgerlijk Wetboek (Inbreukmakende constructie – Tolerantieregeling): In gevallen waarin de omstandigheden dit rechtvaardigen, kunnen oplossingen zoals het tolereren van de constructie tegen een redelijke prijs , het vestigen van een erfdienstbaarheid of de overdracht van eigendom worden overwogen. Het kortstondige bezwaar van een buurman, zodra hij kennisneemt van de inbreuk, is bedoeld om te voorkomen dat de constructie verder uitbreidt.

Deze vierpuntenstructuur biedt de drempelvoorwaarden en afwegingsprincipes die de rechter zal toepassen bij het onderscheiden tussen " sloop en compensatie voor herstructurering ". Het hoofddoel is het voorkomen van ongerechtvaardigde verrijking en economische verspilling , terwijl eigendomsrechten worden beschermd .

3. Goede trouw: de sleutel tot bescherming

In gevallen van inbreuk is goede trouw de eerste filter die de beschermingszone bepaalt. Goede trouw betekent dat de persoon zich er niet van bewust was dat hij of zij inbreuk maakte op de grens van een aangrenzend perceel , of dat hij of zij dit niet had kunnen weten, zelfs niet met de zorgvuldigheid en aandacht die van hem of haar verwacht mag worden . Een simpele verklaring als "Ik wist het niet" is dus niet voldoende; er wordt beoordeeld of de zorgplicht is nagekomen, dat wil zeggen of de technische stappen, zoals de aanvraag, de vergunningsprocedure, de schetsen, de kadastrale gegevens en de landmeetkundige markeringen, serieus en eerlijk zijn uitgevoerd .

Vanuit het oogpunt van de aanvraagprocedure springen drie praktische criteria eruit:

Voorbereiding vóór de bouw: Tijdige afronding van de aanvraag en vaststelling van de perceelsgrenzen, en een controlemechanisme .
Zichtbaarheid en detecteerbaarheid: Of de overstroming met redelijke aandacht in de beginfase van de bouw had kunnen worden opgemerkt.
Waarschuwing van de andere partij: Vroege waarschuwingen, schriftelijke bezwaren, kennisgevingen en daadwerkelijke pogingen tot obstructie vanuit het aangrenzende perceel zijn doorslaggevend bij het beoordelen van de goede trouw.

Bij kwade trouw is het niet mogelijk om een beroep te doen op de bescherming van registratie door overdracht op grond van artikel 724 van het Turkse Burgerlijk Wetboek; in dat geval komt de kwestie van sloop en schadevergoeding op de voorgrond te staan.

4. De "duidelijke superioriteit" van de waarde van een gebouw boven de waarde van de grond

Om artikel 724 van het Turkse Burgerlijk Wetboek van toepassing te laten zijn, is goede trouw alleen niet voldoende; de economische waarde van de constructie moet duidelijk hoger zijn dan de waarde van de grond. Aan deze "duidelijke" voorwaarde moeten de technische feiten van de zaak voldoen:

Bouwfase (ruwbouw en afwerking, installaties, gevel, architectonische elementen),
Gebruikswaarde (residentieel, commercieel, industrieel),
van het overlopende gedeelte op het gehele project.
Regionale vergelijkbare verkopen en vrije marktomstandigheden.

Soms lijkt het inbreukmakende gebied klein in vierkante meters, maar de geometrische impact ervan vermindert de mogelijkheden voor verkaveling of de marktwaarde van het perceel aanzienlijk. In dergelijke gevallen is een loutere benadering van de "prijs per vierkante meter" onvoldoende . Om de werkelijke waarde te bepalen, verdient een gezamenlijke expertisebeoordeling door vastgoedtaxateurs , landmeters en bouwkundigen de voorkeur

5. Reikwijdte van het begrip "eerlijke prijs"

De eerlijke prijs is niet uitsluitend de marktwaarde per vierkante meter van het inbreukmakende gedeelte . In overeenstemming met de beginselen van billijkheid en gelijkschakeling worden de volgende factoren in aanmerking genomen:

Huidige marktwaarde van het inbreukmakende gedeelte: Waarde rond de datum van de rechtszaak; houdt rekening met de verhouding tussen het gebouw en de grond.
Waardevermindering in het resterende gedeelte: Factoren zoals de wijziging van de perceelvorm, verminderd grondgebruik, het uitsluiten van de mogelijkheid tot verkaveling/samenvoeging en de impact van de gevelbreedte op wegen of groene zones.
Verplichte technische kosten: De kosten van extra maatregelen als gevolg van overstromingen, zoals keermuren, vluchtroutes bij brand, waterafvoer of isolatie.
Verrekenings- en renteparameters: Vooruitbetalingen, gestorte bedragen, op te bouwen rente tot de beslissingsdatum.

Deze aanpak voorkomt ongerechtvaardigde verrijking en voorkomt tevens dat de prijs een eenzijdig strafinstrument wordt. De rechter moet in het vonnis duidelijk vermelden dat de prijs is vastgesteld als een borgsom voor de inschrijving , dat de inschrijvingsbepaling is gekoppeld aan de betaling en dat er verrekeningen hebben plaatsgevonden

6. Balans tussen destructie- en tolerantie en het criterium "buitensporige schade"

De centrale vraag is: is sloop gerechtvaardigd, of is het een kostbare onderneming? Het antwoord ligt besloten in de vergelijking van "buitensporige schade". Sloop;

Het volledige project of de stopzetting van de essentiële functies ervan
Openbare veiligheid en statische risico's,
Economische verspilling bereikt exorbitante niveaus

Als het tot dergelijke gevolgen leidt , is tolerantie de norm. Omgekeerd:

de verstoring een kleine ingreep ,
Als sloopwerkzaamheden de integriteit van het project niet aantasten en tegen redelijke kosten ,
Als de goede trouw zwak of afwezig is,

Sloop komt naar voren als de belangrijkste oplossing. Om dit evenwicht in de rechtszaak te vinden, moeten tijdens het onderzoek twee alternatieve technische oplossingen worden besproken: "Wat gebeurt er als het wordt gesloopt?" en "Wat gebeurt er als het wordt getolereerd?" Wanneer de kosten, de waarde en de gevolgen voor de openbare orde van beide scenario's in kaart zijn gebracht, wordt de beoordelingsvrijheid van de rechter voorspelbaar.

7. Artikel 725 van het Turkse Burgerlijk Wetboek en het Vouwregime: Erfdienstbaarheid of eigendomsoverdracht?

Overschrijdingen van erfgrensconstructies kunnen niet uitsluitend worden opgelost door "overdracht van eigendom". In gevallen waarin de omstandigheden dit toelaten, het vestigen van een erfdienstbaarheid een evenwichtigere oplossing bieden. Bijvoorbeeld, bij overschrijdingen van de dakrand een luchtrechthet probleem oplossen; bij overschrijdingen van de keldermuur een erfdienstbaarheid op de grond functioneel zijn. Als de overschrijding echter het hoofdgedeelte en afzonderlijke delen kan worden gedeeltelijke eigendomsoverdracht een eerlijkere oplossing.

Bij het maken van een keuze zijn de volgende criteria belangrijk:

Mogelijkheid tot verkaveling en samenvoeging: Is het mogelijk om percelen te creëren met afmetingen die voldoen aan de bestemmingsplanvoorschriften?
Perceelgeometrie en bereikbaarheid: Is het resulterende perceel economisch en technisch haalbaar?
Openbare orde – vergunning: Is de erfdienstbaarheid of overdracht in strijd met de integriteit van de vergunning en het project?
Kostenafweging: Is de compensatie die de eigenaar ontvangt door de schade te tolereren , duidelijk rationeler dan sloop ?

8. Het 15-dagen bezwaarprincipe (vroegtijdig waarschuwingseffect)

Van de aangrenzende eigenaar wordt verwacht dat hij actie onderneemt zodra hij zich bewust wordt van de inbreuk. Een bezwaar op korte termijn zal de voortgang van de bouw belemmeren; de aannemer is bovendien gedwongen de situatie onmiddellijk te corrigeren . Het feit dat bezwaren niet gebonden zijn aan formele vereisten, betekent dat ze in de praktijk veel acties omvatten, zoals kennisgevingen , aanvragen bij de gemeente , verzoeken om de bouw stil te leggen , e-mail-/berichtenverslagen of fysieke obstructie . Tijdig bezwaar versterkt de "reden om te weten" van de aannemer en verzwakt de bescherming van goede trouw .

Het vastleggen van het moment waarop men over het incident hoorde, is daarom cruciaal voordat een rechtszaak wordt aangespannen: de datums van de drone-opnamen/foto's, schetsen van de uitvoering, lokale administratieve documenten, klachten van omwonenden en gemeentelijke rapporten vormen de ruggengraat van de bewijsketen

9. Juridische aard en partijen in zaken betreffende de registratie van overdrachten

Registratie door overdracht een nieuwe juridische situatie creëert; hetzelfde effect . In de praktijk zijn er twee manieren om dit te doen:

Overdrachtregistratie als een onafhankelijke rechtszaak ,
de verdediging/tegenvordering .

Wat rechtszaken betreft, geldt de regel dat de vordering moet worden gericht tegen de persoon die eigenaar was van het onroerend goed ten tijde van de bouw of tegen de persoon aan wie het onroerend goed vervolgens is overgedragen. Schulden en aansprakelijkheden met betrekking tot de inbreuk kunnen, afhankelijk van het onroerend goed , worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar . Vanuit het oogpunt van procesefficiëntie maakt een gefaseerde vorderingsstructuur (sloop; indien dat niet mogelijk is, registratie door overdracht; alternatieve erfdienstbaarheid; redelijke prijs; compensatie voor onrechtmatig gebruik) het voor de rechter mogelijk om de meest rechtvaardige oplossing te kiezen, afhankelijk van het specifieke geval

10. Bewijs verzamelen: De juiste vragen stellen aan de juiste expert

Bouwovertredingszaken zijn technische aangelegenheden. Het bewijsmateriaal vroegtijdig en duidelijke vragen aan de deskundige worden gesteld.

Kaarten/Kadaster: Coördinaten-, grens- en aanvraaggegevens; referentieplannen.
Bouwdocumenten: Certificaat van bestemmingsplanstatus, bouwvergunning en bijlagen, projectrapport, rapporten over bouwstops.
Landmeter-expert: Bouwkundig ingenieur (statica-architectonische effecten), landmeetkundig ingenieur (grenzen-geometrie), vastgoedtaxateur (waarde en afschrijving).
Technisch rapport over verkaveling: Mogelijkheid tot verkaveling/samenvoeging en alternatieven binnen het kader van Wet nr. 3194.
Leerdoelendocumenten: waarschuwingen, correspondentie, foto's, gemeentelijke aanvragen.
Vergoeding voor onrechtmatig gebruik: Vaststelling van het voordeel dat de buurman tot de datum van de beslissing is ontnomen.

Belangrijke vragen om aan de expert te stellen:

Wat is de exacte oppervlakte in vierkante meters en wat zijn de coördinaten van het overstromingsgebied ?
Impact op het project en de structuur in geval van sloop; kosten en betrekking tot de openbare veiligheid .
In geval van instorting in aanmerking voor vergoeding : de waarde van het onderdeel + de afschrijving van het resterende onderdeel + de verplichte technische kosten.
voor de verkaveling en de impact daarvan op de markt.
de twee scenario's(vernietiging/ineenstorting).

11. De toepassingsformule voor "eerlijke prijs"

De eerlijke prijs in de meeste bestanden bestaat uit drie lagen:

A-Schadevergoeding: van het overstroomde gebied op de datum van de rechtszaak (en eventuele extra waarde gerelateerd aan de constructie, indien van toepassing).
B-compensatie: Vermindering van de marktwaarde van het resterende perceel (vorm, toegang, gebruik, onderverdeling).
C-kosten: Verplichte technische maatregelen en de daaruit voortvloeiende permanente kosten.

Totale kosten = A + B + C.van dit totaalbedrag de sloopkosten en de waarde van de nieuwe situatie als gevolg van de splitsing biedt een rationele basis voor de beoordeling van de rechter. Het storten en het duidelijk vermelden van de verrekenings-/betalingsvoorwaarden in het vonnis vereenvoudigt de uitvoerings- en registratieprocedure.

12. Vergoeding voor onrechtmatig gebruik en gebruiksvergoeding

Totdat er een besluit is genomen om inbreuk toe te staan, wordt ervan uitgegaan dat de inbreuk de aangrenzende eigenaar gedeeltelijk voordeel oplevert uit diens eigendom. De vergoeding voor onrechtmatig gebruik of de gebruiksrechten voor deze periode worden apart van de vastgestelde prijs en periodiek berekend. Het principe van vergoeding voor onrechtmatige bewoning moet worden nageleefd bij de berekening van de vergoeding voor onrechtmatig gebruik; met name als de inbreuk een commerciële activiteit betreft , moet het inkomstenverlies worden aangetoond met concrete bewijzen (huurvergelijkingen, omzet, gebruiksintensiteit).

13. Bestemmingsplan en verkavelingsaspecten: Grenzen van de juridische gevolgen

Elke oplossing voor grondverkaveling moet in overeenstemming zijn met de bestemmingsplannen . Als verkaveling/verkaveling niet mogelijk is, kan de rechter de voorkeur geven aan een oplossing op basis van erfdienstbaarheden ; juridisch gezien kan het resulterende perceel immers geen permanente situatie creëren die in strijd is met de vergunning of illegaal is . Daarom is het essentieel om administratieve regelgeving en civielrechtelijke oplossingen op elkaar af te stemmen, documenten te controleren en te overleggen met de gemeentelijke en bestemmingsplandiensten .

Strategie 14: Hiërarchisch vraagbeheer en petitie-architectuur

Geleidelijke vraagis de basis van de bouwplannen voor waterbeheer. Voorbeeldscenario:

Eerste stap: om inbreuk en sloop (bescherming van eigendom).
Tweede stap (alternatief): Indien aan de voorwaarden is voldaan , registratie door overdracht (Turks Burgerlijk Wetboek artikel 724) – overdracht van een voldoende gedeelte.
Alternatief: van een erfdienstbaarheid (artikel 725 van het Turkse Burgerlijk Wetboek) – met name in gevallen met betrekking tot daken/dakranden.
Het bepalen van de juiste prijs en opslagvoorwaarden, en het koppelen van de betaling aan de voorafgaande overeenkomst.
Vergoeding voor ongeoorloofd gebruik/gebruikskosten, periodieke vorderingen tot de datum van de beslissing.
Gerechtskosten, advocaatkosten, griffiekosten en overige kosten.

Deze architectuur biedt de rechtbank een scala aan oplossingen ; in de praktijk elimineert het het "alles of niets"-dilemma.

15. Veelvoorkomende fouten en voorgestelde oplossingen

De prijs verlagen tot uitsluitend de prijs per vierkante meter: Als de waardevermindering van het resterende perceel en de kosten van technische ingrepen niet in aanmerking worden genomen, zal de prijs ontoereikend zijn.
Bewijsmateriaal verzamelen in een laat stadium: Als de grensgegevens nog onduidelijk zijn wanneer de onderzoeks- en deskundigenfase is bereikt, zullen technische rapporten tegenstrijdig zijn. De bewijsketen aan het begin van de zaak .
Negeer het bestemmingsplan: als een besluit over "eigendomsoverdracht" wordt genomen zonder de haalbaarheid van de verkaveling en de gevolgen van de vergunning te onderzoeken, onuitvoerbare gevolgen bij de uitvoering.
Automatische aanname van goede trouw: De analyse van de goede trouw zal gebrekkig zijn als waarschuwingen, voorzorgsmaatregelen, pogingen tot het stilleggen van de site en feiten met betrekking tot de zichtbaarheid niet in het dossier zijn gedocumenteerd
Onduidelijkheid in de vonnisbepaling: Het niet specificeren van de prijs en het ontbreken van een duidelijke definitie van de relatie tussen storting en registratie leiden tot problemen bij de tenuitvoerlegging en registratie.

Conclusie: Het vinden van een eerlijk evenwicht

In gevallen met betrekking tot gebouwen die gevoelig zijn voor overstromingen, is het doel de eigendomsrechten te beschermen economisch waardeverlies . Dit evenwicht berust op drie pijlers:

Goede trouw: attent gedrag en vroegtijdige waarschuwingsmechanismen.
De vergelijking tussen waardesuperioriteit en buitensporige schade: het afwegen van de verspilling door vernietiging tegen de kosten van het uithoudingsvermogen.
Nauwkeurige kostenberekening: Onderdeel + afschrijving + technische kosten en relatie met magazijn/registratie.

de juiste bewijsstrategie, goed gestructureerde vragen aan deskundigen en een gelaagde claimstructuur is een oplosbare zaak . Op deze manier kunnen zowel de onschendbaarheid van eigendom als een rechtvaardige vergoeding in één uitspraak worden verenigd.

Enkele blogtitel