Ontruiming van gehuurde panden door middel van executieprocedures

Huurovereenkomsten zijn over het algemeen bilaterale, doorlopende contracten die de huurder verplichten het gebruik van het pand toe te staan, in overeenstemming met de hoofdverplichting. Het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK) bevat specifieke bepalingen voor huurovereenkomsten van woon- en bedrijfspanden, met name met betrekking tot de beëindiging van deze overeenkomsten. Bovendien heeft de looptijd van de overeenkomst (vast of onbepaalde tijd) een andere invloed op de beëindiging. Uit de wettelijke bepalingen blijkt dat bepaalde opzegtermijnen vereist zijn om partijen te beschermen tegen onverwachte beëindiging. De situatie waarin ontruiming uit een gehuurd pand zonder gerechtelijk bevel mogelijk is, is een uitzonderlijke omstandigheid; dit gebeurt wanneer de huurder de huur, zijn hoofdverplichting, niet betaalt of wanneer de huurtermijn afloopt.[1]

• Niet-betaling van huur (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikel 315): Een huurder die de huur niet betaalt, moet schriftelijk opzegging ontvangen. In deze opzegging moet worden vermeld dat de overeenkomst bij niet-betaling wordt beëindigd en moet een minimale betalingstermijn van 10 dagen worden gespecificeerd, of 30 dagen indien het een woon- of bedrijfspand betreft.
• Beëindiging van huurovereenkomsten (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikelen 327, 328 e.v.): Huurovereenkomsten voor een vaste termijn eindigen aan het einde van hun looptijd, maar als het gedrag van de partijen erop wijst dat de overeenkomst wordt voortgezet, wordt het een "huurovereenkomst voor onbepaalde tijd". Indien de huur betrekking heeft op een woon- of bedrijfspand, wordt de huurovereenkomst voor een vaste termijn met één jaar verlengd, zoals wettelijk vereist.

Om de opzegtermijn voor contracten voor onbepaalde tijd te berekenen, moet eerst de ingangsdatum van de huurovereenkomst worden vastgesteld. Vervolgens wordt de periode tot de huidige datum verdeeld in periodes van 6 maanden en moet de opzegging 3 maanden voor het einde van de laatste periode van 6 maanden in acht worden genomen (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikel 329). Deze bepaling is echter niet van toepassing op huurovereenkomsten voor een vaste termijn voor woningen of bedrijfsruimten, aangezien het contract volgens de wet met één jaar wordt verlengd.

• Beëindiging van huurovereenkomsten voor woon- en bedrijfspanden (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikel 347): De verhuurder kan de overeenkomst niet uitsluitend beëindigen op basis van het verstrijken van de looptijd. De huurder kan de overeenkomst echter wel beëindigen door 15 dagen voor het verstrijken van de looptijd een opzegging in acht te nemen.
• Uitzettingsovereenkomst: Volgens de jurisprudentie van het Hooggerechtshof is een uitzettingsovereenkomst ongeldig indien deze tegelijk met de huurovereenkomst wordt gesloten. Op basis van een juridisch opgestelde uitzettingsovereenkomst kan de verhuurder de huurovereenkomst binnen een maand na de overeengekomen uitzettingsdatum beëindigen, hetzij door middel van een verzoek tot tenuitvoerlegging, hetzij door een rechtszaak aan te spannen. (Turks Wetboek van Verbintenissen 352/1)

Na deze algemene toelichtingen kan de ontruiming van gehuurde panden door middel van executieprocedures als volgt worden samengevat:

• Als de huur niet betaald is;[2]

Als de verhuurder zowel de achterstallige huur als de ontruiming van de huurder eist, kan hij zonder gerechtelijk bevel een executieprocedure starten. Na het verzoek van de schuldenaar om executie, wordt een betalingsbevel aan de huurder verzonden overeenkomstig artikel 269 van de Executie- en Faillissementswet en artikel 35 van de Regeling Executie- en Faillissementswet. De huurder (schuldenaar) die het betalingsbevel ontvangt, kan binnen 7 dagen na kennisgeving bezwaar maken of ervoor kiezen geen bezwaar te maken, waardoor de executieprocedure definitief wordt. De huurder moet duidelijk en ondubbelzinnig bezwaar maken tegen de huurovereenkomst; het is ook mogelijk dat hij het bestaan ​​van de huurovereenkomst erkent en andere bezwaren aanvoert. Om de verhuurder in staat te stellen het bezwaar/de ontruiming op te heffen indien de huurder bezwaar maakt tegen het bestaan ​​van de overeenkomst, moet de huurovereenkomst schriftelijk zijn vastgelegd en notarieel zijn bekrachtigd.

Als de huurder geen bezwaar maakt tegen het betalingsbevel, worden de executieprocedures met betrekking tot de huurachterstand definitief; voor ontruiming moet de verhuurder binnen 6 maanden na het verstrijken van de opzegtermijn ook een ontruimingsbevel aanvragen bij de executierechter.

• Als de huurtermijn is verlopen;

Indien de betreffende panden worden verhuurd voor andere doeleinden dan wonen/beschermde werkplekken, kan de huurder de deurwaarder verzoeken om binnen 1 maand na het verstrijken van de huurtermijn een ontruimingsprocedure te starten zonder gerechtelijk bevel. Indien de huurder binnen 7 dagen na de kennisgeving van het ontruimingsbevel geen bezwaar maakt, wordt het ontruimingsbevel definitief.[3] Indien het pand niet binnen 15 dagen wordt ontruimd, zal de deurwaarder het pand met geweld ontruimen.

Als het betreffende pand een gehuurde woning of bedrijfsruimte betreft, is de ontruimingsovereenkomst hier cruciaal, omdat, zoals hierboven vermeld, het contract na afloop van de oorspronkelijke termijn wettelijk met één jaar wordt verlengd.

[1] Mehmet Kâmil Yıldırım/Nevhis Deren Yıldırım, Handhavings- en faillissementsrecht, 8e editie, Istanbul: Beta Publishing, 2021, p. 350.

[2] Hakan Pekcanıtez/Muhammet Özekes, Praktische studies in executie- en faillissementsrecht, 20e editie, Istanbul: Onikilevha Publishing, 2021, p. 149.

[3] Mehmet Kâmil Yıldırım/Nevhis Deren Yıldırım, leeftijd, p.354.