De impact van COVID-19 op huurovereenkomsten voor werkplekken

Door het coronavirus, dat wereldwijd en in Turkije een grote impact heeft, zijn veel werkplekken in ons land door de overheid gesloten en zijn er diverse maatregelen genomen. De sluiting van werkplekken heeft geleid tot conflicten tussen huurders en verhuurders. Wat gebeurt er met de huur van de werkplekken, een vraag die veel mensen zich stellen? Vooral als uw werkplek zich in een winkelcentrum bevindt, welke stappen moet u dan ondernemen?

Huurovereenkomsten voor winkelcentra

Stel dat u een ruimte in een winkelcentrum huurt. De cruciale vraag is of de eigenaar van het pand aan zijn verplichting heeft voldaan om het pand aan de huurder ter beschikking te stellen. De eigenaar is verplicht het pand gebruiksklaar te maken, terwijl de huurder verplicht is huur te betalen. Op basis van deze twee fundamentele punten geldt dat als de eigenaar zijn verplichting om het pand ter beschikking te stellen niet nakomt, de huurder ook niet langer verplicht is huur aan de eigenaar te betalen. Bovendien, als de situatie zo wordt dat de huurder het pand helemaal niet kan gebruiken, kan de huurder het contract zelfs beëindigen.

Naast beëindiging van de huurovereenkomst zijn er verschillende andere mogelijkheden voor een huurder. De eerste is om bij de rechter een verzoek in te dienen, onder verwijzing naar artikel 138 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK), om de voorwaarden van de overeenkomst met de eigenaar van het pand tijdens de pandemie op te schorten. Artikel 138 van het TBK, dat betrekking heeft op buitensporige onmogelijkheid tot nakoming, luidt als volgt: 'Indien zich een buitengewone situatie voordoet, die onvoorzien en onvoorzienbaar was voor de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, en deze situatie de feiten zoals die bestonden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst zodanig verandert dat het eisen van nakoming van de verplichtingen van de schuldenaar in strijd zou zijn met de beginselen van goede trouw, en de schuldenaar zijn verplichtingen nog niet is nagekomen of deze heeft nagekomen onder voorbehoud van rechten die voortvloeien uit de buitensporige moeilijkheid tot nakoming, heeft de schuldenaar het recht de rechter te verzoeken de overeenkomst aan te passen aan de nieuwe omstandigheden, of, indien dit niet mogelijk is, de overeenkomst te beëindigen.'.

Beëindiging van de huurovereenkomst

Bij contracten met doorlopende prestaties maakt de schuldenaar doorgaans gebruik van het recht van opzegging in plaats van het recht van ontbinding. Op basis van deze clausule kunt u het contract beëindigen, u ervan terugtrekken, de bepalingen ervan opschorten tijdens de pandemie, of een nieuwe huurprijs eisen conform de geldende voorwaarden, mits aan de bovengenoemde voorwaarden is voldaan. Maar welke rechten heeft u als de gehuurde ruimte zich buiten een winkelcentrum bevindt?

Overige huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten

Zoals hierboven vermeld, kunt u hier een verzoek indienen tot opschorting van de huurovereenkomst of een huuraanpassing die is afgestemd op de huidige omstandigheden. Als u als huurder deze verzoeken niet indient en uw huur niet betaalt, kunt u in gebreke blijven. U dient daarom uw eerste huurtermijn onder voorbehoud aan de verhuurder te betalen en hem schriftelijk te informeren dat u vanwege COVID-19 niet in staat bent de volgende huurtermijnen te betalen. Voor bedrijven die jaarlijkse huur betalen, is de procedure het aanvragen van een aanpassing. U kunt een nieuwe huurprijs aanvragen op basis van de maanden dat u het pand niet heeft gebruikt, of u kunt het contract beëindigen en het verloren geld van de verhuurder vorderen op basis van het beginsel van ongerechtvaardigde verrijking. Artikel 77 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen luidt: "Wie onrechtmatig profiteert van het eigendom of de arbeid van een ander, is verplicht die verrijking terug te betalen. Deze verplichting ontstaat met name wanneer de verrijking is gebaseerd op een ongeldige, niet-bestaande of vervallen grondslag." U kunt het beginsel van ongerechtvaardigde verrijking ook toepassen op maandelijkse huurbetalingen. Vanwege de pandemie dienen eigenaren van onroerend goed de bovengenoemde stappen te volgen.

De COVID-19-pandemie vormt, zoals algemeen aanvaard in de leer en de praktijk, een geval van overmacht. Naast het verbreken van het causale verband tussen schade en de handeling in gevallen van onrechtmatige daad, vormt het daarom ook een gerechtvaardigde reden voor beëindiging van contracten. In deze context kunnen degenen die hun gehuurde eigendom niet kunnen gebruiken vanwege de pandemie (handelaren, ambachtslieden, studenten, enz.) zich op deze reden beroepen om hun huurovereenkomst te beëindigen.

Huurovereenkomsten voor woon- en bedrijfspanden

Huurovereenkomsten voor woon- en bedrijfspanden kunnen worden beëindigd door middel van een buitengewone beëindiging op grond van artikel 331 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK), zoals bedoeld in artikel 347/3, of door beëindiging om gegronde redenen op grond van algemene bepalingen. In dit verband kan worden gesteld dat de huurder een keuzerecht heeft. Bij het uitoefenen van het recht op beëindiging moet de huurder de andere partij echter informeren of de beëindiging plaatsvindt om gegronde redenen of om een ​​zwaarwegende reden op grond van artikel 331 van het TBK. Van deze twee opties is beëindiging om gegronde redenen voordeliger voor huurders. Dit komt doordat de beëindiging ingaat op het moment dat deze de andere partij bereikt. In geval van een buitengewone beëindiging op grond van artikel 331 van het TBK, eindigt de huurovereenkomst echter volgens artikel 329 van het TBK niet eerder dan drie maanden na de kennisgeving van de beëindiging, en is de huurder verplicht de huur voor deze opzegtermijn van drie maanden aan de verhuurder te betalen.

Opzeggingsbericht

De opzegging is onderworpen aan de schriftelijke geldigheidseis van artikel 348 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK). Het schriftelijke karakter van de opzegging is daarom cruciaal voor de rechtsgeldigheid ervan. Ondernemers, met name die actief zijn in de handel, zijn mogelijk terughoudend om hun gehuurde pand te verlaten om hun klantenbestand niet te schaden. Handelaren en ondernemers die de huur niet kunnen betalen vanwege de tijdelijke sluiting van hun bedrijf of een volledige stopzetting van hun activiteiten als gevolg van COVID-19, kunnen, in plaats van de huurovereenkomst te beëindigen, een verzoek indienen tot aanpassing van het contract aan nieuwe voorwaarden op grond van artikel 138 van het TBK vanwege buitensporige moeilijkheden bij de nakoming. In dit geval moet er sprake zijn van een onvoorziene buitengewone omstandigheid die niet bestond op het moment dat het contract werd gesloten, dat wil zeggen een omstandigheid die zich later heeft voorgedaan. Deze situatie moet er ook toe leiden dat het, op grond van het beginsel van goede trouw, niet mogelijk is om van de schuldenaar te eisen dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van het contract nakomt.

Verlenging van huurovereenkomsten

Vanuit het perspectief van COVID-19 is het duidelijk dat deze wereldwijde pandemie een buitengewone situatie is die niet bestond op het moment dat de huurovereenkomsten werden gesloten en die zich later heeft voorgedaan. Huurders die als gevolg van deze pandemie het gehuurde pand niet kunnen gebruiken, kunnen verzoeken om de huurovereenkomst aan te passen aan de nieuwe omstandigheden, indien zij de overeenkomst niet willen beëindigen. Het zou immers in strijd zijn met het beginsel van goede trouw om van een partij te verwachten dat zij haar verplichtingen exact nakomt zoals zij dat deed, wanneer zij daartoe niet in staat is door omstandigheden buiten haar controle.

Voor ondernemers wiens bedrijven door Covid-19 stil zijn komen te liggen en wiens werkplekken gesloten zijn, is het aanpassen van het contract aan nieuwe voorwaarden een aantrekkelijkere optie om klantenverlies te voorkomen en hun huidige werkplekken te behouden. De verplichting van ondernemers om als zorgvuldige ondernemers te handelen, belet hen echter niet om een ​​aanpassing van het contract aan nieuwe voorwaarden te verzoeken op basis van Covid-19, wat een geval van overmacht vormt. Hoewel het Hooggerechtshof verzoeken om contractaanpassing aan nieuwe voorwaarden in situaties zoals economische crises heeft afgewezen, onder verwijzing naar de verplichting van ondernemers om als zorgvuldige ondernemers te handelen, kan een economische crisis niet gelijkgesteld worden aan een wereldwijde pandemie zoals Covid-19. Dit komt omdat het voor ondernemers onmogelijk is om een ​​wereldwijde pandemie zoals Covid-19, die tot pandemie is uitgeroepen en de hele wereld heeft getroffen, te voorzien.[1]

[1] Yıldırım, A. (2015). De verplichting van de huurder tot het verstrekken van zekerheid in woon- en bedrijfsruimten. Tijdschrift van de Faculteit Rechtsgeleerdheid van de Universiteit van Ankara, 64 (1), 237-266. DOI: 10.1501/Hukfak_0000001778

Voor meer informatie over deze kwestie kunt u contact opnemen met de ervaren advocaten van ons kantoor.

Advocaat-stagiaire Fatih CEYHAN