Bij stadsvernieuwingsprojecten tekent de enige eigenaar van het pand de overeenkomst niet

1. Het kader van stedelijke transformatie en het probleem van de "enige eigenaar die weigert te tekenen"

Een van de meest voorkomende problemen bij stadsvernieuwingsprojecten een of meer eigenaren weigeren het contract te ondertekenen. Dit geldt met name voor:

Wanneer een bouwcontract wordt getekend in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw,
Wanneer er eigenaren zijn die het contract niet goedkeuren ondanks een besluit van een tweederde meerderheid,
Tijdens de implementatiefase na het besluit dat een gebouw risico loopt,

"De enige eigenaar wil niet tekenen, wat moeten we nu doen?" is de vraag die dan opkomt.

In deze situatie doen zich voor de meeste huiseigenaren drie belangrijke opties voor:

Een compromis bereiken met de minderheidsaandeelhouder(s) en aanvullende voordelen aanbieden,
Het uitvoeren van de verplichte processen in de wetgeving inzake stedelijke transformatie (bijv. veilingen op grond van Wet nr. 6306, enz.).
Een minderheid van de vastgoedeigenaren hun aandelen te verkopenen over te dragen aan een derde partij of aannemer.

Dit artikel richt zich op voor minderheidsaandeelhouders om hun aandelen op eigen initiatief te verkopen, de juridische gevolgen van dergelijke verkopen en de risico's die zich in de praktijk voordoen.

2. Wie is de minderheidsaandeelhouder? Wat is hun relatie met de 2/3 meerderheidsaandeelhouder?

2.1. De 2/3 meerderheidsregel en minderheden

Een van de fundamentele voorwaarden bij stedelijke transformatieprojecten is dat beslissingen over onafhankelijk eigendom van wooneenheden moeten worden genomen met een meerderheid van ten minste 2/3 op basis van het grondaandeel van de eigenaren . Wanneer deze verhouding is bereikt:

Het ondertekenen van het bouwcontract in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw
Een aannemer kiezen,
Het bepalen van het implementatieproject

Over dit soort kwesties kunnen beslissingen worden genomen. Het resterende derde deel , wordt technisch gezien als een "minderheid" beschouwd.

2.2. Kan een enige eigenaar een minderheidsaandeelhouder zijn?

In veel gevallen is de zogenaamde "enige eigenaar" feitelijk in de minderheid. Bijvoorbeeld:

In een gebouw met in totaal 10 zelfstandige wooneenheden hebben 9 eigenaren overeenstemming bereikt met de aannemer
Een van de eigenaren weigert het contract te ondertekenen met opmerkingen als: "Ik wil het gebouw niet verlaten" of "Ik vind de voorwaarden niet goed.".

In deze situatie, als het totale grondaandeel van de 9 eigenaren meer dan 2/3 bedraagt, wordt de enige eigenaar die niet heeft getekend als minderheidsaandeelhouder beschouwd . Zelfs als de meerderheid een besluit heeft genomen, kan deze ene eigenaar de uitvoering van het project echter nog aanzienlijk vertragen.

3. Verkoop van aandelen door minderheidsaandeelhouders: de juridische basis

3.1. Eigendomsrecht en vrijheid om aandelen te verkopen

Volgens het Turkse Burgerlijk Wetboek kan een persoon die mede-eigenaar is van een onroerend goed, zijn of haar aandeel in principe verkopen, schenken of overdragen aan een derde. Dit is een natuurlijk gevolg van het eigendomsrecht. Als een minderheidsaandeelhouder dus zegt: "Ik wil niet meer meedoen aan dit project, ik wil mijn aandeel verkopen", is daar geen juridisch obstakel voor.

Dit zijn de belangrijkste punten:

De verkoop officieelbij het kadaster.
De verkoopprijs en -voorwaarden worden in onderling overleg tussen de partijen vastgesteld.
Door de overdracht van eigendom neemt de nieuwe eigenaar de plaats in van de vorige eigenaar in het proces van stedelijke transformatie.

3.2. Risico van voorkooprecht

Bij de verkoop van aandelen in mede-eigendom het wettelijke voorkooprecht (shufa) ontstaan. Dit betekent:

Als de minderheidsaandeelhouder zijn aandeel aan een derde partij verkoopt,
De andere vennoten kunnen binnen bepaalde termijnen een rechtszaak aanspannen om te eisen dat deze aandelen tegen dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden aan hen worden overgedragen.

Deze situatie kan strategisch worden ingezet bij stedelijke transformatie, zowel als bedreiging als als kans . Bijvoorbeeld:

De meerderheid geeft er wellicht de voorkeur aan dat een integere investeerder het aandeel verwerft in plaats van een minderheidsaandeelhouder die het project saboteert.
De minderheidsaandeelhouder zou echter het feit dat "er sowieso een rechtszaak over voorkooprecht kan worden aangespannen" kunnen gebruiken om de waarde van zijn aandeel te verhogen.

4. Vrijwillige verkoop van aandelen: welke stappen moet een minderheidsaandeelhouder ondernemen?

Als een minderheidsaandeelhouder het niet eens is met het stadsvernieuwingsproject of niet langer met de buren wil samenwerken, de vrijwillige verkoop van het aandeel (het overdragen van het aandeel in het onroerend goed naar eigen goeddunken).

4.1. Overleg eerst met andere eigenaren

In de praktijk is de meest verstandige aanpak om het pand eerst aan de andere eigenaren aan te bieden. Want:

Andere eigenaren van onroerend goed zijn wellicht bereid extra betalingen te doen om dit probleem op te lossen dat het project vertraagt.
Bij de sloop van een gebouw worden de eigendomsrechten op de grond duidelijker verdeeld, wat aantrekkelijk kan zijn voor grondeigenaren die hun grondaandeel willen vergroten.
Het minimaliseert potentiële toekomstige conflicten en verkleint het risico op rechtszaken tussen buren.

Door in dit stadium een schriftelijk bod uit te brengen en, indien mogelijk, een formele kennisgeving via een notaris te versturen, voorkomt u toekomstige beweringen als "Ik heb nooit zo'n bod ontvangen.".

4.2. Verkoop van aandelen aan de aannemer

Een andere optie voor een minderheidsaandeelhouder om zijn of haar aandeel rechtstreeks aan de aannemer te verkopen. Concreet:

Als de aannemer het project absoluut wil voltooien,
Als het aandeel van de enige eigenaar die nog niet heeft getekend van cruciaal belang is voor de integriteit van het project,

De aannemer kan ervoor kiezen om het minderheidsaandeel contant te kopen in plaats van een appartement aan te bieden . In dat geval:

Eigenaren van onroerend goed uit minderheidsgroepen zullen in de toekomst geen appartementseigenaren worden
Hij zal echter uit het project zijn gestapt door contant te betalen.

Het cruciale punt hier is dat de verkoopprijs dicht bij de werkelijke marktwaarde en op een manier moet worden vastgesteld die in de toekomst geen aanleiding geeft tot claims van woeker (buitensporige winst).

4.3. Verkoop van aandelen aan investeerders

In sommige gevallen kan er geen overeenstemming worden bereikt met de aannemer of de andere grondeigenaren. Dit is waar externe investeerders in beeld komen. Deze investeerders willen grond verwerven in stedelijke herontwikkelingszones:

Door de aandelen van minderheidsaandeelhouders over te nemen,
Het doel is een sterkere positie te verwerven binnen het stadsvernieuwingsproject.

Vanuit het perspectief van minderheidsgroepen die eigenaar zijn van onroerend goed, zijn er echter een aantal punten om te overwegen:

Of de persoon aan wie de verkoop zal plaatsvinden daadwerkelijk in staat is te betalen,
Of het de voortgang van het project nog moeilijker zal maken,
De vraag is of dit in de toekomst tot ernstiger conflicten met andere eigenaren van onroerend goed zal leiden.

5. Verwar verplichte aandelenverkoop niet met vrijwillige aandelenverkoop bij stedelijke transformatie

Hoewel het hoofdonderwerp van dit artikel vrijwillige aandelenverkopen zijn, is er een punt dat in de praktijk vaak verward wordt: de verplichte aandelenverkoopprocedures onder Wet nr. 6306 .

Samenvattend:

Aandelen van minderheidsaandeelhouders die het niet eens zijn met het besluit van een tweederde meerderheid
Ze kunnen via specifieke procedures door de overheid te koop worden aangeboden (bijvoorbeeld via een veiling).
Dit zou kunnen betekenen dat het eigendom van een minderheidsaandeelhouder "tegen zijn wil" te koop wordt aangeboden.

Omgekeerd kan een vrijwillige verkoop van aandelen het tegenovergestelde effect hebben:

een minderheidsaandeelhouder vrijwillig zijn .
De partijen staan vrij de prijs te bepalen.
Er is geen sprake van administratieve of gerechtelijke dwang.

Bij het plannen van het aandelenverkoopproces voor de minderheidsaandeelhouder moet daarom met het risico en de mogelijkheid van een gedwongen verkoop ; de vraag "Als ik vandaag niet verkoop, bestaat er dan een risico dat het in de toekomst door de directie voor een lagere prijs wordt verkocht?" moet worden overwogen.

6. Meerderheidsstrategie als de enige eigenaar niet tekent: het minderheidsaandeel kopen

deze kwestie ook eens vanuit een ander perspectief bekijken, namelijk vanuit het oogpunt van de meerderheid van de eigenaren . Wat als de enige eigenaar niet tekent en tot de minderheid behoort?

Het belang van de persoon die het project blokkeerde, kan relatief klein zijn (bijvoorbeeld 5%, 10%).
Desondanks kan de bouwvergunning niet worden verkregen omdat de handtekening ontbreekt, kan de aannemer niet met de werkzaamheden beginnen en kunnen processen zoals huurondersteuning vertraging oplopen.
Het daaruit voortvloeiende huurverlies en de waardevermindering als gevolg van deze vertraging kunnen voor de meeste mensen aanzienlijke verliezen betekenen.

Daarom kunnen de meeste huiseigenaren de volgende strategieën overwegen:

Het overnemen van het belang van de minderheidsaandeelhouder tegen een prijs die dicht bij de marktwaarde ligt .
Om dit aandeel onder één eigenaar te consolideren of over te dragen aan een mede-investeerder,
Op deze manier kan het juridische obstakel voor het project worden weggenomen.

Hier moeten de meerderheidsaandeelhouders natuurlijk de prijs die ze bereid zijn te betalenredelijk is in vergelijking met de schade die kan voortvloeien uit vertraging. Soms kan het afzien van een aandelenkoop omdat de prijs "te hoog lijkt" een veel goedkopere oplossing zijn dan jarenlange geschillen.

7. Juridische aandachtspunten bij aandelenovereenkomsten

Hoewel de overdracht van minderheidsaandelen in stedelijke transformatieprojecten een simpele "verkoop in het kadaster" lijkt, het lopende stedelijke transformatieproces op de achtergrond . Daarom is het zeer aan te raden de volgende punten in de aandelenovereenkomst (officiële akte in het kadaster en aanvullend protocol) op te nemen:

7.1. Duidelijke vermelding van de status van de stedelijke transformatie

het pand een risicovol bouwgebied of een stedelijk transformatiegebied ,
al eerder een besluit met een tweederde meerderheid ,
Indien er een contract met de aannemer is getekend, de datum en de belangrijkste voorwaarden ervan,

Dit moet duidelijk in het contract worden vermeld. Dit voorkomt toekomstige geschillen zoals: "Ik wist niet dat dit pand onderdeel uitmaakte van een stadsvernieuwingsproject.".

7.2. Aan wie de toekomstige rechten van het appartement zullen toebehoren

Na de aandelenverkoop:

Aan wie zullen de rechten op de zelfstandige eenheden (appartementen, winkels) die in het kader van het nieuwe project met de aannemer ontstaan, toebehoren?
Als het project nog niet is ondertekend, worden alle rechten die in de toekomst kunnen ontstaan, overgedragen aan de koper

Dit moet duidelijk in het contract worden vermeld. Anders kunnen de volgende soorten geschillen ontstaan:

"Ik heb mijn aandeel verkocht, maar ik had recht op een nieuw appartement, bijvoorbeeld een 1+1-unit, in het nieuwe project; dat recht blijft bestaan."

Om deze onduidelijkheden weg te nemen, afspraken gedetailleerd en schriftelijk worden vastgelegd.

7.3. Leasing, gebruik en ontruimingsprocedure

In sommige gevallen:

Minderheidsaandeelhouders dragen hun aandelen over
Maar hij blijft daadwerkelijk in de zelfstandige wooneenheid wonen
Vervolgens ontstonden er hevige meningsverschillen over de ontruiming.

Het contract stelt daarom het volgende:

Of het recht om het onroerend goed te gebruiken onmiddellijk na de verkoop vervalt of na een bepaalde periode,
Of er een huurovereenkomst tot stand zal komen,
Evacuatiedatum en -voorwaarden

Het moet zeer duidelijk worden opgeschreven. Indien nodig kan tegelijkertijd een huurovereenkomst of een ontruimingsverklaring worden opgesteld

7.4. Fiscale aspecten en kosten voor eigendomsakte

De verkoop van aandelen heeft ook fiscale gevolgen. In het bijzonder:

Het onderschatten van de werkelijke verkoopprijs,
Dit kan in de toekomst problemen opleveren bij belastingcontroles vanwege het verschil tussen de marktwaarde en de aangegeven waarde

Ook vanuit het perspectief van minderheidsgroepen die eigenaar zijn van onroerend goed:

Als het onroerend goed minder dan 5 jaar geleden is aangekocht, kan er inkomstenbelasting worden geheven in de vorm van vermogenswinstbelasting

Het is daarom belangrijk om een realistische prijs vast te stellen en zo nodig advies in te winnen bij een financieel adviseur.

8. Veelgestelde vragen in de praktijk (FAQ-stijl)

8.1. Als de enige eigenaar niet tekent, zal het stadsvernieuwingsproject dan volledig worden afgerond als ik mijn aandeel verkoop?

Nee. In feite is het tegenovergestelde waar: je draagt je aandeel over aan een geschikte partij om het project vooruit te helpen . Als je bijvoorbeeld verkoopt aan een aannemer of de meerderheidsaandeelhouders, vordert het project meestal sneller. Verkoop je aan een willekeurige investeerder, dan kan het lastig zijn om tot een overeenkomst te komen met de nieuwe eigenaar.

8.2. Als ik mijn aandeel verkoop, blijft mijn recht op huurondersteuning in het kader van stadsvernieuwing of op een nieuwe woning dan bestaan?

In de regel niet. Wanneer u uw aandeel verkoopt, gaan alle rechten die aan dat aandeel verbonden zijn, over op de koper. Tenzij anders overeengekomen in het contract, behoren huurtoeslag, financiële steun of het recht op een appartement in een nieuwbouwproject ook toe aan de nieuwe eigenaar.

8.3. Kan ik als minderheidsaandeelhouder een zeer hoge prijs eisen?

De prijs is onderhandelbaar; het is echter onaanvaardbaar om een buitensporig hoge prijs te vragen

Het maakt het lastiger om een koper te vinden
Dit leidt ertoe dat de meeste huiseigenaren u benaderen met argumenten zoals "schending van de buurtregels, misbruik van rechten"
Dit zou het risico met zich mee kunnen brengen dat men in toekomstige verplichte verkoopprocessen onder Wet nr. 6306 een veel lagere prijs moet accepteren

Het is vaak verstandiger om een prijs vast te stellen die redelijk dicht bij de marktprijs ligt.

8.4. Is het niet mogelijk om de stadsvernieuwing voort te zetten zonder dat de minderheid van de vastgoedeigenaren hun aandeel krijgt?

In sommige gevallen is het mogelijk om via de gebruikelijke procedures te werk te gaan (bijvoorbeeld via een gedwongen verkoop). Dit is echter een zeer technisch en tijdrovend proces. In de praktijk het verwerven van een minderheidsbelangvaak sneller en goedkoper dan het doorlopen van rechtszaken en administratieve procedures.

8.5. Is het verplicht om met een advocaat samen te werken bij de verkoop van aandelen?

Het is niet verplicht, maar aangezien stadsvernieuwingsprojecten zeer hoge kosten met zich meebrengen en rechten betreffen die vele jaren beslaan, is samenwerken met een advocaat vrijwel onmisbaar. Zelfs het weglaten van één enkel woord kan leiden tot het verlies van rechten ter waarde van miljoenen lira's.

9. Strategische aanbevelingen voor de minderheidsaandeelhouders

Als u een minderheidsaandeelhouder bent en overweegt uw aandelen te verkopen, is het veiliger om de volgende stappen te volgen:

Analyseer de huidige situatie
- Wat is de status van het gebouw op het gebied van stedelijke transformatie?
- Is er een tweederde meerderheid behaald?
- Is er een contract getekend met de aannemer?
Put alle mogelijke verzoeningskanalen uit
- Ga allereerst op een redelijke manier in gesprek met je buren.
- Leg uw voorstellen schriftelijk vast.
Bereken de waarde van het onroerend goed en de waarde van het aandeel
- Vraag indien nodig een rapport aan bij een deskundige of makelaar.
- Houd ook rekening met de waarde die na de stedelijke transformatie zal ontstaan.
Selecteer kopersprofiel
- De aannemer, de andere eigenaar, de investeerder…
- Bepaal met wie je een soepelere werkrelatie zou hebben.
Stel een juridisch waterdicht conceptcontract op
- Zorg ervoor dat details zoals de status van de stadsvernieuwing, toekomstige rechten, uitzetting en belastingverplichtingen in het contract worden opgenomen.
Voltooi de procedures voor de eigendomsakte nauwgezet
- Geef de werkelijke verkoopprijs zo nauwkeurig mogelijk weer.
- Lees de officiële eigendomsakte altijd zorgvuldig door en stel vragen over alles wat u niet begrijpt voordat u tekent.

10. Aanbevelingen vanuit het perspectief van de meerderheidsaandeelhouders

Als de enige eigenaar niet tekent en het project stil ligt, moet u als meerderheid ook een strategisch plan :

Neem een gemeenschappelijk standpunt in
- Alle andere eigenaren van onroerend goed moeten een duidelijk gemeenschappelijk standpunt en beleid hebben.
- Het proces wordt gecompliceerd doordat verschillende eigenaren van onroerend goed "geheime afspraken" maken met de minderheid.
Een compromis en een redelijk aanbod
- In plaats van een complete patstelling te creëren, kunt u overwegen een minderheid bij het project te betrekken of hun aandeel tegen een redelijke prijs over te kopen.
Stel een juridisch stappenplan op
- Zullen de verplichte procedures volgens Wet 6306 worden uitgevoerd, of zal de aandelenverwerving voorrang krijgen?
- Bespreek de benodigde tijd, kosten en risicoanalyse met een advocaat.
Creëer contractuele garanties
- Als u een aandeel overneemt van een minderheidsaandeelhouder, zorg er dan voor dat de verdeling van toekomstige rechten en belangen vanaf het begin duidelijk is.

11. Conclusie: Aandelenverkoop zou een uitweg kunnen zijn bij stedelijke transformatie

Hoewel de weigering van een individuele vastgoedeigenaar om de benodigde documenten te ondertekenen bij stedelijke herontwikkelingsprojecten op het eerste gezicht een onoverkomelijk probleem lijkt, zou de verkoop van aandelen door minderheidsaandeelhouders een praktische oplossing kunnen bieden voor zowel de minderheids- als de meerderheidsaandeelhouders.

In plaats van gedwongen betrokken te worden bij een project dat zij ongeschikt achten, kan een minderheidsaandeelhouder het proces voor zichzelf beëindigen door zijn aandeel te verkopen
Als ze het grootste deel van het terrein in handen hebben, kunnen ze het grootste obstakel voor het project wegnemen,
de stedelijke transformatie sneller en veiliger .

Het is echter belangrijk te onthouden dat
dit soort verkopen gewone appartementverkopen ; ze zijn verweven met alle technische, juridische en economische aspecten van stedelijke transformatie. Daarom moet u bij het plannen van een aandelenverkoop rekening houden met het volgende:

De wetgeving moet zeer zorgvuldig worden geanalyseerd
Contracten moeten zorgvuldig worden opgesteld
Indien nodig, is het zeker aan te raden om de hulp van een deskundige juridisch en financieel adviseur in te schakelen.

Bestemmingsplan, bestemmingsplanwet, advocaat in Istanbul, stedelijke transformatie, risicovol bouwen

Enkele blogtitel