Die Auswirkungen von COVID-19 auf Mietverträge für Arbeitsstätten

Aufgrund des Coronavirus, das weltweit und auch in der Türkei für Aufsehen sorgt, wurden in unserem Land viele Betriebe von staatlichen Stellen geschlossen und verschiedene Maßnahmen ergriffen. Die Schließungen haben zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geführt. Viele fragen sich nun, was mit den Mieten für ihre Arbeitsplätze geschieht. Insbesondere wenn sich Ihr Arbeitsplatz in einem Einkaufszentrum befindet, welche Schritte sollten Sie unternehmen?

Mietverträge für Einkaufszentren

Nehmen wir an, Sie haben eine Ladenfläche in einem Einkaufszentrum gemietet. Entscheidend ist hierbei, ob der Eigentümer seiner Verpflichtung zur Bereitstellung der Immobilie gegenüber dem Mieter nachgekommen ist. Während der Eigentümer verpflichtet ist, die Immobilie bezugsfertig zu machen, ist der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet. Ausgehend von diesen beiden grundlegenden Punkten ist der Mieter von seiner Mietzahlungspflicht befreit, wenn der Eigentümer seiner Verpflichtung zur Bereitstellung der Immobilie nicht nachkommt. Sollte die Immobilie für den Mieter sogar vollständig unbrauchbar werden, kann er den Vertrag kündigen.

Neben der Kündigung stehen Mietern verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Die erste besteht darin, beim Gericht unter Berufung auf Artikel 138 des türkischen Obligationenrechts (TBK) die Aussetzung der Vertragsbedingungen mit dem Vermieter während der Pandemie zu beantragen. Artikel 138 des TBK, der die übermäßige Unmöglichkeit der Vertragserfüllung regelt, enthält folgende Sätze: „Tritt eine außergewöhnliche, für die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unvorhergesehene und unvorhersehbare Situation aus einem dem Schuldner nicht zuzurechnenden Grund ein und verändert diese Situation die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Tatsachen so weit, dass die Geltendmachung der Vertragserfüllung gegen Treu und Glauben verstoßen würde, und hat der Schuldner seine Verpflichtung noch nicht erfüllt oder sie unter Wahrung seiner Rechte aufgrund der übermäßigen Erfüllungsschwierigkeiten erfüllt, so hat der Schuldner das Recht, beim Gericht die Anpassung des Vertrags an die neuen Umstände oder, falls dies nicht möglich ist, die Kündigung des Vertrags zu beantragen.“.

Kündigung des Mietvertrags

Bei Verträgen mit fortlaufender Leistungspflicht nutzt der Schuldner in der Regel das Kündigungsrecht anstelle des Rücktrittsrechts. Auf Grundlage dieser Klausel können Sie den Vertrag kündigen, vom Vertrag zurücktreten, seine Bestimmungen während der Pandemie aussetzen oder eine neue Miete zu den geltenden Bedingungen verlangen, sofern die oben genannten Bedingungen erfüllt sind. Doch welche Rechte haben Sie, wenn sich Ihre Mieträume außerhalb eines Einkaufszentrums befinden?

Sonstige Mietverträge für Geschäftsräume

Wie bereits erwähnt, können Sie hier die Aussetzung des Mietvertrags oder eine den aktuellen Umständen entsprechende Mietanpassung beantragen. Sollten Sie als Mieter diese Anträge nicht stellen und Ihre Miete nicht zahlen, geraten Sie möglicherweise in Zahlungsverzug. Zahlen Sie daher Ihre erste Miete unter Vorbehalt und informieren Sie den Vermieter schriftlich darüber, dass Sie aufgrund von COVID-19 die folgenden Mieten nicht zahlen können. Unternehmen mit Jahresmiete können eine Anpassung beantragen. Sie können entweder eine neue Miete für die Monate fordern, in denen Sie das Objekt nicht genutzt haben, oder den Vertrag kündigen und den entstandenen Schaden nach dem Grundsatz der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter einfordern. Artikel 77 des türkischen Obligationenrechts besagt: „Wer sich unrechtmäßig am Eigentum oder der Arbeit eines anderen bereichert, ist verpflichtet, diese Bereicherung zurückzuerstatten. Diese Verpflichtung besteht insbesondere dann, wenn die Bereicherung auf einem ungültigen, nicht existierenden oder nicht mehr bestehenden Grund beruht.“ Die Grundsätze der ungerechtfertigten Bereicherung können auch auf monatliche Mietzahlungen angewendet werden. Aufgrund der Pandemie sollten Immobilieneigentümer die oben genannten Schritte befolgen.

Die COVID-19-Pandemie gilt rechtlich und praktisch als Fall höherer Gewalt. Daher unterbricht sie nicht nur den Kausalzusammenhang zwischen Schaden und Handlung in Deliktsfällen, sondern stellt auch einen berechtigten Kündigungsgrund für Verträge dar. In diesem Zusammenhang können sich diejenigen, die ihr Mietobjekt aufgrund der Pandemie nicht nutzen können (z. B. Händler, Handwerker, Studenten), auf diesen Grund berufen, wenn sie ihren Mietvertrag kündigen möchten.

Mietverträge für Wohn- und Gewerbeimmobilien

Mietverträge für Wohn- und Gewerbeimmobilien können entweder durch außerordentliche Kündigung gemäß Artikel 331 des türkischen Obligationenrechts (TBK), auf den in Artikel 347/3 Bezug genommen wird, oder durch Kündigung aus wichtigem Grund nach den allgemeinen Bestimmungen beendet werden. Der Mieter hat somit die Wahlmöglichkeit. Bei Ausübung des Kündigungsrechts muss er den Vermieter jedoch darüber informieren, ob die Kündigung aus wichtigem Grund oder aus einem anderen wichtigen Grund gemäß Artikel 331 TBK erfolgt. Von diesen beiden Optionen ist die Kündigung aus wichtigem Grund für Mieter vorteilhafter, da sie mit dem Zeitpunkt des Eingangs beim Vermieter wirksam wird. Im Falle einer außerordentlichen Kündigung gemäß Artikel 331 TBK endet der Mietvertrag nach Artikel 329 TBK frühestens drei Monate nach der Kündigungsmitteilung. Mieter sind verpflichtet, die Miete für diese dreimonatige Kündigungsfrist an den Vermieter zu zahlen.

Kündigungsmitteilung

Die Kündigung unterliegt dem Schriftformerfordernis gemäß Artikel 348 des türkischen Obligationenrechts (TBK). Daher ist die Schriftform der Kündigung für deren Wirksamkeit unerlässlich. Geschäftsinhaber, insbesondere im Handel, zögern möglicherweise, ihre Mieträume zu räumen, um ihre Kundschaft nicht zu gefährden. Gewerbetreibende und Kaufleute, die aufgrund der vorübergehenden Schließung oder des vollständigen Stillstands ihrer Geschäftstätigkeit infolge von COVID-19 nicht in der Lage sind, die Miete zu zahlen, können anstelle der Kündigung des Mietvertrags gemäß Artikel 138 TBK eine Anpassung des Vertrags an neue Bedingungen beantragen, da die Vertragserfüllung unverhältnismäßig erschwert ist. In diesem Fall muss ein unvorhergesehener, außergewöhnlicher Umstand vorliegen, der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bestand, d. h. erst später eingetreten ist. Dieser Umstand muss zudem dazu führen, dass der Schuldner nach Treu und Glauben nicht mehr zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten verpflichtet ist.

Verlängerung von Mietverträgen

Aus Sicht von COVID-19 ist klar, dass diese globale Pandemie eine außergewöhnliche Situation darstellt, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge noch nicht bestand und erst später eintrat. Mieter, die das Mietobjekt aufgrund der Pandemie nicht nutzen können, können eine Anpassung des Mietvertrags an die neuen Gegebenheiten beantragen, sofern sie diesen nicht kündigen möchten. Es widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben, von einer Partei die Erfüllung ihrer Verpflichtungen in vollem Umfang zu erwarten, wenn sie dazu aus Gründen, die außerhalb ihrer Kontrolle liegen, nicht in der Lage ist.

Für Händler, deren Geschäftsbetrieb aufgrund von Covid-19 zum Erliegen gekommen und deren Arbeitsplätze geschlossen wurden, ist die Anpassung des Vertrags an neue Bedingungen die bevorzugte Option, um Kundenverluste zu vermeiden und ihre Arbeitsplätze zu erhalten. Die Pflicht der Händler, als umsichtige Geschäftsleute zu handeln, hindert sie jedoch nicht daran, eine Vertragsanpassung aufgrund von Covid-19 zu beantragen, da dies ein Fall höherer Gewalt darstellt. Obwohl der Oberste Gerichtshof Anträge auf Vertragsanpassung in Situationen wie Wirtschaftskrisen unter Berufung auf die Pflicht der Händler, als umsichtige Geschäftsleute zu handeln, abgelehnt hat, kann eine Wirtschaftskrise nicht mit einer globalen Pandemie wie Covid-19 gleichgesetzt werden. Denn es ist für Händler unmöglich, eine globale Pandemie wie Covid-19 vorherzusehen, die zur Pandemie erklärt wurde und die ganze Welt betraf.[1]

[1] Yıldırım, A. (2015). Die Sicherheitspflicht des Mieters bei Wohn- und Gewerbemietverträgen. Ankara University Faculty of Law Journal, 64 (1), 237–266. DOI: 10.1501/Hukfak_0000001778

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Rechtsreferendar Fatih CEYHAN