Die Auswirkungen von Bauverträgen auf der Grundlage von Landanteilen auf die Eigentumsrechte

Eingang

In der Türkei stellt der durch das Gesetz Nr. 6306 zur Transformation von Katastrophengebieten beschleunigte Transformationsprozess einen weitreichenden rechtlichen und wirtschaftlichen Bereich dar, der Millionen von Immobilien und die damit verbundenen dinglichen Rechte unmittelbar betrifft. Im Zentrum dieses Prozesses stehen Bauverträge im Tausch gegen Landanteile (KKİS) , die typischerweise zwischen Grundstückseigentümern und Bauunternehmern geschlossen werden. Diese Verträge sind strukturell komplexe Rechtsgeschäfte , die sowohl die Bestimmungen des Schuldrechts über Bauverträge als auch die Übertragung von Eigentumsrechten vom Grundstückseigentümer auf den Bauunternehmer umfassen .

Selbst traditionelle Bauverträge sind hinsichtlich der Übertragung dinglicher Rechte komplex. Bauverträge nach dem Stadterneuerungsgesetz unterliegen jedoch aufgrund spezieller Regelungen, wie den durch Gesetz Nr. 6306 eingeführten zwingenden Bestimmungen , der obligatorischen Auflösung von Miteigentum (Teilung) und beschleunigten Eigentumsurkundenverfahren, einer deutlich komplexeren rechtlichen Grundlage. Dieser Artikel untersucht Ursprung, Umfang und grundlegende Rechtsfragen, die sich im Zusammenhang mit der Bauverpflichtung des Auftragnehmers und der Verpflichtung der Gewerbeimmobilieneigentümer zur Übertragung ihrer dinglichen Rechte an der Immobilie ergeben, insbesondere bei Bauverträgen in Stadterneuerungsprojekten

I. Rechtlicher Rahmen für Bauverträge auf der Grundlage der Grundstücksanteile

Bei KKIS handelt es sich um eine Art bilateralen Vertrag, bei dem der Grundstückseigentümer (oder die Grundstückseigentümer) die Verpflichtung übernimmt, bestimmte Landzahlungen (oder alle) an den Auftragnehmer zu überweisen, im Gegenzug übernimmt der Auftragnehmer die Verpflichtung, die unabhängigen Einheiten zu bauen und an den Grundstückseigentümer zu liefern.

A. Der gemischte Charakter und die formalen Anforderungen des Vertrags

1. Element eines Werkvertrags: Die Verpflichtung des Auftragnehmers zur Errichtung eines Gebäudes (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 470 ff.).

2. Bestandteil des Immobilienverkaufs: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich zur Überweisung (eine entsprechende Immobilienverkaufszusage wurde unterzeichnet).

dieser Vertrag die Übertragung von Grundstücken oder Grundstücksanteilen betrifft , unterliegt er gemäß Artikel 706 des türkischen Zivilgesetzbuches (TMK) und Artikel 237 des türkischen Obligationenrechts (TBK) einer zwingenden Formvorschrift und notariell beglaubigt werden . Andernfalls ist der Vertrag ungültig.

B. Zusätzliche Bestimmungen, die durch das Gesetz zur Stadterneuerung (Gesetz Nr. 6306) eingeführt wurden

Gesetz Nr. 6306 gewährt dem KKIS in folgenden Punkten einen Sonderstatus:

• Mehrheitsentscheidung: Bei Immobilien, bei denen risikoreiche bauliche Veränderungen vorgenommen werden, werden die Eigentumsanteile der Eigentümer bis zu einem Höchstbetrag von zwei Dritteln (im Verhältnis zu ihrem Grundstücksanteil) auch für die Minderheitseigentümer, die an der Entscheidung nicht teilgenommen haben, dauerhaft.

• Übertragungsverfahren: Das Gesetz sieht vor, dass Eigentumsurkunden von speziell autorisierten Personen innerhalb der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster identifiziert und bearbeitet werden, um den Prozess zu beschleunigen.

II. Die Auswirkungen des Vertrags auf dingliche Rechte und die Pflicht zur Eigentumsübertragung

Der entscheidende rechtliche Aspekt des KKIS (Bau-, Grundstücks- und Bauvertrag) ist die Begründung und Erfüllung der Eigentumsverpflichtungen des Grundstückseigentümers. Dieser Prozess ist eng damit verknüpft, inwieweit der Auftragnehmer seinen Verpflichtungen nachkommt.

A. Vorläufige Eigentumsübertragung (Abtretung) an den Auftragnehmer

In der Praxis verlangt der Auftragnehmer vom Grundstückseigentümer während der laufenden Bauphasen einen Anteil der Landzahlungen, der den ihm gehörenden, unabhängigen Wohneinheiten entspricht. Diese Überweisung kann auf zwei Arten erfolgen:

1. Direkte Eigentumsübertragung: Der Grundstückseigentümer lässt bestimmte Landzahlungen auf den Namen des Auftragnehmers . Mit dieser Eintragung geht das Eigentum (das dingliche Recht) auf den Auftragnehmer über.

2. Schutz durch Grundbucheintragung: Um ein Sicherheitssiegel für den Eintragungsantrag zu erhalten, kann der Auftragnehmer den Kaufvertrag im Grundbuch eintragen lassen (Türkisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1009). Diese Eintragung schützt den Eigentümer, wie bereits erläutert, vor Ansprüchen Dritter.

B. Sicherheiten des Grundstückseigentümers: Hypotheken oder Sicherheitsleistungen im Grundbuch

Erfolgt die Übertragung der Rechte an den Auftragnehmer vorzeitig, greift der Grundstückseigentümer zur Sicherung seiner eigenen Interessen üblicherweise zu zwei Methoden:

• Rückkaufsrecht (Vorkaufsrecht): Wenn der Auftragnehmer die Bauarbeiten nicht abschließt, hat der Grundstückseigentümer das Recht, die an ihn geleisteten Zahlungen zurückzufordern, und dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen.

• Sicherungshypothek: Nach Bezahlung des übertragenen Grundstücks wird zugunsten des Grundstückseigentümers eine Hypothek zur Sicherung der Bauverpflichtung des Auftragnehmers bestellt (Türkisches Zivilgesetzbuch, Artikel 881). Diese Hypothek kann bei Zahlungsverzug des Auftragnehmers vollstreckt werden.

III. Umsetzungsprobleme bei der Stadterneuerung und die Herangehensweise des Obersten Gerichtshofs

Die unregelmäßige Struktur und der hohe wirtschaftliche Wert städtischer Gebiete haben zu erheblichen Problemen bei Wohnbauprojekten geführt, wie etwa Zahlungsausfall und Vertragsauflösung.

A. Zahlungsverzug des Auftragnehmers und Widerruf der dinglichen Rechte

Die Nichterfüllung (Verzögerung) durch den Auftragnehmer ist ein häufiges Problem bei typischen Stadterneuerungsprojekten. Der Auftragnehmer befindet sich im Verzug, wenn er die Bauarbeiten nicht innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums abschließt und die einzelnen Wohneinheiten nicht übergibt.

1. Vertragsbeendigung: Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag gemäß den Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts über Werkverträge (Artikel 473 ff.) kündigen. Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten ist für einen Kündigungsantrag in der Regel die Scheidung der Eigentümer erforderlich, die zusammen 51 % des Grundstücksanteils halten

2. Klage auf Löschung und Eintragung des Eigentums: Mit Beendigung des Vertrags entfällt die Rechtsgrundlage für die an den Auftragnehmer geleisteten Zahlungen für das Grundstück. Die Grundstückseigentümer können die Löschung der im Namen des Auftragnehmers eingetragenen Zahlungen und deren Eintragung auf ihren eigenen Namen . In diesem Fall entscheidet das Oberste Gericht unter Abwägung des Umfangs der vom Auftragnehmer erbrachten Leistungen gegen den Schaden der Grundstückseigentümer.

B. Das Problem des Verkaufs des Auftragnehmers an Dritte

Der Auftragnehmer kann die vom Grundstückseigentümer erhaltenen Zahlungen für das Grundstück (oder die Zahlungen für die ihm zugeteilten unabhängigen Einheiten) bereits vor Fertigstellung des Baus . Dies ist ein wesentlicher Bestandteil der Rechtsunsicherheit.

• Übertragung in böser Absicht: Überträgt ein Bauunternehmer den Vertrag bei sehr niedrigem Baufortschritt oder bei Zahlungsverzug, gilt diese Transaktion grundsätzlich als rechtswidrig . Wusste der Dritte oder hätte er wissen müssen, dass der Bauunternehmer in böser Absicht handelte (insbesondere wenn die Bauarbeiten noch nicht einmal begonnen hatten), des Grundbuchvertrauensgrundsatzes gemäß Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuches . Der Grundstückseigentümer eine Klage auf Löschung und Eintragung des Grundbucheintrags .

• Übertragungsverbotsklausel: Grundstückseigentümer können eine Übertragungsbeschränkung in den Vertrag aufnehmen, um zu verhindern, dass der Auftragnehmer Zahlungen für das Grundstück weiterleitet, und diese Beschränkung eintragen (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 147). Diese Klausel stellt einen starken Beweis dar und widerlegt jegliche Behauptung Dritter, der Vertrag sei in gutem Glauben geschlossen worden.

C. Probleme mit Baugenehmigungen und illegalen Bauten

Selbst bei städtebaulichen Sanierungsprojekten kann die Errichtung von Gebäuden durch den Auftragnehmer, die gegen Baugenehmigungen verstoßen oder illegal sind, die Vertragserfüllung unmöglich machen. Die Aufhebung der Baugenehmigung oder ihrer Anhänge kann zum Baustopp und zur rückwirkenden Kündigung des Vertrags führen. Dies verlängert das Verfahren zur Wiederherstellung der Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer. Der Oberste Gerichtshof die Beseitigung des Mangels anordnen

IV. Mechanismen der Rechtssicherheit und Lösungsvorschläge

Angesichts der komplexen Struktur der Aktivitäten der KKIS (Corporate Socialist Youth Association) ist es von entscheidender Bedeutung, eine Reihe von Aktionen zum Schutz derselben Rechte zusammenzuführen.

A. Stufenweises Eigentumsübertragungssystem

Der stärkste Schutz für den Grundstückseigentümer besteht darin, die Zahlungen an den Bauunternehmer parallel zum Baufortschritt (z. B. 30 % nach Erteilung der Baugenehmigung, 50 % nach Fertigstellung des Rohbaus und die restlichen 20 % nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung). Dieses System bietet dem Grundstückseigentümer im Falle eines Zahlungsausfalls des Bauunternehmers einen besseren Schutz in einem Rechtsstreit um die Aufhebung des Eigentumstitels.

B. Garantie- und Bürgschaftsschreiben

Der Auftragnehmer sollte verpflichtet werden, eine substanzielle Bankgarantie oder eine Bürgschaft eines Dritten zu stellen, die die termingerechte Fertigstellung des Bauvorhabens gewährleistet . Dies bietet dem Grundstückseigentümer finanzielle Sicherheit im Falle eines Zahlungsausfalls und schützt ihn somit in Rechtsstreitigkeiten.

C. Anmerkung zum Bauvertrag im Tausch gegen einen Grundstücksanteil

Obwohl der Vertrag selbst kein dingliches Recht begründet, wird er auf Wunsch als Erklärung oder Vermerk im Grundbuch eingetragen . Diese Eintragung dient als zusätzlicher Beweis, um die Behauptung des Dritten, der Vertrag sei gutgläubig gewesen, zu widerlegen und belegt, dass allen Beteiligten bewusst war, dass der Vertrag nicht zustande kommen würde.

Abschluss

Bauverträge im Tausch gegen Grundstücksanteile: Diese Verträge, die in Stadtentwicklungsprojekten Anwendung finden, erhebliche und direkte Auswirkungen auf die Eigentumsrechte . Neben den im Gesetz Nr. 6306 festgelegten Rechten bergen praktische Probleme wie die Bürgschaft des Auftragnehmers und missbräuchliche Verkäufe durch Dritte ein hohes rechtliches Risiko für den Schutz der Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer.

Um diese Risiken zu minimieren, sind ein stufenweiser Eigentumsübertragungsprozess , eine Klausel, die die Übertragung des Eigentums an den Auftragnehmer untersagt , und die Begründung starker, rechtskräftiger Hypotheken von entscheidender Bedeutung. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wahrt in Fällen der Eigentumslöschung und -registrierung ein ausgewogenes Verhältnis und priorisiert die Treu und Glauben des Grundstückseigentümers sowie die Erfüllung der grundlegenden Vertragsbestimmung (Bauarbeiten). Daher ist für einen erfolgreichen und risikofreien Prozess im ständigen Wandel die Schaffung einer soliden Rechtsgrundlage für den Vertrag unerlässlich.