房地产抵押贷款

 房地产抵押贷款的类型 

立法者旨在通过将房地产抵押与三种特定的法律形式联系起来，确保土地登记的安全性和标准化：

A. 抵押贷款

这是实践中最常见的质押类型。其主要目的是担保债务（现有债务、未来债务或可能发生的债务）。.

• 其性质： 它与债务密切相关（属于次要性质）。这意味着，如果本金债务清偿，抵押贷款将自动失效。
• 适用范围： 适用于银行贷款、商业债务或个人贷款。

B. 抵押债券

它是一种可流通票据，既包含房地产抵押权，也包含债务债权。.

• 特点： 债务和留置权合并记录在一张本票上。当这张本票易手时，债务和留置权也随之转移。
• 区别在于： 与抵押贷款不同，索赔权具有独立于财产价值的价值，并且具有很高的可转让性。

C. 所得税证明

它是根据房产价值对房产设定的一种房地产抵押。.

• 特点： 它不产生个人债务；它只要求财产所有者支付特定的价格。
• 现状： 在当今现代经济世界中，这种做法相当罕见；它更多地发挥了其历史上保障农业或传统土地租金的作用。

 有担保应收款 

设立不动产抵押时，债务金额必须在土地登记簿中明确注明。法律规定了两种不同类型的抵押：

本金和最高限额抵押贷款

• 特定债务（本金抵押）： 如果在设立时债务金额是确切的（例如，净债务为 1,000,000 土耳其里拉），则抵押金额为该金额。
• 未指定债务金额（上限/抵押贷款限额）：如果债务金额可变或将在未来产生（例如，商业贷款或活期账户债务），则会指定一个“上限” ，用于规定该房产需承担的最高金额。此限额涵盖债权人的所有债权，包括本金、利息和费用。

以外币抵押

虽然原则上抵押品应该以土耳其货币设立，但从信贷机构获得的外国货币贷款则有例外规定。

• 外币质押： 从国内或国外信贷机构获得的贷款，可以以外币设立质押。
• 单一类型规则： 同一等级（例如，第一等级）不能同时用于美元和欧元；该等级必须分配给一种货币。
• 货币转换：学位证书可以以外币而非土耳其里拉货币注册（反之亦然）。计算时采用土耳其中央银行的外汇买入汇率。

兴趣 

该条款强调了房地产抵押贷款双方之间的合同自由：

• 自由： 双方可以自由决定适用于债务的利率，但须遵守法律限制（例如，土耳其债法典中的利率上限或消费者保护法的规定）。
• 范围： 确定的利率将在土地登记簿中登记。此登记可使第三方清楚地了解该房产上的产权负担。

能够用作抵押品的条件 

该条款体现了房地产抵押的“透明性”原则。要使抵押权得以确立，房产必须在法律层面上是“可见的”和“可追溯的”。.

A. 可进行抵押贷款的房地产类型

《土耳其民法典》第 853 条中的“不动产”一词，结合第 704 条来看，涵盖以下结构：

1. 土地： 指通过法律和技术方法确定边界的土地。
2. 独立且永久的权利： 例如地表权（建筑权）或水权等权利，这些权利会在土地登记簿中单独登记。这些权利也可以像不动产一样进行抵押。
3. 独立单元，属于公寓产权范围：例如 公寓单元、商铺或办公室。由于每个独立单元在土地登记簿中都有单独的登记页，因此可以单独进行抵押。

B. 如果不动产是单一的 

为了确立抵押权，必须确保作为抵押物的不动产与土地登记册中的信息完全一致（地块、宗地、独立区号）。.

• 分割房产： 如果房产正在进行分割，在分割后的地块在土地登记簿中登记为独立房产之前，不得对分割后的地块设置留置权。尚未最终确定法律地位的地块不得被设置留置权。

C. 如果有多处房产：集体抵押贷款

当多处房产同时被抵押以担保同一笔债务时， “集体抵押 ”。然而，立法者将这种情况分为两种主要情形，以限制债权人对这些房产的影响。

抵押的设立和登记 

“登记原则”是房地产抵押的根本原则。根据这一原则，抵押权并非仅仅源于书面协议，而是源于该协议在土地登记簿中的登记。

正式要求

房地产抵押协议 以正式方式 。

• 授权机构： 唯一有权办理此项正式手续的机构 土地登记处。虽然在公证处签署的“抵押不动产承诺书”等协议可以创设个人权利，但并不直接确立抵押权。
• 登记的效力： 登记具有“构成性”（创设性）效力。除非完成登记，否则债权人无法取得不动产的物权（例如优先购买权）。

 多人共同拥有的房地产抵押贷款 

如果房产有多个所有者，则根据所有权类型（共有或共同所有权）的不同，设立抵押贷款的规则也会有所不同：

共同所有权（共享产权契约）

在共有产权中，每位共有人都可以独立地对其份额设立留置权，而无需获得其他共有人的同意。然而，立法者在此引入了 “优先权” 限制：

• 份额抵押与全额抵押： 如果一位共同所有人已抵押了其份额，则 整套 不能再被抵押（即使所有共同所有人都同意）。这是因为已存在的份额抵押与整套房产的新抵押会相互冲突，从而破坏法律确定性。

共同所有权（继承合伙等）

在共同拥有的财产中（例如，尚未在继承人之间分割的财产），份额尚未确定。因此：

• 共同行动要求： 共同所有人不能抵押部分财产或他们自己的“份额”（因为在法律上还没有分离的份额）。
• 诚信： 抵押贷款只能 整个 ，并且 所有所有者 （继承人/合伙人）的参与。

终止承诺的条件 

A. 注销登记（法定终止）

不动产抵押是通过在土地登记处登记而设立的，通常情况下，随着该登记的删除（注销），抵押关系终止。.

• 自愿取消： 当债务偿还完毕后，债权人可以通过向土地登记处提交“取消申请”（取消函）来解除留置权。
• 法院命令取消： 如果债权人在债务偿还后仍拒绝取消留置权，财产所有者可以提起“取消留置权”诉讼，并通过法院命令取消留置权。
• 重要提示： 偿还债务并不会自动终止土地登记簿上的留置权。只要留置权未被注销，它就会继续以“非正常登记”的形式存在，并可能保护善意第三方的权益。

B. 不动产的完全毁坏（物理终止）

如果作为抵押标的物的不动产（例如土地或建筑物）完全损毁，则抵押权终止，因为不再有有形资产可以作为抵押权的基础。.

• 例如： 因山体滑坡而完全无法使用的土地，或因海岸侵蚀而被冲入大海的土地。
• 替代规则： 即使不动产被毁，如果存在替代价值（例如保险赔偿或补偿金），留置权仍可对该价值继续有效（根据土耳其民法典第 879 条）。

2. 征用例外

文章中提到的 “有关征用的法律规定予以保留” 指的是一种特殊情况，即公共利益优先于私人财产和抵押权。

• 当不动产被征用时，所有权归国家所有，并且通常情况下，所有留置权和权利都会被取消。.
• 然而，债权人的权利并未丧失；留置权从财产转移 “征用补偿金”。换言之，债权人主要从这笔款项中收回债务。

 将抵押权转移至另一不动产 

在公共机构进行的土地合并中（例如，市政当局实施的第 18 条申请或农业用地合并），旧地块上的留置权一般不会消失；它会“转移”到新地块上。.

• 优先权保留： 如果旧地块上有第一优先抵押权，则该抵押权在新地块上也将保持第一优先权地位。
• 完整性原则： 如果将多块土地合并成一块较大的土地，且仅对其中一块原土地进行抵押，则目前的抵押权 整个新合并的土地 。这既扩大了债权人的担保范围，又对土地所有者施加了限制。

A. 债务人赎回抵押物的权利 

在土地整合过程中，立法者抓住所有权结构变更带来的机会，赋予债务人一项特殊的清算选择权：

• 事先通知： 债务人 提前三个月 通知债权人，并在此前提下偿还债务
• 追偿： 如果债务得到偿还，合并后新财产上的留置权将被解除，该财产因此以“干净”状态退出合并程序。

B. 支付与共享 

有时，在财产合并程序中，可能需要以现金（均等化付款）支付部分财产。在这种情况下，债权人拥有这笔款项的控制权。

• 分配方式： 偿还的款项按照债权人 的排名 。如果有多名债权人排名相同，则按比例分配（股东分配法）。
• 债权人批准： 在以下两种情况下，债务人未经债权人同意不得单方面提取这笔款项：
  1. 支付的金额 1/20（5%） 。
  2. 如果新购置的房产价值不足以偿还现有债务（如果存在安全漏洞）。.

 承诺范围：整体部件和配件 

留置权涵盖构成房地产经济价值的所有要素。.

• 组成部分： 根据当地习俗被视为建筑物基本要素且无法与房产分离的部件，例如窗户、电梯或中央供暖系统，均自动包含在抵押贷款范围内。
• 附属物： 用于房产运营的可移动资产，例如工厂的机器或酒店的家具，也包含在抵押范围内。
• 声明栏： 如果这些新增财产已在土地登记簿的“声明”栏中记录，则在另有证明之前，均视为已包含在抵押财产中。这极大地便利了债权人举证。

A. 租金 

通常情况下，房产的租金收入归业主所有。但是，如果债务未偿还，法律诉讼程序启动，情况就会发生变化。

• 流程： 从启动催收程序或宣布破产到清算期间所赚取的租金由抵押物保障。
• 通知要求： 担保债权人必须将相关诉讼程序通知租户才能收取租金。在收到通知之前，租户通过向房东支付租金而免除债务。
• 优先权： 如果强制执行程序已经开始，则房东将无法收回的租赁款项转让给另一方，或另一方对这些款项设置留置权，对有担保债权人无效。

B. 诉讼时效例外 

在房地产 “无诉讼时效” 是债权人最强有力的保障之一。只要债务已在土地登记簿上登记，无论债务存在多久，都不会因时效而失效。换言之，即使过了50年，已登记的抵押贷款债务仍然可以追讨。

C. 采取措施防止价值下降 

财产价值下降意味着债权人的抵押物受到侵蚀。因此，法律赋予债权人“积极干预”的权利：

D. 防护措施

如果业主损坏了财产（例如，拆毁建筑物或破坏土地），债权人：

1. 他/她可以请求法官禁止这种行为。.
2. 如果拖延会带来危险，即使没有法官的许可，也可以亲自采取必要的保护措施。.
3. 优先权：为实施这些措施而产生的费用向所有者索取，并且该费用索取权优先于所有其他留置权，无需在土地登记处登记。

保证与恢复 

如果价值已经下降或有下降的风险：

• 债权人可以要求债务人将财产恢复到原来的状态，或者 额外的担保 （例如另一项留置权或担保人）。
• 如果债务人未能提供所需的担保，债权人可以要求立即支付剩余款项（提供的担保与债务金额之间的差额） 。

A. 业主责任限制

如果所有者没有过错，则其对债权人的责任受到限制，类似于“不当得利”原则：

• 有限担保及补偿： 如果财产价值下降并非由于所有者的过错造成（例如，部分财产因自然灾害损毁），债权人并非总能要求债务人提供额外担保。债务人仅在已收到赔偿金（保险赔偿或第三方赔偿）的情况下，才有义务提供相当于或部分赔偿金额的担保。
• 无个人责任： 业主无需对非自身过错造成的财产价值下降承担个人责任。换言之，业主无需自掏腰包支付任何额外款项；其义务仅限于提供相当于财产经济价值（补偿）的担保。

A. 债权人的“优先权”

即使业主无过错，债权人的财产安全也会受到威胁。因此，法律赋予债权人广泛的权力来保护财产。

• 采取预防措施： 债权人可以在未经所有者同意的情况下采取行动，以防止财产价值进一步损失或弥补已造成的损失。
• 优先留置权： 债权人有权从房产中收回为进行这些维护或维修工程而实际发生的费用。这项权利包括：
  1. 它未登记： 无需在土地登记处登记。
  2. 它具有优先权： 即使产权证上另有优先权的抵押贷款，这项费用也会优先于该抵押贷款支付。

部分释放财产的条件

通常情况下，质押遵循“不可分割原则”；也就是说，不动产的每一部分都包含在质押范围内，直至全部债务偿清。但是，第868条对小部分转让的情况作出了例外规定。当满足以下三个条件时，债权人有义务解除（注销）已转让部分的质押：

• 小额部分要求（1/20 规则）： 质押担保债务总额的 5% 。
• 按比例支付： 必须向债权人支付与转让物品价值相对应的金额。
• 充足的担保： 剩余的财产价值必须足以完全偿还现有债务。

A. 债权人的“不可避免的”义务

文章中“无法避免解除抵押”的表述并未赋予债权人任何自由裁量权。如果满足上述条件且业主已提出解除抵押的请求，债权人有义务在土地登记处办理必要的注销手续。否则，业主 “部分解除抵押” 的诉讼，请求司法干预

B. Malik 无法做出“不设立权利”的承诺

文章第一段确认了房地产法中的自由原则：

• 如果业主向银行或债权人承诺“我永远不会再在这个房产上设立地役权或其他留置权”，那么该承诺 在法律上无效。
• 即使之前的债权人不同意，土地登记官员也不能拒绝在已抵押的财产上设立新的有限物权（例如用益权或地表权）。.

C. 承诺的“优先性”和“清洁性”的力量

即使所有者可以确立新的权利，这些权利也不能损害现有担保债权人的利益。这就是 “债权优先顺序” 发挥作用的地方：

• 损害标准： 当抵押房产因债务而被取消赎回权出售时，房产上的地役权（通行权、用益权等）可能会降低其价值。
• 双重拍卖程序： 实际上，房产首先连同所有权利一起拍卖。如果收到的报价不足以完全偿还担保债权人的债权，则应债权人的要求，房产 将被“清除”。
• 取消： 如果出售所得款项足以偿还债务，则随后设立的地役权 将从土地登记册中取消（删除）。

D. 权利持有者之间的排名

如果地役权应先前担保债权人的要求而被取消，则失去该地役权的人的权利不会完全丧失。

• 对于出售所得的剩余收益， 优先 。
• 换句话说，他有权在后来者之前就已丧失的权利获得补偿。.

关于宣誓程度的规定 

根据土耳其法律，质押物取得优先权不是通过登记日期，而是通过登记时的顺序。

• 限制： 债权人只能获得其债权顺序所分配的财产出售价格的优先份额。
• 留空权： 业主有权将一级留置权留空，直接设立二级留置权。但是，要做到这一点，必须在产权证中明确列明一级留置权未来可能产生的债务金额。这可以确保后续债权人了解他们将面临的债务负担。

A. 固定成绩和禁止转入空缺的毕业班 

本文是该体系的核心。在我们的法律体系中，适用的是“固定等级”原则，而不是“渐进式体系” 。

• 一般规则： 当较高顺位的担保被取消时（例如，当债务偿清且第一顺位担保空缺时），第二顺位担保债权人不会自动升至第一顺位。该顺位仍然“空缺”。
• 新增留置权： 业主可以将新的债权人置于此空缺的债权顺位。
• 例外情况（晋升至空缺职级的权利）： 双方可以赋予排名较低的债权人移至空缺位置的权利。但是，要实现这一点：
  1. 合同 以正式方式 （在土地登记处）。
  2. 为了使该权利对第三方具有同样的效力， 登记 。

B. 取消学位空缺 

当房地产通过止赎（变现）出售时，空置或未完工房产的状态按以下方式管理：

• 除外条款： 如果上层没有设立抵押品，或者设立了抵押品但债权金额小于登记限额，则在分配销售所得时，这些空置部分将被视为不存在。
• 对于下级债权人来说，好处在于： 资金直接转给下一级债权人，而下一级债权人的债权人实际上是满员的，无需分成空档。
• 关键区别在于： 所有者可以在房产出售前任命新人填补空缺职位；但是，当房产被清算（出售）时，较低级别的人将从该空缺中受益。

C. 禁止兑换成现金 

即使债务未偿还，债权人也不会自动获得财产的所有权。.

• 官方拍卖要求： 债权人只能从国家（执法办公室）进行的拍卖所得款项中获得付款。
• 所有权转移禁令（产权转移法）：合同中诸如“如债务未偿清，不动产归债权人所有”或“债权人可随意出售不动产并取得所得款项”之类的条款完全无效。该禁令旨在防止债务人在困境中因小额债务而失去极具价值的财产。
• 集体抵押贷款追讨： 如果多处房产抵押用于偿还同一笔债务（集体抵押贷款），债权人必须对所有房产提起追讨程序。但是，执行官只会出售足以偿还债务的房产，其余房产则不会被出售。

D. 销售价格的分布

出售所得款项将按照我们之前讨论过的固定顺序逻辑分配给债权人：

• 优先顺序： 只有在第一级受益人获得其全部应得款项后，才会向第二级受益人支付款项。
• 加拉姆法： 如果有多个地位相同的债权人，并且分配给每个债权人的金额不足以偿还全部债务，则将资金 所欠债务的数额按 比例（加拉姆法）分配

保修范围 

债权人不仅可以从产权证上获得的本金，还可以从售价中获得其附带费用。法律对此有明确的界定：

1. 本金金额： 产权证上登记的金额。
2. 催收费用和滞纳金利息： 强制执行费用和违约利息。
3. 累计利息： 应在催收或破产程序时支付。 过去三年来的关注度 从到期日至后续付款日期间产生的利息。.
   • 为什么是 3 年？ 引入这一限制是为了防止由于排名较高的债权人多年累积的利息而导致排名较低的债权人无法获得出售价款。
   • 禁止提高利率： 禁止以隐性方式提高利率，以免损害后续债权人的利益。

A. 必要费用的保证（第876条）

如果债权人自掏腰包支付了保护财产价值的费用（例如，防止建筑物倒塌或支付强制性地震保险），这些费用包括：

• 无需登记即可受保护： 无需在土地登记处单独登记。
• 它享有优先权： 就像有担保的应收账款一样，它首先从销售价格中收回。

B. 改进承诺中的“超级优先事项” 

通常情况下，抵押权的排序是固定的，新设立的抵押权只能排在最末尾。但是，当土地进行改良（例如修建灌溉渠、排水、土壤修复等）时，情况就会发生变化：

• 公共出资改善： 如果改善工程是由州政府/公共机构出资完成的，则业主为支付这些费用而获得的贷款所设立的留置权 优先于产权证上的所有其他留置权和产权负担（包括一级留置权）。 这为债权人提供了最高级别的保障。
• 私人修缮：如果没有公共机构参与，业主可以就最高三分之二的费用设立留置权。在这种情况下，业主享有“优先权”，但金额有限。

债务偿还和严格的期限

立法者并非意在使这项“超级优先”留置权永久阻止其他债权人对该财产提出索赔。因此，针对特殊安排，制定了严格的清算规则：

• 分期付款： 重组债务必须在最多 5 年内 。这是旨在尽快解决债务的强制性期限。
• 质押自动终止：质押权在债务或分期付款到期（到期日）后5 年终止。
• 递进制度（例外）： 虽然土耳其法律通常有“固定等级”，但该条款明确规定，在质押终止后， 后续债权人将按照其等级递进 （升至空缺位置）。

A. 一般规则：债权人共同同意

保险公司在支付不动产损失赔偿金时不能随意行事。

• 阻碍效应： 未经土地登记册中所有担保债权人的批准，不得向业主支付已到期的保险赔偿金。
• 债权人保护： 向业主支付赔偿金意味着债权人的担保权益以现金形式解除。因此，法律将这笔款项置于“债权人担保”之下。保险公司只有在获得债权人同意或向债权人支付赔偿金后，才能解除其债务。

B. 例外情况：将房产恢复到原始状态

立法者认识到，修复房产符合业主和债权人双方的最佳利益。如果使用保险赔偿金来修复房产，则需遵循一套特殊程序：

• 维修条件： 如果业主要求赔偿并表示“我将用这笔钱将建筑物恢复到原来的状态”，他们可以要求支付这笔钱。
• 担保要求： 为防止资金被挪作他用而非用于房屋维修，业主 足够的担保（例如银行担保函、其他房产抵押等）。一旦提供担保，业主即可获得赔偿，从而恢复房产的经济价值。

 委任受托人的条件

本条款的适用须同时满足三个基本条件：

• 未知或无法定位的债权人： 债权人的姓名可能未知（例如，在不记名本票的情况下），或者即使知道其姓名，也无法以任何方式确定其地址/位置。
• 采取行动的紧急决定： 需要对房产采取行动；例如，业主想要偿还债务并解除抵押贷款，或者房产价值正在下降，需要紧急干预。
• 亲自参与的法律要求： 该交易必须是绝对需要债权人同意或参与的交易。

A. 程序和主管机关

• 债权： 债务人或任何利害关系人（例如，对该财产享有权利的其他债权人或将继承所有权的人）均可提出此项债权。
• 有管辖权的法院： 财产所在地的 民事治安法院 。
• 指定接管人的职责： 指定接管人代表债权人行事，以保护其权利；接受通知或声明其在债务偿还的情况下取消（解除）质押的意图。

实践中常见的争议领域

在法律实践中，与不动产质押（尤其是抵押）相关的案件通常可分为以下五类：

A. 关于解除（取消）承诺的案例

这是最常见的纠纷类型。当债务已偿还，但债权人（通常是银行或清算中的机构）出于各种原因（费用纠纷、追讨额外债务等）拒绝解除对财产的留置权时，就会出现这种情况。.

B. 规避“地方管辖法”禁令

指的是双方之间达成的秘密或公开协议，即如果债务未偿还，财产将直接归债权人所有。这种协议通常 “封地交易” 或 “回购权（优先购买权） ”的名义进行，实则是一种财产转移。土耳其最高法院认为此类秘密质押协议无效，并下令将财产归还给合法所有者。

C. 关于加法和积分部分的讨论

在债务追讨过程中，经常会就不动产上的机器设备、生产线或酒店家具是否应纳入留置权范围展开争论。而用于融资租赁的资产是否可以纳入留置权范围，也常常引发债权人和业主之间的重大争议。.

D. 有限抵押与本金抵押的区别

合同中双方是否明确约定了“本金抵押”或“有限抵押”存在不确定性，导致在执行阶段计算利息和费用时出现重大问题。在有限抵押中，债权人可索取的金额（包括所有附属债权）不得超过产权证中规定的限额，精确到分。.

E. 居住权声明和抵押登记

不可扣押性主张（住宅豁免权）通常适用于扣押。然而，如果某人自愿抵押了房屋，则不能再主张“这是我唯一的住所，不能被扣押”。但是，如果抵押的目的与强制执行的目的存在差异（例如，抵押是为了获得商业贷款），则可能出现法律漏洞。.