征用与不征用而扣押

征用的基本特征和条件

虽然征用是指行政机关单方面终止所有权的过程，但为了保护所有权人的权利，这一过程被划分为严格的程序要求和阶段。根据《征用法》第2942号，征用程序如下：

1.1 准备和计划阶段

在实施项目之前，政府会确定需要征用的财产范围。.

• 比例尺规划图： 绘制待征用区域的地图。

• 地址和所有权确定： 根据土地登记记录确定房产的当前所有者和任何产权负担（抵押、扣押等）。

1.2. 公共利益决定和批准

征用财产的首要法律要件是主管机关出具“公共利益决定”。该决定是征用程序的“依据”。决定作出后，经省长或相关部门批准方可生效。.

1.3 估价佣金和预估价格

在其内部设立一个至少由三人组成的 评估委员会 。该委员会在外部专家的协助下确定房产的估值。该估值代表管理部门在谈判阶段所能提供的“上限”。

1.4 采购流程（谈判阶段）

为了减轻司法机关的负担，立法者首先要求行政机关与财产所有者达成协议。.

• 协商邀请： 业主将通过公证员发送的通知收到协商邀请。

• 谈判： 双方根据政府设定的预估价格进行谈判。

• 结论： 如果双方达成协议，制定协议，将房产过户到土地登记处，并以现金支付价款。在这种情况下，业主之后不能就价格上涨提起诉讼。

1.5. 估价及登记案件（司法阶段）

如果在谈判阶段无法达成协议，则管理部门 的一审民事法院 。

• 待决问题： 如果房产所有者已在行政法院提起“撤销诉讼”，则民事初审法院可能会等待该诉讼的结果。

• 冻结（存储）令： 法院确定的金额由管理部门存入所有者名下的银行账户。

• 登记决定： 法院收到款项后，命令将房产登记在管理机构名下。该决定为最终决定，所有权通过土地登记处转移。

1.6. 快速征收（特殊程序）

根据《不动产权利法》第27条规定，在涉及国防、领土安全或部长会议决定的紧急情况下，行政机关可以不经正常程序征用不动产。在这种情况下，估价将在之后进行。.

征用是指国家或公共法律实体在公共利益需要的情况下，未经所有者同意，通过预先支付价款，强行取得私有不动产的所有权或其上的权利的过程。

这并非“购买”，而是 对财产权最严厉的行政干预。 以下是对征用各个方面的剖析：

根据宪法和第2942号征用法，征用要合法有效，必须同时具备以下四个要素：

A. 公共利益决策（因果要素）

征用应当是为了社会公共利益（例如道路、学校、水坝、国防工业等），而非为了个人或团体的利益。获得相关机构（市议会、省行政委员会或部委）出具的 “公共利益决定” 是征用过程的第一步。

B. 私有不动产（标的物）

征用只能针对属于个人或私人法人实体（公司、基金会等）的不动产（土地、地块、建筑物）进行。.

• 注意： 公共机构之间不动产的转移适用“不动产转移”程序（第 30 条），而不是征用。

C. 预付对价（价款）

根据宪法第46条规定，征用补偿 以现金形式预先 。

• 分期付款例外情况： 对于农业改革、大型能源和灌溉项目等大型项目，付款期限最长可达5年。此类分期付款将适用政府应收账款的最高利率。

D. 监督行政和司法阶段

征用并非简单地宣布“我们已获得该财产”即可。政府必须首先尝试购买（谈判），如果无法达成协议，则必须通过法律手段确定价格。.

2. 征用程序是如何运作的？（系统流程）

1. 准备阶段

政府部门确定待征用土地的边界，绘制比例尺图，并查明所有者。然后，通过“估价委员会”确定土地的估值。.

2. 采购流程（谈判）——必经阶段

管理部门邀请业主在提起诉讼前进行协商。.

• 如果达成协议： 房产将自愿过户。以这种方式进行的过户，原所有者不能随后提起诉讼要求提高价格。
• 如果未能达成协议： 行政部门有义务提起“估价和登记”诉讼。

3. 估价及登记案件（司法阶段）

行政部门向民事初审法院提起诉讼。法院在公正专家的协助下，评估房产的真实价值。行政部门将这笔款项存入（冻结）银行。款项到账后，法院将房产所有权登记在行政部门名下。.

3. 征用类型

• 部分征用： 这指的是仅征用部分土地。如果剩余部分对所有者而言变得无法使用（例如，土地面积太小无法建造房屋），所有者可以请求征用剩余部分。
• 快速征收（第 27 条）： 在国家防御或领土保护等特殊情况下，财产立即被扣押，估价以外的程序将被推迟。
• 以物易物征收： 如果业主同意，则用该财产交换政府拥有的另一处财产，而不是现金支付。

4. 业主寻求补偿的途径

• 对价格有异议： 如果房产所有者认为确定的价格太低，他们可以对专家报告提出异议，并要求提高价格。
• 交易取消： 声称“这里没有公共利益”或“此交易不合规”的房产所有者 向行政法院 。

注： 征用是指通过公共权力终止财产权。但是，这种权力并非无限的； “法治”原则， 征用的每一步都应接受司法审查，所有者的损失必须按“实际价值”得到补偿。

 征用补偿的确定和标准

房地产估价中最根本的区别在于该房地产 被归类为“地块” 还是 “土地” 。这两类土地的计算方法完全不同。

2.1. 地块与土地的区别（分类确定）

• 土地： 位于市政分区规划内或实际受益于市政服务（垃圾收集、道路、供水、污水处理等）的区域。
• 土地： 位于市政边界之外或用于农业活动且缺乏分区规划的地区。

2.2 土地估价：“净收益”法

土地价值是根据土地一年内能够产生的净农业收入来计算的。.

• 作物轮作计划： 根据省/区农业局的数据确定田间可种植的最有利可图的作物（如小麦、玉米、棉花）。
• 生产成本： 种子、肥料、人工等费用从收入中扣除。
• 资本化利息： 将每年获得的净收入除以利率（通常 4% 到 6% ），该利率由该地区的风险和位置决定，以计算房产的基准价值。

2.3 土地估价：“可比销售”法

与征用日期之前出售的 “类似” 。

• 选择可比房产： 可比房产的位置、分区状况（建筑许可证、可比价值）和面积应与被征用房产接近。
• 客观估值： 专家通过对征用土地与类似房产相比的优势（靠近主干道、拐角位置等）和劣势进行评分，来确定最终价格。

2.4. 结构和树的估值

如果地块上有建筑物或树木，这些将单独计入土地价格：

• 建筑物：以公共工程和住房部发布的当年“建筑物大致单位成本”为基础。根据建筑物的年龄，从该成本中扣除折旧（摊销）。
• 树木： 价格根据树木的种类、树龄和产量（是否结果）计算得出。

2.5. 价值提升的客观衡量指标（客观价值提升）

如果房产因其位置而具有特殊价值，而这种价值不能仅用数学数据来解释（例如，博斯普鲁斯海峡的景色，非常中心的位置），则专家委员会可以在价格中增加一定百分比（通常在 10% 到 50% 之间）的 客观价值增长 。

2.6 评估中未考虑的因素

• 未来价值增长： 政府将要开展的项目（机场、地铁线路等）建成后将为房产增加的价值不能计入价格中。
• 征用后进行的奢侈支出： 征用决定送达后对房产进行的装饰性增添将不予补偿。

 注： 在征用案件中，专家报告是法院判决的依据。但是，法院有义务独立审查专家报告中的任何错误（例如，可比房产选择不当或资本化利率错误），并在必要时组建新的专家小组。

 请求撤销征用程序的诉讼

对征用补偿提出质疑的诉讼由司法法院（民事一审法院）审理，而对征用过程是否合法的审查 行政法院 。

3.1 诉讼时效及提起诉讼的开始时间

在收到征用决定通知后 30 天内 。

• 有管辖权的法院： 财产所在地的 。
• 重要提示： 这是没收期限；如果错过，则不能再指控交易违法（价格纠纷除外）。

3.2. 婚姻无效的理由（违法原因）

在婚姻无效案件中，法院会根据以下五个基本要素审查政府的行为：

1. 权限： 该决定是由一个没有合法授权进行征用的机构做出的。
2. 图： 公共利益决策程序中的错误，暂停和公布程序中的违规行为。
3. 理由： 没有具体且技术上的理由来证明征用是合理的（例如，征用不需要修建道路的土地）。
4. 主题： 针对无法合法征用的房产。
5. 目的： 该交易是为了个人报复或政治目的（滥用职权），而不是为了公共利益。

3.3. 请求暂停执行死刑的重要性

在征用案件中，最关键的战略举措 暂缓执行 。

• 为什么？ 在行政法院提起婚姻无效诉讼并不会自动中止民事法院的赔偿和登记诉讼。
• 结论： 如未发出初步禁令，则可在行政诉讼进行期间，将房产登记在行政机关名下并进行拆除。一旦发出初步禁令，民事一审法院有义务将行政诉讼的结果视为 “待决事项 。

 无偿征用 

这是指政府在未遵循正当征用程序的情况下介入某项财产的情况。.

4.1 物理干预

这是指政府部门在未通知业主或未支付补偿的情况下，在他人土地上修建道路、公园或建筑物的行为。.

• 法律程序： 向民事一审法院提起“无偿征用补偿”诉讼。
• 诉讼时效： 此类案件 。

4.2 法律干预

根据分区规划，该地块被指定用于“学校、绿地、医院”等公共服务用途，但五年过去了仍未被征用。在这种情况下，业主既不能使用也不能出售该土地。.

• 法律救济途径： 向行政法院提起诉讼。

 注意： 针对征用行为提起上诉是保护财产权的最有力“预防性”机制。赔偿诉讼仅旨在回答“赔偿多少？”的问题，而针对征用的上诉则着重于“是否应该采取这种行动？”的问题。

 行政责任、无偿征用和宪法审查

政府在履行公共服务职责的过程中，可能会侵犯个人的财产权和资产。对此类损害进行赔偿是法治的要求。.

5.1. 行政机关的严格责任和完全管辖权案件

即使政府没有过错，也有义务对因提供公共服务（医疗、道路建设、基础设施工程等）而造成的损失进行赔偿。.

• 面对公共负担的平等： 根据“牺牲均等化”原则，个人为公共利益所遭受的任何私人损害都应由整个社会予以补偿。
• 全面判决案件：这是一起向行政法院提起的赔偿诉讼，旨在纠正因行政机关的行为和程序而造成的个人权利侵犯。财产损失，特别是因基础设施工程缺陷造成的损失，均属于此类诉讼的管辖范围。

5.2. 无偿征用财产权

政府在没有适当的征用决定且不支付补偿的情况下，对公民财产进行实际或法律干预，构成侵犯财产权本质的违法行为。.

• 事实上的征用：这 指的是市政当局或公共机构在未征用土地的情况下，修建道路或安装变压器。在这种情况下，土地所有者 向民事初审法院 申请将该财产转换为金钱补偿
• 法律干涉： 指某处房产在规划中被划为“社会基础设施用地”（例如公园、学校等），多年未被征用的情况。这导致该房产的产权“在法律上无法使用”，从而产生赔偿责任。

5.3.宪法法院（AYM）和个人申请程序

如果国内法律救济（行政程序和国务委员会程序）用尽且没有达成任何解决方案，则侵犯财产权的案件将提交宪法法院。.

• 侵犯财产权： 延迟支付征用补偿金、低估或无偿征用，导致政府给公民造成困难，被宪法法院认定为侵犯财产权。
• 在合理时间内获得公正审判的权利： 征用和赔偿案件拖延10至15年，根据宪法法院和欧洲人权法院的判例，这构成对“获得公正审判的权利”的侵犯。为防止公众对法律的信任受到损害，宪法法院通常会对这类案件中的违法行为作出裁决，并判决赔偿非经济损失。