WELKE SOORTEN ZAKEN BEHANDELEN ADVOCATEN IN HET VASTGOEDRECHT?

In Turkije blijft de bouwsector een van de meest actieve sectoren en de bescherming van de belangen van de betrokken partijen in het licht van de dagelijkse ontwikkelingen is een wettelijke verantwoordelijkheid. In de praktijk doen zich regelmatig problemen voor bij juridische transacties met betrekking tot onroerend goed, zoals de verkoop van modelwoningen, de annulering en registratie van eigendomsbewijzen, onteigening en schadevergoeding voor ongeoorloofd gebruik van onroerend goed. Om de belangen van de partijen te beschermen, zowel vóór als na een geschil, is het daarom raadzaam om juridische bijstand te zoeken bij een ervaren vastgoedadvocaat. Dit artikel bespreekt de juridische situaties waarmee partijen te maken krijgen bij vastgoedcontracten of vastgoedtransacties in het algemeen, en de soorten zaken die door vastgoedadvocaten worden behandeld. Vastgoedrecht en vastgoedtransacties vereisen expertise, zowel juridisch als praktisch. Om potentiële risico's bij uw vastgoedtransacties te minimaliseren, is het daarom verstandig om advies in te winnen bij een ervaren vastgoedadvocaat

 

RECHTSZAKEN BETREFFENDE DE ANNULERING VAN DE GRONDREGISTRATIE EN REGISTRATIEPROCEDURES

In het vastgoedrechtis de inschrijving van onroerende goederen in het kadaster een wettelijke verplichting. In de praktijk kunnen echter activiteiten voorkomen die leiden tot onregelmatige of frauduleuze inschrijvingen. In dergelijke gevallen is het essentieel om de inschrijving in het kadaster van het onroerend goed te annuleren en een wettelijke inschrijving te realiseren. De wettelijke inschrijving is duidelijk omschreven in de wetgeving.

Volgens het Burgerlijk Wetboek gelden de volgende voorwaarden voor de registratie van onroerend goed:

• Gedwongen executie
• Onteigening
• Bezigheid
• Erfenis
• Dit is een rechterlijke uitspraak.
• Om een ​​onroerend goed te kunnen onderwerpen aan een rechtszaak tot nietigverklaring van de eigendomsakte op grond van het Burgerlijk Wetboek ;
• Gedaan zonder gerechtvaardigde reden,
• Een registratie of,
• Wijziging van de registratie of,
• Het is noodzakelijk om de kwesties te benoemen die door de verlating zijn geschonden...

tot nietigverklaring van eigendomsaktenkunnen worden genoemd voor onroerend goed dat het onderwerp is van een rechtszaak tot nietigverklaring van een eigendomsakte:

• Rechtszaak tot nietigverklaring van eigendomsakte vanwege rekenfout
• Rechtszaak tot nietigverklaring van eigendomsakte vanwege levenslange zorgovereenkomst
• Rechtszaak tot nietigverklaring van eigendomsakte vanwege problemen met de gezinswoning
• Rechtszaak tot nietigverklaring van de eigendomsakte vanwege frauduleuze overdracht van een erfenis
• Rechtszaak tot nietigverklaring van de eigendomsakte wegens misbruik van een volmacht.

BEËINDIGINGSVOORWAARDEN VAN WOON- OF BEDRIJFSHUUROVEREENKOMSTEN

Artikel 339 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (Wet nr. 6098) bepaalt: "De bepalingen met betrekking tot huurcontracten voor woningen en overdekte werkplekken zijn ook van toepassing op zaken die de huurder ter beschikking stelt. Deze bepalingen zijn echter niet van toepassing op huurcontracten voor onroerende goederen die bestemd zijn voor tijdelijk gebruik voor een periode van zes maanden of korter.".

Volgens artikel 347 en volgende artikelen van Wet nr. 6098 gelden de volgende beëindigingsvoorwaarden voor huurovereenkomsten van woon- of bedrijfsruimten:

• Via notificatie en
• Er is gesteld dat er twee manieren zijn om dit te doen: via een juridische procedure.

Volgens artikel 349 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen geldt bovendien: “In woningen die als gezinswoning worden verhuurd, kan de huurder de huurovereenkomst niet beëindigen zonder de uitdrukkelijke toestemming van zijn of haar partner. Indien het verkrijgen van deze toestemming niet mogelijk is, of indien de partner zonder gegronde reden weigert toestemming te geven, kan de huurder een rechterlijke uitspraak in deze zaak verzoeken. Indien de partner die geen huurder is, partij wordt bij de huurovereenkomst door de verhuurder in kennis te stellen, is de verhuurder verplicht de huurder en diens partner afzonderlijk op de hoogte te stellen van de opzegging en de bijbehorende betalingstermijn.”.

• Volgens artikel 348 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen is bij huurovereenkomsten voor een vaste termijn "de geldigheid van opzeggingen in woon- en bedrijfsruimten afhankelijk van de schriftelijke vastlegging ervan.".
• Bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, met name voor woon- en bedrijfspanden, is de beëindiging van dergelijke overeenkomsten geregeld in artikel 347, lid 2 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK). Volgens dit artikel kan de huurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de overeenkomst te allen tijde beëindigen, terwijl de verhuurder de overeenkomst na tien jaar vanaf de aanvang van de huurperiode kan beëindigen door middel van een opzeggingsbrief conform de algemene bepalingen

 

ECRIMISIL - GEVAL VAN INBESLAGNEMING ZONDER ONTEIGENING

Een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking kan worden gedefinieerd als een claim van de overheid om de door de gebruiker aan de gemeente betaalde vergoeding terug te vorderen. Deze vergoeding is gebaseerd op de potentiële winst die de gemeente had kunnen behalen in de periode vóór het ongeoorloofde gebruik van staatseigendom door natuurlijke of rechtspersonen zonder toestemming van de overheid. Deze vergoeding wordt berekend ongeacht of de overheid schade heeft geleden of dat de gebruiker schuld had. Bovendien kunnen vorderingen wegens ongerechtvaardigde verrijking zelfs tussen erfgenamen worden ingesteld; de verplichting tot kennisgeving voorafgaand aan het indienen van een vordering geldt niet voor erfgenamen.

Voorwaarden voor het indienen van een rechtszaak voor schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik van eigendom;

• kwaadwillige verdachte
• Het is noodzakelijk dat het gebruik van het eigendom zonder toestemming van de eiser, oftewel onrechtmatige bewoning, als zodanig wordt beschouwd.

In een rechtszaak over schadevergoeding voor onrechtmatige bewoning van een pand zijn de volgende jurisprudentiegevallen relevant:

• Ongeautoriseerde bouw,
• Ongeautoriseerd gebruik,
• Het blijven gebruiken van gehuurde panden, zelfs nadat de huurtermijn is verlopen, zonder het contract te verlengen
• Een gedeelte van een gebouw in gebruik nemen dat gehuurd wordt voor privé- of openbaar gebruik

Kort gezegd, een huurder die na afloop van het huurcontract in een woning blijft wonen, of iemand die zonder wettelijke toestemming bouwwerkzaamheden uitvoert op privégrond/eigendom, wordt geacht zich schuldig te hebben gemaakt aan onrechtmatige bewoning en heeft wettelijk recht op schadevergoeding voor deze onrechtmatige bewoning.

 

VERDELINGSRECHT                                   

Een verdelingsprocedure (izale-i şuyu) kan worden aangespannen wanneer meerdere personen eigenaar zijn van een onroerend goed. Deze procedure betekent ook de ontbinding van het mede-eigendom. In gevallen van gedeeld eigendom kunnen mede-eigenaren geen overeenstemming bereiken over de verdeling van het onroerend goed. In dergelijke situaties spannen zij een verdelingsprocedure aan om het mede-eigendom te beëindigen. De procedure moet worden gericht tegen alle mede-eigenaren, op basis van een onderzoek van de kadastrale gegevens. Deze vastgoedprocedures kunnen niet worden afgesloten zonder alle personen die een aandeel in het onroerend goed bezitten in de procedure te betrekken.

In een rechtszaak tot ontbinding van een mede-eigendom is het verplicht dat de mede-eigenaren aanwezig zijn indien zij nog in leven zijn, of, indien zij zijn overleden, dat al hun erfgenamen aanwezig zijn volgens de van de betrokken persoon verkregen erfrechtelijke verklaring. De gegevens uit het bevolkingsregister en de adressen van de overledene en alle erfgenamen moeten worden onderzocht, en alle middelen moeten worden gebruikt om deze informatie te verkrijgen. Indien een van de mede-eigenaren of vennoten overlijdt, moeten diens erfgenamen in de rechtszaak worden betrokken volgens de verkregen erfrechtelijke verklaring.

 

VOORKOOPRECHTZAAK

Het voorkooprecht (Shufa-recht) verwijst naar het prioriteitsrecht van elke mede-eigenaar om een ​​onroerend goed te kopen vóór degenen die geen aandeelhouder zijn.

De 14e burgerlijke kamer van het Hooggerechtshof heeft in zijn uitspraak met nummer E:2014/9317 K:2014/10866 het voorkooprecht als volgt gedefinieerd:

Het voorkooprecht is een recht dat wordt toegekend aan mede-eigenaren van gezamenlijk eigendom van onroerend goed. Het geeft hen voorrang bij de aankoop van een deel of het gehele aandeel als een van de mede-eigenaren zijn of haar aandeel aan een derde verkoopt. Dit recht ontstaat op het moment dat de gezamenlijke eigendomsrelatie wordt vastgesteld en kan worden uitgeoefend bij de verkoop.

• Het voorkooprecht kan in de volgende gevallen worden uitgeoefend:
• In gezamenlijk eigendom
• Door belanghebbenden
• In onroerend goed dat nog niet daadwerkelijk is verdeeld
• tegen de koper die het aandeel van de aandeelhouder heeft gekocht

Aandeelhouders die hun voorkooprecht willen uitoefenen, moeten de termijnen voor het uitoefenen van dit recht in de gaten houden om te voorkomen dat ze hun rechten verliezen. De termijnen voor het uitoefenen van het voorkooprecht, oftewel de termijnen voor het indienen van een vordering tot uitoefening van het voorkooprecht, zijn als volgt:

• Indien de verkoop van het onroerend goed aan de mede-eigenaren met voorkooprecht door de koper via een notaris is aangemeld, moet binnen 3 maanden na de aanmelding van de verkoop een procedure tot uitoefening van het voorkooprecht worden gestart.
• Als de verkoop niet via een notaris aan de mede-eigenaren met voorkooprecht is meegedeeld, moet binnen twee jaar na de verkoopdatum een ​​procedure tot uitoefening van het voorkooprecht worden gestart.

VRUCHTGEBRUIK

Het is een recht dat wordt gevestigd met betrekking tot de overdracht van het recht om een ​​roerend of onroerend goed te gebruiken en ervan te genieten, van de rechten die de eigenaar ervan bezit, aan een andere persoon.

In de uitspraken met nummers 2017/71 en 2017/94 van de 2e burgerlijke kamer van het regionale gerechtshof van Istanbul wordt het vruchtgebruiksrecht als volgt gedefinieerd:

Iemand die een vruchtgebruiksrecht heeft, heeft het recht om te profiteren van en gebruik te maken van het eigendom van een ander, of een deel daarvan, mits de essentie van het eigendom niet wordt aangetast, gedurende een periode die beperkt is tot zijn of haar leven of zoals bepaald in een contract. Dit komt doordat de eigenaar van het onroerend goed niet het recht of de bevoegdheid heeft om het te gebruiken. Door de vestiging van dit recht wordt de gebruiksbevoegdheid van de eigenaar volledig beperkt ten gunste van de vruchtgebruiker. De vruchtgebruiker heeft directe en feitelijke controle over het betreffende eigendom.

Er zijn drie soorten vruchtgebruiksrechten wat betreft hun totstandkoming;

• Wettelijk vruchtgebruik
• Vruchtgebruiksrecht vastgelegd in een contract
• Vruchtgebruiksrecht vastgesteld via gerechtelijke procedures

De omstandigheden waaronder een vruchtgebruikrecht eindigt, variëren afhankelijk van het type recht. Deze zijn:

• Bij een vruchtgebruiksrecht dat voor een vaste periode is vastgesteld, treedt het vruchtgebruik op bij het verstrijken van de termijn of bij het afstand doen van het recht
• Afwezigheid, overlijden of beëindiging van de rechtspersoonlijkheid,
• Gerechtelijk bevel,
• Verwijderen, beëindigen,
• Onteigening van onroerend goed,
• De verkoop van onroerend goed door middel van gedwongen executie,

 

BOUWOVEREENKOMST IN RUIL VOOR GRONDAANDEEL

Een bouwcontract in ruil voor grondaandelen is een type contract tussen grondeigenaren en aannemers. In de praktijk leiden deze contracten, die steeds vaker voorkomen door stedelijke herontwikkelingsprojecten, vaak tot talrijke geschillen. Deze geschillen vloeien doorgaans voort uit het terugtrekken van een van de partijen uit het contract of het niet nakomen van de gemaakte afspraken. Om deze problemen te voorkomen, is het noodzakelijk dat contracten worden opgesteld door het kadaster of een notaris, in overeenstemming met artikel 237 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen, artikel 706 van het Turkse Burgerlijk Wetboek, artikel 60 van de Notariële Wet en artikel 26 van de Wet op het Kadaster – met andere woorden, door ze op een wettelijke basis te vestigen

Een bouwcontract in ruil voor een grondaandeel wordt gesloten tussen aannemers (of bouwbedrijven) en grondeigenaren voor de bouw van een gebouw op een leegstaand perceel of de renovatie van een bestaand gebouw.

Bij bouwcontracten waarbij de grondeigenaar zich ertoe verbindt een deel van een onroerend goed over te dragen in ruil voor de bouw, biedt het laten opstellen van deze contracten door het kadaster of een notaris bescherming aan de partijen tegen mogelijke bedreigingen.

 

ZAAK BETREFFENDE DE VASTSTELLING VAN DE VERGOEDING BIJ ONTEIGENING

Onteigening is het proces waarbij particulier eigendom wordt aangekocht ten behoeve van het algemeen belang door middel van een schadevergoeding. De beginselen met betrekking tot de onteigening van particulier eigendom binnen gemeentegrenzen, oftewel de aankoop ervan ten behoeve van het algemeen belang, zijn geregeld in de Onteigeningswet.

Bij de onteigeningsprocedure worden bepaalde principes gevolgd; als er tijdens deze procedure geen overeenstemming kan worden bereikt, neemt de overheid haar toevlucht tot juridische middelen om de onteigeningsprijs vast te stellen en te registreren. De eigenaar van het onroerend goed behoudt zich het recht voor om binnen 30 dagen na kennisgeving van de door de overheid aan te spannen procedure tot nietigverklaring van de onteigening aan te spannen.

In onteigeningszaken, wanneer de overheid een rechtszaak aanspant voor de vaststelling en registratie van het compensatiebedrag, wordt de volgende procedure gevolgd:

• Bij de onteigeningsprocedure wordt de waarde van het eigendom vastgesteld door deskundigen die door de rechtbank zijn aangesteld, ongeacht of de onteigening rechtmatig is uitgevoerd of niet
• Deskundige getuigen stellen rapporten op voor de rechtbank, waarbij rekening wordt gehouden met de aard van het onroerend goed (grond, perceel of gebouw), de oppervlakte, eventuele belastingaangiften, vergelijkbare verkopen en alle objectieve kenmerken en factoren die de waarde ervan kunnen beïnvloeden.
• Bij het vaststellen van de compensatie kunnen zij geen rekening houden met de waardevermeerdering die zal voortvloeien uit de ontwikkelings- en dienstverleningsprojecten die de onteigening noodzakelijk maken, noch met de winst die zal worden gegenereerd op basis van de geplande toekomstige bestemmingen.
• Uiteindelijk heeft de rechter het laatste woord bij de beoordeling of de taxatie correct is uitgevoerd.

TERUGBETALINGSRECHTSPRAAK VOOR GELD BETAALD OP BASIS VAN EEN ONGELDIG CONTRACT

Volgens artikel 706 van het Turkse Burgerlijk Wetboek, artikel 237 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen, artikel 26 van de Kadasterwet en artikel 60 van de Notariswet, zijn transacties met betrekking tot de verkoop van onroerend goed alleen rechtsgeldig indien een formeel koopcontract is gesloten. Met andere woorden, een koopovereenkomst voor een onroerend goed met een eigendomsakte, die buiten een formeel koopcontract om tot stand komt, is ongeldig. Het is voor beide partijen raadzaam om in deze kwestie advies in te winnen bij een ervaren vastgoedadvocaat.

Als een onroerend goed wordt verkocht op basis van een ongeldig contract, kan de koper een terugbetaling eisen wegens ongerechtvaardigde verrijking. Als er daarentegen geen betalingsherinnering is gegeven, kan er geen rente over de achterstallige betaling worden geëist. Om te voorkomen dat de koper in het nadeel is, kan hij bovendien alleen het bedrag terugvorderen dat onder de toen geldende voorwaarden is betaald, zonder waardevermindering te hebben geleden; in dit stadium is het raadzaam om advies in te winnen bij een ervaren vastgoedadvocaat.

Bij het vaststellen van de verkoopprijs op het moment van terugbetaling;

• Inflatie,
• Stijgingspercentages van de producentenprijsindex (PPI) en de consumentenprijsindex (CPI),
• Stijgingen van de rentetarieven, de goudprijs en de wisselkoersen
• Er wordt rekening gehouden met gemiddelden van economische indicatoren, zoals de stijging van salarissen van ambtenaren en lonen van werknemers.

Samenvattend moet het terug te betalen bedrag worden aangepast aan de koopkracht op de oorspronkelijke betaaldatum.

VERKOOPOVEREENKOMST VOOR ONROEREND GOED GEBASEERD OP MODEL

Een modelkoopovereenkomst voor onroerend goed, ook wel een vooruitbetalingskoopovereenkomst genoemd, regelt de overdracht en levering van een nog niet bestaand onroerend goed, onder voorbehoud van betaling in contanten of in termijnen.

Vooruitbetaalde koopovereenkomsten voor woningen worden geregeld in artikel 40 en 46 van de nieuwe Wet nr. 6502 inzake consumentenbescherming. Volgens de Wet inzake consumentenbescherming wordt een vooruitbetaalde koopovereenkomst voor een woning gedefinieerd als: "...een overeenkomst waarbij de consument zich ertoe verbindt de koopprijs van een onroerend goed bestemd voor woondoeleinden vooraf te betalen, hetzij contant, hetzij in termijnen, en de verkoper zich ertoe verbindt het onroerend goed aan de consument over te dragen of te leveren nadat de prijs geheel of gedeeltelijk is betaald.".

Om een ​​koopovereenkomst op basis van een modelwoning te kunnen laten tekenen, moet een verkoper eerst de bouwvergunning verkrijgen en de koper ten minste één dag vóór de ondertekening een informatieformulier verstrekken met de door het ministerie vastgestelde punten. Kopers doen er goed aan om in dit stadium de hulp in te roepen van een ervaren vastgoedadvocaat, aangezien dit hen beschermt tegen mogelijke vertragingen bij de oplevering of problemen met het vinden van een contactpersoon.

VERTRAGING IN DE LEVERING VAN WONINGBOUWPROJECTEN

Vooruitbetaalde koopcontracten voor woningen, ook wel bekend als contracten voor de verkoop van nieuwbouwwoningen, worden momenteel veelvuldig gebruikt in promotionele verkoopcampagnes. Deze campagnes maken doorgaans gebruik van diverse kanalen, zoals advertenties in kranten, op de radio en op televisie.

Bij koopovereenkomsten voor vooruitbetaalde woningen kunnen vertragingen in de oplevering van de woning optreden als gevolg van factoren zoals de lange procedure en de betrokkenheid van meerdere partijen, zoals vaak in de praktijk voorkomt. In dergelijke gevallen kan het inschakelen van een ervaren vastgoedadvocaat voordelig zijn voor de betrokken partijen, om verdere complicaties bij eventuele geschillen te voorkomen.

Volgens de uitspraak van het Hooggerechtshof heeft de consument in geval van vertraagde oplevering van een woning, tenzij anders is bepaald of er geen bepaling is opgenomen, recht op schadevergoeding voor de vertraagde oplevering, aangezien dit een algemene voorwaarde van de overeenkomst is. Bovendien hebben andere uitspraken van het Hooggerechtshof in soortgelijke zaken de koper het recht gegeven om schadevergoeding te eisen voor gederfde huurinkomsten tot de datum van daadwerkelijke oplevering van de woning. In deze situatie kan de koper ook gebruikmaken van een van de facultatieve rechten zoals vastgelegd in artikel 125 van het Wetboek van Verbintenissen.

VAN DE KOPER OM ZONDER VERGOEDING EEN VOORUITBETAALDE KOOPOVEREENKOMST VOOR EEN WONING TE ONTTREKKEN

Bij vooruitbetaalde koopovereenkomsten voor woningen zijn de beginselen met betrekking tot het niet nakomen van verplichtingen door de partijen geregeld in Wet nr. 6502 inzake de bescherming van consumenten, die op 28 mei 2014 in werking is getreden. Over het algemeen kan de partij die haar verplichtingen niet nakomt, sancties opgelegd krijgen, zoals het betalen van een schadevergoeding aan de andere partij voor de daaruit voortvloeiende kosten. Er zijn echter enkele uitzonderingen. In dergelijke gevallen kan het raadzaam zijn om de hulp in te roepen van een ervaren vastgoedadvocaat om verdere complicaties te voorkomen.

Het herroepingsrecht van de koper bij vooruitbetaalde koopovereenkomsten voor woningen wordt behandeld in artikel 43 en 45 van Wet nr. 6502 inzake consumentenbescherming, die op 28 mei 2014 in werking is getreden. Volgens deze artikelen is de koper, indien hij zich terugtrekt uit de vooruitbetaalde koopovereenkomst, verplicht de verkoper een vergoeding te betalen voor de gemaakte kosten. In dit verband kan het voor beide partijen voordelig zijn om advies in te winnen bij een gespecialiseerde vastgoedadvocaat.

Volgens de Wet op de Consumentenbescherming zijn er voorwaarden waaronder de koper het recht heeft om kosteloos van de overeenkomst af te zien. Deze voorwaarden zijn als volgt:

• Indien de koper de overeenkomst beëindigt omdat de verkoper zijn verplichtingen geheel of gedeeltelijk niet is nagekomen, is de koper niet aansprakelijk voor enige boete wegens beëindiging.
• Indien de koper overlijdt vóór de overdracht en levering van het onroerend goed, kunnen zijn of haar erfgenamen zich terugtrekken uit het contract.
• De koper heeft tevens het recht om zich zonder vergoeding terug te trekken uit het contract indien hij door een aanhoudend gebrek aan inkomen niet in staat is om de vooruitbetalingen te voldoen.
• Dit is de situatie waarin de verkoper het voorstel van de koper om het contract te vervangen door een standaard koopovereenkomst met betaling in termijnen afwijst.

GELDIGHEID VAN DE VOORUITBETAALDE KOOPOVEREENKOMST VOOR EEN WONING

Koopovereenkomsten voor onroerend goed zijn onderworpen aan formele vereisten. Hoewel het wettelijk verplicht is dat koopovereenkomsten worden opgesteld bij een notaris of het kadaster, is dit ook een gunstige praktijk voor de betrokken partijen. In de praktijk kan het namelijk verliezen beperken in gevallen van illegale handelingen, zoals de verkoop van het onroerend goed aan meerdere personen, vertragingen bij de oplevering of ongrondwettelijke financiële eisen.

Een vooruitbetaalde koopovereenkomst voor een woning komt tot stand door middel van een schriftelijke overeenkomst of een notariële koopovereenkomst, die wordt geregistreerd bij het kadaster na de overdracht van de eigendomsrechten aan de consument. Anders is de overeenkomst ongeldig.

De verkoper kan achteraf niet beweren dat het contract ongeldig is ten nadele van de consument. Bovendien is het niet mogelijk om met consumenten een koopovereenkomst voor een woning met vooruitbetaling aan te gaan voordat een bouwvergunning is verkregen.

Bij vooruitbetaalde woningverkopen moeten de inschrijving in het kadaster en de koopovereenkomst door een notaris worden opgesteld. Anders kan de verkoper later niet de nietigheid van de overeenkomst ten nadele van de consument inroepen. Zonder een geldige overeenkomst kan de verkoper geen betaling of directe schuld van de koper eisen.

RECHTEN VAN DE PARTIJEN BIJ ONTBREUK VAN EEN ONROERENDGOEDOVEREENKOMST

Bij de aankoop van een woning op afbetaling heeft de consument het recht om binnen vierentwintig maanden na de contractdatum zonder opgave van redenen van de overeenkomst af te zien, onder voorbehoud van de rechten zoals vastgelegd in artikel 8 van deze verordening.

Het volstaat om de opzegging van het contract via een notaris aan de verkoper te versturen. Indien een deel van de koopsom is gedekt door een hypotheek met onderpand, dient de verkoper de betreffende hypotheekverstrekker onmiddellijk op de hoogte te stellen dat de consument gebruik heeft gemaakt van zijn recht op opzegging van het contract.

In geval van beëindiging van het contract kan de verkoper betaling vorderen van kosten voortvloeiend uit belastingen, heffingen en soortgelijke wettelijke verplichtingen die zijn ontstaan ​​door de verkoop of de toezegging tot verkoop van het onroerend goed, alsmede een vergoeding van maximaal twee procent van de contractprijs voor de eerste drie maanden vanaf de contractdatum, vier procent voor drie tot zes maanden, zes procent voor zes tot twaalf maanden en acht procent voor twaalf tot vierentwintig maanden.

In geval van contractbeëindiging worden het aan de consument terug te betalen bedrag en alle documenten die de consument verplichtingen opleggen, binnen maximaal honderdachtig dagen na de datum waarop de opzegging de verkoper bereikt, aan de consument geretourneerd.

Indien een deel van de koopsom van de woning wordt gedekt door een gekoppelde lening, dient de verkoper de door de consument betaalde koopsom uiterlijk binnen negentig dagen na ontvangst van de kennisgeving van terugbetaling terug te storten aan de betreffende hypotheekverstrekker, na aftrek van de in het derde lid genoemde kosten en vergoedingen. De hypotheekverstrekker dient dit bedrag onmiddellijk aan de consument terug te betalen overeenkomstig artikel 37 van de wet.

De consument heeft tien dagen de tijd om zijn aankopen te retourneren vanaf de datum waarop de betaling aan de verkoper of hypotheekverstrekker is gedaan en alle documenten die de consument tot een schuld verplichten, zijn geretourneerd.

VERZEKERING BIJ OPLEVERING VAN HET GEBOUW

Bouwbedrijven zijn verplicht een bouwverzekering af te sluiten voordat ze beginnen met de verkoop van modelwoningen. Deze verzekering dekt risico's zoals het faillissement van het bouwbedrijf of het onvermogen om de woning binnen de in het project vastgestelde termijn aan de consument op te leveren.

Indien zich een risico voordoet, is de verzekeringsmaatschappij verplicht de consument alle gedane betalingen voor de woning te vergoeden, inclusief aanbetalingen en termijnen, vermeerderd met wettelijke rente.

Vergoedingen, garanties en soortgelijke zekerheden die worden verstrekt in het kader van een bouwverzekering zijn niet onderworpen aan faillissements- of liquidatieprocedures, kunnen niet in beslag worden genomen en zijn niet onderworpen aan voorzorgs- of voorlopige beslagleggingen.

GELDIGHEID VAN EEN KOOPOVEREENKOMST VOOR ONROEREND GOED

Alle transacties met betrekking tot de aankoop, verkoop, verhuur of bouw van onroerend goed zijn onderworpen aan contracten. Deze contracten verlenen beide partijen bepaalde rechten en leggen verplichtingen op.

De formele vereisten voor een koopovereenkomst voor onroerend goed zijn wettelijk vastgelegd en moeten schriftelijk of officieel worden vastgelegd. De officiële vorm houdt in dat de overeenkomst in aanwezigheid van een ambtenaar moet worden gesloten. Hoewel een huurovereenkomst mondeling kan worden gesloten, moet een koopovereenkomst voor onroerend goed uitsluitend in aanwezigheid van een ambtenaar van het kadaster plaatsvinden. Overeenkomsten die wettelijk officieel moeten worden vastgelegd, zijn ongeldig als niet aan deze formele vereiste wordt voldaan. Met andere woorden, als een koopovereenkomst voor onroerend goed niet in aanwezigheid van een ambtenaar van het kadaster wordt gesloten, maar schriftelijk op een stuk papier of mondeling, is deze ongeldig. Eventuele wijzigingen in een overeenkomst die schriftelijk is vastgelegd, moeten eveneens officieel worden vastgelegd.

Of het nu gaat om de verkoop, huur of een ander contract van onroerend goed, het is altijd raadzaam om contracten schriftelijk vast te leggen en door beide partijen te laten ondertekenen om toekomstige problemen te voorkomen. Consumenten worden geadviseerd zich hiervan bewust te zijn. Hoewel gedetailleerde informatie, zoals adressen en andere gegevens, voordelig kan zijn in vastgoedcontracten, is het van groot belang dat beide partijen de contracten schriftelijk ondertekenen.

EEN HUIS VERKOPEN AAN MEER DAN ÉÉN CONSUMENT

Volgens artikel 5 van de Verordening inzake vooruitbetaalde woningverkopen, gepubliceerd in het Staatsblad van 27 november 2014, nummer 29188, geldt het volgende: "Indien een woning aan meer dan één consument wordt verkocht, kan de consument het recht uitoefenen om de overeenkomst kosteloos te ontbinden, zonder enige vergoeding te betalen voor belastingen, heffingen, kosten, schadevergoedingen en dergelijke, tot aan de overdracht of oplevering."

Bij vooruitbetaalde vastgoedcontracten is het niet voldoende dat consumenten simpelweg een overeenkomst met de aannemer ondertekenen; de betaling voor het onroerend goed mag niet plaatsvinden zonder een formeel contract. Om ervoor te zorgen dat de contractvoorwaarden worden nageleefd, is het belangrijk dat deze formeel worden vastgelegd. Indien nodig is het raadzaam om in dit stadium juridische bijstand in te schakelen.

 

Hoe dien ik een rechtszaak aan in verband met onroerend goed? Wat zijn de mogelijkheden binnen een rechtszaak in verband met onroerend goed? Hoe lang duren rechtszaken in verband met onroerend goed? Voor meer informatie over de kosten van een rechtszaak in verband met onroerend goed en soortgelijke kwesties, en voor andere vragen, kunt u advies inwinnen bij onze ervaren advocaten in onroerend goed .