Bij bouwcontracten gebaseerd op grondruilovereenkomsten is de verplichting van de aannemer vaak niet beperkt tot het fysiek voltooien van het gebouw en het overhandigen van de sleutels aan de grondeigenaar. Tenzij anders overeengekomen in het contract, of indien specifieke "oplevering met gebruiksvergunning", "oplevering met bouwvergunning" of "turnkey-oplevering" worden gebruikt, kan het verkrijgen van de bouwvergunning ook een van de belangrijke taken zijn die de aannemer moet uitvoeren.

Zelfs als de aannemer het gebouw heeft voltooid, de sleutels van de appartementen heeft overhandigd en de eigenaren er al zijn ingetrokken het feit dat de bewoningsvergunning nog niet is verkregenniet noodzakelijkerwijs dat de contractuele verplichtingen van de aannemer volledig zijn nagekomen.

Concreet kan de grondeigenaar, indien de reden voor het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning te wijten is aan bouwwerkzaamheden die afwijken van het project of de vergunning, onvoltooide gemeenschappelijke ruimten, ontbrekende technische documenten of andere niet-nagekomen verplichtingen door de aannemer, overwegen om zijn rechten uit te oefenen met betrekking tot het herstellen van de gebreken, het verkrijgen van de bewoningsvergunning, het betalen van een vertragingsvergoeding en eventuele boetes, het voorkomen van de overdracht van resterende eigendomsrechten, het terugvorderen van nakoming in natura en het beëindigen van het contract in geval van ernstige contractbreuken.

Artikel 3194 van de bestemmingsplanwet bepaalt dat het gebruik van een gebouw afhankelijk is van het verkrijgen van een gebruiksvergunning. Het ontbreken van een gebruiksvergunning mag daarom niet louter worden beschouwd als een gebrek aan documentatie tussen de partijen. (Wetgeving)

Wat is een verblijfsvergunning?

Het document dat algemeen bekend staat als "gebruiksvergunning" heet wettelijk een bouwvergunning.

Na voltooiing van de bouw wordt door de bevoegde autoriteit, na een evaluatie, een gebruiksvergunning afgegeven, mits aan de in de wetgeving gestelde voorwaarden is voldaan. Gebruik verwijst naar een fase die verschilt van de loutere fysieke voltooiing van de bouw. ​​(Wetgeving)

Bijvoorbeeld in een gebouw;

De muren zijn gebouwd, de deuren en ramen zijn geplaatst, de elektriciteits- en waterleidingen werken en de appartementen zijn bewoond

Dat zou kunnen.

Desondanks is er mogelijk geen gebruiksvergunning voor het gebouw afgegeven.

Daarom zijn "het gebouw is bewoonbaar" en "het gebouw heeft een bewoningsvergunning ontvangen" niet hetzelfde.

Dit onderscheid is ook van groot belang bij bouwcontracten die gebaseerd zijn op grondruilovereenkomsten.

Wie is bij een bouwcontract gebaseerd op een aandeel in het voltooide gebouw verantwoordelijk voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning?

Het antwoord op deze vraag moet in de eerste plaats in het contract worden gezocht.

Bij bouwcontracten die gebaseerd zijn op een aandeel in het voltooide gebouw, geldt over het algemeen het volgende:

Het verkrijgen van de bouwvergunning, het voorbereiden van architectonische en technische projecten, het uitvoeren van gemeentelijke procedures, het voltooien van de bouw conform contract en project, en het verkrijgen van de gebruiksvergunning

Dit is geregeld in de verplichtingen van de aannemer.

Indien de verplichting tot het verkrijgen van de gebruiksvergunning uitdrukkelijk aan de aannemer is toegewezen in het contract, dan is de aannemer;

"Ik heb het gebouw gebouwd; nu is het aan de grondeigenaren om de gebruiksvergunning te verkrijgen."

Door dit te zeggen, kunnen ze hun verantwoordelijkheid niet eenzijdig afschuiven op de grondeigenaar.

In de interne relatie tussen de grondeigenaar en de aannemer wordt, volgens de contractvoorwaarden, bepaald wie voor welke taak verantwoordelijk is.

Wat gebeurt er als in het contract staat: "Levering met bewoningsvergunning"?

Bij een bouwcontract in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw;

"De aannemer levert de zelfstandige wooneenheden aan de grondeigenaren, zodra de benodigde bewoningsvergunningen zijn verkregen."

Indien er een expliciete bepaling in die zin is opgenomen, wordt het verkrijgen van de gebruiksvergunning een belangrijk onderdeel van de opleveringsverplichting.

In dit geval betekent de loutere overhandiging van de sleutels door de aannemer niet noodzakelijkerwijs dat hij volledig aan zijn leveringsverplichting uit hoofde van het contract heeft voldaan.

Als in het contract bijvoorbeeld een levertijd van 24 maanden is vastgelegd en is bepaald dat het gebouw binnen die periode moet worden opgeleverd en een gebruiksvergunning moet worden verkregen, dan kunnen de bepalingen inzake vertraging en wanprestatie van toepassing zijn als het gebouw weliswaar is opgeleverd, maar er na 24 maanden nog geen gebruiksvergunning is verkregen .

Indien de schuldenaar zijn contractuele verplichtingen niet naar behoren nakomt, kunnen de bepalingen van het Turkse Wetboek van Verbintenissen betreffende wanprestatie en wederkerige overeenkomsten worden toegepast. (Wetgeving)

Wat moet de grondeigenaar als eerste doen als de aannemer geen gebruiksvergunning verkrijgt?

De grondeigenaar moet meer doen dan alleen stellen dat "de bewoningsvergunning niet is verkregen" en moet aantonen waarom deze niet is verleend.

Dit onderscheid is uiterst belangrijk.

Dit komt doordat er mogelijk wel een aanvraag voor een woning is ingediend, maar de administratieve procedure nog niet is afgerond.

In een ander geval kan het gebouw geen gebruiksvergunning krijgen omdat het is gebouwd in strijd met de vergunnings- en bouwplannen.

Een andere mogelijkheid is dat de aanvraag niet is afgerond vanwege onvoltooide gemeenschappelijke ruimtes, ontbrekende brandbeveiligingssystemen of gebreken in de technische installaties.

Daarom dient het bouwdossier bij de betreffende gemeente of bevoegde instantie te worden onderzocht en moet worden vastgesteld waarom de bewoningsvergunning niet is afgegeven.

Kan er een waarschuwingsbrief naar de aannemer worden gestuurd?

Ja.

Als de aannemer verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning maar dit nalaat, kan een notariële kennisgeving worden verzonden waarin wordt geëist dat de gebreken worden verholpen en de gebruiksvergunning voor het gebouw wordt verkregen.

In de waarschuwingsbrief stond specifiek vermeld:

De verplichting tot het verkrijgen van een bewoningsvergunning in het contract, de opleveringsdatum, of de bewoningsvergunning al is verkregen, eventuele gebreken die door de gemeente zijn geconstateerd en de redelijke termijn die is gegeven om aan de verplichting te voldoen

Dit moet duidelijk vermeld worden.

Het versturen van een kennisgeving door de grondeigenaar is belangrijk, niet alleen om de aannemer te waarschuwen, maar ook om in een eventueel later geschil te kunnen bewijzen dat de grondeigenaar de oplevering van het gebouw zonder gebruiksvergunning niet heeft geaccepteerd en de voltooiing van het contract heeft geëist

Wat gebeurt er als de aannemer nooit een gebruiksvergunning heeft aangevraagd?

Hoewel in het contract staat dat de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning bij de aannemer ligt, kan het nalaten van de aannemer om een ​​aanvraag in te dienen een duidelijke contractbreuk vormen.

Het gebouw is bijvoorbeeld een jaar geleden opgeleverd, maar de aannemer;

"We zullen het later aanvragen."

Ze hebben dat misschien wel gezegd, maar verder niets gedaan.

In dit geval kan de grondeigenaar de aannemer een redelijke termijn geven om het werk te voltooien.

Als de aannemer ondanks de gestelde termijn inactief blijft, kunnen, afhankelijk van de aard van het geval , vorderingen tot nakoming, nakoming in natura, schadevergoeding en andere contractuele rechten ontstaan

Artikel 113 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen staat een schuldeiser toe om, indien aan de voorwaarden is voldaan, te eisen dat de verbintenis door hemzelf of door een ander op kosten van de schuldenaar wordt nagekomen, indien de schuldenaar in gebreke blijft met de nakoming van een verbintenis. (Wetgeving)

Kan de grondeigenaar de gebruiksvergunning namens de aannemer aanvragen?

Op dit punt een tegenprestatie belangrijk worden.

Als de aannemer zijn verplichting om een ​​gebruiksvergunning te verkrijgen niet nakomt, maar de vergunning wel kan worden verkregen door de bestaande gebreken te verhelpen en de noodzakelijke procedures te voltooien, kan de grondeigenaar, indien aan de voorwaarden is voldaan, de rechtbank verzoeken de aannemer toe te staan ​​het onvoltooide werk namens hem af te maken

In zaken die voor het Hooggerechtshof komen met betrekking tot geschillen over bouwprojecten in ruil voor grondaandelen, worden verzoeken ingediend om de voltooiing van onvoltooide werkzaamheden namens en op kosten van de aannemer toe te staan. (Wetgeving)

Bijvoorbeeld om een ​​bewoningsvergunning te verkrijgen;

Afronding van gemeenschappelijke ruimtes, correctie van brandblussystemen, herstel van parkeerproblemen of voltooiing van bepaalde werkzaamheden die nodig zijn om aan de projectvereisten te voldoen

Dat zou nodig kunnen zijn.

Als de aannemer deze zaken niet nakomt, kan de grondeigenaar overwegen om het werk zelf uit te voeren.

Het is echter niet in alle gevallen zonder risico voor de grondeigenaar om al het werk zelf te laten uitvoeren zonder juridische stappen te ondernemen en vervolgens alle kosten op de aannemer te verhalen. Vooral bij dure projecten is het belangrijk om eventuele gebreken en de benodigde reparatiekosten vooraf in kaart te brengen.

Wat kan er gedaan worden als de reden voor het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning te wijten is aan onvoltooide werkzaamheden?

Vaak kan een gebruiksvergunning voor een gebouw niet worden verkregen omdat de werkzaamheden aan het gebouw nog niet zijn afgerond.

Bijvoorbeeld;

Brandbeveiligingssystemen zijn onvolledig, gemeenschappelijke ruimtes zijn niet afgewerkt, parkeergelegenheid is niet geregeld, technische installaties zijn onvoltooid gelaten of sommige bouwwerkzaamheden in het vergunningsdossier zijn niet voltooid

Dat zou kunnen.

In deze situatie kan de grondeigenaar de aannemer eerst verzoeken het onvoltooide werk af te maken.

Omdat de verplichting van de aannemer niet beperkt is tot het afwerken van de interieurs van de appartementen. Afhankelijk van de omvang van het contract en het project, kan het nodig zijn om het gehele gebouw conform contract en regelgeving af te werken.

Wat gebeurt er als de bewoningsvergunning niet kan worden verkregen vanwege onregelmatigheden in de projectplannen?

Deze situatie kan ernstiger zijn dan alleen een ontbrekend document of aanvraag.

Bijvoorbeeld een aannemer;

Ze hebben een onafhankelijk gedeelte gebouwd in strijd met het goedgekeurde architectonische ontwerp, de gemeenschappelijke ruimte gewijzigd, extra ruimtes gecreëerd in strijd met de vergunning, of het gebouw op een andere manier gebouwd dan in het definitief goedgekeurde project

Dat zou kunnen.

Als er dus geen gebruiksvergunning voor een gebouw kan worden verkregen, moet de aannemer het gebouw mogelijk eerst in overeenstemming brengen met de vergunning en het goedgekeurde project .

In deze situatie hoeft de grondeigenaar alleen maar het volgende te doen:

"Vraag de bewoningsvergunning aan."

Ze zouden dat niet alleen moeten zeggen; ze zouden ook moeten eisen dat eventuele technische of juridische onregelmatigheden die de afgifte van de bewoningsvergunning belemmeren, worden rechtgezet.

In gevallen waarin geen gebruiksvergunning voor een gebouw beschikbaar is, kunnen discrepanties tussen de vergunning en het project de juridische status van het gebouw verder beïnvloeden, zoals reeds is vastgesteld door het Hooggerechtshof. (Wetgeving)

Wat gebeurt er als het oplossen van de anomalie onmogelijk blijkt?

Bij ernstiger geschillen kan het voorkomen dat de aannemer het gebouw zodanig heeft geconstrueerd dat het zeer moeilijk of zelfs onmogelijk is om het in de oorspronkelijke staat te herstellen.

Bijvoorbeeld;

De bouwrechten zijn overschreden, gemeenschappelijke ruimtes zijn opgenomen in zelfstandige wooneenheden, of er zijn extra gedeeltes gecreëerd waarvoor geen vergunning kan worden verleend

Dat zou kunnen.

In dit geval moet de juridische status van de grondeigenaar uitgebreider worden beoordeeld.

Afhankelijk van de mate waarin de contractbreuk het doel van het contract aantast, of deze kan worden hersteld, de schade die de grondeigenaar heeft geleden en de schuld van de aannemer, kunnen er rechten ontstaan ​​met betrekking tot schadevergoeding of ontbinding van het contract.

Wordt een appartement als opgeleverd beschouwd voordat de bewoningsvergunning is verkregen?

Hetzelfde antwoord kan niet voor elk contract op deze vraag worden gegeven.

Met name in het contract;

"Oplevering met gebruiksvergunning", "Oplevering met verkregen bouwvergunning"

Indien er een expliciete bepaling in dat verband is opgenomen, betekent het enkel overhandigen van de sleutel niet noodzakelijkerwijs dat de volledige leveringsverplichting uit hoofde van het contract is nagekomen.

Ook als de eigenaar van het pand zelf in het appartement is gaan wonen, kan de verplichting van de aannemer om een ​​bewoningsvergunning te verkrijgen nog steeds van kracht blijven.

Omgekeerd, als het contract geen bepaling bevat die stelt dat een bewoningsvergunning een voorwaarde is voor de oplevering, dan moeten de verplichting tot het verkrijgen van een bewoningsvergunning en de verplichting tot oplevering van het onroerend goed mogelijk afzonderlijk worden beoordeeld.

De opleveringsdatum en de wettelijk verplichte datum voor volledige levering, zoals vastgelegd in het contract, hoeven daarom niet altijd gelijk te zijn.

Wordt een aannemer geacht vertraging op te lopen totdat de gebruiksvergunning is verkregen?

Indien het contract een leveringsverplichting met een gebruiksvergunning voorschrijft, kan het niet verkrijgen van de gebruiksvergunning binnen de gestelde termijn leiden tot aansprakelijkheid van de aannemer voor de vertraging.

Bijvoorbeeld in het contract;

"De aannemer zal de bouw binnen 30 maanden voltooien en, na het verkrijgen van de gebruiksvergunning, de zelfstandige wooneenheden aan de grondeigenaren overdragen."

Er kan een uitspraak worden gevonden.

Als de sleutels van de appartementen in de dertigste maand werden overhandigd, maar de bewoningsvergunning pas een jaar later werd verkregen, is de wettelijk erkende datum van overhandiging van belang.

Dit is met name tot boetes en schadevergoeding voor vertraging .

Kan een grondeigenaar een vergoeding eisen voor gederfde huurinkomsten als gevolg van het ontbreken van een bewoningsvergunning?

Indien aan de voorwaarden is voldaan, kan een vergoeding voor de schade als gevolg van de vertraging worden overwogen.

Wat betreft het verlies aan huurinkomsten is het echter belangrijk of de grondeigenaar de zelfstandige wooneenheid daadwerkelijk gebruikt.

Als het appartement bijvoorbeeld nog niet is opgeleverd en de grondeigenaar het perceel helemaal niet kan gebruiken, wordt de gederfde huurinkomsten anders berekend.

Aan de andere kant, als de eigenaar het appartement al een jaar gebruikt;

"Er was geen bewoningsvergunning, daarom verzoek ik om de marktconforme huurprijs voor het hele jaar."

Het verzoek moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Als het contract echter een maandelijkse boete voor vertragingen voorschrijft , moeten de voorwaarden van deze boete los van het daadwerkelijke huurverlies worden bekeken.

Vorderingen tot boetes voor vertragingen in bouwcontracten op basis van grondaandeel zijn ook een onderwerp van discussie in de rechtspraak van het Hooggerechtshof. (Wetgeving)

Als het contract een boeteclausule bevat voor vertragingen bij de goedkeuring van de bewoningsvergunning, kan die boete dan worden geclaimd?

Bij bouwcontracten gebaseerd op grondruilovereenkomsten worden vaak de volgende zaken gebruikt:

"Indien de aannemer het voltooide gebouw met een gebruiksvergunning niet op de overeengekomen datum oplevert, betaalt hij de grondeigenaar een vast bedrag voor elke maand vertraging."

De regelgeving is als volgt opgebouwd.

In dit geval de boeteclausule;

Wanneer het begint, wanneer het eindigt, hoe de overdracht wordt gedefinieerd en of het verkrijgen van een gebruiksvergunning een voorwaarde is voor de overdracht

Dit moet uit het contract blijken.

Als de overhandiging van de gebruiksvergunning expliciet is overeengekomen, kan de bewering van de aannemer dat de boeteclausule is beëindigd door het simpelweg overhandigen van de sleutels, niet in alle gevallen worden geaccepteerd.

Kan de grondeigenaar weigeren de definitieve eigendomsakte aan de aannemer over te dragen?

Afhankelijk van de voorwaarden van het bouwcontract is dit mogelijk, in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw.

Het contract bepaalde met name dat de eigendomsoverdracht gekoppeld was aan de bouwfase;

"De eigendomsbewijzen voor de laatste zelfstandige wooneenheden worden overgedragen aan de aannemer nadat de bouwvergunning is verkregen."

Indien een dergelijke bepaling bestaat, kan de aannemer mogelijk geen eigendomsoverdracht voor deze fase aanvragen voordat de gebruiksvergunning is verkregen.

Het fundamentele principe bij bouwcontracten gebaseerd op gronddeling is dat de partijen hun wederzijdse verplichtingen nakomen overeenkomstig het contract. De jurisprudentie van het Hooggerechtshof benadrukt tevens dat de aannemer in beginsel eerst het werk conform het contract moet uitvoeren en pas daarna wederkerige prestaties van de grondeigenaar kan eisen. (Wetgeving)

Het overdragen van alle eigendomsbewijzen aan de aannemer, ondanks de nog openstaande betalingsverplichtingen, zou daarom een ​​van de belangrijkste waarborgen van de grondeigenaar kunnen wegnemen.

Wat gebeurt er als de eigendomsakte al is overgedragen aan de aannemer?

De grondeigenaar heeft mogelijk alle eigendomsbewijzen aan de aannemer overgedragen bij aanvang van de bouw of voordat de gebruiksvergunning werd verkregen.

In deze situatie kan de contractuele onderhandelingspositie van de aannemer afnemen; het recht van de grondeigenaar om een ​​gebruiksvergunning te eisen vervalt echter niet automatisch.

Indien de aannemer zijn verplichting tot het verkrijgen van de in het contract vastgelegde gebruiksvergunning niet is nagekomen, kunnen, afhankelijk van de ernst van de schending, alsnog nakoming in natura, schadevergoeding en andere contractuele rechten worden geëist.

Het geschil kan echter complexer worden als de aan de aannemer overgedragen eigendommen aan derden zijn verkocht of als er zakelijke rechten op zijn gevestigd.

Daarom kan het, bij het opstellen van een bouwcontract in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw, een belangrijke garantie bieden voor de grondeigenaar om de uiteindelijke eigendomsoverdracht te koppelen aan het verkrijgen van de gebruiksvergunning.

Wat kan er gedaan worden als de aannemer het project staakt voordat de gebruiksvergunning is verkregen?

De aannemer heeft mogelijk het grootste deel van het gebouw voltooid en vervolgens de resterende werkzaamheden en het ingebruiknameproces stopgezet.

In deze situatie is het doel van de grondeigenaar vaak om het gebouw af te bouwen en de gebruiksvergunning te verkrijgen, in plaats van het hele contract te beëindigen .

De eerste stap is daarom om technisch vast te stellen welke werken er ontbreken en welke procedures nodig zijn voor herhuisvesting.

De aannemer kan vervolgens op de hoogte worden gesteld en gevraagd worden deze taken uit te voeren.

Als de aannemer desondanks inactief blijft, kan de mogelijkheid om het resterende werk in naam en namens de aannemer te voltooien worden onderzocht via een rechtszaak tot nakoming in natura of andere passende juridische mogelijkheden. Er zijn voorbeelden waarbij vorderingen tot nakoming in natura en boeteclausules samen zijn ingediend in geschillen over bouwprojecten in ruil voor grondaandelen. (Wetgeving)

Als de grondeigenaar de kosten voor de gebruiksvergunning betaalt, kan hij die dan terugvorderen van de aannemer?

Als in het contract staat dat de aannemer verantwoordelijk is voor de werkzaamheden die nodig zijn om de gebruiksvergunning te verkrijgen, kan de grondeigenaar mogelijk een vergoeding van bepaalde gemaakte kosten eisen van de aannemer.

Vooral bij hoogwaardige bouwprojecten is het echter raadzaam dat de grondeigenaar niet direct alle werkzaamheden in opdracht geeft, maar eerst zelf de volgende stappen onderneemt:

Welke werkzaamheden ontbreken, wat de kosten daarvan zijn, of ze daadwerkelijk een belemmering vormen voor het verkrijgen van de bewoningsvergunning, en wie ervoor verantwoordelijk is

Dat moet nog vastgesteld worden.

Indien aan de noodzakelijke voorwaarden is voldaan, kan de methode van nakoming in natura worden toegepast in het kader van artikel 113 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen. (Wetgeving)

Kan er bewijsmateriaal worden verzameld om de geldigheid van een vestigingsvergunning vast te stellen?

Ja.

Als de aannemer andere verklaringen geeft dan de grondeigenaar over waarom de gebruiksvergunning niet kon worden verkregen, kan het belangrijk zijn om technisch bewijsmateriaal te verzamelen.

Bijvoorbeeld een aannemer;

"Het gebouw is volledig af; we wachten alleen nog op de afronding van de gemeentelijke procedures."

vervolgens de gemeente;

"De bewoningsvergunning kan niet worden afgegeven omdat de onregelmatigheden in het project niet zijn verholpen."

Hij kan het zeggen.

In dit geval is het belangrijk om het gemeentelijk dossier te raadplegen en, indien nodig, het gebouw te laten inspecteren door deskundige taxateurs.

Door het verzamelen van bewijsmateriaal;

bestaande tekortkomingen, afwijkingen van het project, belemmeringen voor ingebruikname en de kosten voor het oplossen daarvan

Dat kan worden vastgesteld.

Als de aannemer geen gebruiksvergunning kan verkrijgen, kan de grondeigenaar het contract dan beëindigen?

Het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning betekent niet automatisch dat het contract in alle gevallen wordt beëindigd.

De ernst van de afwijking moet in overweging worden genomen.

Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat het gebouw volledig conform het contract is gebouwd, maar dat een administratieve procedure de oplevering met enkele weken heeft vertraagd.

Deze situatie is niet hetzelfde als het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning omdat het gebouw in ernstige overtreding van de vergunningsvoorwaarden is gebouwd.

Met name met betrekking tot de beëindiging van het contract;

Of de verplichting tot het verkrijgen van de gebruiksvergunning bij de aannemer ligt, de duur van de vertraging, of het verkrijgen van de gebruiksvergunning mogelijk is, de schuld van de aannemer, de voortgang van de bouw en of het economische doel van het contract is bereikt

Het moet worden geëvalueerd.

Naast nakoming in natura en schadevergoeding wegens vertraging in geval van wanbetaling, regelt het Turkse Wetboek van Verbintenissen ook rechten zoals beëindiging van het contract of het afzien van de nakoming en het vorderen van schadevergoeding wanneer aan de noodzakelijke voorwaarden is voldaan. (Wetgeving)

De complexe aard van bouwcontracten in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw, en de beëindiging van deze contracten als gevolg van eigendomsoverdracht, vereist bijzondere zorgvuldigheid.

Wat gebeurt er als de grondeigenaar de schuldige is voor het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning?

Niet elke vertraging bij de oplevering is de verantwoordelijkheid van de aannemer.

Het verkrijgen van een bewoningsvergunning kan bijvoorbeeld vereisen dat de grondeigenaar een document ondertekent of een andere procedure doorloopt.

Als de grondeigenaar zonder geldige reden de noodzakelijke maatregelen nalaat, kan de aannemer mogelijk niet volledig verantwoordelijk worden gehouden voor de vertraging.

Evenzo kan het, indien de grondeigenaar na de overdracht ongeoorloofde wijzigingen aanbrengt in zijn eigen perceel en daarmee de procedure voor het verkrijgen van een bewoningsvergunning belemmert, ook gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid.

Daarom geldt in dit geschil alleen:

"Geen schikking."

Het is niet voldoende om dat simpelweg te zeggen.

De reden waarom de gebruiksvergunning niet kon worden verkregen en wie hiervoor verantwoordelijk is, moet worden vastgesteld.

Wat moet er gebeuren als de aannemer zegt: "De gemeente verstrekt geen bewoningsvergunning"?

Deze verklaring alleen mag niet als voldoende worden beschouwd.

De grondeigenaar dient het bouwdossier te laten beoordelen door de bevoegde instantie;

De datum waarop de woningaanvraag is ingediend, of er documenten ontbreken, of er technische gebreken zijn gemeld en waarom de aanvraag nog niet is afgerond

moet worden vastgesteld.

Als de aannemer de aanvraag niet tijdig heeft ingediend of de door de gemeente gevraagde gebreken niet heeft verholpen, is het wellicht niet terecht om de gemeente als enige de schuld te geven van de vertraging.

Omgekeerd kan de situatie anders worden beoordeeld als de aannemer aan al zijn verplichtingen heeft voldaan en de vertraging volledig te wijten is aan administratieve procedures.

Waar moet je op letten bij de oplevering van een appartement zonder bewoningsvergunning?

De eigenaar van het pand kan verplicht zijn het appartement zelf te gebruiken voordat de bewoningsvergunning is verkregen.

In dit geval moet er bijzondere aandacht worden besteed aan de inhoud van het leveringsbewijs.

Hoewel de gebruiksvergunning nog niet is verkregen;

“Ik heb het appartement volledig conform contract opgeleverd, compleet en zonder gebreken; ik heb geen rechten of aanspraken jegens de aannemer.”

Het ondertekenen van zo'n uitgebreid document zou in de toekomst tot ernstige geschillen kunnen leiden.

Als de grondeigenaar de daadwerkelijke overdracht accepteert, is het wellicht veiliger voor hem om duidelijk te vermelden dat zijn verplichting om de gebruiksvergunning te verkrijgen blijft bestaan ​​en dat hij zijn rechten voorbehoudt met betrekking tot vertragingen, onvoltooide werkzaamheden, gebreken en andere contractuele vorderingen.

Wat moet een grondeigenaar doen als de aannemer geen gebruiksvergunning aanvraagt?

Bij een bouwproject waarbij de grondeigenaar een aandeel in het voltooide gebouw verwerft, maar nog geen gebruiksvergunning heeft ontvangen, kan het voor hem of haar voordelig zijn om de volgende stappen in de aangegeven volgorde te volgen:

1. Bij een bouwcontract gebaseerd op een aandeel in het voltooide gebouw, moet worden vastgelegd wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning.
2. Er moet worden nagegaan of de overdracht afhankelijk is van de bewoning.
3. Er moet worden nagegaan of de bewoningsvergunning voor het gebouw bij de gemeente is afgegeven.
4. De werkelijke reden waarom de bewoningsvergunning niet kon worden verkregen, moet worden vastgesteld.
5. Het definitief goedgekeurde project moet worden vergeleken met de bestaande structuur.
6. Eventuele tekortkomingen of werkzaamheden die afwijken van de projectspecificaties moeten technisch worden beschreven.
7. De aannemer moet een schriftelijke waarschuwing ontvangen en een redelijke termijn krijgen om de gebruiksvergunning te verkrijgen.
8. Als de overdracht van de resterende eigendomsbewijzen afhankelijk is van de afwikkeling van de transactie, moet deze garantie behouden blijven.
9. Als de aannemer het werk niet voltooit, moet de mogelijkheid om het werk uit te besteden aan een derde partij worden overwogen.
10. Indien er door de vertraging boetes, huurverlies of andere schade is ontstaan, dienen deze afzonderlijk te worden berekend.
11. In ernstige gevallen waarin het verkrijgen van een bewoningsvergunning onmogelijk wordt, dienen de rechten om het contract te beëindigen afzonderlijk te worden overwogen.

Veelgestelde vragen

Is de aannemer verplicht om een ​​gebruiksvergunning aan te vragen?

Bij een bouwcontract op basis van een aandeel in het voltooide gebouw, is de aannemer verplicht de gebruiksvergunning te verkrijgen indien deze verantwoordelijkheid hiervoor draagt. Vooral wanneer expliciet is overeengekomen dat het gebouw met gebruiksvergunning of als turnkey-project wordt opgeleverd, kan het verkrijgen van de gebruiksvergunning een belangrijk onderdeel van de opleveringsverplichting vormen.

De aannemer heeft het gebouw afgebouwd, maar heeft geen gebruiksvergunning gekregen. Is zijn schuld inmiddels voldaan?

Niet in alle gevallen. Als het contract oplevering inclusief gebruiksvergunning voorschrijft, betekent de fysieke voltooiing van het gebouw niet noodzakelijkerwijs dat alle contractuele verplichtingen van de aannemer zijn beëindigd.

Kan er een rechtszaak worden aangespannen tegen de aannemer met betrekking tot de bewoningsvergunning?

Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de zaak kunnen vorderingen tot nakoming, nakoming in natura, schadevergoeding en andere contractuele eisen ontstaan.

Kan de grondeigenaar zelf de gebruiksvergunning verkrijgen?

Indien technisch en juridisch haalbaar, en indien aan de voorwaarden is voldaan, kunnen juridische mogelijkheden worden onderzocht om het onvoltooide werk namens en voor de aannemer af te ronden.

Als de gebruiksvergunning nog niet is verkregen, krijgt de aannemer dan geen eigendomsakte?

Indien in het contract is bepaald dat de eigendomsoverdracht afhankelijk is van het verkrijgen van een bewoningsvergunning, is de grondeigenaar mogelijk niet verplicht de eigendomsoverdracht te voltooien voordat aan deze voorwaarde is voldaan.

Kan er een schadevergoeding worden geëist omdat de bewoningsvergunning niet is verkregen?

Als de grondeigenaar schade lijdt als gevolg van de nalatige vertraging van de aannemer, kan een schadevergoeding worden overwogen. Als het contract ook een boeteclausule bevat, zullen de bepalingen daarvan eveneens worden beoordeeld.

Als ik al in het appartement woon, kan ik dan nog steeds een bewoningsvergunning aanvragen?

Ja. Het feit dat het appartement daadwerkelijk in gebruik is, ontslaat de aannemer niet in alle gevallen van de verplichting om de in het contract vastgelegde bewoningsvergunning te verkrijgen.

Wat gebeurt er als een aannemer geen gebruiksvergunning kan krijgen omdat hij een constructie heeft gebouwd die afwijkt van het projectplan?

Allereerst kan een verzoek worden ingediend om de discrepanties in de vergunning en de bouwplannen te corrigeren, zodat het gebouw bewoonbaar kan worden gemaakt. Indien de discrepanties niet kunnen worden gecorrigeerd, zullen schadevergoeding en andere juridische mogelijkheden met betrekking tot de toekomst van het contract worden overwogen.

Conclusie

Men kan niet stellen dat de grondeigenaar simpelweg moet wachten als de aannemer de gebruiksvergunning niet verkrijgt.

Allereerst moet het bouwcontract, dat is overeengekomen in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw, worden onderzocht om vast te stellen wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de bewoningsvergunning. Als in het contract expliciet staat dat de aannemer verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de bewoningsvergunning, vervalt deze verplichting niet automatisch door de sleuteloverdracht van de appartementen.

Vooral als het contract "levering met gebruiksvergunning" of het verkrijgen van de gebruiksvergunning voor het gebouw als voorwaarde voor levering stelt, kan het niet verkrijgen van de gebruiksvergunning ertoe leiden dat de leveringsverplichting van de aannemer onvolledig is.

Ten tweede moet de grondeigenaar vaststellen waarom de gebruiksvergunning niet kon worden verkregen. Ligt het probleem simpelweg aan een onvolledige administratieve aanvraag, ontbrekende werkzaamheden of bouwwerkzaamheden die afwijken van de vergunning en de projectplannen? De te volgen juridische stappen hangen af ​​van het antwoord op deze vraag.

Indien de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, kan de grondeigenaar eerst schriftelijk eisen dat de gebruiksvergunning wordt verkregen en dat eventuele gebreken die dit belemmeren, worden verholpen. Indien de aannemer desondanks inactief blijft, kan worden overwogen de onvoltooide werkzaamheden op kosten van de aannemer te voltooien, hetzij door middel van nakoming in natura, hetzij, indien aan de voorwaarden is voldaan, door middel van nakoming in natura

Als in het contract een vaste datum voor de afgifte van de bewoningsvergunning is vastgelegd en deze datum wordt overschreden, kan de verhuurder op een vergoeding voor vertraging of een boete . Er moet echter wel rekening worden gehouden met de vraag of de verhuurder de appartementen daadwerkelijk gebruikt, met name bij de berekening van de gederfde huurinkomsten.

Een van de belangrijkste waarborgen voor de grondeigenaar is de uiteindelijke overdracht van de eigendom aan de aannemer. Als in het contract is bepaald dat de overdracht van de laatste grondaandelen of zelfstandige eenheden afhankelijk is van het verkrijgen van de bewoningsvergunning, kan het wegvallen van deze waarborg vóór het verkrijgen van de vergunning een aanzienlijk risico voor de grondeigenaar vormen.

Het geschil wordt ernstiger als de reden voor het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning te wijten is aan bouwwerkzaamheden die afwijken van het project of de vergunning van de aannemer. In dat geval moeten de afwijkingen eerst worden gecorrigeerd om het gebouw in overeenstemming te brengen met de regelgeving. Als het corrigeren van de afwijking niet mogelijk is, moeten de door de grondeigenaar geleden schade en de vraag of het contract kan worden voortgezet, afzonderlijk worden beoordeeld.

Als de aannemer er daarom niet in slaagt de gebruiksvergunning te verkrijgen, kan de grondeigenaar eisen dat de vergunning wordt verkregen en dat alle onvoltooide werkzaamheden worden afgerond, de aannemer een formele kennisgeving sturen, tot nakoming overgaan indien aan de voorwaarden is voldaan, schadevergoeding en boetes voor vertraging eisen, weigeren de eigendomsakte over te dragen onder voorbehoud van de gebruiksvergunning en, afhankelijk van de ernst van de overtreding, overwegen het contract te beëindigen.