Openbare veiling in het kader van de verdeling van gezamenlijk eigendom

Met betrekking tot het onderwerp "Openbare veiling in het kader van de verdeling van gezamenlijk eigendom";

In ons rechtssysteem kan het beëindigen van gezamenlijk eigendom van roerende of onroerende goederen door meerdere personen een juridische en praktische noodzaak worden. Wanneer overeenstemming tussen de mede-eigenaren niet mogelijk is, is de meest fundamentele juridische oplossing een procedure tot verdeling ofwel de ontbinding van het gezamenlijk eigendom.

Deze rechtszaak, geregeld in het kader van de relevante bepalingen van het Turkse Burgerlijk Wetboek, beëindigt het mede-eigendom tussen vennoten, wat resulteert in ofwel verdeling van het eigendom in natura, of, indien dit niet mogelijk is, verkoop ervan en verdeling van de opbrengst onder de vennoten. In gevallen waarin verdeling in natura fysiek, juridisch of economisch onmogelijk is (wat in de praktijk vrij vaak voorkomt), besluiten de kantonrechters het eigendom via een openbare veiling te verkopen

Dit artikel behandelt alle details van het veilingstelsel, de meest cruciale en technische fase van verdelingsprocedures ; de juridische basis ervan, de integratie met executie- en faillissementsrecht, elektronische veilingprocessen (Esatis) en praktische toepassingen, met behoud van academische diepgang, en dat alles in een voor iedereen begrijpelijke taal.

1. HET BESLISSINGSPROCES VOOR EEN VEILING EN DE AANSTELLING VAN DE VEILINGMEDEWERKER

Nadat de rechtbank heeft besloten tot ontbinding van de vennootschap en de verdeling van de bezittingen door middel van verkoop, en deze beslissing definitief is geworden, wordt het dossier, de afdeling Verkoop van de burgerlijke stand. In dit stadium kan de rechter de verkoop niet rechtstreeks uitvoeren; een door de rechtbank aangewezen verkoopmedewerker (meestal de griffier of een medewerker van de rechtbank) is bevoegd om de verkoopprocedure af te handelen.

De eerste taak van de verkoopmedewerker is het openen van een verkoopdossier conform het definitieve vonnis en het automatisch (ambtshalve) initiëren van de procedure. De verkoopmedewerker stuurt kennisgevingen naar de betrokken partijen met het verzoek om de kosten te betalen. Zodra de vereiste aanbetaling binnen de wettelijke termijn is voldaan, begint de voorbereidingsfase voor de taxatie van het onroerend goed en de verkoop ervan. Tijdens deze fase wordt de juridische en feitelijke status van het onroerend goed vastgesteld en worden eventuele aantekeningen, verklaringen en hypotheken in het kadaster onderzocht. Het doel is een volledige en nauwkeurige inventarisatie van het te veilen onroerend goed op te stellen.

2. WAARDEBEPALINGSFASE

Een van de meest cruciale stappen in een veilingproces is de waardebepaling. Het is illegaal om een onroerend goed of roerend goed te veilen zonder de werkelijke marktwaarde ervan vast te stellen.

Hoe wordt de waarde van een woning bepaald?

De verkoopfunctionaris benoemt via de rechtbank een panel van deskundige taxateurs (meestal vastgoedtaxateurs, ingenieurs of architecten). Dit panel stelt een uitgebreid rapport op waarin de locatie, grootte, bestemmingsplanstatus, bouwkwaliteit, bereikbaarheid, gevel, waardevermindering en actuele vergelijkbare verkoopprijzen van het pand worden onderzocht.

Beroepsprocedure tegen waardebepaling

Het opgestelde taxatierapport wordt aan alle belanghebbenden (partners) en geïnteresseerden gecommuniceerd. De partijen kunnen bezwaar maken tegen de taxatie door binnen de wettelijke termijn (meestal binnen 7 dagen) na de datum van kennisgeving van het rapport een verzoekschrift in te dienen bij de bevoegde executierechter. Indien de door de deskundige vastgestelde waarde aanzienlijk lager of hoger is dan de marktwaarde, dienen de partners in dit stadium gebruik te maken van hun recht van bezwaar om te voorkomen dat zij hun rechten verliezen. Indien de rechter het bezwaar gegrond acht, zal hij een nieuwe inspectie ter plaatse en een nieuw deskundigenonderzoek gelasten om de definitieve waarde vast te stellen. De definitieve taxatie vormt de basis voor het bepalen van de minimumprijs die in de veilingfase zal worden gehanteerd.

3. OPSTELLEN VAN DE VERKOOPVOORWAARDEN

Zodra de taxatie is afgerond, stelt de verkoopmedewerker een gedetailleerde koopovereenkomst op. Deze overeenkomst dient als een formeel contract dat de rechten van zowel bieders als eigenaren beschermt en in feite de spelregels vastlegt.

De verkoopovereenkomst omvat de volgende elementen:

Het volledige adres van het pand, de registratie in de eigendomsakte, de kenmerken en de bestemmingsplanstatus
De definitieve taxatieprijs,
De begin- en einddatum en -tijd van de veiling,
Informatie over het elektronische platform waar de eerste en tweede veiling zullen plaatsvinden (UYAP e-Sales)
Het bedrag van de waarborgsom (meestal twintig procent van de taxatiewaarde) en de rekeninggegevens waarop deze zal worden gestort
De kosten die de makelaar moet betalen, de zegelrechten, de btw en de tarieven voor de omzetbelasting, en wie de kosten voor het kadaster zal betalen
Wat gebeurt er met rechten zoals hypotheken, pandrechten of vruchtgebruik op het onroerend goed?.

Een exemplaar van de specificaties wordt aan alle belanghebbenden verspreid. Partijen kunnen binnen de wettelijke termijn een klacht indienen bij de handhavingsrechtbank met betrekking tot bepalingen in de specificaties (bijvoorbeeld als deze onvolledige of onjuiste informatie bevatten). Zodra de specificaties definitief zijn, begint de aankondigingsfase.

4. AANKONDIGINGSFASE EN MEDEDELINGEN

In ons rechtssysteem is het, om een eerlijke, transparante en concurrerende veilingomgeving te garanderen, essentieel dat potentiële kopers op de hoogte zijn van het object. Daarom is de aankondigingsprocedure onderworpen aan zeer strikte regels.

Elektronische aankondiging: Verkoopaankondigingen worden online openbaar gemaakt via het officiële aankondigingsportaal van het persbureau en het UYAP e-Sales portaal. De aankondiging wordt minimaal één maand voor de startdatum van de verkoop elektronisch gepubliceerd.
Lokale aankondigingen en kranten: Indien nodig of wettelijk vereist, kunnen aankondigingen ook worden geplaatst in lokale of landelijke kranten met een hoge oplage. In het huidige digitale rechtssysteem zijn elektronische aankondigingen echter het belangrijkste medium.
Kennisgeving: De datum en de verkoopvoorwaarden zullen afzonderlijk worden meegedeeld aan alle betrokken partijen en, indien aanwezig op het betreffende adres, aan relevante derden. Door de publicatie van deze kennisgeving vervalt het recht van betrokken partijen om later bezwaar te maken op grond van "ik was hiervan niet op de hoogte".

5. ELEKTRONISCH VEILINGSYSTEEM (UYAP E-SALES) EN AANBESTEDINGSPROCEDURE

Het tijdperk van drukke en soms dubieuze fysieke veilingen in executiemusea of gerechtsgebouwen is grotendeels voorbij. Tegenwoordig worden de verkopen van in beslag genomen goederen volledig een elektronisch veilingsysteem (via het UYAP e-Sales Portal) uitgevoerd. Dit systeem verhoogt de deelname aan veilingen, voorkomt onregelmatigheden en zorgt ervoor dat de goederen hun werkelijke waarde opbrengen.

Fasen en regels van de aanbestedingsprocedure:

Borgsom: Iedereen die aan de veiling wil deelnemen (inclusief belanghebbenden) dient een borgsom van 20% van de taxatiewaarde te storten op de daarvoor bestemde bankrekening (bijvoorbeeld Vakıfbank, gezamenlijke rekeningen van de rechtbank) via het e-Sales-systeem. Zonder storting van de borgsom is het niet mogelijk een bod uit te brengen.
Eerste veilingperiode: De eerste veilingperiode, aangekondigd op het e-commerceportaal, begint (meestal duurt deze enkele dagen). Om in deze fase een geldig bod te kunnen uitbrengen, moet het bod vijftig procent (50%) van de taxatiewaarde van het onroerend goed bedragen en tevens het totale bedrag van eventuele preferentiële vorderingen (en eventuele hypotheekschulden met voorrang) op het onroerend goed overschrijden. Indien dit percentage (50%) en de vorderingen in de eerste veiling niet worden overschreden, kan het onroerend goed niet worden verkocht en gaat het proces over naar een tweede veilingfase.
Tweede veilingronde: Als er in de eerste veiling geen koper opduikt of de biedingen onvoldoende zijn, wordt een tweede veilingronde geopend met dezelfde voorwaarden. De regel blijft ook in de tweede veiling hetzelfde: het bod moet minimaal vijftig procent (50%) van de taxatiewaarde bedragen en de verkoopkosten overstijgen. Als er in de tweede veiling geen koper opduikt, wordt de verkoopaanvraag ingetrokken.
Biedingsprocedure: Bieders kunnen inloggen op het UYAP e-Sales-systeem met hun e-Government-wachtwoord en tijdens de veilingperiode zoveel biedingen indienen als ze willen. Het systeem toont direct de identiteit van de hoogste bieder (met behulp van een pseudoniem of systeemnummer) aan andere deelnemers, terwijl de identiteit vertrouwelijk blijft.
Biedingen op het laatste moment (verlenging): Als er in de laatste minuten voor het einde van de veiling een nieuw bod wordt geplaatst, verlengt het systeem de biedperiode automatisch met stappen van bijvoorbeeld 3 minuten om eerlijke concurrentie te garanderen. Dit is bedoeld om manipulatie op het laatste moment te voorkomen.

6. DEELNAME VAN PARTNERS (BELANGHOUDERS) AAN DE AANBESTEDING EN BIJZONDERE OMSTANDIGHEDEN

Een van de meest gestelde vragen in procedures over de verdeling van onroerend goed is of de mede-eigenaren (belanghebbenden) van wie het eigendom zich in het midden bevindt, kunnen deelnemen aan een veiling onderling.

Deelname van aandeelhouders aan de veiling: Aandeelhouders kunnen rechtstreeks aan de veiling deelnemen, net als elke andere buitenlandse koper. Er kunnen zelfs uitzonderingen zijn met betrekking tot de verplichting tot het storten van onderpand; als het belang van een aandeelhouder meer dan 20% van de taxatiewaarde bedraagt, kan de veilingmeester besluiten om zonder onderpand (of met een aftrek) te bieden. Om praktische problemen te voorkomen, is het echter het veiligst voor aandeelhouders om ook onderpand te storten.
Rechten van vennoten tijdens de verkoop: In een rechtszaak tot ontbinding van de vennootschap kunnen de vennoten onderling overeenkomen om een gezamenlijk bod uit te brengen om te voorkomen dat het onroerend goed in handen van derden valt, of ze kunnen de veiling winnen en de volledige eigendom van het onroerend goed verwerven.
De verkoop blokkeren door unanieme overeenstemming van alle belanghebbenden: Als alle belanghebbenden (alle partners) in een willekeurig stadium van het biedingsproces gezamenlijk besluiten de verkoop te stoppen, is dit alleen mogelijk door de zaak en de verkoop volledig en in goed overleg te beëindigen (afstand doen van rechten of een schikking treffen). Zodra het verkoopproces is gestart, kan de veiling niet meer worden gestopt als zelfs maar één partner de verkoop wil laten doorgaan, ondanks bezwaren van de anderen.

7. ARGUMENT VOOR NIETIGVERKLARING VAN DE AANBIEDING

Na afloop van de veiling wordt de aanbesteding officieel gegund aan de hoogste bieder. Dit proces verloopt echter niet altijd vlekkeloos. Ons rechtssysteem van de aanbesteding om onregelmatigheden in het aanbestedingsproces te signaleren en klachten te voorkomen.

Wie kan de beëindiging van de aanbesteding aanvragen?

De annulering van de veiling kan worden aangevraagd door degenen die ten tijde van de verkoop een bod hebben uitgebracht, alle belanghebbenden, kopers en rechthebbenden met een belang in het kadaster.

Wat zijn de redenen die de beëindiging van de aanbesteding noodzakelijk maken?

Procedurele fouten: Het niet publiceren van de aankondiging conform de wet- of regelgeving, het niet naleven van de aankondigingstermijnen.
Fouten in de specificaties: Onjuiste of onvolledige beschrijvingen van essentiële kenmerken van het pand in de specificaties (bijvoorbeeld het opzettelijk weglaten van informatie over het aantal verdiepingen in het gebouw of de bestemmingsstatus).
Onregelmatigheden tijdens de veiling: technische storingen die het bieden in het elektronische systeem belemmeren, frauduleuze transacties of het belemmeren van deelname aan de veiling.
Te lage prijs: De bewering dat de goederen zijn geveild voor een prijs die ver onder de marktwaarde ligt (in wettelijk conforme veilingen is het echter vrij moeilijk om een contract te ontbinden enkel en alleen omdat de prijs laag is).

Procedure voor beëindigingsmaatregelen:

Een verzoek tot nietigverklaring van een veiling moet binnen de wettelijke termijn (meestal 7 dagen) na afloop van de veiling worden ingediend bij de bevoegde rechtbank. Wanneer dit verzoek wordt ingediend, wordt de procedure voor het registreren van het onroerend goed opgeschort tot de uitspraak in de zaak. Als de rechtbank het verzoek tot nietigverklaring gegrond acht, wordt de veiling geannuleerd; in dat geval begint de procedure niet opnieuw, maar hervat het veilingkantoor de veiling vanaf het punt waar deze was geëindigd (door een nieuwe veilingdatum vast te stellen). Als het verzoek ongegrond wordt verklaard, wordt het verzoek afgewezen en is de veiling definitief.

8. AFRONDING VAN DE AANBESTEDING EN HET REGISTRATIEPROCES VAN DE EIGENDOMSAKTE

Indien binnen de wettelijke termijn van 7 dagen voor het aanvechten van de beëindiging van de aanbesteding geen rechtszaak wordt aangespannen, of indien een rechtszaak wordt afgewezen en de uitspraak definitief wordt, wordt de aanbesteding definitief. Na deze fase zijn de financiële en juridische liquidatiestappen van het proces voltooid.

Betaling: De winnende bieder (de hoogste bieder) dient de volledige biedprijs te betalen binnen de in de aanbestedingsdocumenten vermelde termijn (meestal binnen enkele dagen na de definitieve vaststelling van de aanbestedingsdatum). De betaling wordt gestort op de officiële rekening van het verkoopkantoor.
Innen van belastingen en heffingen: De over de verkoopprijs berekende btw, zegelrecht, kadasterkosten en makelaarskosten worden betaald door de koper op de veiling of mede-eigenaren/schuldenaren in overeenstemming met de relevante wetgeving en de bepalingen van het aanbestedingsdocument. Over het algemeen zijn de btw en kadasterkosten voor rekening van de koper.
Besluit tot registratie: Nadat de betalingen zijn voltooid, stuurt de verkoper een officieel memorandum naar het betreffende kadaster met het verzoek om het onroerend goed op naam van de koper te registreren. Na dit gerechtelijk bevel verwijdert het kadaster de namen van de voormalige mede-eigenaren en draagt het eigendom over aan de nieuwe koper. In dit stadium worden alle pandrechten, hypotheken en andere lasten op het onroerend goed (tenzij anders vermeld in de koopovereenkomst) opgeheven; de koper verkrijgt het onroerend goed met een onbezwaard eigendomsbewijs.

9. VERDELING VAN DE OPBRENGST EN SLUITING VAN DE ZAAK

Nadat de veiling is afgerond en de eigendomsakte is overgedragen, rest het verkoopkantoor nog één laatste stap: het verdelen van de opbrengst onder de mede-eigenaren.

Kostenaftrek: Van het totale bedrag dat met de verkoop is verkregen, worden eerst alle proceskosten, kosten voor deskundigen, advertentiekosten, makelaarskosten en belastingschulden die zijn ontstaan ten behoeve van de veiling afgetrokken.
Verdeling volgens aandelen: Het resterende nettobedrag wordt nauwkeurig berekend aan de hand van de in het kadaster geregistreerde aandelenverhoudingen. Het aan elke partner toekomende bedrag wordt overgemaakt naar hun respectievelijke bankrekeningen.
Situatie bij gezamenlijk eigendom: Als het onroerend goed is verkocht in gezamenlijk eigendom (bijvoorbeeld via een erfrechtovereenkomst), wordt het geld niet direct aan de mede-eigenaren uitbetaald; er wordt gewacht op instructies van de rechtbank of de notaris met betrekking tot "uitbetaling conform de aandelen in de erfrechtakte", of het geld wordt beheerd in een gemeenschappelijke pot, waardoor de mede-eigenaren gezamenlijk een uitbetaling kunnen aanvragen.
Pand- en beslagrechtschulden: Als een van de vennoten een pandrecht of hypotheek heeft op zijn of haar aandeel vanwege een persoonlijke schuld, wordt de vordering van de schuldeiser eerst voldaan uit het aan die vennoot toegewezen geld, en het resterende bedrag wordt aan de vennoot uitgekeerd.

Zodra al deze procedures volledig zijn afgerond, beschouwt de verkoopafdeling het dossier als afgehandeld (voltooid) en sluit het af.

CONCLUSIE

Het veilingproces dat wordt toegepast bij verdelingsprocedures is een strikt, systematisch en transparant proces dat eerlijkheid garandeert en de omzetting van eigendomsrechten in geld bewerkstelligt wanneer verzoening tussen mede-eigenaren onmogelijk blijkt. Deze keten, beginnend bij de waardebepaling en doorlopend tot de digitale bieding op het UYAP e-Sales-portaal, de nietigverklaring van de veiling, de eigendomsregistratie en de verdeling van de opbrengst, is onderworpen aan strenge wettelijke formaliteiten om verlies van rechten te voorkomen. Inzicht in elke fase van dit proces is cruciaal voor zowel mede-eigenaren als externe investeerders die aan de veiling deelnemen, om effectieve bescherming van rechten en een vlekkeloze uitvoering van het proces te waarborgen.

Enkele blogtitel