Uitzettingszaken in het stedelijk transformatieproces

1. Stedelijke transformatie en ontruiming: twee verschillende paden, één uitkomst

In het proces van stedelijke transformatie komt ontruiming grofweg op twee manieren aan de orde:

Administratieve procedure: Evacuatie binnen de door de overheid vastgestelde termijnen na de identificatie van een risicovol gebouw, gevolgd door gedwongen ontruiming door de politie.
Juridische procedures (uitzettingszaken): Uitzettingszaken die bij de rechtbank worden aangespannen op basis van een huurovereenkomst of eigendomsrechten.

Deze twee benaderingen zijn geen alternatieven voor elkaar; het zijn vaak complementaireprocessen en in sommige gevallen lopen ze parallel. Welke benadering te gebruiken hangt af van of het gebouw daadwerkelijk een stedelijke transformatie ondergaat, de fase van de risicobeoordeling van het gebouw, de situatie van de huurder, het aantal eigenaren en de mate van overeenstemming of onenigheid tussen hen.

2. Juridische basis van het uitzettingsproces bij stedelijke transformatie

2.1. Wetgeving inzake stedelijke transformatie

De regelgeving die als eerste in gedachten komt bij het horen van stedelijke transformatie is:

Speciale wetgeving betreffende de transformatie van rampgevoelige gebieden en risicovolle bouwwerken
Uitvoeringsvoorschriften uitgevaardigd op basis van deze wet,
Dit zijn administratieve voorschriften die de procedures beschrijven voor het identificeren van risicovolle gebouwen, het evacueren ervan en het slopen ervan.

Deze specifieke regelgeving "risicovol gebouw", wijst de instanties aan die bevoegd zijn om risicovolle gebouwen te beoordelen, en specificeert beroepsprocedures en termijnen voor ontruiming. Ook wordt gedwongen ontruiming en sloop met ondersteuning van de politie .

2.2. Huurrecht (Turks Wetboek van Verbintenissen)

Wat betreft uitzettingszaken tijdens stedelijke transformatieprocessen, is de belangrijkste algemene wetgeving waarnaar wordt verwezen de wetgeving betreffende huurvoorwaarden. Zie hier:

Redenen voor beëindiging van een huurovereenkomst
Evacuatie vanwege wederopbouw en herontwikkeling
Uitzetting op basis van een uitzettingsovereenkomst
Niet-betaling van de huur en twee gegronde waarschuwingen zijn klassieke redenen voor uitzetting

Dit vormt de juridische basis voor de uitzettingsprocedure.

2.3. Eigendomsrechten en procedurele bepalingen van een condominium

De regelgeving met betrekking tot het eigendom van appartementen, die de relaties tussen eigenaren definieert, de begrippen onafhankelijke wooneenheden en gemeenschappelijke ruimten, en meerderheids-minderheidsbesluitvorming, is ook belangrijk bij stedelijke transformatieprojecten. Daarnaast geldt het volgende:

De bevoegde rechtbank,
De bevoegde rechtbank,
Verplichte mediation als voorwaarde voor een rechtszaak .
Uitvoering van het ontruimingsbevel

Dergelijke vraagstukken worden ook het procesrecht .

Kortom, ontruimingszaken in stedelijke herontwikkelingsprojecten kunnen niet door één enkele wet worden verklaard; bijzondere wetten, algemene wetten en procedurele regels is noodzakelijk.

3. Administratieve evacuatieprocedure na identificatie van een gebouw als risicovol

In het proces van stedelijke transformatie is de eerste stap om het evacuatiepunt te bereiken vaak het identificeren van risicovolle gebouwen.

3.1. Identificatie van gebouwen met een verhoogd risico

Het identificeren van gebouwen die risico lopen, omvat doorgaans de volgende stappen:

Aanvragen worden ingediend bij de erkende organisatie door een van de eigenaren of soms door een gezamenlijke aanvraag.
Het dragende systeem, de betonsterkte, de wapening en andere technische elementen worden onderzocht.
Naar aanleiding van deze inspectie risicorapport .
Het rapport wordt beoordeeld door de bevoegde instantie; indien dit passend wordt geacht, wordt het gebouw officieel geclassificeerd als een risicovolle constructie.

Dit is het punt waarop het proces "serieus wordt" voor de meeste eigenaren en huurders; want nu is niet langer de mogelijkheid tot transformatie aan de orde, maar de noodzaak om het gebouw te slopen .

3.2. Kennisgeving, bezwaar en definitieve afhandeling

Nadat een gebouw als risicovol is aangemerkt, worden de betrokken partijen via verschillende kanalen op de hoogte gesteld. In de praktijk:

Klassieke melding,
Verzenden naar de relevante adressen
Het plaatsen van advertenties op het gebouw,
Plaatsing bij het kantoor van het plaatselijke dorpshoofd
Elektronische melding (e-overheid, enz.)

Er kunnen verschillende methoden zoals deze worden gebruikt.

Binnen de gestelde termijn kan bezwaar worden ingediend bij de technische commissie. Indien het bezwaar wordt afgewezen, of indien geen bezwaar wordt ingediend, wordt de beslissing betreffende het risicovolle gebouw definitief. Vanaf die datum beginnen de termijnen voor ontruiming en sloop te lopen.

3.3. Tijd beschikbaar voor evacuatie en ondersteuning door de politie

Zodra een gebouw als risicovol wordt beschouwd, geven de autoriteiten eigenaren en feitelijke bewoners (huurders, enz.) een deadline om het pand te verlaten. In de praktijk is deze deadline meestal een enkele, vaste periode.

Als het gebouw niet binnen de gestelde tijd wordt ontruimd:

De gemeente voert, met de hulp van wetshandhavers en op basis van een besluit van de lokale overheid, de uitzettingsprocedure uit .
Vervolgens wordt de sloop uitgevoerd.

Het is belangrijk om hier op te merken dat
deze ontruiming niet gebaseerd is op een rechterlijk bevel; het betreft een administratieve handeling. Rechtszaken die tegen deze actie worden aangespannen, zullen worden behandeld door bestuursrechtbanken, niet door gewone rechtbanken. Dit sluit echter de mogelijkheid tot gerechtelijke stappen met betrekking tot het lot van de huurovereenkomst en de vorderingen van de partijen op schadevergoeding niet uit.

4. Uitzettingszaken in het kader van stedelijke transformatie, vallend onder het Turkse Wetboek van Verbintenissen

Administratieve ontruiming is een mechanisme dat wordt gebruikt om een gebouw te laten ontruimen en slopen. Daarnaast kunnen verhuurders ervoor kiezen om een ontruimingsprocedure te starten op basis van het Turkse Wetboek van Verbintenissen om de huurovereenkomst wettelijk te beëindigen

4.1. Uitzetting als gevolg van reconstructie en herontwikkeling

De meest voorkomende reden voor uitzetting in verband met stedelijke transformatie wederopbouw en herontwikkeling . De omstandigheden kunnen als volgt worden samengevat:

Het gebouw moet grondig gerenoveerd en versterkt worden, of gesloopt en herbouwd worden.
De uit te voeren werkzaamheden mogen niet bestaan uit eenvoudig onderhoud en reparaties, maar uit een ingrijpende bouwkundige ingreep .
De verhuurder kan op deze grond aan het einde van de huurtermijn een ontruiming aanvragen.

Bij stadsvernieuwingsprojecten worden documenten zoals risicoanalyses, nieuwe projectplannen, bouwvergunningen en besluiten van de vereniging van huiseigenaren aan de rechter voorgelegd om concrete gronden te tonen voor de rechtvaardiging van "wederopbouw en herontwikkeling". De rechter beoordeelt niet alleen de retoriek van stadsvernieuwing, maar ook de daadwerkelijke aard van de uit te voeren werkzaamheden.

4.2. Uitzettingsoperaties en stedelijke transformatie

Een van de meest gebruikte instrumenten door vastgoedeigenaren is de ontruimingsovereenkomst. In de praktijk:

Er zijn documenten verzameld met verklaringen zoals: "Het gebouw zal een stadsvernieuwing ondergaan, ik zal het appartement op deze datum verlaten.".
Om de verbintenis rechtsgeldig te laten zijn, moet er echter aan bepaalde formele en materiële vereisten worden voldaan:
- Het moet schriftelijk gebeuren
- Dit moet geregeld worden nadat de huurwoning is overgedragen
- De evacuatiedatum moet specifiek of vaststelbaar zijn.

Bij stadsvernieuwingsprojecten kunnen intentieverklaringen die haastig worden getekend voordat het gehuurde pand zelfs maar is opgeleverd, later ongeldig worden verklaard. In dergelijke gevallen kan een ontruimingsprocedure de ongeldige overeenkomst , waardoor de juridische positie van de huurder wordt versterkt.

4.3. Niet-betaling van huur, twee gerechtvaardigde waarschuwingen en andere redenen

De psychologie van het stedelijke transformatieproces verstoort vaak ook de huurrelaties. Huurder:

Omdat ze denken dat "het gebouw toch wel gesloopt wordt", zouden ze wel eens achter kunnen raken met de huur
De vertrouwensrelatie tussen hem en Malik zou wel eens beschadigd kunnen raken.

In dergelijke gevallen beschikt de eigenaar van het pand over klassieke ontruimingsprocedures, die ook buiten stedelijke herontwikkelingsprojecten kunnen worden toegepast:

Uitzetting wegens wanbetaling van de huur .
Uitzetting op basis van twee gerechtvaardigde opzeggingen die binnen één huurjaar zijn verzonden
Evacuatie vanwege noodzaak (behoefte aan onderdak voor de persoon of diens familieleden),
Uitzetting op basis van een uitzettingsovereenkomst.

Ook al is het stadsvernieuwingsplan in deze gevallen niet de directe oorzaak, de rechter houdt er wel rekening mee bij de afweging van de billijkheidom te bepalen of de ontruiming van de huurder noodzakelijk is.

5. Bevoegde rechtbank, bemiddeling en tenuitvoerlegging van uitzettingsbesluiten

5.1. Bevoegde en gemachtigde rechtbank

In ontruimingszaken op basis van huurovereenkomsten:

De bevoegde rechtbank is in de regel de burgerlijke vrederechter.
De bevoegde rechtbank is doorgaans de rechtbank van de plaats waar het gehuurde pand zich bevindt.

Rechtszaken die worden aangespannen tegen beslissingen over de identificatie van risicovolle gebouwen, administratieve ontruiming of sloop vallen van bestuursrechtbanken . Het verwarren van deze twee rechtsgebieden kan betekenen dat men zich vanaf het begin tot de verkeerde instantie wendt en dat de rechtszaak op procedurele gronden wordt afgewezen.

5.2. Verplichte bemiddeling

Bij ontruimingsvorderingen voortvloeiend uit huurovereenkomsten verplichte mediation worden aangevraagd voordat een rechtszaak wordt aangespannen. Anders geldt het volgende:

Omdat niet aan de voorwaarden voor het indienen van een rechtszaak is voldaan, kan de rechtbank de zaak afwijzen zonder de inhoudelijke merites te onderzoeken.

Bemiddeling bij stedelijke transformatieprojecten:

De evacuatiedatum van de partijen,
Huurtoeslag,
verhuiskosten,
Huur-/gebruiksrechten in het nieuwe project

Dit is een belangrijke gelegenheid voor hen om tot een overeenkomst te komen over dergelijke kwesties. Een goed gestructureerd bemiddelingsprotocol biedt zowel bewijsmateriaal als een basis voor verzoening in toekomstige rechtszaken

5.3. Uitvoering van het ontruimingsbevel

Een gerechtelijk bevel tot ontruiming is op zich niet voldoende; de beslissing moet ook worden gehandhaafd door de handhavingsinstantie

Het ontruimingsbevel wordt ingediend bij de handhavingsdienst.
Een uitzettingsbevel wordt naar de huurder gestuurd die de schuld heeft.
Als het appartement niet binnen de gestelde termijn wordt ontruimd, zullen deurwaarders overgaan tot gedwongen ontruiming.

Bij stedelijke transformatieprojecten doet zich soms de volgende situatie voor:

Enerzijds is het door de overheid uitgevaardigde evacuatie- en sloopplan vanwege de gevaarlijke constructie van kracht,
Aan de andere kant zal de door de verhuurder aangespannen uitzettingsprocedure worden afgerond.

Factoren zoals de datum van het specifieke geval, wanneer het risicovolle bouwbesluit werd genomen en het sloopplan van de overheid, bepalen welke aanpak praktischer en sneller is

6. Uitzetting en rechten in stedelijke transformatie vanuit het perspectief van de huurder

6.1. Huurondersteuning en tijdelijke huisvesting/werkgelegenheid

Een van de meest voorkomende misvattingen in het stadsvernieuwingsproces is de overtuiging dat huurders "geen rechten" hebben. In de praktijk is dat echter niet het geval:

Huurondersteuning kan worden verstrekt aan huurders die aan bepaalde voorwaarden voldoen .
Sommige projecten bieden mogelijk tijdelijke huisvesting of werkplekken aan.

Omvang en hoogte van de huurondersteuning:

Op provinciaal niveau,
Afhankelijk van de aard van de structuur,
Afhankelijk van of de persoon de verhuurder of de huurder is, kunnen er verschillende regels gelden.

Om van deze rechten gebruik te kunnen maken, moet de huurder binnen bepaalde termijnen na de ontruiming en sloop een aanvraag indienen bij de bevoegde instantie. Het missen van deze termijnen kan het in de toekomst moeilijk maken om aanspraak te maken op deze rechten.

6.2. Mogelijkheid tot het claimen van schadevergoeding

Huurder vanwege stedelijke transformatie:

Mogelijk moet u binnen korte tijd een nieuwe woning/werkplek vinden
Je kunt extra kosten zoals verhuiskosten, borg en renovaties voor je rekening nemen
Bedrijven kunnen verliezen lijden, zoals klantenverlies en een lagere omzet.

Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de zaak op een schadevergoeding voor financiële verliezen . Bijvoorbeeld:

Als de verhuurder al lange tijd weet dat het gebouw risico loopt, maar de huurder daar niet expliciet over heeft geïnformeerd,
Als er zich in een korte periode herhaaldelijk evacuaties en verplaatsingen voordoen,
Als de huurder tijdens de contractfase misleid is,

Of een huurder schadevergoeding van de verhuurder kan eisen, is een kwestie van discussie. In dit verband kunnen contractbepalingen, correspondentie, berichten en kennisgevingen als bewijsmateriaal dienen.

6.3. Prioriteit en contractuele garanties in het nieuwe gebouw

Huurders vragen vaak: "Heb ik voorrangsrechten in het nieuwe gebouw?" In de regel geldt:

Het is lastig om te spreken van een automatisch en absoluut recht op "herverblijf" onder de wet.
Dit kan echter worden geregeld via schriftelijke overeenkomsten tussen de huurder en de verhuurder:
- Prioriteit bij de huur van een woning in het nieuwe gebouw gedurende een bepaalde periode
- De grootte en locatie van het te huren appartement,
- Hoe de huurprijs wordt vastgesteld

Over dergelijke onderwerpen kan besloten worden.

Als dergelijke afspraken worden gemaakt voordat een uitzettingsprocedure begint of tijdens mediation, zekerheid voor de toekomst en dragen ze bij aan een minder problematische uitzettingsprocedure voor de verhuurder.

7. Uitzettingsstrategie vanuit het perspectief van de verhuurder

7.1. Toelichting op het Stedelijk Transformatieplan

Voor Malik is de eerste vraag:
"Maakt mijn gebouw werkelijk deel uit van de stedelijke transformatie, of heb ik het alleen maar over een project dat misschien in de toekomst gerealiseerd zal worden?"

Is het gebouw beoordeeld op risico's?
Is de beslissing definitief geworden en zijn de beroepen afgehandeld?
Is er onder de eigenaren van de panden een besluit genomen over de herontwikkeling van het stadsbeeld, en is aan de vereiste verhoudingen voldaan?
Is er een protocol getekend met de aannemer of investeerder, en is dit juridisch bindend?

Uitzettingsprocedures die uitsluitend gebaseerd zijn op de veronderstelling dat "er in de toekomst mogelijk stedelijke transformatie zal plaatsvinden", zonder duidelijke antwoorden op deze vragen, hebben vaak een zwakke basis .

7.2. Professioneel beheer van kennisgevingen en bemiddelingsprocessen

Voordat je naar de hoorzitting over de uitzetting gaat:

Mededelingen die naar de huurder moeten worden verzonden,
Aanmaningen bij niet-betaling van de huur
Schriftelijke mededelingen betreffende het stadsvernieuwingsplan

Dit moet regelmatig en systematisch gebeuren.

Tijdens de verplichte bemiddelingsfase:

Niet alleen de uitzettingsdatum,
Huurtoeslag,
Bijdrage aan verhuiskosten,
Zaken zoals voorrang bij het huren van een woning in het nieuwe project kunnen onderwerp van onderhandeling zijn.

Een professioneel begeleid bemiddelingsproces kan een verhuurder in staat stellen een langdurige, buitengerechtelijke ontruiming te bewerkstelligen

7.3. Timing van het indienen van een rechtszaak en bewijsstrategie

De timing is cruciaal bij het indienen van een uitzettingsprocedure. In sommige gevallen:

Zodra de risicobeoordeling van het gebouw is afgerond,
Tegen het einde van de huurtermijn,
Rekening houdend met de projectplanning en de data waarop de bouwvergunningen moeten worden verkregen

Een rechtszaak aanspannen zou rationeler zijn.

Het verzoekschrift moet het volgende bevatten:

Huurovereenkomst,
Risicobeoordelingsrapport en bijbehorende administratieve documenten,
beslissingen van appartementseigenaren,
Bemiddelingsrapport,
Waarschuwingsberichten verzonden

Daarbij dient de "koppeling van de zaak aan het stadsvernieuwingsplan" nader te worden toegelicht.

8. Veelvoorkomende praktijkscenario's

Scenario 1: Een gebouw is aangemerkt als risicovol, maar de huurder weigert te verhuizen

Stel dat uw gebouw structureel onveilig is verklaard en de autoriteiten u een deadline hebben gegeven om te vertrekken. De huurder:

Hij verlaat het huis niet
Hij betaalt ook geen huur.

In deze situatie komen vanuit het perspectief van de eigenaar twee afzonderlijke gedachtegangen naar voren:

Administratieve ontruimingsprocedure: Administratieve ontruiming door de lokale autoriteiten en de politie.
Uitzettingsprocedure wegens wanbetaling van de huur .

De twee processen sluiten elkaar niet uit. In de praktijk wordt de strategie echter bepaald door de administratieve ontruiming af te wegen tegen het sloopschema, de tijd die het duurt voordat de rechter een uitspraak doet en de economische situatie van de huurder.

Scenario 2: Er is een stadsvernieuwingsproject, maar er zijn nog geen risicovolle bouwbeslissingen genomen

Stel, er is een contract getekend met de aannemer, het project is uitgewerkt en de meeste eigenaren zijn overtuigd; er is echter nog geen risicoanalyse van het gebouw uitgevoerd. De simpele mededeling aan de huurder: "We gaan dit gebouw slopen, vertrek maar," is niet voldoende voor een ontruiming.

In deze situatie:

De voorwaarden voor een ontruimingsprocedure vanwege reconstructie en herontwikkeling zijn mogelijk nog niet volledig vervuld.
Allereerst moeten de technische en administratieve stappen van het proces worden voltooid
Het zou verstandiger zijn om daarna een uitzettingsprocedure te starten.

Anders zou de rechtbank wellicht niet geneigd zijn de ontruiming toe te staan vanwege het "niet-gerealiseerde project".

Scenario 3: Zowel huurders als verhuurders wonen in hetzelfde gebouw

In een gebouw:

Terwijl de eigenaar in een appartement woont,
In andere appartementen zijn mogelijk al huurders aanwezig.

Bij een stadsvernieuwing wil een huiseigenaar wellicht zijn eigen appartement niet verlaten en probeert hij mogelijk alleen de huurders eruit te zetten. De rechtbank oordeelde:

De belangenafweging tussen de partijen,
Of het gebouw daadwerkelijk gesloopt moet worden,
De eigen positie van de eigenaar

De aanpak van "Ik zet de huurder gewoon uit huis en blijf zelf nog even" wordt niet altijd geaccepteerd in uitzettingszaken die zijn aangespannen op grond van stadsvernieuwing.

9. Conclusie: Uitzettingszaken in stedelijke transformatie zijn een kwestie van technisch risicomanagement

In het proces van stedelijke transformatie is ontruiming geen kwestie die simpelweg kan worden aangepakt als een "wegwezen - wegwezen". Het is een gelijktijdig proces:

wetgeving inzake stedelijke transformatie,
Huurrecht,
Relaties binnen een appartementencomplex,
Administratieve en gerechtelijke rechtsmiddelen,
Verplichte bemiddeling,
Mechanismen voor huurondersteuning en -compensatie

Ze komen samen naar boven.

Vanuit het perspectief van de vastgoedeigenarenmoeten de volgende vragen duidelijk beantwoord worden om de juiste strategie te kunnen ontwikkelen:

Is de classificatie als risicovol gebouw voor ons gebouw al definitief vastgesteld?
Is het besluit betreffende de stadsvernieuwing genomen volgens de juiste procedures in overleg met de eigenaren van de percelen?
Wat is de situatie van de huurder en wat zijn de voorwaarden van het contract?
Is er een mogelijkheid om via mediation tot een schikking te komen?
Als ik een uitzettingsprocedure wil starten, op welke gronden kan ik mijn vordering dan het beste baseren?

Vanuit het perspectief van de huurders :

Werd hij naar behoren geïnformeerd over de risicobeoordeling van het gebouw en de evacuatieperiode?
Is er een juridische beoordeling uitgevoerd met betrekking tot huurondersteuning en mogelijke schadevergoedingen?
Is er een schriftelijke garantie verkregen voor de bewoning of huur van het nieuwe gebouw?
Welke verdedigingsmogelijkheden zijn er in een uitzettingszaak?

Kortom, ontruimingsprocedures in het kader van stedelijke transformatie kunnen, mits goed beheerd, de betrokken partijen in staat stellen het proces binnen een redelijke termijn en met relatief weinig schade af te ronden; bij gebrekkig beheer tot langdurige, kostbare en uitputtende geschillen die jarenlang aanhouden .

Enkele blogtitel