Rente, inflatie en compensatie in geval van te late betaling van onteigeningsvergoeding

1. Onteigeningscompensatie en het principe van "billijke compensatie"

1.1. Juridische aard van onteigening

Onteigening is een gedwongen overdracht van eigendom die wordt uitgevoerd door een overheidsinstantie . Ongeacht of de eigenaar instemt, wordt het eigendomsrecht op het onroerend goed beëindigd; de eigenaar ontvangt vervolgens een geldelijke vergoeding

De onteigeningsprijs bedraagt daarom:

Het moet de werkelijke waarde van het onroerend goed weerspiegelen .
We mogen geen willekeurige kortingen ten gunste van de overheid toestaan
De betalingsdatum en -methode moeten ervoor zorgen dat de eigenaar financieel stabiel .

Het principe van reële compensatie gaat niet alleen over het vastgestelde nominale bedrag; wanneer en onder welke voorwaarden dit bedrag wordt betaald . Als de waarde van het onroerend goed bijvoorbeeld 1 miljoen TL bedraagt en de eigenaar dit geld 8-10 jaar later ontvangt, verminderd door inflatie en met een lage rente, is er vaak geen sprake meer van een reële compensatie in de ware zin van het woord.

1.2. Tijdige betaling is onderdeel van de zekerheidstelling van het onroerend goed

van de onteigeningsvergoeding in contanten garandeert twee fundamentele resultaten voor de eigenaar van het onroerend goed:

De eigenaar verliest het recht om over het eigendom te beschikken, maar ontvangt tegelijkertijd een financiële vergoeding; hij of zij komt niet in een economisch vacuüm terecht.
Dit voorkomt dat de staat onteigening gebruikt als financieringsmiddel

Te late betaling;

De kans voor de eigenaar om te investeren,
Koopkracht,
Hun financiële plannen

Dit schaadt de situatie aanzienlijk. Vooral bij vertragingen die jaren duren, van de nominale prijs vaak niet voldoende geacht; er komen dan vorderingen in aanmerking voor rente, inflatiecorrecties en aanvullende compensatie.

2. Te late betaling van onteigeningsvergoeding: in welke situaties is er sprake van te late betaling?

2.1. Klassiek scenario: Langdurige taxatieprocedure

In de praktijk komt het het meest voor dat de overheid een rechtszaak aanspant om de onteigeningsprijs vast te stellen;

Deskundige onderzoeken,
Debatten over waardebepaling,
Beroeps- en cassatieprocedures

De reden hiervoor is dat het proces jaren duurt. Het eigendom van het pand is feitelijk overgegaan op de bewindvoerder; de eigenaar is niet langer in staat het pand te gebruiken; en de compensatie wordt pas de definitieve beslissing of betalingsopdracht, vaak met vertraging.

In dit scenario wordt de huiseigenaar jarenlang zowel van zijn onroerend goed als van zijn geld beroofd; daarom wordt het verschil tussen rente en inflatie van cruciaal belang.

2.2. Betalingsachterstanden als gevolg van rechterlijke uitspraken

Een ander scenario is dat de rechtbank een uitspraak doet over de compensatie voor onteigening, maar dat de overheid de uitvoering van die uitspraak vertraagt.

Bijvoorbeeld:

De beslissing is definitief
De betalingsopdracht is uitgegeven
De directie heeft de betaling echter jarenlang niet gedaan, met als redenen budgettaire beperkingen, procedures en interne goedkeuring.

In dit geval beperkt de discussie zich niet langer tot de rente die wordt berekend "vanaf de datum van de vaststelling tot de datum van betaling"; de aansprakelijkheid van de overheid voor vertraging, , staat op de agenda.

2.3. Termijnbetalingen en te late termijnbetalingen

Het is al jarenlang gebruikelijk dat een deel van de onteigeningsvergoeding vooraf wordt betaald, en de rest in termijnen .

De volgende vragen worden belangrijk als het gaat om betalingen in termijnen:

Wordt er voor elke termijn afzonderlijk rente in rekening gebracht?
Welke rente wordt er in rekening gebracht als de termijnen niet op tijd worden betaald?
Wordt de rente alleen berekend over het nog niet betaalde bedrag, of over het volledige bedrag?

Inmiddels is er een schat aan jurisprudentie ontstaan die stelt dat de maximale rentevoet die van toepassing is op overheidsvorderingen vanaf de vervaldatum , voor elke termijn moet worden gebruikt

2.4. Onteigening zonder compensatie en feitelijke inbeslagname

Als de overheid fysiek ingrijpt op een eigendom, zelfs zonder een onteigeningsbesluit, bijvoorbeeld door er een weg, park of openbare voorziening op aan te leggen, dan is dit een daad van onrechtmatige inbeslagname zonder onteigening , wat verschilt van de klassieke onteigeningsprocedure

Dit zijn de items die de eigenaar kan claimen:

De marktwaarde van het onroerend goed,
Rente vanaf de datum van beslaglegging,
Een extra vergoeding die rekening houdt met inflatieverliezen over verschillende perioden

Het verschijnt in deze vorm.

3. Soorten rente voor te late betaling van onteigeningsvergoedingen

3.1. Wettelijke rente en rente bij wanbetaling

Het algemene systeem in het Turkse recht is als volgt:

Tenzij een ander tarief is overeengekomen, bedraagt de wettelijke rente op vorderingen ...
In geval van wanbetaling door de debiteur wordt er een vertragingsrente in rekening gebracht

Het beschrijft de implementatie ervan.

Wat betreft compensatie voor onteigening is er een andere gevoeligheid dan bij de klassieke "schuldenaar-schuldenaar"-relatie. Dit komt omdat onteigening niet draait om een gelijkwaardige relatie tussen particulieren; de staat zijn publieke macht gebruikt .

Het simpelweg toepassen van rentetarieven uit het privaatrecht op onteigeningsverhoudingen is daarom vaak onvoldoende om de eigendomsrechten te waarborgen

3.2. De hoogste rente die wordt toegepast op overheidsvorderingen

Het grondwettelijk aanvaarde principe is dat de rente die wordt toegepast op onteigeningsvergoedingen niet lager mag zijn dan de hoogste rente die is vastgesteld voor overheidsvorderingen .

Dit principe is gebaseerd op twee fundamentele ideeën:

Net zoals de staat hoge rentes hanteert wanneer er geld aan de staat verschuldigd is, er een vergelijkbaar beschermend rentetarief moeten gelden wanneer burgers geld aan de staat verschuldigd zijn.
Anders zou de vertraagde uitbetaling van onteigeningscompensatie veranderen in een "winstgevend financieringsmodel" voor de overheid, wat onverenigbaar is met het beginsel van de rechtsstaat.

Daarom is het bij de berekening van de rente in geval van te late betaling van onteigeningsvergoedingen een algemeen aanvaarde methode geworden om rekening te houden met de periodiek veranderende rentetarieven op overheidsvorderingen en het tarief van die periode voor elk jaar toe te passen

3.3. Aanvangsdatum van de rente

Een van de meest besproken punten in de praktijk is vanaf welke datum de rente moet worden berekend. De startdatum kan in verschillende situaties variëren:

Indien de compensatie ondanks het onteigeningsbesluit niet is betaald: vanaf de datum van het besluit of de datum van inbeslagname door de overheid,
Indien een rechtszaak is aangespannen om de onteigeningsvergoeding vast te stellen: Datum van de rechtszaak,
Indien er daadwerkelijk een aanval heeft plaatsgevonden: Datum van de daadwerkelijke aanval,
Als de rechtbank uitspraak heeft gedaan over de vergoeding, maar de administratie deze niet heeft betaald: de datum waarop de uitspraak definitief of uitvoerbaar wordt.

Het kan worden aangevoerd als een uitgangspunt voor interesse.

Door in het verzoekschrift voor de rechtszaak duidelijk en specifiek de ingangsdatum voor de renteberekening te vermelden , worden latere interpretatiegeschillen aanzienlijk verminderd.

3.4. Het probleem van rente die samengestelde rente wordt

In de Turkse wetgeving geldt over het algemeen het principe dat rente niet over rente mag worden berekend. In onteigeningszaken die zich over meerdere jaren uitstrekken, kan echter een berekening worden gemaakt waarbij het hoofdbedrag plus de rente over elk jaar als het nieuwe hoofdbedrag aan het einde van elk jaar wordt beschouwd. Dit resulteert in feite in een resultaat dat dicht bij samengestelde rente ligt .

Wat hier belangrijk is, is de berekening;

Transparant,
Controleerbaar,
Dit moet gebeuren met een methode die op redelijke wijze rekening houdt met de effecten van renteschommelingen door de jaren heen en inflatie .

4. Inflatie, reële waarde en het probleem van het 'reëel equivalent'

4.1. Onderscheid tussen nominale prijs en reële prijs

Bij het bepalen van de compensatie voor onteigening berekenen experts de waarde van het onroerend goed de marktwaarde op het moment van de taxatie . In economieën zoals Turkije, die van tijd tot tijd te maken hebben met hoge inflatie,

Als er vele jaren zijn verstreken tussen de datum waarop de prijs werd vastgesteld en de datum waarop deze daadwerkelijk werd betaald ,
Als de prijzen in de economie exponentieel zijn gestegen,

Er ontstaat een aanzienlijk verschil tussen de marktwaarde van het pand op dat moment en de prijs die er jaren later voor betaald wordt.

De berekening die in geval van late betaling van de onteigeningsvergoeding moet worden gemaakt, is derhalve als volgt:

Niet alleen in termen van nominale cijfers,
Dit moet gebeuren met een realistische aanpak die rekening houdt met de manier waarop inflatie de koopkracht uitholt .

4.2. Is de rente alleen voldoende om inflatie te bestrijden?

Theoretisch gezien is rente bedoeld om de schuldeiser te compenseren voor de verliezen die hij heeft geleden tijdens de vertragingsperiode. Echter;

de rente bij de inflatie ,
Vooral bij langdurige vertragingen,

Rentepercentages alleen zijn niet voldoende om de waardevermindering te compenseren.

Daarom, in uitspraken van het Hooggerechtshof, in gevallen waarin de compensatie voor onteigening te laat wordt betaald;

Het simpelweg opleggen van een vaste rente,
Het is onvoldoende om de huiseigenaar te beschermen tijdens perioden van hoge inflatie

Er is benadrukt dat bij sommige beslissingen extra compensatie of hogere rentetarieven zijn meegewogen in het licht van factoren zoals inflatiecijfers, economische indicatoren en prijsstijgingen op de vastgoedmarkt

4.3. Het ontwikkelen van de concrete resultaten van inflatieverlies

In de praktijk kunnen de volgende methoden worden gebruikt om het verlies als gevolg van inflatie concreet te maken:

De consumentenprijsindex (CPI) of producentenprijsindex (PPI) die door het Turkse statistische instituut wordt gepubliceerd, moet als basis worden gebruikt.
Het analyseren van de prijsstijgingen van vergelijkbare panden in de omgeving waar het pand zich bevindt, door de jaren heen
Het analyseren van de koopkracht op basis van macro-economische gegevens (wisselkoersen, bouwkostenindexen, woningprijsindexen, enz.) .

Als deze gegevens in deskundigenrapporten zijn opgenomen, zal de rechtbank het volgende doen:

We beperken ons niet alleen tot de wettelijk vastgestelde rentetarieven,
Indien nodig kan het een aanvullende vergoeding of verhoogde rente gelasten

Het kan infrastructuur leveren.

5. Schadevergoedingseisen in gevallen van te late betaling van onteigeningsvergoeding

5.1. Aanvullende schadevergoeding (verschil in schadevergoeding)

In sommige gevallen kan de door de rechtbank toegekende schadevergoeding zelfs in nominale termen laag ; of de rente die betaald wordt tussen de datum van de uitspraak en de datum van betaling dekt mogelijk niet de waardestijging van het onroerend goed.

In deze gevallen is de eigenaar;

de onteigeningsvergoeding ontoereikend was ,
tegen de overheid om aanvullende schadevergoeding te eisen .

Het doel van een aanvullende schadevergoedingsprocedure is om "de werkelijke waarde van het onroerend goed vast te stellen". In de dagvaarding staat het volgende:

Het oorspronkelijke onteigeningsbesluit en het betaalde bedrag,
Inflatie, marktomstandigheden, vergelijkbare gevallen,
Hoe het verschil is ontstaan

Het moet gedetailleerd worden uitgelegd; er moet dienovereenkomstig een deskundig onderzoek worden aangevraagd.

5.2. Vorderingen tot vergoeding van immateriële schade

Een buitensporig lang onteigeningsproces of een te lange schadevergoeding kan de eigenaar van het onroerend goed niet alleen economisch, maar ook psychisch schade berokkenen.

Speciaal;

De duur van de rechtszaak overschrijdt een redelijke termijn
Het jarenlang niet ten uitvoer leggen van een definitief vonnis,
Het gedrag van de overheid wordt gekenmerkt door flagrante nalatigheid of onverschilligheid

In dit geval kan, naast het eigendomsrecht, ook het recht op een eerlijk proces worden geschonden

In dergelijke gevallen is de eigenaar;

Voor nationale rechtbanken,
Indien aan de noodzakelijke voorwaarden is voldaan, via een individuele aanvraag

Het is mogelijk om een vergoeding voor immateriële schade te eisen

5.3. Onteigening zonder compensatie en compensatie

In gevallen waarin het eigendom daadwerkelijk aan openbare diensten wordt toegewezen zonder onteigening, doet de eigenaar vaak het volgende:

De marktwaarde van het onroerend goed ,
Rente vanaf de datum van beslaglegging ,
als gevolg van langdurig gebruik (vergelijkbaar met vergoeding voor ongeoorloofd gebruik)

verzoekt.

De datum van onteigening is hier van cruciaal belang, zowel de waardebepaling als voor het begin van de renteberekening . Als de onteigening jarenlang voortduurt zonder dat de overheid de onteigening uitvoert, kan de schade die de eigenaar lijdt niet worden beperkt tot "een eenmalige betaling + enkelvoudige rente"; er is sprake van een voortdurende schending van rechten.

6. Procedures voor individuele aanvragen en internationale aanvragen

6.1. Individueel verzoekschrift aan het Constitutioneel Hof

Te late betaling, onvoldoende betaling of niet-betaling van compensatie voor onteigening;

Eigendomsrechten,
Het recht op een proces binnen een redelijke termijn

Beschuldigingen van schendingen kunnen worden voorgelegd aan het Constitutioneel Hof.

Bij individuele verzoeken houdt het Grondwettelijk Hof met name rekening met de volgende criteria:

Hoe lang heeft het onteigeningsproces in totaal geduurd?
Op welke datum werd de prijs van het onroerend goed geschat en op welke datum werd deze betaald?
Is de toegepaste rente voldoende om de inflatie en marktomstandigheden te compenseren?
Heeft Malik de nationale rechtsmiddelen effectief benut?

Als het Grondwetshof een schending vaststelt;

Financiële compensatie ten gunste van de aanvrager (aanvullende onteigeningsvergoeding + rente)
Vergoeding voor immateriële schade, indien nodig

Zij zijn in staat om beslissingen te nemen; bovendien dient de relevante jurisprudentie als een belangrijke leidraad voor lagere rechtbanken in soortgelijke geschillen.

6.2. Internationale sollicitatiemogelijkheden

Nadat alle nationale rechtsmiddelen zijn uitgeput, is het ook mogelijk om een beroep te doen op het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM), indien aan de voorwaarden is voldaan.

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, in gevallen waarin de schadevergoeding voor onteigening te laat of onvolledig wordt betaald;

Het principe van evenredige inbreuk op eigendomsrechten,
eerlijke balans

De staat past zijn eigen criteria toe. Als de staat, terwijl hij via onteigening een algemeen belang dient, een buitensporige en ongebruikelijke last oplegt aan de grondeigenaar, kan er sprake zijn van een overtreding.

7. Veelgestelde vragen in de praktijk

7.1. Wordt er automatisch rente berekend als de onteigeningsvergoeding te laat wordt betaald?

Over het algemeen wel; als de onteigeningsvergoeding te laat wordt betaald, wordt er rente toegekend bovenop de rechterlijke uitspraak, en is de overheid verantwoordelijk voor deze rente. Echter;

Rente,
Startdatum,
Soort rente (wettelijke rente, rente bij wanbetaling, rente op openbare vorderingen)

Tenzij dit expliciet in het dagvaardingsverzoek wordt gevraagd, kan de discretionaire bevoegdheid van de rechtbank beperkt zijn. Daarom is het belangrijk om de rentevordering zeer duidelijk en gedetailleerd .

7.2. Wat kan ik doen als rente alleen niet voldoende is?

Als de betaalde rente onvoldoende is om de reële waarde van het onroerend goed te compenseren voor inflatie;

Aanvullende schadevergoedingszaak,
Als aan de voorwaarden is voldaan, een individuele aanvraag.

Dit zou op de voorgrond kunnen treden. In dit proces versterkt het verzoek om een grondig deskundig onderzoek, ondersteund door economische gegevens, het streven naar rechtvaardigheid.

7.3. Er is een gedeeltelijke betaling gedaan, hoe wordt de rente berekend over het resterende bedrag?

Bij gedeeltelijke betalingen wordt de tot de betaaldatum opgebouwde rente in mindering gebracht op het betaalde bedrag. blijft.

Als de overheid bijvoorbeeld de helft van het bedrag betaalt en de andere helft jarenlang uitstelt, moet er een berekening worden aangevraagd voor het resterende bedrag, waarbij de hoogste rentevoet voor overheidsvorderingen wordt gehanteerd

7.4. De compensatie voor de onteigening is jaren geleden betaald, maar de waarde van het pand is sindsdien aanzienlijk gestegen. Is een vordering met terugwerkende kracht mogelijk?

Wat hier van belang is, is hoe dicht het destijds betaalde bedrag bij de werkelijke waarde op het moment van de taxatie lag , en of de in de loop der tijd opgebouwde rente de inflatie heeft gecompenseerd.

Als het tekort duidelijk is, kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist; in de specifieke omstandigheden van het geval moeten echter factoren zoals verjaring, misbruik van rechten en rechtskracht van een eerder vonnis worden beoordeeld.

7.5. Moet ik een aparte rechtszaak aanspannen voor rente- en inflatieverliezen?

In de meeste gevallen biedt het correct vaststellen van de renteclaim vanaf het begin binnen de onteigeningsprocedure een oplossing zonder dat een aparte rechtszaak nodig is. Echter;

Als de rechterlijke uitspraak onvoldoende is,
Als de vordering tot rente niet adequaat wordt gepresenteerd tijdens de procesfase,
Indien er in het licht van nieuwe jurisprudentie sprake is van een duidelijk verlies van rechten,

Er kan een aparte aanvraag voor aanvullende compensatie of een individuele aanvraag worden ingediend.

8. Strategische aanbevelingen voor professionals

8.1. De vordering tot rente in het verzoekschrift is gebaseerd op een sterke valuta

Er bestaat altijd een kans op vertraging bij de uitbetaling van de schadevergoeding voor onteigening. Daarom moet vanaf het allereerste begin rekening worden gehouden met het volgende:

De gevraagde prijs,
De waarde volgens de waarderingsdatum,
Soort rente (specifiek verwijzend naar de rentevoet op overheidsvorderingen),
Begindatum van de interesse,
Systematische maatregelen (waaronder variabele tarieven) zullen worden toegepast zolang de vertraging voortduurt

Het moet duidelijk en gedetailleerd beschreven worden.

8.2. Verwerk inflatiegegevens en marktrealiteit in het bestand

Expertrapporten richten zich vaak uitsluitend op technische evaluatie. Echter;

CPI/PPI-indexen,
Indexen van woning-/grondprijzen,
Bouwkosten en vergelijkbare regionale verkopen

Indien dit aan de rechtbank wordt voorgelegd, kan de rechtbank een realistischer en rechtvaardiger besluit nemen met betrekking tot rente en schadevergoeding

8.3. Deskundigenrapporten actief ter discussie stellen

Een van de meest cruciale elementen bij onteigening is het deskundigenrapport. Het rapport moet het volgende bevatten:

De aard van het pand,
Gebruiksmogelijkheden,
Bestemmingsplanstatus,
Vergelijkende waarden in de regio

Als de kwestie onvoldoende in overweging is genomen, op basis van concrete, technische gronden . Zo nodig moet een nieuw deskundigenrapport worden aangevraagd.

8.4. Houd deadlines in de gaten: beroep, cassatie en individuele aanvragen

Mogelijkheden om verhaal te halen bij vertraagde uitbetaling van onteigeningsvergoedingen;

De rechtbank in eerste aanleg,
Hoger beroep,
Zo nodig in beroep gaan
Individuele aanvraag na afronding

Het proces verloopt als volgt. De tijdsbestekken in elke fase zijn vrij kort. de korte periode vanaf de afronding moet nauwlettend in de gaten worden gehouden.

9. Conclusie

Onteigening is een van de meest delicate evenwichtsgebieden tussen de staat en het individu. Hoewel de staat eigendom in beslag neemt op grond van het algemeen belang, heeft de eigenaar recht op een eerlijke en tijdige vergoeding

Te late betaling van onteigeningsvergoeding;

Het gaat niet alleen om "renteberekening",
Dit raakt de essentie van eigendomsrechten
In een omgeving met hoge inflatie kan dit leiden tot aanzienlijke economische verliezen voor de eigenaar

Dit is een ernstig probleem.

Omdat;

De rentetarieven moeten worden vastgesteld op een manier die consistent is met de rentetarieven op overheidsvorderingen
Het uithollende effect van inflatie op de koopkracht aantonen met concrete gegevens
Zo nodig kunt u aanvullende compensatie en schadevergoeding eisen voor immateriële schade
Tijdig gebruikmaken van nationale en internationale beroepsprocedures

Het is van groot belang.

Belangstelling, Juridisch advies, Bestuursrecht, Bestuursrechtbank, Advocaat in Istanbul, Onteigening, Onteigeningscompensatie, Compensatie, Uitspraken van het Hooggerechtshof

Enkele blogtitel