Rechtszaken wegens gebrekkig en onvolledig vakmanschap bij stedelijke transformatieprojecten

Wat wordt verstaan ​​onder gebrekkig en onvolledig vakmanschap bij stedelijke herontwikkelingsprojecten? Welke rechtszaken kunnen tegen aannemers worden aangespannen? Hoe worden bewijsvergaring, deskundigenonderzoek, technische specificaties, schadevergoeding, gratis reparatie, prijsverlaging en verjaringstermijn toegepast?

---

Wat wordt verstaan ​​onder gebrekkig en onvolledig vakmanschap bij stedelijke transformatie?

Bij stadsvernieuwingsprojecten verwijst gebrekkige en onvolledige bouw naar de situatie waarin een aannemer er niet in slaagt een gebouw correct te bouwen in overeenstemming met het stadsvernieuwingscontract, de overeenkomst voor de bouw in ruil voor een aandeel in het voltooide gebouw, de overeenkomst voor de bouw in ruil voor een aandeel in de grond, de technische specificaties, het architectonisch ontwerp, de vergunning, de bouwvoorschriften en de objectieve bouwregels. Dit is een van de meest voorkomende juridische geschillen waarmee eigenaren van onroerend goed te maken krijgen na de oplevering van hun nieuwe, zelfstandige woningen.

Onvolledige uitvoering verwijst naar het niet voltooien of onafgemaakt achterlaten van een taak die is overeengekomen in het contract of de technische specificaties. Voorbeelden hiervan zijn: het niet aanleggen van een parkeerplaats, de onvolledige bouw van gemeenschappelijke ruimtes, het niet opleveren van een functionerende lift, het niet bouwen van een nooduitgang conform het project, onvolledige landschapsinrichting, het niet installeren van keukenkasten in een privéwoning, of het niet opleveren van opslagruimtes of andere voorzieningen.

Gebrekkig vakmanschap verwijst naar werk dat, ondanks de uitvoering, niet voldoet aan het contract, de technische specificaties, het project, de vergunning, de bestemmingsplannen of de verwachte kwaliteitsnormen. Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van materialen van lage kwaliteit, gebrekkige waterdichting, vocht en lekkages in de wooneenheid, afbladderende gevelbekleding, geluids- en warmte-isolatie die niet aan de technische specificaties voldoet, een lift die niet over de overeengekomen functies beschikt en problematische elektrische en mechanische installaties.

Deze geschillen zijn nog belangrijker bij stadsvernieuwingsprojecten. Dit komt doordat het oude, risicovolle gebouw is gesloopt, de eigendomsrechten van de eigenaren zijn gekoppeld aan zelfstandige wooneenheden in het nieuwe project, en de aannemer zich in het contract heeft verplicht een veilig, degelijk en wettelijk conform gebouw te realiseren. Het doel van Wet nr. 6306 is het waarborgen van gezonde en veilige leefomgevingen in gebieden met een verhoogd risico op rampen en op terreinen met risicovolle gebouwen, conform de technische en architectonische normen. Daarom is gebrekkige of onvolledige bouw bij stadsvernieuwing niet alleen een kwestie van contractuele kwaliteit, maar ook een ernstig juridisch probleem dat het doel van veilige bouw ondermijnt.

Het verschil tussen gebrekkige productie en onvolledige productie

Gebrekkige productie en onvolledige productie zijn nauw verwante begrippen, maar ze zijn niet hetzelfde. Dit onderscheid is belangrijk met betrekking tot het type rechtszaak dat aangespannen moet worden, het te eisen bedrag, de verjaringstermijn, het bewijsmateriaal en het deskundigenonderzoek.

Bij onvolledige uitvoering heeft de aannemer een taak die hij had toegezegd niet voltooid. Bijvoorbeeld, als in het contract staat dat elke wooneenheid recht heeft op een overdekte parkeerplaats, maar dit is onvolledige uitvoering. Als in de technische specificaties een generator is overeengekomen, maar deze niet is geïnstalleerd, is dit ook onvolledige uitvoering. Het niet voltooien van schilderwerk, gevelbekleding, tuinaanleg of beveiligingssystemen in gemeenschappelijke ruimtes kan eveneens als onvolledige uitvoering worden beschouwd.

Bij gebrekkig vakmanschap is het werk weliswaar uitgevoerd, maar voldoet het niet aan de verwachte kwaliteit en geschiktheid. Een lift kan bijvoorbeeld wel gebouwd zijn, maar niet voldoen aan de capaciteit of merkeisen die in het contract zijn vastgelegd. De gevel kan weliswaar voltooid zijn, maar kort daarna al beginnen af ​​te brokkelen. Waterdichting kan wel zijn aangebracht, maar de kelder kan toch onder water staan. In dit geval wordt niet het bestaan ​​van het werk zelf in twijfel getrokken, maar de kwaliteit en geschiktheid ervan.

Dit onderscheid is in de praktijk belangrijk. Omdat onvolledig werk vaak neerkomt op "niet-opgeleverd werk", kan de opdrachtgever de voltooiing van het onvolledige werk of een vergoeding daarvoor eisen. In geval van gebrekkig werk spelen de bepalingen van het Turkse Wetboek van Verbintenissen met betrekking tot aansprakelijkheid voor gebreken, inspectie- en meldingsplichten, facultatieve rechten en verjaringstermijnen echter een duidelijkere rol. De aansprakelijkheid voor gebreken in werkovereenkomsten is geregeld in de artikelen 474-478 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen; deze bepalingen omvatten de verplichting van de opdrachtgever om het werk na oplevering te inspecteren en gebreken binnen een redelijke termijn te melden, evenals facultatieve rechten en verjaringstermijnen.

Heeft een overeenkomst voor stedelijke transformatie hetzelfde karakter als een bouwcontract?

Bij stadsvernieuwingsprojecten hebben contracten tussen aannemers en grondeigenaren vaak de vorm van bouwcontracten in ruil voor een grondaandeel. Dit is een gemengd contract. De aannemer verbindt zich ertoe een gebouw te bouwen; in ruil daarvoor stemmen de eigenaar(s) ermee in een grondaandeel of een zelfstandig eigendom aan de aannemer over te dragen. In dit opzicht spelen de bepalingen van een werkovereenkomst een belangrijke rol in de overeenkomst.

Volgens artikel 470 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen is een aannemingsovereenkomst een overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt tot het leveren van een werk en de opdrachtgever zich verbindt tot het betalen van een prijs in ruil daarvoor. Bij een bouwcontract in ruil voor een aandeel in de grond, is het door de aannemer geleverde werk een nieuw gebouw; de wederpartij van de opdrachtgevers is vaak geen geld, maar de overdracht van een aandeel in de grond of een zelfstandig wooneenheid.

Daarom worden in gevallen van gebrekkig en onvolledig vakmanschap bij stedelijke herontwikkelingsprojecten de bepalingen van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK) met betrekking tot aannemingsovereenkomsten als uitgangspunt genomen. Het geschil beperkt zich echter niet alleen tot de bepalingen van het TBK. Wet nr. 6306, de uitvoeringsregeling daarvan, bestemmingsplannen, bouwvoorschriften, technische specificaties, vergunningen, architectonische ontwerpen en bouwcontracten in ruil voor grond worden gezamenlijk in aanmerking genomen.

Wat is openlijke en verborgen schaamte?

Bij gebrekkig vakmanschap is het belangrijk om vast te stellen of het gebrek zichtbaar of verborgen is. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat tijdens of kort na de oplevering door middel van een normale inspectie kan worden opgemerkt. Voorbeelden van zichtbare gebreken zijn gebroken tegels, ontbrekende verf, slecht functionerende deuren, zichtbare scheuren, ontbrekende kasten of onafgewerkte gemeenschappelijke ruimtes.

Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet kan worden vastgesteld tijdens een routine-inspectie bij levering, maar dat tijdens gebruik of na verloop van tijd aan het licht komt. Problemen zoals gebrekkige waterdichting, waterlekkages in de fundering en kelder, daklekkages, lekkages in de waterleiding, tekortkomingen in de warmte- en geluidsisolatie, statische of structurele problemen en voortijdige afbladdering van de gevelbekleding kunnen als verborgen gebreken worden beschouwd.

Artikel 474 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen bepaalt dat de opdrachtgever het werk zo snel mogelijk na oplevering moet inspecteren, conform de normale gang van zaken, en de aannemer binnen een redelijke termijn op de hoogte moet stellen van eventuele gebreken. Artikel 477 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen stelt dat de aannemer na aanvaarding van het werk, expliciet of impliciet, van aansprakelijkheid is ontheven; de aansprakelijkheid blijft echter bestaan ​​voor gebreken die opzettelijk zijn verzwegen en die niet tijdens een behoorlijke inspectie konden worden ontdekt.

Eigenaren moeten daarom tijdens de overdracht voorzichtig te werk gaan. Als in het overdrachtsdocument een verklaring staat als "Ik heb de woning volledig en zonder gebreken ontvangen", kan het later lastig zijn om eventuele gebreken aan te kaarten. Eventuele tekortkomingen of gebreken die tijdens de overdracht worden geconstateerd, moeten worden gedocumenteerd, vastgelegd met foto's en video's, en indien nodig moet een voorbehoud van rechten worden opgenomen.

Verplichting van eigenaren om gebreken te inspecteren en te melden

Bij stadsvernieuwingsprojecten is een van de belangrijkste verplichtingen voor eigenaren die een beroep doen op gebrekkig vakmanschap, het inspecteren van hun eigen woning en gemeenschappelijke ruimten na oplevering en het binnen een redelijke termijn melden van eventuele gebreken aan de aannemer. Deze melding kan worden gedaan middels een notariële verklaring of een andere schriftelijke en controleerbare methode. Bij ernstige geschillen is een notariële verklaring echter de meest betrouwbare methode.

Bij het melden van gebreken moeten deze concreet worden gespecificeerd. Algemene verklaringen zoals "Het appartement vertoont gebreken" of "Het gebouw voldoet niet aan de contractuele afspraken" zijn onvoldoende. Er moet duidelijk worden vermeld welke gebreken zich in welke wooneenheid voordoen, welke werkzaamheden in de gemeenschappelijke ruimten nog niet zijn afgerond, welke afwijkingen er zijn van de technische specificaties, wanneer het gebrek is ontdekt en wat er van de aannemer wordt geëist.

Zichtbare gebreken moeten binnen een redelijke termijn na oplevering worden gemeld. Verborgen gebreken daarentegen moeten onmiddellijk aan de aannemer worden gemeld zodra ze aan het licht komen. Indien de opdrachtgever de inspectie- en meldingsplicht verwaarloost, loopt hij het risico dat hij wordt geacht het werk te hebben aanvaard overeenkomstig artikel 477 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen.

Elk specifiek geval wordt echter binnen zijn eigen context beoordeeld. Vooral bij stadsvernieuwingsprojecten, waar veel zelfstandige wooneenheden, gemeenschappelijke ruimtes, technische installaties en mogelijk verborgen gebreken aanwezig zijn, is het voor eigenaren van onroerend goed gunstig om direct na de oplevering een deskundige technische inspectie te laten uitvoeren.

Rechten van de eigenaar in geval van gebrekkig vakmanschap

Artikel 475 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen regelt de facultatieve rechten van de opdrachtgever in geval van gebrekkig werk. Als het werk onbruikbaar is of zodanig gebrekkig dat acceptatie niet gerechtvaardigd is, kan de opdrachtgever kiezen uit de volgende opties: de overeenkomst beëindigen; het werk behouden en een prijsverlaging eisen die evenredig is aan het gebrek; of kosteloos herstel eisen, waarbij alle kosten voor rekening van de opdrachtgever komen, mits dit geen buitensporige kosten met zich meebrengt. De opdrachtgever behoudt tevens het recht om schadevergoeding te eisen op grond van de algemene bepalingen.

Bij stadsvernieuwingsprojecten is ontbinding van het contract niet altijd een praktische en haalbare oplossing. Dit komt doordat het gebouw op het terrein van de grondeigenaar is gebouwd, de afzonderlijke wooneenheden mogelijk al zijn opgeleverd, er mogelijk al verkopen aan derden hebben plaatsgevonden en de sloop van de constructie aanzienlijke schade zou kunnen veroorzaken. Artikel 475 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen bepaalt dat indien de werkzaamheden op het terrein van de opdrachtgever zijn uitgevoerd en de sloop ervan aanzienlijke schade zou veroorzaken, het recht op ontbinding van het contract niet kan worden uitgeoefend.

Daarom omvatten rechtszaken over gebrekkig vakmanschap bij stedelijke herontwikkelingsprojecten vaak eisen tot gratis reparatie, prijsverlagingen evenredig aan het gebrek, vergoeding van de kosten van onvoltooide en gebrekkige werkzaamheden, schadevergoeding en, indien nodig, nakoming in natura. Als bijvoorbeeld de waterdichting gebrekkig is, kan de opdrachtgever eisen dat de aannemer het probleem verhelpt of de kosten van de reparatie vergoedt. Als er materialen van lagere kwaliteit worden gebruikt in plaats van de materialen die in de technische specificaties zijn overeengekomen, kan het verschil in waarde of de kosten van de herbouw worden geëist.

Welke soorten rechtszaken kunnen worden aangespannen in gevallen van gebrekkig vakmanschap?

In geval van onvolledige uitvoering van de werkzaamheden kan de opdrachtgever eerst eisen dat het onvoltooide werk wordt voltooid. Als de aannemer het onvoltooide werk niet voltooit, kan de opdrachtgever de kosten van het onvoltooide werk verhalen of, via een gerechtelijk bevel, het onvoltooide werk door een derde laten voltooien en de kosten daarvan op de aannemer verhalen.

In geval van gebrekkige constructie zijn vorderingen gebaseerd op het contract, de technische specificaties, het project en de opleveringsdocumenten. Als bijvoorbeeld in het contract gemeenschappelijke ruimtes, sociale voorzieningen, een overdekte parkeergarage, opslagruimte of een beveiligingssysteem waren beloofd, maar deze niet zijn gerealiseerd, kan de eigenaar eisen dat deze tekortkomingen volledig worden verholpen of dat de kosten worden vergoed.

Gebrekkige constructies beperken zich niet tot individuele wooneenheden. Tekortkomingen in gemeenschappelijke ruimtes komen veelvuldig voor bij stadsvernieuwingsprojecten. Liften, trappen, brandbeveiligingssystemen, parkeerterreinen, daken, gevels, watertanks, waterpompen, generatoren, groenvoorziening, beveiliging, schuilplaatsen, gemeenschappelijke voorzieningen en technische ruimtes kunnen eveneens aanleiding geven tot rechtszaken wegens gebrekkige constructie.

In dergelijke gevallen is een deskundig onderzoek absoluut noodzakelijk. De deskundige vergelijkt het contract, de technische specificaties, de vergunningsaanvraag, het architectonisch ontwerp en de bestaande structuur om vast te stellen welke werkzaamheden onvoltooid zijn, wat de kosten zijn om deze tekortkomingen te verhelpen en wat de impact van deze tekortkomingen is op de gebruikswaarde van het pand.

Het belang van de technische specificaties in deze zaak

Bij stadsvernieuwingsprojecten is de technische specificatie een van de belangrijkste documenten in rechtszaken over gebrekkige en onvolledige bouw. ​​De technische specificatie beschrijft de kwaliteit en de bouwnormen die de aannemer zal hanteren. Hoe gedetailleerder dit document is, hoe sterker de bewijskracht van de eigenaren bij het aanspannen van een rechtszaak.

De technische specificaties moeten details bevatten over de betonklasse, de staalnorm, waterdichting, thermische en geluidsisolatie, specificaties voor ramen en glas, deurmerken, liftspecificaties, materialen voor keuken en badkamer, vloerbedekkingen, gevelsysteem, elektrische en mechanische installaties, generator, brandbeveiligingssysteem, parkeerplaats en gemeenschappelijke ruimtes.

Als de technische specificaties alleen algemene verklaringen bevatten zoals "er zullen eersteklas materialen worden gebruikt", kan de aannemer in geval van een geschil aanvoeren dat "de materialen die ik heb gebruikt voldoende zijn". Omgekeerd, als het merk, het model, de technische norm en de acceptatiecriteria voor gelijkwaardige producten duidelijk worden vermeld, wordt het gemakkelijker om gebrekkig of ondermaats vakmanschap aan te tonen.

Daarom moeten de technische specificaties grondig worden onderzocht alvorens een rechtszaak aan te spannen wegens gebrekkig of onvolledig vakmanschap. Indien technische specificaties niet beschikbaar zijn, is de beoordeling gebaseerd op het project, de vergunning, de bouwkundige inspectieverslagen, de locatie, een deskundigenonderzoek, sectorale normen en objectieve kwaliteitscriteria.

Waarom is het verzamelen van bewijsmateriaal belangrijk?

Bij stadsvernieuwingsprojecten is het verzamelen van bewijsmateriaal in gevallen van gebrekkige en onvolledige constructie vaak de belangrijkste stap vóór het aanspannen van een rechtszaak. Dit komt omdat gebreken in de constructie in de loop der tijd kunnen veranderen; de aannemer kan later bepaalde tekortkomingen verhelpen, de eigenaar kan tijdens het gebruik renovaties laten uitvoeren, of de situatie in gemeenschappelijke ruimten kan veranderen. Daarom is het van groot belang dat een deskundige via de rechtbank de actuele situatie vaststelt.

In een verzoek om bewijsmateriaal te verzamelen, moeten alle gebreken en tekortkomingen in de zelfstandige wooneenheid en de gemeenschappelijke ruimten concreet worden omschreven. In plaats van bijvoorbeeld te zeggen "het gebouw vertoont gebreken", moet een verklaring worden opgenomen als "er is een waterlek in de kelder, de gevelbekleding voldoet niet aan de technische specificaties, de lift voldoet niet aan de vergunning, de parkeergarage is onvolledig en de thermische isolatie voldoet niet aan de specificaties".

De expert voert een inspectie ter plaatse uit en stelt een rapport op waarin de aard van de gebreken gedetailleerd wordt beschreven, of deze zichtbaar of verborgen zijn, de kosten van herstel, de waarde van het onvoltooide werk, eventuele afwijkingen van de technische specificaties en de impact daarvan op de bruikbaarheid van het gebouw. ​​Dit rapport vormt een sterk bewijsmateriaal in eventuele latere rechtszaken over schadevergoeding, reparaties, prijsverlagingen of de kosten van onvoltooid werk.

Hoewel het mogelijk is om direct een rechtszaak aan te spannen zonder bewijsmateriaal te verzamelen, biedt een schaderapport de opdrachtgever een aanzienlijk voordeel, met name bij technische geschillen. Dit komt doordat de aannemer tijdens de rechtszaak het gebrek kan ontkennen, kan aanvoeren dat het te wijten is aan verkeerd gebruik, of kan beweren dat er bij de oplevering geen gebreken waren.

Deskundig onderzoek in gevallen van fabricagefouten en onvolledige productie

In dergelijke gevallen benoemt de rechtbank doorgaans een deskundigenpanel bestaande uit een civiel ingenieur, architect, werktuigbouwkundig ingenieur, elektrotechnisch ingenieur, vastgoedtaxateur of technisch expert. De nauwkeurigheid van het deskundigenonderzoek heeft directe invloed op de uitkomst van de zaak.

De deskundige moet de volgende vragen beantwoorden: Welke werkzaamheden waren in het contract en de technische specificaties vastgelegd? Welke werkzaamheden zijn daadwerkelijk uitgevoerd? Zijn de uitgevoerde werkzaamheden in overeenstemming met het project, de vergunning, de technische specificaties en de bouwkundige en technische normen? Zijn er onvoltooide werkzaamheden? Zijn er gebreken? Is het gebrek zichtbaar of verborgen? Wat zijn de kosten voor het herstellen van het gebrek? Wat zijn de kosten voor het voltooien van de onvoltooide werkzaamheden? Heeft het gebrek invloed op het gebruik van het gebouw? Is er sprake van waardevermindering? Is de aannemer aansprakelijk?

Een deskundigenrapport moet worden betwist als het onvolledig, oppervlakkig of tegenstrijdig is. In het bijzonder moet een aanvullend rapport of een nieuw deskundigenpanel worden aangevraagd als het rapport de technische specificaties niet heeft onderzocht, uitsluitend op observatie is gebaseerd, de berekening van de marktwaarde niet toelicht, geen onderscheid maakt tussen zichtbare en verborgen gebreken, of geen rekening houdt met tekortkomingen in gemeenschappelijke ruimtes.

Wat is de verjaringstermijn?

In gevallen van gebrekkig vakmanschap is de verjaringstermijn van groot belang. Volgens artikel 478 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen geldt voor vorderingen die worden ingesteld op grond van gebrekkig werk een verjaringstermijn van twee jaar voor andere werken dan onroerende zaken, vijf jaar voor onroerende zaken en twintig jaar indien de aannemer zich schuldig heeft gemaakt aan grove nalatigheid, ongeacht de aard van het gebrekkige werk, te rekenen vanaf de datum van oplevering.

Aangezien gebouwen die in het kader van stadsvernieuwing worden gebouwd als onroerende constructies worden beschouwd, is de termijn van vijf jaar over het algemeen van toepassing in gevallen van gebrekkig vakmanschap. Echter, indien de aannemer zich schuldig heeft gemaakt aan grove nalatigheid, frauduleus handelen, opzettelijk gebreken heeft verzwegen of zeer ernstige technische onregelmatigheden heeft begaan, kan de termijn van twintig jaar ter discussie komen te staan.

De verjaringstermijn begint over het algemeen te lopen vanaf de datum van levering. In het geval van verborgen gebreken worden de latere ontdekking van het gebrek en de snelle melding ervan echter afzonderlijk beoordeeld. Eigenaren moeten daarom de leveringsdatum, het leveringsbewijs, de datum waarop het gebrek werd ontdekt en de datum waarop het gebrek werd gemeld, documenteren.

Bij vorderingen wegens gebrekkig vakmanschap moeten de verjaringstermijn en de juridische classificatie per specifieke vordering afzonderlijk worden beoordeeld. Indien het onvoltooide werk een niet-geleverde prestatie betreft, kunnen andere beoordelingen gelden dan bij gebrekkig vakmanschap. Daarom is het, alvorens een rechtszaak aan te spannen, noodzakelijk om de vordering correct te omschrijven als "gebrek", "onvoltooid werk", "vertraging", "waardeverlies" of "contractbreuk".

Welke verdedigingsgronden kan de aannemer aanvoeren?

In gevallen van gebrekkig en onvolledig werk kunnen aannemers zich op verschillende manieren verdedigen. De meest voorkomende verdediging is dat het werk bij oplevering is geaccepteerd en dat de opdrachtgevers geen gebreken hebben gemeld. De aannemer kan zich beroepen op de formulering "in perfecte staat ontvangen" als deze op de leveringsbon staat vermeld. Daarom is het belangrijk om zorgvuldig te zijn bij het ondertekenen van de leveringsbon.

Het tweede verweer is dat het defect te wijten is aan verkeerd gebruik. Bijvoorbeeld in het geval van waterlekkages, defecten aan de leidingen of beschadigde coatings, zou de aannemer kunnen zeggen: "de eigenaar heeft de reparaties later uitgevoerd" of "er was sprake van verkeerd gebruik". Het verzamelen van bewijsmateriaal en technische rapporten zijn cruciaal om dit verweer te weerleggen.

Het derde verweer is dat het gebrek voortvloeit uit het project of uit de instructies van de opdrachtgever. Volgens artikel 476 van het Turkse Wetboek van Verbintenissenrecht kan de opdrachtgever geen rechten ontlenen aan zijn rechten als het gebrek in het werk voortkomt uit instructies van de opdrachtgever ondanks een uitdrukkelijke waarschuwing van de aannemer, of uit een andere reden die aan de opdrachtgever kan worden toegeschreven.

Het vierde verweer is de verjaringstermijn. De aannemer kan aanvoeren dat de termijn is verstreken sinds de leveringsdatum. Het vijfde verweer is dat de in de technische specificaties geclaimde kwaliteit niet is overeengekomen. Duidelijkheid in de technische specificaties is daarom van groot belang voor de opdrachtgever.

Wie kan een rechtszaak aanspannen vanwege gebreken in gemeenschappelijke ruimtes?

Bij stadsvernieuwingsprojecten kunnen gebreken niet alleen in individuele wooneenheden voorkomen, maar ook in gemeenschappelijke ruimtes. Voorbeelden van gebreken in gemeenschappelijke ruimtes zijn daken, gevels, liften, trappen, parkeerterreinen, schuilplaatsen, brandbeveiligingssystemen, watertanks, waterpompen, generatoren, gemeenschappelijke installaties, tuinen en landschapsinrichting.

Wat betreft gebreken in gemeenschappelijke ruimtes, moeten de vereniging van eigenaren, het beheer van het complex, het beheer van het appartementencomplex of de eigenaren zelf mogelijk gezamenlijk optreden. Als het eigendom van de appartementen nog niet is vastgesteld en de overdracht van het gebouw nog gaande is, kunnen de eigenaren zich beroepen op hun contractuele rechten. De juridische bevoegdheid om een ​​rechtszaak aan te spannen met betrekking tot gebreken in gemeenschappelijke ruimtes moet worden vastgesteld aan de hand van de huidige eigendomsakte en de beheerstatus van het pand.

Gebreken in gemeenschappelijke ruimtes hebben een bredere impact dan gebreken in individuele wooneenheden. Zo kan bijvoorbeeld gebrekkige buitenisolatie de energieprestatie en de verkoopwaarde van het hele gebouw beïnvloeden. Defecte liften of brandbeveiligingssystemen kunnen zorgen baren over de veiligheid. Daarom is het belangrijk dat er bij gebreken in gemeenschappelijke ruimtes uitgebreider bewijsmateriaal wordt verzameld en dat deskundigenonderzoek wordt uitgevoerd.

Welke vorderingen kunnen worden ingediend in een rechtszaak wegens gebrekkig of onvolledig vakmanschap?

Eigenaren van onroerend goed kunnen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, verschillende eisen stellen. De meest voorkomende eisen zijn als volgt:

Het voltooien van de onafgemaakte taken,

Gratis reparatie van fabricagefouten

Betaling innen voor gebrekkig en onvolledig werk

Prijsverlaging evenredig aan het defect

Vergoeding voor afschrijving,

Vergoeding voor huurverlies en verlies van gebruik

De kosten voor het laten uitvoeren van onvolledig of gebrekkig werk door een derde partij zullen worden verhaald op de aannemer

Vergoeding voor het niet voldoen aan de technische specificaties

Het verwijderen van verborgen gebreken,

Verzoeken tot beëindiging van het contract en liquidatie, indien nodig.

Elke claim vereist afzonderlijk bewijs. Bijvoorbeeld, bij een claim voor gratis reparatie moet worden aangetoond dat het gebrek verhelpbaar is. Bij een claim voor prijsvermindering moet de impact van het gebrek op de waarde van de zelfstandige wooneenheid of het gebouw worden vastgesteld. Bij een claim voor schadevergoeding moeten de schade en het causale verband worden bewezen. Bij een claim voor onvoltooide werkzaamheden moet worden aangetoond dat de onvoltooide werkzaamheden in het contract waren overeengekomen en niet zijn uitgevoerd.

De meest voorkomende fouten bij fabricagefouten

De meest voorkomende fout die huiseigenaren maken, is het accepteren van de oplevering van de woning zonder eventuele gebreken in het overdrachtsrapport te documenteren. Als in het overdrachtsrapport staat dat de woning zonder gebreken is ontvangen, kan het later lastiger zijn om duidelijke gebreken aan te kaarten.

De tweede fout is het uitstellen van de melding van gebreken. Duidelijk zichtbare gebreken moeten binnen de gestelde termijn worden gemeld, en verborgen gebreken zodra ze aan het licht komen. Vertraging kan ertoe leiden dat het werk als goedgekeurd wordt beschouwd.

De derde fout is het uitvoeren van reparaties zonder bewijsmateriaal te verzamelen. Als de eigenaar de gebrekkige reparatie met eigen middelen uitvoert, kan het later lastig zijn om het bestaan ​​van het gebrek en de reparatiekosten aan te tonen.

De vierde fout is het niet opnemen van de technische specificaties in het proces-verbaal. Klachten over gebrekkig en onvolledig vakmanschap moeten samen met het contract en de technische specificaties worden beoordeeld.

De vijfde fout is het negeren van gebreken in gemeenschappelijke ruimtes. Niet alleen tekortkomingen in de individuele wooneenheid, maar ook de gedeelde voorzieningen en gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw moeten worden onderzocht.

De zesde fout is de onjuiste formulering van vorderingen. Vorderingen wegens gebreken, onvolledig werk, vertraging, huurverlies, waardevermindering en ontbinding moeten van elkaar worden onderscheiden. Een onjuiste juridische omschrijving kan leiden tot afwijzing van de zaak of onvoldoende onderzoek.

Documenten die u moet voorbereiden voordat u een rechtszaak aanspant

Voordat een rechtszaak wordt aangespannen wegens gebrekkig en onvolledig vakmanschap bij stadsvernieuwingsprojecten, moet een compleet dossier worden samengesteld. Dit dossier moet de volgende documenten bevatten: het stadsvernieuwingscontract, het bouwcontract in ruil voor grondaandeel, technische specificaties, het architectonisch ontwerp, de bouwvergunning, de gebruiksvergunning, de tabel met de toewijzing van wooneenheden, leveringsdocumenten, meldingen van gebreken, foto- en video-opnamen, een rapport over de bewijsvoering, een deskundigenrapport, beheersdocumenten van appartementen of terreinen, correspondentie met de aannemer, facturen en offertes voor reparaties.

Daarnaast dienen eventuele gebreken in gemeenschappelijke ruimtes ook te worden opgenomen in het dossier. Dit omvat de besluiten van de Vereniging van Eigenaren, correspondentie van het beheer, foto's van de gemeenschappelijke ruimtes en onderhouds- en reparatierapporten. Bij een vermeende verborgen gebreken dient specifiek te worden vastgelegd wanneer het gebrek werd ontdekt en wanneer het werd gemeld.

Conclusie

Bij stadsvernieuwingsprojecten vormen rechtszaken over gebrekkige en onvolledige bouw een van de belangrijkste juridische middelen om te verifiëren of eigenaren hun nieuwe, zelfstandige wooneenheden daadwerkelijk conform het contract, het project, de vergunning en de technische specificaties hebben ontvangen. De sloop van een risicovol gebouw ontneemt de eigenaren hun eerdere eigendomsrecht; de stadsvernieuwing bereikt zijn doel pas als het nieuwe gebouw vrij van gebreken, compleet, veilig en bruikbaar wordt opgeleverd.

Gebrekkig vakmanschap verwijst naar werk dat van slechte kwaliteit is, gebrekkig is of in strijd met het contract. Onvolledig vakmanschap daarentegen is wanneer het werk dat gedaan had moeten worden, helemaal niet is gedaan of niet is voltooid. In beide gevallen kunnen eigenaren van onroerend goed rechten hebben zoals kosteloze reparatie, voltooiing van onvoltooid werk, prijsverlaging naar rato van het gebrek, schadevergoeding, waardevermindering, kosten van onvoltooid werk en, indien nodig, ontbinding van het contract.

Eigenaren moeten tijdens de levering zorgvuldig handelen, zichtbare gebreken documenteren, verborgen gebreken onmiddellijk melden, een notariële waarschuwing versturen, bewijsmateriaal verzamelen, de technische specificaties en projecten in het dossier opnemen en de deskundige correct begeleiden. Aangezien de artikelen 474-478 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen fundamentele bepalingen bevatten met betrekking tot aansprakelijkheid voor gebreken, alternatieve rechten, aanvaarding en verjaringstermijn, dienen rechtszaken over gebrekkig vakmanschap binnen dit kader te worden gevoerd.

Kortom, gebrekkig en onvolledig vakmanschap bij stedelijke herontwikkelingsprojecten is niet slechts een esthetisch of kwaliteitsprobleem. Dit probleem raakt direct de rechten van de eigenaren, hun gebruiksrechten, de waarde van hun individuele wooneenheden, de veiligheid van gemeenschappelijke ruimtes en de duurzaamheid van het gebouw op lange termijn. Daarom dienen eigenaren die gebrekkig en onvolledig vakmanschap constateren, onmiddellijk schriftelijk melding te maken, technisch bewijsmateriaal te verzamelen en, indien nodig, een rechtszaak aan te spannen tegen de aannemer.