Risicobeoordeling van gebouwen

Het proces van het identificeren van risicovolle gebouwen, het indienen van bezwaren en het slopen ervan volgens wet nr. 6306

SAMENVATTING:

De risicobeoordeling van gebouwen wordt uitgevoerd door erkende instanties; het rapport e-Government en een lokale administratieve aankondiging verspreid
Eigenaren van onroerend goed kunnen binnen 15 dagen in beroep gaan bij de provinciale directie/bevoegde administratie ; over het beroep zal een technische commissie bestaande uit 4 academici en 3 ambtenaren van het ministerie beslissen
Ongeacht of er beroep wordt ingesteld (of nadat het beroep is afgewezen), bedraagt de termijn voor beroep tegen administratieve beslissingen op grond van **6306** in het algemeen 30 dagen; de bevoegde rechter is de bestuursrechtbank.
Zodra de beslissing definitief is, krijgen de eigenaren van het pand minimaal 60 dagen de tijd, gevolgd door minimaal 30 dagen ; als hieraan niet wordt voldaan, worden de elektriciteit, het water en het aardgas afgesloten en de sloop uitgevoerd in overleg met de lokale overheid.
Voor verlengingsbeslissingen een tweederde meerderheid ; de verkoop van aandelen , verloopt via een administratieve procedure; met de wijziging van 2023 kennisgevingsmethode versterkt.
Huurondersteuning wordt verstrekt voor maximaal 18 maanden in risicovolle gebouwen en maximaal 48 maanden in risicovolle/reservaatgebieden ; aanvragen kunnen worden ingediend via e-Government

Het doel is om de belangrijkste concepten binnen dit kader uit te leggen

Wet nr. 6306 heeft tot doel veilige leefomgevingen te creëren in rampgevoelige gebieden en op terreinen buiten deze gebieden waar risicovolle gebouwen staan. Een risicovol gebouw is een gebouw dat zijn economische levensduur heeft bereikt of een hoog risico op verlies van mensenlevens of eigendommen met zich meebrengt bij rampen zoals aardbevingen. Een risicogebied is een door de president aangewezen regio die risico's met zich meebrengt vanwege de bodem- en bouwkundige kenmerken. Reservebouwgebieden zijn gebieden die zijn aangewezen voor nieuwe nederzettingen en die kunnen worden gebruikt in stedelijke herontwikkelingsprojecten.

Wie bepaalt het risico dat een gebouw beschadigd raakt en hoe gebeurt dat?

Geautoriseerde/gelicentieerde organisaties (instellingen/organisaties met een vergunning van het ministerie, sommige overheidsinstanties en universiteiten) voeren beoordelingen uit volgens technische normen; er worden technische methoden gebruikt zoals bemonstering (kernboringen), wapening/draagvermogen, sterkte, corrosie, bodem- en constructiesysteemanalyse .
Aanvang: Het proces kan worden gestart door een aanvraag van de eigenaar(s), een besluit van de overheid/het bestuur (bijvoorbeeld het bestuur voor stedelijke transformatie) of processen die verband houden met de aanwijzing van een risicogebied.
Rapport : De bevindingen worden geconcludeerd als "risicovol"/"niet risicovol" en het rapport wordt beoordeeld door de provinciale directie/bevoegde administratie .

Let op: Onjuist opgestelde rapporten (verkeerde steekproef, onvolledige screening van de bekrachtiging, prestatieanalyse in strijd met de regelgeving) behoren tot de meest voorkomende redenen voor succes in beroepsprocedures/annuleringsprocedures.

Kennisgeving, aantekening in de eigendomsakte en aanvang van de procedure

Wanneer het rapport bij de administratie wordt ingediend, vindt de kennisgeving plaats via een combinatie van traditionele post , e-overheidsnotificatie, een aankondiging van 15 dagen bij het lokale administratiekantoor en een mededeling op het gebouw. De laatste dag van de aankondiging bij het lokale administratiekantoor geldt als de datum van kennisgeving. Aan het gedeelte met de verklaringen in het kadaster wordt een aantekening toegevoegd met de tekst "Binnen het toepassingsgebied van Wet 6306" ; deze aantekening waarborgt de transparantie en kan worden ingeroepen tegen derden. Deze fase is cruciaal voor het ingaan van de termijnen .

Beroepstermijn van 15 dagen – bevoegdheid, procedure en technische commissie

Duur: 15 dagen vanaf de datum van kennisgeving .
Wie: Alleen de eigenaren (of hun wettelijke vertegenwoordigers). Hoewel er uitzonderlijke argumenten zijn met betrekking tot het recht van bezwaar voor huurders en houders van beperkte zakelijke rechten, de jurisprudentie van de Raad van State dit recht overwegend als beperkt tot de eigenaar.
Aan: De provinciale directie (stedelijke transformatie) in de locatie van het pand ; of de gemeente indien de bevoegdheid is gedelegeerd .
Beoordelingsorgaan: Technische commissie (4 leden van universiteiten – faculteitsleden van de relevante beroepsgroep; 3 leden van het ministerie/KDB-personeel). De zevenkoppige samenstelling biedt technische en administratieve zekerheid.
Resultaat: Acceptatie → de aanwijzing als risicovol gebouw wordt ingetrokken; Afwijzing → de beslissing wordt definitief en het sloop-/versterkings-/evacuatieplan gaat van start.

Praktische tip: Het indienen van een technisch rapport bij uw bezwaar (alternatieve prestatieanalyse, validiteits-/statistische evaluatie van de resultaten van de kernmonsters, vergelijking van de kolom-balkcontinuïteit in het project met de werkelijke situatie) vergroot uw kans op succes.

Juridische stappen en de strategie voor een nietigverklaringsprocedure binnen 30 dagen

Bevoegde rechtbank: Bestuursrechtbank (de procedure is van bestuurlijke aard).
Termijn: Voor beroep tegen administratieve beslissingen op grond van Wet nr. 6306 geldt een speciale termijn van 30 dagen. In de praktijk begint deze termijn te lopen vanaf de datum van afwijzing van het beroep , het verstrijken van de beroepstermijn (indien geen beroep is ingesteld) of de datum waarop kennis is genomen van de beslissing betreffende het risicovolle gebouw.
Opschorting van de uitvoering: Na de nietigverklaring door het Grondwetshof in 2014 een opschorting van de uitvoering aan te vragen ; deze moet worden gerechtvaardigd door zowel "duidelijke onrechtmatigheid" als "onherstelbare schade" (bijv. dreiging met sloop).

Tijdsbeheer: Een beroep is niet verplicht . Om te voorkomen dat de termijn wordt overschreden, is het ook mogelijk om binnen 30 dagen een verzoek tot nietigverklaring in te dienen, mits er sterk technisch bewijs voorhanden is. Een verzoek aan een hogere instantie op grond van artikel 11 van de Wet op de administratieve procedure kan de termijn opschorten en opnieuw laten ingaan; verlies van rechten is echter gebruikelijk in gevallen van fouten in de termijnberekening . (Uitleg in de juridische doctrine en toepassingsnota's.)

Na afronding van de plannen zullen een sloopschema van 60+30 dagen en bijbehorende sancties worden uitgevoerd

Na afronding van de risicobeoordeling van een gebouw verleent de overheid de eigenaren minimaal 60 dagen voor sloop/ontruiming; indien hier na inspectie niet aan wordt voldaan, een extra termijn van minimaal 30 dagen verleend. Indien de sloop ondanks deze termijnen niet wordt uitgevoerd, de elektriciteit, het water en het aardgas afgesloten; de sloopkosten worden in eerste instantie de speciale rekening voor transformatieprojectenen kunnen later worden verhaald op de betreffende partij; de sloop de lokale overheid .

Versterkingsoptie en technische vereisten

Slopen is niet de enige optie voor elk risicovol gebouw . In de praktijk is voor gebouwen buiten risicogebieden een oplossing mogelijk met een versterkingsvergunning . Naar goeddunken van de overheid kan, indien aan de voorwaarden van het versterkingsplan en de vergunning is voldaan, de versterking worden uitgevoerd, mits er voldoende tijd wordt gegeven

Technische checklist:

Huidig statisch ontwerp / constructiesysteemdiagram
voor kernboringen en ultrasoon onderzoek; wapeningsscanning.
Bodem- en funderingsonderzoek en risicoanalyse van verzakkingen/aardverschuivingen.
Prestatieanalyse; beoogde belastingomstandigheden (conform DBYBHY/TBDY)
van de versteviging (isolatie, vezelversterkte kunststof, stalen frame, extra vliesgevel)

Besluit met een meerderheid van 2/3, gezamenlijk besluitvormingsprotocol en aandelenverkoop

Beslissingen over de reconstructie/versterking/contractuele bouw van risicovolle gebouwen of risicovolle/reservaatgebieden worden genomen met een minimale meerderheid van 2/3 op basis van het grondaandeel . De aandelen van de minderheid die niet aan de besluitvorming deelneemt, kunnen via een administratieve procedure per veiling aan de meerderheid worden verkocht tegen een prijs die niet lager is dan de marktwaarde ; indien dit niet mogelijk is, kunnen oplossingen via publieke middelen worden gerealiseerd.

Kennisgeving/Procedure: Met de wijzigingen van 2023 is de notariële vereiste voor kennisgeving/betekening aan minderheidsaandeelhouders komen te vervallen , en de procedure zal naar verwachting worden versneld door middel van methoden zoals aankondigingen bij het lokale administratiekantoor .

Juridisch perspectief (voorbeeldbespreking): In sommige geschillen ontstaat er een overlap tussen de bepalingen van de Appartementswet en Wet nr. 6306 (bijvoorbeeld beslissingen die zijn genomen voordat het gebouw wordt gesloopt). In uitspraak nr. 2022/163 heeft de Algemene Vergadering van het Hooggerechtshof de relatie tussen de Appartementswet en Wet nr. 6306 beoordeeld aan de hand van de specifieke omstandigheden; daarbij benadrukte zij dat de 2/3-regel in Wet nr. 6306 van toepassing is op gebouwen zonder appartementsrecht of erfdienstbaarheidsrechten.

Evacuatie, verstoringen, hulp van de politie en kosten

Uitzetting: Uitzetting kan met steun van de administratieve rechtshandhaving worden uitgevoerd na het verstrijken van de termijnen .
Onderbrekingen: De elektriciteits-, water- en gasaansluitingen worden op last van de directie afgesloten.
Kosten: De kosten voor sloop/puinverwijdering worden door de overheid vooraf betaald en vervolgens verhaald .

Huurtoeslag: wie komt in aanmerking, hoeveel, voor hoeveel maanden, aanvraagprocedure

Duur: maximaal 18 maanden voor risicovolle gebouwen; maximaal 48 maanden voor risicovolle/reservaatgebieden (conform lokale/overheidspraktijk).
Aanvraag: Het is mogelijk om huurondersteuning in het kader van het stadsvernieuwingsprogramma aan te vragen via e-Government
Bedrag: Bepaald per provincie; kan worden bijgewerkt met de consumentenprijsindex (CPI); sommige metropolitane gemeenten hebben aanvullende steunprogramma's (bijv. de metropolitane gemeente Istanbul).

Aanvraagadvies: Dien uw aanvraag in binnen een redelijke termijn na de datum van ontruiming of sloop ; zorg dat u energierekeningen /woondocumenten bij de hand hebt als adresbewijs.

Een praktische tijdlijn in de praktijk

Inspectieaanvraag/inspectie → Rapport van erkende organisatie.
Melding/Aankondiging → e-overheidsmelding + aankondiging binnen 15 dagen bij het lokale administratiekantoor + ophanging aan het gebouw; aantekening in de eigendomsakte.
Beroep (15 dagen) → Provinciale Directie/Bevoegde Administratie; door technische commissie .
Nietigverklaring van het huwelijk (30 dagen) → Bestuursrechtbank; Verzoek om voorlopige voorziening.
Afronding → 60 dagen voor sloop/evacuatie; gevolgd door ten minste nog eens 30 dagen.
Toepassingen → Stroomuitval, wetshandhaving, sloopwerkzaamheden; voor huurondersteuning .

Bewijsstrategie in rechtszaken en hoger beroep

Procedurele fouten: Onregelmatigheden in de kennisgeving (ontbrekende e-overheidsmeldingen/lokale administratieve aankondigingen), onjuiste berekening van de kennisgevingsperiode, aanvraag bij de verkeerde instantie, onjuiste toepassing van termijnen. (Circulaires en veelgestelde vragen verduidelijken de procedure.)
Technische tekortkomingen: Onvoldoende monsters, ontoereikende laboratoriumketen, prestatieaannames die in strijd zijn met de TBDY (Turkse bouwvoorschriften voor de veiligheid van bouwmaterialen), inconsistenties tussen tekeningen en de daadwerkelijke constructie op locatie in de dwarsdoorsneden van het constructiesysteem, fouten in de classificatie van bodemrisico's.
Alternatieve oplossing: wapening ; kosten-batenanalyse van de wapening.
2/3 van de processen: Protocol voor gezamenlijke besluitvorming; waardering; controle van de reële marktwaarde en kennisgeving tijdens het aandelenverkoopproces.

Veelvoorkomende fouten en risico's

Het missen van de bezwaarperiode van 15 dagen (waarbij over het hoofd wordt gezien dat de kennisgeving is voltooid met de aankondiging door het lokale dorpshoofd).
De termijn van 30 dagen voor het indienen van een rechtszaak wordt verward met de termijn van 60 dagen die is vastgelegd in de Wet op de administratieve procedure . De uitvoering van Wet nr. 6306 is versneld door middel van speciale termijnen voor het indienen van rechtszaken.
Rapport van een ongeautoriseerde organisatie of ontbrekende handtekeningen.
opschorting van de uitvoering van het vonnis zonder onderbouwing indienen (het technische risico en de onherstelbare schade moeten worden toegelicht).
Verwarring tussen grondaandeel/hoofdzelfstandige eenheid bij berekeningen van 2/3 meerderheid ; wijzigingen in de notificatieprocedure volgens de oude methode

Veelgestelde vragen (FAQ)

1) Kan een huurder bezwaar maken? In de praktijk hebben verhuurders het recht om bezwaar te maken ; voor huurders/houders van beperkte zakelijke rechten zijn de meeste uitspraken van de Raad van State in het voordeel van het ontzeggen van het recht om bezwaar te maken . Huurders kunnen wel gebruikmaken van sociale maatregelen zoals huurtoeslag .

2) Is een bezwaar verplicht? Kan ik direct een rechtszaak aanspannen?
Een bezwaar is niet verplicht. Met sterk technisch bewijs binnen 30 dagen direct .

3) Wat is de slooptermijn? Minimaal 60 dagen na oplevering ; indien niet voltooid, wordt een extra termijn van 30 dagen toegekend; indien dan nog steeds niet voltooid, volgen inhoudingen en administratieve sloop.

4) Wat gebeurt er als een tweederde meerderheid niet kan worden behaald? Minderheidsaandelen kunnen via een veiling aan de meerderheid worden verkocht, mits de verkoopprijs niet lager is dan de marktwaarde ; als dit niet mogelijk is, kunnen publieke activa worden ingezet.

5) Voor hoeveel maanden wordt huurondersteuning verstrekt? Hoe kan ik dit aanvragen? De maximale duur is 18 maanden voor gebouwen die risico lopen op sloop en 48 maanden voor risicogebieden/reservaatzones ; aanvragen kunnen worden ingediend via e-Government

Voorbeelden van petitiekaders (bezwaar en annulering)

Let op: de volgende voorbeelden dienen uitsluitend ter informatie; ze moeten worden aangepast met specifieke casestudies en technische gegevens.

A) Bezwaar (Provinciale Directie/Bevoegde Administratie)

Titel en partijgegevens
Onderwerp: Bezwaar tegen het risicobeoordelingsrapport van …
Evenementen: Data van kennisgevingen/aankondigingen, rapportsamenvatting, informatie uit het kadaster.
Procedurele bezwaren: Ontbrekende kennisgevingen, fouten in termijnen, bevoegdheid.
Technische bezwaren: Monster, laboratorium, prestatieanalyse, bodem, afwijkingen van het project.
Bewijsmateriaal: Alternatief technisch rapport, foto's, laboratoriumresultaten, deskundig oordeel.
Resultaat/verzoek: Opheffing van de risicostatus van het gebouw / verwijzing voor versterking.

B) Nietigverklaring van het huwelijk (Administratieve rechtbank – 30 dagen)

Eiser – Gedaagde (rechtszaak)
Onderwerp van de rechtszaak: ... gedateerde risicobeoordeling van een gebouw / afwijzing van bezwaar
Duur: Datum van melding/kennisgeving – berekening van de duur.
Juridische onregelmatigheden: Aspecten van gezag, vorm, reden, onderwerp en doel.
Technische en juridische redenen: Evaluatie in strijd met TBDY, meet-/analysefouten.
Verzoek om een voorlopige voorziening: Onherstelbare schade (risico op instorting) en duidelijke onrechtmatigheid.
Bewijsmateriaal: Technische rapporten, verzoek om deskundigenonderzoek.
Resultaatverzoek: Opschorting en annulering

Conclusie en aanbevelingen

De 6306-procedure is een versnelde procedure met drie pijlers: technisch, administratief en juridisch . De beroepstermijn van 15 dagen en de termijn van 30 dagen voor een nietigverklaring , de slooptermijn van 60+30 dagen en de vereiste tweederde meerderheid vergroten het risico op verlies van rechten . Als strategie:

De deadlines gaan direct in na de kennisgeving/aankondiging .
Voeg technische rapporten bij uw bezwaar/rechtszaak ; een bezwaarschrift alleen is niet voldoende.
Presenteer de mogelijkheid om het systeem op een rationele manier te versterken; betrek daarbij het argument van de openbare veiligheid
Verwaarloos het procedurele en marktwaardetoezicht niet bij de verkoop van aandelen met een tweederde meerderheid
Plan vooruit voor huurondersteuning en lokale hulpprogramma's voor personen die daarvoor in aanmerking komen

Wet nr. 6306, huurondersteuning, risicovolle gebouwen.

Enkele blogtitel