DE PLAATS VAN UITZETTINGSOVEREENKOMSTEN IN HET HUURRECHT

In deze studie onderzoeken we het concept van ontruimingsovereenkomsten, die de laatste tijd steeds vaker voorkomen in het huurrecht, evenals de elementen en het toepassingsgebied ervan.

Huurovereenkomsten, gereguleerd in artikel 299 e.v. van het Turkse Wetboek van Verbintenissen, zijn een type contract dat veelvuldig voorkomt in het dagelijks leven. Hierbij stemt de verhuurder ermee in de huurder toestemming te geven iets te gebruiken of er profijt van te hebben, en de huurder verbindt zich er in ruil daarvoor toe de overeengekomen huur te betalen. Huurovereenkomsten worden onderverdeeld in drie typen: gewone huurovereenkomsten, huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimten, en agrarische huurovereenkomsten. Aangezien geschillen in de praktijk meestal betrekking hebben op huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimten, zal deze studie zich richten op geschillen op dit gebied.

In huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimten kunnen contracten worden beëindigd door middel van een opzegging of via een gerechtelijke procedure. De gronden voor beëindiging van een contract via een gerechtelijke procedure zijn echter onderworpen aan het Numerus Clausus-principe (beperkt aantal) en kunnen, volgens artikel 354 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen, niet willekeurig worden uitgebreid ten nadele van de huurder.

Zoals expliciet in de wet is vastgelegd, kunnen huurovereenkomsten worden beëindigd om redenen die zowel aan de verhuurder als aan de huurder te wijten zijn. Een schriftelijke toezegging tot ontruiming is een voorbeeld van een huurovereenkomst die wordt beëindigd om redenen die aan de huurder kunnen worden toegeschreven. Omdat toezeggingen tot ontruiming niet aan strikte voorwaarden zijn gebonden zoals andere redenen voor beëindiging, is het een methode die verhuurders in de praktijk vaak gebruiken.

Uitzettingsverplichting: definitie en juridische aard

Een schriftelijke ontruimingsovereenkomst, zoals geregeld in artikel 352/1 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen, is een schriftelijk document waarin de huurder zich ertoe verbindt het gehuurde pand op een bepaalde datum te verlaten. Hierbij dient te worden opgemerkt dat ontruimingsovereenkomsten alleen kunnen worden opgesteld voor huurcontracten van woon- en bedrijfspanden; anders is deze overeenkomst ongeldig.

De aard van een schriftelijke ontruimingsovereenkomst is onderwerp van discussie binnen de rechtsleer, maar de algemeen aanvaarde opvatting is dat het een aanvullende overeenkomst is bij een huurovereenkomst.

Elementen van een schriftelijke uitzettingsovereenkomst

De geldigheid van een schriftelijke ontruimingsovereenkomst is afhankelijk van de aanwezigheid van bepaalde elementen.

• De ontruimingsovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd.

Hoewel het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK) geen specifieke vorm voorschrijft voor huurovereenkomsten, benadrukt het wel dat de verbintenis tot ontruiming expliciet schriftelijk moet worden vastgelegd (TBK Artikel 352/1). Schriftelijke vorm is daarom een ​​formele vereiste voor de geldigheid van de verbintenis tot ontruiming, en ontruiming kan niet worden geëist op basis van een mondelinge toezegging. Met andere woorden, de handtekening van de huurder onderaan de tekst van de verbintenis is voldoende als eenvoudige schriftelijke vorm. Of de tekst nu handgeschreven is of een computeruitdraai, is niet van doorslaggevend belang.

Het is van groot belang dat, indien de huurder de ondertekening weigert, de ontruimingsovereenkomst is opgesteld of bekrachtigd door een notaris. Bovendien moet de overeenkomst door de huurder zelf worden ondertekend; anders is deze ongeldig en heeft ze geen rechtskracht.

Of de toestemming van de andere echtgenoot, die vereist is voor de beëindiging van een huurovereenkomst voor een gezinswoning, ook vereist is voor een schriftelijke verklaring tot ontruiming van de woning, is een punt van discussie en er bestaan ​​verschillende meningen over. Om meningsverschillen in de praktijk te voorkomen, is het raadzaam om het standpunt in te nemen dat, indien de gehuurde woning als gezinswoning kwalificeert, een schriftelijke verklaring tot ontruiming door de huurder afhankelijk is van de uitdrukkelijke toestemming van de andere echtgenoot.

Een andere factor die de beëindiging ongeldig kan maken, is het niet nakomen van een verbintenis door alle huurders, met uitzondering van gevallen waarin slechts één huurder gemachtigd is wanneer de huurderszijde uit meerdere personen bestaat. Als niet alle huurders deelnemen aan de verbintenis, is de betreffende verbintenis niet geldig.

Als de huurder een rechtspersoon is, is de schriftelijke ontruimingsovereenkomst alleen geldig als deze is afgegeven door de bevoegde vertegenwoordiger.

• De evacuatiedatum moet worden opgegeven.

Een ontruimingsovereenkomst is alleen geldig als de ontruimingsdatum erin vermeld staat. Het is niet verplicht om de ontruimingsdatum in dag, maand en jaar te specificeren. De overeenkomst kan bijvoorbeeld luiden: 5 juni 2023, 'twee jaar na de contractdatum', of zelfs Eid al-Adha in 2022. Hoewel de geldigheid van een overeenkomst die alleen de maand zonder dag vermeldt, onderwerp van discussie is in de rechtsleer, is het Hooggerechtshof van mening dat een dergelijke specificatie voldoende is voor de geldigheid van de overeenkomst. Een andere zienswijze stelt echter dat, aangezien de wetgever expliciet een specifieke datum voor de overeenkomst heeft vastgelegd, de ontruimingsovereenkomst ongeldig zou zijn als de ontruimingsdatum alleen in de maand wordt vermeld.

Hoewel de wetgever niet expliciet heeft bepaald wie de ontruimingsdatum moet vastleggen, leidt het in de praktijk vaak tot misbruik van rechten en schendingen van het beginsel van goede trouw wanneer de verhuurder zelf de ontruimingsdatum noteert.

Of de ontruimingsdatum nu door de huurder of de verhuurder is ingevuld, heeft geen invloed op de geldigheid van de ontruimingsovereenkomst. Vooral tegenwoordig leidt deze situatie er echter toe dat de verhuurder de ontruimingsovereenkomst willekeurig achteraf invult en deze zo als drukmiddel tegen de huurder gebruikt. Indien dit uit het dossier blijkt, dient het ontruimingsverzoek te worden afgewezen op grond van het verbod op misbruik van rechten.

• De ontruimingsovereenkomst moet worden opgesteld nadat het gehuurde pand is overgedragen.

Volgens artikel 352/1 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen is een verbintenis tot ontruiming van het gehuurde pand pas geldig nadat het gehuurde is opgeleverd. Een verbintenis tot ontruiming die vóór de huurovereenkomst is aangegaan, is ongeldig, evenals een verbintenis tot ontruiming die als clausule in de huurovereenkomst is opgenomen.

Het is belangrijk te weten dat zelfs als er een huurovereenkomst is gesloten, een ontruimingsovereenkomst ongeldig is voor een pand dat nog niet fysiek in bezit is genomen. De geldigheid is namelijk expliciet afhankelijk van de overdracht. In de praktijk houdt fysieke overdracht doorgaans in dat de sleutels worden overhandigd.

             INHOUD VAN DE UITZETTINGSOVEREENKOMST

• In de ontruimingsovereenkomst moeten in de eerste plaats de naam, het adres en de contactgegevens van de huurder worden vermeld.
• Het volledige adres van de gehuurde woning en de datum waarop de woning moet worden verlaten, moeten worden opgegeven.
• Aan de ontruimingsovereenkomst kunnen clausules worden toegevoegd waarin de methode en voorwaarden van de ontruiming worden gespecificeerd.

VOORBEELD UITZETTINGSOVEREENKOMST

Stagiaire Selin MUTLUTÜRK