---

Wat is de rol van de gemeente in stedelijke transformatie?

De bevoegdheden van gemeenten bij stedelijke transformatie variëren afhankelijk van de wettelijke basis waarop de transformatie plaatsvindt. In Turkije wordt bij stedelijke transformatie meestal gedacht aan Wet nr. 6306 betreffende de transformatie van gebieden met een verhoogd risico op rampen. Gemeenten hebben echter niet alleen aanzienlijke plichten en bevoegdheden op grond van Wet nr. 6306, maar ook op grond van artikel 73 van de Gemeentewet nr. 5393, de Bestemmingsplanwet nr. 3194, de Regeling Bestemmingsplannen voor Plangebieden en andere relevante wetgeving.

Het is daarom niet mogelijk om de vraag "Wat kan een gemeente doen bij stedelijke transformatie?" met één zin te beantwoorden. In sommige gevallen is de gemeente de instantie die het transformatieproject direct uitvoert. In andere gevallen houdt de gemeente toezicht op de ontruimings- en sloopwerkzaamheden bij risicovolle bouwprojecten. Soms is de gemeente verantwoordelijk voor het afgeven van bouwvergunningen en gebruiksvergunningen. Bij sommige projecten worden bestemmingsplannen, verkaveling, vrijstellingen van heffingen, overdracht van wegen, infrastructuuraansluitingen en inspectieprocessen door de gemeente uitgevoerd. In gebieden met een metropolitane gemeente moet de taakverdeling tussen de metropolitane gemeente en de districtsgemeente afzonderlijk worden beoordeeld.

Het doel van Wet nr. 6306 is het waarborgen van een gezonde en veilige leefomgeving in rampgevoelige gebieden en op terreinen met risicovolle constructies. Om dit doel te bereiken, kent de wet diverse bevoegdheden toe aan het ministerie, het directoraat voor Stedelijke Transformatie, TOKİ (Administratie voor Woningbouwontwikkeling), gemeenten en andere overheidsinstanties. In ruil daarvoor staat artikel 73 van Wet nr. 5393 betreffende gemeenten gemeenten toe om projectgebieden voor stedelijke transformatie en ontwikkeling aan te wijzen en projecten in deze gebieden uit te voeren. Metropolitaanse gemeenten zijn bevoegd om projectgebieden voor stedelijke transformatie en ontwikkeling binnen hun grenzen en aangrenzende gebieden aan te wijzen; districtsgemeenten kunnen ook projecten binnen hun eigen grenzen uitvoeren indien de metropolitaanse gemeenteraad dit passend acht.

De bevoegdheid van de gemeente moet daarom in elk specifiek geval afzonderlijk worden vastgesteld. Is het pand een risicovol gebouw, een risicogebied, een bouwbeschermd gebied of een gebied voor stadsvernieuwing en -ontwikkeling volgens de gemeentewetgeving? Wordt de transformatie uitgevoerd door particuliere rechtspersonen, de gemeente, de Directie Stadsvernieuwing of TOKİ (Turkse Woningbouwadministratie)? Welke instantie verleent de vergunning? Bij wie moet de aanvraag voor de verkoop van aandelen worden ingediend? Bij wie moet de vrijstelling van kosten worden aangevraagd? De antwoorden op deze vragen bepalen de bevoegdheid van de gemeente.

Bevoegdheden van de gemeente krachtens wet nr. 6306

Bij stadsvernieuwingsprojecten onder Wet nr. 6306 zijn gemeenten vaak betrokken als "beheerders". Dit betekent echter niet dat elke gemeente onbeperkte bevoegdheid heeft in elk proces. Wet nr. 6306 en de bijbehorende uitvoeringsregeling creëren een systeem dat is gecentreerd rond het ministerie en het voorzitterschap van de stadsvernieuwing; gemeenten kunnen daarentegen optreden als uitvoerders, toezichthouders, vergunningverlenende instanties, beheerders verantwoordelijk voor sloopwerkzaamheden, of als administraties waaraan bevoegdheden op specifieke gebieden zijn gedelegeerd.

Bij de identificatie van risicovolle gebouwen is een van de meest zichtbare bevoegdheden van de gemeente de ontruimings- en sloopfase. Nadat een risicovol gebouw is geïdentificeerd, krijgen de eigenaren een bepaalde tijd om het gebouw te ontruimen en te slopen. De regelgeving bepaalt dat als de ontruiming en sloop van risicovolle gebouwen niet kunnen worden uitgevoerd, de gemeente periodiek informatie en documenten over deze gebouwen aan de directie rapporteert. Indien de eigenaren het gebouw niet slopen, worden zij naar rato van hun aandeel aansprakelijk gesteld voor de ontruimings- en sloopkosten die door het gemeentebestuur of de gemeente zijn gemaakt of in rekening gebracht.

Deze bevoegdheid toont de belangrijke rol van de gemeente in de openbare veiligheid aan. Het blijven gebruiken van een gebouw dat definitief als risicovol is aangemerkt, vormt een risico voor leven en eigendom van eigenaren, huurders en omwonenden. In dit stadium is de gemeente niet langer slechts een passieve correspondentiepartner; zij kan de verantwoordelijkheid nemen voor de daadwerkelijke uitvoering van het evacuatie- en sloopproces, het afsluiten van infrastructuurabonnementen, de veilige sloop en het invoeren van de sloopgegevens in het systeem.

De gemeente kan echter niet optreden als een instantie die willekeurig bepaalt of een gebouw risicovol is. De vaststelling van de risicostatus van een gebouw is gebaseerd op een technisch rapport en een inspectie door bevoegde organisaties. De gemeente vervult in dit proces haar wettelijke en reglementaire taken; zij mag echter niet handelen op een manier die de rechten van de eigenaren om bezwaar te maken en een rechtszaak aan te spannen tenietdoet.

De bevoegdheden van de gemeente bij de sloop van risicovolle gebouwen

Het sloopproces van risicovolle gebouwen is een van de gebieden waarop gemeenten hun bevoegdheid het meest concreet uitoefenen bij stedelijke transformatie. Nadat een gebouw definitief als risicovol is aangemerkt, krijgen eigenaren een deadline om het te slopen. In de praktijk krijgen eigenaren aanvankelijk de tijd om risicovolle gebouwen te slopen; als de sloop niet binnen deze termijn plaatsvindt, wordt een verlenging verleend, waarna de sloop door de gemeente wordt uitgevoerd. Het verwijderen van de aantekening 'risicovol gebouw' uit het kadaster en het toevoegen van een verklaring dat het pand onder de reikwijdte van Wet nr. 6306 valt, na de sloop van het risicovolle gebouw, is met recente wetswijzigingen eveneens verduidelijkt.

De bevoegdheden van de gemeente bij de sloop kunnen als volgt worden samengevat:

Het verkrijgen van bevestiging van de risicostatus van het gebouw

De eigenaren van de panden worden op de hoogte gesteld van de ontruiming en sloop

Controleren of de sloopwerkzaamheden aan het einde van de aangegeven periode hebben plaatsgevonden

Indien nodig zal er contact worden opgenomen met de relevante instanties om de infrastructuurdiensten te onderbreken

Als de eigenaren de sloop niet zelf uitvoeren, zal de gemeente de sloopprocedure in gang zetten

Het innen van de sloopkosten bij de eigenaren van de panden, naar rato van hun aandeel

Informatie over het gesloopte gebouw in het systeem invoeren,

Correspondentie betreffende eigendomsakte en bestemmingsplanprocedures na sloop.

De gemeente moet bij de uitoefening van deze bevoegdheden in overeenstemming met de wet handelen. Sloopwerkzaamheden mogen niet worden uitgevoerd voordat een gebouw definitief als risicovol is aangemerkt. Eigenaren moeten naar behoren worden geïnformeerd. De sloop moet veilig worden uitgevoerd. Aangrenzende percelen, openbare ruimten, infrastructuurleidingen en de milieuveiligheid moeten in acht worden genomen. Anders kan de gemeente juridisch en bestuurlijk aansprakelijk worden gesteld.

Bevoegdheid tot het afgeven van bouwvergunningen

Bij stadsvernieuwingsprojecten is, na de sloop van een oud, risicovol gebouw, een bouwvergunning vereist voordat met de bouw van een nieuw gebouw kan worden begonnen. Een bouwvergunning is een van de belangrijkste bestemmingsplanvoorschriften van een gemeente. Volgens de bestemmingsplanwet nr. 3194 is bouwen zonder vergunning over het algemeen niet toegestaan. Aanvragen voor een bouwvergunning worden ingediend op basis van de eigendomsakte of een gelijkwaardig document, samen met architectonische, structurele, elektrische, mechanische en andere technische plannen. Gebouwen moeten voldoen aan de wet, het bestemmingsplan, de voorschriften, de vergunning en de bijlagen daarvan.

Bij stadsvernieuwingsprojecten beperkt de bevoegdheid van de gemeente om bouwvergunningen af ​​te geven zich niet tot de verificatie van documenten. De gemeente controleert ook of het nieuwe gebouw voldoet aan het bestemmingsplan, de toelichting op het plan, de afstand tot de perceelgrens, de vloerhoogte, de berekening van de vloeroppervlakteverhouding, de parkeereisen, de brandveiligheidsvoorschriften, de aardbevingsvoorschriften, de bouwinspectiesystemen en andere technische voorschriften.

Voor zowel eigenaren als aannemers is een bouwvergunning een cruciale stap. De opleveringstermijn in contracten begint immers vaak op de datum van afgifte van de bouwvergunning. Zonder vergunning kan de aannemer niet met de bouw beginnen. De vergunningsprocedure geeft ook aan of de aan de eigenaren beloofde zelfstandige wooneenheden daadwerkelijk gebouwd kunnen worden. Als de gemeente tijdens de vergunningsprocedure een illegaal of onvolledig project goedkeurt, kan dit leiden tot intrekking van de vergunning, bouwstop, geschillen tussen eigenaren en aannemers en administratieve aansprakelijkheid in de toekomst.

Bevoegdheid tot het afgeven van gebruiksvergunningen voor gebouwen

Bij stadsvernieuwingsprojecten is een andere belangrijke bevoegdheid van de gemeente het verlenen van gebruiksvergunningen. Een gebruiksvergunning is een document dat bevestigt dat het nieuwe gebouw is voltooid conform de bouwvergunning en de bijlagen daarvan, en dat er geen wettelijke belemmeringen zijn voor het gebruik ervan. Volgens de bestemmingsplanwet nr. 3194 moet, zodra een gebouw geheel of gedeeltelijk is voltooid, een gebruiksvergunning worden verkregen van de gemeente of het provinciebestuur dat de bouwvergunning heeft afgegeven, voordat het gebouw in gebruik kan worden genomen.

Bij stadsvernieuwingsprojecten zijn gebruiksvergunningen van groot belang. Vanuit het perspectief van de eigenaar is de daadwerkelijke overdracht immers meer dan alleen de sleuteloverdracht. De zelfstandige wooneenheid moet worden opgeleverd conform de bouwvergunning, projectplannen, technische specificaties, indeling van gemeenschappelijke ruimtes en de relevante wetgeving. Voordat een gebruiksvergunning wordt afgegeven, controleert de gemeente of het gebouw voldoet aan de bij de vergunning gevoegde projectplannen, de oplevering van gemeenschappelijke ruimtes, de technische documenten, de bouwinspectieprocedures en de adviezen van relevante instanties.

Als de gemeente een gebruiksvergunning verleent voor een gebouw dat niet aan de vergunningseisen voldoet of onvolledig is, ontstaan ​​er juridische problemen. Omgekeerd, als de gemeente onterecht weigert een gebruiksvergunning te verlenen, terwijl het gebouw wel conform de vergunning is voltooid, kunnen de eigenaar of aannemer in beroep gaan bij de gemeente en juridische stappen ondernemen. De bevoegdheid van de gemeente om gebruiksvergunningen te verlenen is daarom belangrijk, zowel voor toezicht als om eigenaren in staat te stellen hun nieuwe, zelfstandige wooneenheden legaal te gebruiken.

Bestemmingsplan en planningsautoriteiten van de gemeente

Bij stadsvernieuwingsprojecten is een van de meest strategische bevoegdheden van de gemeente het recht om bestemmingsplannen op te stellen en uit te voeren. Vernieuwingsprojecten worden vaak uitgevoerd conform de bestaande bestemmingsplannen. In sommige gebieden kunnen echter wijzigingen in het bestemmingsplan, verkaveling, samenvoeging, onderverdeling, aanleg van wegen, regulering van openbare ruimten of beslissingen met betrekking tot sociale voorzieningen noodzakelijk zijn.

Binnen het algemene stedenbouwkundige systeem zijn gemeenten verantwoordelijk voor het opstellen, wijzigen, openbaar maken en beoordelen van bezwaren tegen bestemmingsplannen en uitvoeringsplannen binnen hun respectievelijke jurisdicties. In gebieden met metropolitane gemeenten moet bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen en uitvoeringsplannen ook rekening worden gehouden met het onderscheid tussen metropolitane en districtsgemeenten.

Artikel 73 van de Gemeentewet nr. 5393 verleent gemeenten ook de bevoegdheid om gebieden voor stedelijke transformatie- en ontwikkelingsprojecten aan te wijzen en in deze gebieden planning uit te voeren. Metropolitaanse gemeenten zijn bevoegd om bestemmingsplannen, verkavelingsplannen, bouwvergunningen en gebruiksvergunningen op alle schaalniveaus op te stellen en de bevoegdheden uit te oefenen die aan gemeenten zijn toegekend in de Bestemmingsplanwet nr. 3194 met betrekking tot stedelijke transformatie- en ontwikkelingsprojecten die door metropolitaanse gemeenten moeten worden uitgevoerd.

Deze bepaling is bijzonder belangrijk omdat de gemeente bij stedelijke herontwikkelingsprojecten onder artikel 73 van Wet nr. 5393 niet alleen de vergunningverlenende instantie kan zijn, maar ook de instantie die het project plant en uitvoert. Deze bevoegdheid moet echter worden uitgeoefend met een evenwicht tussen het algemeen belang, de beginselen van de stedenbouw, de planningsrichtlijnen en de eigendomsrechten. De gemeente mag geen herontwikkelingsgebieden aanwijzen met als enig doel inkomsten te genereren, specifieke personen te bevoordelen of de eigendomsrechten buitensporig te schenden.

Bevoegdheden krachtens artikel 73 van de Gemeentewet nr. 5393

Artikel 73 van de Gemeentewet nr. 5393 verleent gemeenten de bevoegdheid om projecten voor stedelijke transformatie en ontwikkeling uit te voeren. Deze bevoegdheid verschilt van die van Wet nr. 6306. Wet nr. 6306 is voornamelijk gebaseerd op de concepten rampenrisico, risicovolle gebouwen, risicogebieden en reservebouwgebieden. Artikel 73 van Wet nr. 5393 daarentegen staat gemeenten toe projectgebieden aan te wijzen voor stedelijke transformatie en ontwikkeling en projecten in deze gebieden uit te voeren.

Binnen dit kader vallen gemeenten;

Het kan projectgebieden voor stedelijke transformatie en ontwikkeling identificeren

De gemeenteraad kan een besluit nemen

Binnen de grenzen van een metropoolregio kan de metropoolgemeente de bevoegde autoriteit zijn

De districtsgemeente kan het project binnen haar eigen grenzen uitvoeren als de gemeenteraad van het grootstedelijk gebied hiermee instemt

Ze kunnen bestemmingsplannen en verkavelingsplannen opstellen of laten opstellen

Het kan de procedures voor vergunningen en gebruiksvergunningen voor gebouwen beheren

De overeenkomst kan een rol spelen in procedures voor ontruiming, sloop en onteigening

De gemeente kan eigendommen in haar bezit binnen de scope van het project betrekken.

Er is vastgesteld dat binnen de reikwijdte van artikel 73 van Wet nr. 5393 de ontruiming, sloop en onteigening van gebouwen in gebieden die bestemd zijn voor stedelijke transformatie en ontwikkeling, op basis van overeenstemming zal plaatsvinden, dat sommige openbare eigendommen aan gemeenten kunnen worden overgedragen en dat er financiële regelgeving van kracht is in de projectgebieden.

De bevoegdheid verleend krachtens artikel 73 van Wet nr. 5393 moet echter niet worden verward met de bevoegdheid verleend krachtens Wet nr. 6306. De vaststelling van risicovolle gebouwen, de aanwijzing van risicogebieden, reservebouwgebieden, de verkoop van aandelen met een gewone meerderheid krachtens Wet nr. 6306 en de bevoegdheden van het presidentschap vallen onder het systeem van Wet nr. 6306. Bij een transformatieproject dat wordt uitgevoerd krachtens artikel 73 van de Gemeentewet, komen instrumenten uit de gemeentelijke en bestemmingsplanwetgeving, zoals besluiten van de gemeenteraad, projectgebiedverklaringen, bestemmingsplannen en onteigening, op de voorgrond te staan.

De rol van de gemeente in het aandelenverkoopproces

Op grond van Wet nr. 6306 is het mogelijk om de aandelen van eigenaren die het niet eens zijn met een besluit van een gewone meerderheid van de aandeelhouders, naar rato van hun aandelen te verkopen. Bij deze verkoop kan de gemeente optreden als "bestuur" of, indien daartoe bevoegdheden zijn gedelegeerd, als uitvoerend orgaan. De richtlijn van het Presidium Stedelijke Transformatie voor de verkoop bij gewone meerderheid stelt dat de aandelen van eigenaren die niet akkoord zijn gegaan, via een veiling worden verkocht aan andere aandeelhouders die wel akkoord zijn gegaan, tegen een prijs die niet lager is dan de marktwaarde. Indien er geen koper op de veiling verschijnt, zal het betreffende bestuur in sommige gevallen de aankoopprocedure activeren.

De rol van de gemeente in dit proces verschilt afhankelijk van de specifieke bevoegdheden die zijn verleend. Indien bevoegdheden zijn gedelegeerd, kan de gemeente het verkoopdossier beoordelen, vergader- en besluitdocumenten controleren, nagaan of kennisgevingen zijn verzonden en de taxatie- en aanbestedingsprocedure uitvoeren. Indien er geen bevoegdheden zijn gedelegeerd, kunnen deze processen worden uitgevoerd door het directoraat Stedelijke Transformatie of de betreffende afdeling.

De verkoop van aandelen vormt een ernstige inbreuk op eigendomsrechten; de gemeente moet daarom uiterste voorzichtigheid betrachten in dit proces. Indien er geen geldige meerderheidsbeslissing is, indien de oproep voor de vergadering onregelmatig was, indien het bod niet is meegedeeld aan de eigenaar die niet aan de besluitvorming heeft deelgenomen, indien het taxatierapport gebrekkig is of indien de erfgenamen niet bij het proces zijn betrokken, kan de verkoop van aandelen onwettig worden. Indien de gemeente deze tekortkomingen negeert en de transactie toch doorzet, kan de verkoop worden aangevochten tot nietigverklaring.

De bevoegdheden van de gemeente met betrekking tot tarieven en heffingen

Bij stedelijke transformatie is de financiële draagkracht van gemeenten ook belangrijk. Bouwvergunningen, gebruiksvergunningen, bestemmingsplannen, bijdragen voor wegen en riolering, projectgoedkeuringen en diverse gemeentelijke heffingen kunnen in de praktijk aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Er zijn echter bepaalde vrijstellingen van belastingen, heffingen en kosten op grond van Wet nr. 6306.

In risicogebieden, bouwreservaten en percelen met risicovolle constructies, bepalen de voorschriften dat gemeenten geen heffingen of vergoedingen mogen innen voor nieuwbouw tot een bepaald percentage van het bestaande bebouwde oppervlak, wanneer de bouw wordt uitgevoerd door particulieren of private rechtspersonen. Artikel 16 van de uitvoeringsregeling bepaalt dat de vrijstellingen van belastingen, heffingen en vergoedingen krachtens Wet nr. 6306 van toepassing zijn ongeacht de naleving van de bestemmingsplannen, en dat er specifieke limieten gelden voor gemeentelijke heffingen.

Bij het heffen van heffingen en kosten voor een project in het kader van stadsvernieuwing moet de gemeente daarom rekening houden met de vrijstellingen in Wet nr. 6306. Indien er kosten in rekening worden gebracht voor een vrijgestelde transactie, kan de eigenaar of aannemer een terugbetaling aanvragen. Omgekeerd mag de gemeente wel kosten in rekening brengen voor gebieden of transacties die niet zijn vrijgesteld. Factoren zoals bestaande bouwlocaties, nieuwbouwlocaties, functieveranderingen en de samenvoeging van braakliggende terreinen moeten zorgvuldig worden overwogen bij het berekenen van de heffingen.

Inspectiedienst van de gemeente

Bij stadsvernieuwingsprojecten beperkt het toezicht van de gemeente zich niet alleen tot de vergunnings- en gebruiksvergunningsfase. De gemeente is ook verantwoordelijk voor het toezicht op bouwactiviteiten die in strijd zijn met de bestemmingsplannen, het opsporen van illegale bouwwerken, het uitvaardigen van rapporten over bouwstops, het opleggen van noodzakelijke administratieve sancties en het waarborgen van de openbare veiligheid.

De volgende inspectiegebieden springen eruit bij projecten voor stedelijke transformatie:

Of de bouw al dan niet zonder vergunning is uitgevoerd,

Of er constructies zijn die in strijd zijn met de vergunning en de bijlagen daarvan,

Of er verdiepingen of ruimtes buiten de projectomvang zijn gecreëerd,

Of de gemeenschappelijke ruimtes conform het project zijn aangelegd,

Of de berekeningen van de afstand tot de perceelgrens en de vergelijkbare waarde zijn nageleefd,

Naleving van de regelgeving met betrekking tot parkeerterreinen, schuilplaatsen, brandtrappen, liften en technische ruimtes

Of de bouwinspectie correct is uitgevoerd,

Of de tekortkomingen van vóór de herhuisvesting zijn verholpen.

De inspectiebevoegdheid van de gemeente kan ook in het voordeel van de eigenaren van de panden uitvallen. Als een aannemer bijvoorbeeld een gebouw bouwt dat in strijd is met de vergunning of de technische specificaties, kan de eigenaar van het pand een inspectie aanvragen bij de gemeente. Als de gemeente de noodzakelijke inspectie niet uitvoert of onrechtmatig een vergunning/gebruiksvergunning afgeeft, kan er een geschil ontstaan ​​over de bestuurlijke verantwoordelijkheid.

De bevoegdheid van de gemeente om onroerend goed te onteigenen en aan te kopen

Gemeenten kunnen ook een rol spelen in onteigenings-, aankoop-, ruil- en vastgoedverwervingsprocessen in stedelijke transformatieprojecten. Deze bevoegdheid is met name belangrijk in stedelijke transformatie- en ontwikkelingsprojecten die vallen onder artikel 73 van de Gemeentewet nr. 5393. De gemeente kan, indien nodig, eigendommen willen verwerven, overeenkomsten willen sluiten of overgaan tot onteigening in het algemeen belang binnen het projectgebied.

Artikel 73 van Wet nr. 5393 voorziet in een aanpak gebaseerd op het bereiken van overeenstemming bij de ontruiming, sloop en onteigening van gebouwen in gebieden die bestemd zijn voor stedelijke transformatie en ontwikkeling. Indien echter geen overeenstemming kan worden bereikt, kunnen onteigeningsprocedures worden gestart. In dat geval spelen Wet nr. 2942 betreffende onteigening, eigendomsrechten, het beginsel van billijke compensatie en bestuurlijke toetsing een belangrijke rol.

Op grond van Wet nr. 6306 kunnen mechanismen zoals aankoop, ruil, versnelde onteigening of aandelenverkoop worden overwogen door het presidentschap, TOKİ (Administratie voor Woningbouw) of de gemeente. Indien de gemeente als bevoegde instantie optreedt in dit proces, moet zij de grondslag van de transactie duidelijk vermelden. Is de transactie gebaseerd op Wet nr. 6306, artikel 73 van Wet nr. 5393 of Wet nr. 2942? Dit onderscheid is cruciaal met betrekking tot de verjaringstermijn, de bevoegde rechter en de juridische verdediging.

Bevoegdheden van gemeenten op het gebied van infrastructuur en openbare diensten

Stedelijke transformatie omvat meer dan alleen het renoveren van gebouwen. Water, riolering, wegen, parkeergelegenheid, trottoirs, regenwaterafvoer, groenvoorziening, parken, sociale voorzieningen en vervoersverbindingen zijn eveneens belangrijk voor de nieuwe structuur. De gemeente is verantwoordelijk voor de integratie van het transformatieproject met de omgeving en de stad, met name wat betreft de lokale openbare diensten.

De bevoegdheden van de gemeente op dit gebied kunnen als volgt worden samengevat:

Uitgifte van documenten op weg- en kanaalniveau

Coördinatie van vergunningen voor infrastructuuraansluitingen,

Wegopheffingen en inrichting van de openbare ruimte,

Evaluatie van de milieubeplanning en de landschapsomstandigheden,

Controleren van parkeerverplichtingen,

Monitoring van afval-, graaf- en sloopafvalprocessen

Het behouden van een evenwicht tussen openbare ruimtes en sociale voorzieningen.

Bij stadsvernieuwingsprojecten moet de gemeente niet alleen rekening houden met de bebouwing op het perceel, maar ook met de milieueffecten van het project. Een hogere bebouwingsdichtheid leidt tot een grotere behoefte aan wegen, parkeergelegenheid, infrastructuur en sociale voorzieningen. In dit opzicht moet de planologische en vergunningsinstantie van de gemeente fungeren als een filter dat het algemeen belang beschermt.

Grenzen van gemeentelijke bevoegdheden

Hoewel gemeenten ruime bevoegdheden hebben op het gebied van stedelijke transformatie, zijn deze bevoegdheden niet onbeperkt. Bij al haar handelingen is de gemeente gebonden aan de beginselen van de Grondwet, wetten, regelgeving, bestemmingsplannen, het algemeen belang, gelijkheid, proportionaliteit en eigendomsrechten. De gemeente mag geen onrechtmatige vergunningen verlenen, onregelmatige aandelenverkopen faciliteren, het recht van eigenaren om bezwaar te maken ontnemen of de beginselen van het bestemmingsplan negeren onder het voorwendsel van transformatiedoeleinden.

De grenzen van het gemeentelijk gezag zijn met name belangrijk op de volgende gebieden:

Sloopwerkzaamheden mogen pas worden uitgevoerd nadat is vastgesteld dat het gebouw gevaar loopt.

Vergunningen kunnen niet worden verleend in strijd met bestemmingsplannen en -voorschriften.

Voor gebouwen die in strijd zijn met de bouwvoorschriften kunnen geen gebruiksvergunningen worden verleend.

Aandelen kunnen niet worden verkocht zonder een geldige gewone meerderheid en kennisgeving.

Er dient een vrijstelling van kosten te worden verleend indien aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.

Onteigening moet gebaseerd zijn op het algemeen belang en het beginsel van eerlijke compensatie.

Wijzigingen in het bestemmingsplan moeten voldoen aan de principes van stedenbouw en het evenwicht tussen sociaal-technische infrastructuur.

Het recht van eigenaren om een ​​rechtszaak aan te spannen en bezwaar te maken, mag niet worden belemmerd.

Wanneer deze grenzen worden overschreden, kunnen gemeentelijke besluiten worden vernietigd door de bestuursrechtbank. Bovendien kan, indien er schade is ontstaan ​​als gevolg van het onrechtmatige handelen, een volledige gerechtelijke toetsingsprocedure en een schadevergoedingseis volgen.

Welke soorten rechtszaken kunnen worden aangespannen tegen gemeentelijke acties?

De soorten rechtszaken die kunnen worden aangespannen tegen gemeentelijke acties in stedelijke herontwikkelingsprojecten variëren afhankelijk van de aard van de actie. Administratieve beslissingen van de gemeente kunnen worden aangevochten bij de bestuursrechtbank. Zo kunnen administratieve beslissingen met betrekking tot bouwvergunningen, gebruiksvergunningen, sloopbevelen, bestemmingsplannen, verkaveling, procedures voor de verkoop van aandelen, onteigeningsbesluiten of procedures voor het innen van heffingen aanleiding geven tot verschillende juridische mogelijkheden.

De belangrijkste juridische stappen zijn als volgt:

Annulering van het risicovolle sloopwerk aan het gebouw

Annulering van de uitzettingsprocedure,

Annulering van de bouwvergunning,

Een rechtszaak aanspannen tegen de intrekking van de gebruiksvergunning voor een gebouw of de weigering om een ​​gebruiksvergunning te verlenen

Annulering van de wijziging van het bestemmingsplan,

Annulering van het pakketproces,

Annulering van de aandelenverkooptransactie,

Een rechtszaak voor terugbetaling of annulering in verband met de inning van kosten/vergoedingen

Annulering van het onteigeningsbesluit,

Een volledige gerechtelijke toetsing van de schade als gevolg van een onrechtmatige handeling van de gemeente.

In administratieve procedures op grond van Wet nr. 6306 kunnen de termijnen voor het indienen van rechtszaken kort zijn vanwege bijzondere bepalingen. Eigenaren van onroerend goed dienen daarom niet passief toe te kijken bij gemeentelijke procedures, maar de termijnen nauwlettend in de gaten te houden vanaf het moment dat zij hiervan kennisnemen of erover horen.

Waar moet je op letten bij het indienen van een klacht tegen de gemeente?

Aanvragen bij de gemeente met betrekking tot stadsvernieuwing moeten schriftelijk worden ingediend. Mondelinge aanvragen of telefonische verzoeken gelden later niet als bewijs. Bij het indienen van een verzoekschrift bij de gemeente moet de eigenaar of diens vertegenwoordiger duidelijk de volgende informatie vermelden: het blok- en perceelnummer, het nummer van de zelfstandige wooneenheid, de status van het gebouw of de transformatie, de juridische grondslag van het verzoek en de gewenste actie.

Aanvragen die bij de gemeente kunnen worden ingediend, omvatten onder andere de volgende zaken:

Verzoek om informatie betreffende het sloopproces van risicovolle gebouwen

Een beroep tegen het sloopbevel

Verzoek om inzage in het licentiedossier

Ik verzoek om kopieën van project- en vergunningsdocumenten

Klacht betreffende productie in strijd met de vergunning

Navraag doen naar de status van de woningaanvraag,

Verzoek om vrijstelling van kosten,

Verzoek om terugbetaling van onterecht geïnde kosten

Het melden van tekortkomingen in het dossier van de aandelenverkoop,

Bezwaar tegen de openbare inzage van het bestemmingsplan

Bezwaar tegen de procedure voor het verkavelen van het land.

Naast de aanvraag moeten de volgende documenten worden bijgevoegd: eigendomsakte, volmacht, risicobeoordelingscertificaat, notulen van het besluit, contract, foto's, technisch rapport, deskundigenrapport of betalingsbewijzen. Dit zorgt ervoor dat de gemeente haar beoordeling kan baseren op concrete documentatie bij de behandeling van de aanvraag.

De meest voorkomende problemen met betrekking tot de bevoegdheden van de gemeente

Een van de meest voorkomende problemen met betrekking tot de bevoegdheid van gemeenten bij stadsvernieuwing is de onduidelijkheid over de jurisdictie. Eigenaren van onroerend goed weten vaak niet of de gemeente, het directoraat Stadsvernieuwing, het provinciaal directoraat Milieu, Stedelijke Ontwikkeling en Klimaatverandering, de metropoolregio of de districtsgemeente bevoegd is. Deze onduidelijkheid kan leiden tot het missen van aanvraagtermijnen en juridische procedures.

Het tweede probleem doet zich voor bij de vergunnings- en gebruiksvergunningsprocedures. Als de aannemer de vergunning niet kan verkrijgen, loopt het project vertraging op. Zelfs als de vergunning wel is verkregen, maar de gebruiksvergunning niet, is de oplevering aan de eigenaren onvolledig. De gemeente moet de regelgeving met betrekking tot de vergunnings- en gebruiksvergunningsprocedures naleven, en de eigenaar moet zich aan deze documenten houden.

Het derde probleem zit hem in het sloopproces. Het slopen van een gebouw voordat het officieel als onveilig is verklaard of voordat er een officiële kennisgeving is gedaan, kan illegaal zijn. Omgekeerd brengt het uitstellen van de sloop, zelfs nadat een gebouw officieel als onveilig is verklaard, ook een risico voor de veiligheid van personen met zich mee.

Het vierde punt betreft de verkoop van aandelen en transacties met een eenvoudige meerderheid. De gemeente of bevoegde instantie moet controleren of er daadwerkelijk een eenvoudige meerderheid is bereikt, of de kennisgevingen zijn verzonden en of er een waarderingsrapport bestaat.

Het vijfde punt betreft vergoedingen en heffingen. Het feit dat gemeenten vergoedingen of heffingen eisen voor transacties die zijn vrijgesteld op grond van Wet nr. 6306 leidt tot geschillen over terugbetalingen.

Conclusie

Bij stedelijke transformatie zijn de bevoegdheden van de gemeente in vrijwel elke fase van het proces duidelijk zichtbaar. De gemeente speelt een belangrijke rol bij de sloop van risicovolle gebouwen, de afgifte van bouwvergunningen, gebruiksvergunningen, bestemmingsplannen en verkavelingsprocedures, vrijstellingen van heffingen en belastingen, infrastructuur en openbare diensten, en in sommige gevallen de verkoop van aandelen en onteigeningsprocedures. Deze gemeentelijke bevoegdheden variëren echter afhankelijk van of het proces is gebaseerd op Wet nr. 6306, artikel 73 van Wet nr. 5393 betreffende gemeenten, Wet nr. 3194 betreffende bestemmingsplannen of andere wetgeving.

Artikel 73 van de Gemeentewet nr. 5393 verleent gemeenten de bevoegdheid om projectgebieden voor stedelijke transformatie en ontwikkeling aan te wijzen en projecten in deze gebieden uit te voeren. Binnen de grenzen van metropolitane gemeenten en hun aangrenzende gebieden berust deze bevoegdheid bij de metropolitane gemeenten. Districtsgemeenten kunnen ook projecten binnen hun eigen grenzen uitvoeren indien de metropolitane gemeenteraad dit passend acht. In het systeem dat wordt geregeld door Wet nr. 6306 treden gemeenten vaak op als beheerders in zaken als ontruiming en sloop, vergunningen, bewoningsvergunningen, aandelenverkoop en uitvoeringsprocessen. Sommige bevoegdheden worden echter gezamenlijk uitgeoefend met het Presidium voor Stedelijke Transformatie, het Ministerie, TOKİ (Turkse Woningbouwadministratie) of provinciale directies.

Kortom, de gemeente is niet slechts een "vergunningsinstantie" bij stedelijke transformatie. Het is ook een machtige bestuurlijke actor die invloed uitoefent op de openbare veiligheid, bestemmingsplannen, bouwvoorschriften, de balans van de sociaal-technische infrastructuur, de naleving van bouwvergunningen, de bewoningsprocedure en in sommige gevallen de uitvoering van het transformatieproject zelf. Deze macht is echter wettelijk beperkt. De gemeente is verplicht te handelen met inachtneming van eigendomsrechten, procedurele waarborgen, kennisgevingsregels, bestemmingsplannen, vrijstellingen van heffingen en rechterlijk toezicht.

De meest nauwkeurige aanpak voor eigenaren van onroerend goed, aannemers en andere rechthebbenden is om eerst de bevoegdheid van de gemeente vast te stellen. Wordt de transactie uitgevoerd op grond van Wet nr. 6306, artikel 73 van Wet nr. 5393 of Wet nr. 3194 betreffende de ruimtelijke ordening? Is de bevoegde gemeente een metropoolgemeente, een districtsgemeente, het betreffende directoraat of het directoraat voor Stedelijke Transformatie? Zonder nauwkeurige antwoorden op deze vragen kan een aanvraag of rechtszaak onvolledig zijn.

Wanneer de bevoegdheden van de gemeente correct worden gebruikt bij stadsvernieuwing, verloopt het proces veilig, beheersbaar en in overeenstemming met de wet. Als de grenzen van de bevoegdheid worden overschreden, procedurele regels worden overtreden of de rechten van eigenaren niet worden beschermd, kunnen gemeentelijke acties leiden tot nietigverklaringsprocedures, gerechtelijke bevelen, volledige rechterlijke toetsingsprocedures, terugvordering van kosten of geschillen over vergunningen/gebruiksvergunningen. Daarom moeten gemeentelijke acties bij stadsvernieuwing in elke fase nauwlettend worden gevolgd, op basis van documentatie, wetgeving en termijnen.