Bouwcontracten in ruil voor grondaandeel

JURIDISCHE AARD EN FORMALE VEREISTEN VAN BOUWCONTRACTEN IN RUIL VOOR GRONDAANDEEL

Het bouwcontract in ruil voor een grondaandeel (APKİS), in de praktijk ook wel bekend als het "bouwcontract in ruil voor verdiepingen", is juridisch gezien de term die het verband tussen de eigendomsstructuur van de grond en de bouwactiviteit het beste weergeeft. Dit contract is niet rechtstreeks geregeld in één artikel van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK); "gemengd" contract, gevormd door de doctrine en rechterlijke uitspraken.

1. Juridische analyse van het contract

APKIS combineert de essentiële elementen van twee verschillende soorten contracten. Deze "dubbele" structuur is cruciaal omdat deze bepaalt welke bepalingen van toepassing zijn in geval van een geschil:

• Element van de belofte tot verkoop van onroerend goed: De grondeigenaar verbindt zich ertoe bepaalde delen van zijn grond over te dragen aan de aannemer. In dit opzicht schept het contract een verplichting tot het afstaan ​​van onroerend goed met het oog op de eigendomsoverdracht.
• Element van een bouwcontract: De aannemer verbindt zich ertoe een gebouw te bouwen in ruil voor het aandeel van de grondeigenaar en dit gebouw in afzonderlijke delen op te leveren (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikel 470).

Dit "bilateraal" contract, wat betekent dat de verplichtingen van beide partijen met elkaar verbonden zijn; als de grondeigenaar de eigendom niet overdraagt, kan de aannemer het recht hebben om de bouwwerkzaamheden te weigeren (verweer van niet-betaling).

2. Geldigheidseis: Waarom kan dit alleen bij een notaris?

In het Turkse rechtssysteem zijn contracten waarbij eigendom van onroerend goed wordt overgedragen of beloofd wordt overgedragen, aan formele vereisten .

• Formele vorm: Om een ​​APKIS geldig te laten zijn, van een "geregistreerd document" . Het is niet voldoende dat de notaris alleen de handtekeningen controleert; de tekst moet door de notaris zelf worden opgesteld.
• Gevolgen van het niet naleven van formele vereisten: Contracten die rechtstreeks tussen de partijen zijn ondertekend (in eenvoudige schriftelijke vorm) en niet door een notaris, worden in de rechtswereld als "ongeldig" (nietig) beschouwd. In dat geval kunnen de partijen hun inleg terugvorderen op grond van de bepalingen inzake "ongerechtvaardigde verrijking".

3. Uitzonderlijke omstandigheden waarin een ongeldig contract toch als "geldig" wordt beschouwd

Het Hof van Cassatie heeft, erkennend dat strikte naleving van formele vereisten in bepaalde situaties tot onrechtvaardigheid kan leiden, uitzonderingen gecreëerd binnen het kader van het beginsel van goede trouw (Turks Burgerlijk Wetboek, artikel 2) :

1. Aanzienlijke voltooiing van de bouw: Zelfs als het contract ongeldig wordt verklaard, kunnen de partijen zich niet langer onttrekken aan hun verplichtingen door te beweren dat het contract ongeldig is, indien de aannemer een groot deel van de bouw heeft voltooid of de grondeigenaar de eigendomsakte heeft overgedragen.
2. Wederzijdse nakoming van verplichtingen: Indien partijen hun verplichtingen zijn nagekomen op basis van een ongeldig contract, vormt het aanvoeren van formele gebreken een misbruik van rechten .

4. Recht om commentaar te ontvangen

Een bouwcontract in ruil voor een aandeel in de grond ingeschreven . Door deze inschrijving wordt het persoonlijke recht van de aannemer "verbonden aan het eigendom". Dankzij deze inschrijving kan de aannemer, zelfs als de grondeigenaar de grond aan een derde verkoopt, zijn rechten uit het contract jegens de nieuwe eigenaar doen gelden.

 VERZUIM VAN DE AANNEMER EN OPTIONELE RECHTEN VAN DE GRONDEIGENAAR

Bij bouwcontracten gebaseerd op grondaandeel wanprestatiewanneer de aannemer de bouw niet op de in het contract overeengekomen datum voltooit en oplevert, conform de geldende bouwkundige en vakmanschapsvoorschriften. Indien de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, heeft de grondeigenaar drie belangrijke opties op grond van artikel 125 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK).

1. Eerste optie: Nakoming in natura en compensatie voor vertraging

Dit is de meest gebruikte methode door grondeigenaren. Hierbij houdt de grondeigenaar zich aan het contract, wacht hij tot de bouw is voltooid, maar eist hij een vergoeding voor de schade die door de vertraging is ontstaan.

• Vertragingsvergoeding (huurvergoeding): Ook als het contract niet anders bepaalt, is de aannemer verplicht de grondeigenaar de "marktconforme huur" te betalen voor elke maand vertraging in de oplevering.
• Boeteclausule: Als het contract een clausule bevat zoals "100 dollar voor elke dag vertraging", kan de grondeigenaar zowel huurvergoeding als (indien van toepassing) de boete eisen.

2. Tweede optie: Afzien van nakoming en schadevergoeding eisen

De grondeigenaar zou deze methode kunnen overwegen als hij zegt: "Ik wil niet langer dat deze aannemer de bouw afmaakt, maar ik beëindig het contract niet met terugwerkende kracht.".

• Positieve schadevergoeding: Het doel is om de bezittingen van de grondeigenaar terug te brengen in de staat waarin ze zouden zijn geweest als het contract volledig en tijdig was nagekomen.
• Berekening: Het verschil tussen de waarde van de voltooide appartementen en de waarde van de bestaande (onvoltooide) constructie wordt geclaimd.

3. Derde optie: Ontbinding van het contract en schadevergoeding

Dit is de meest ingrijpende optie en maakt het contract "nooit gesloten".

• Beëindiging met terugwerkende kracht: Het contract wordt met terugwerkende kracht beëindigd. De grondeigenaar verzoekt om teruggave van de aan de aannemer overgedragen eigendomsbewijzen (annulering van eigendomsbewijs), terwijl de aannemer vergoeding eist voor de gemaakte kosten.
• Negatieve schade: Dit zijn de verliezen die de grondeigenaar lijdt als gevolg van het aangaan van dit contract (bijvoorbeeld het mislopen van de mogelijkheid om een ​​contract met een andere aannemer aan te gaan).

4. Is een "kennisgeving" vereist bij wanbetaling?

Als in het contract een vaste leveringsdatum is vastgelegd (bijvoorbeeld 31 december 2025), vervalt de overeenkomst automatisch bij het verstrijken van die datum. Als echter een periode zoals "24 maanden vanaf de datum van de vergunning" is vastgelegd, is het essentieel om de aannemer via een notariële kennisgeving op de hoogte te stellen van het verstrijken van deze periode , zodat de vorderingen inzake rente en schadevergoeding correct kunnen worden afgehandeld.

5. Verweer van de aannemer: "Redenen buiten mijn controle"

De aannemer kan proberen schadevergoeding te ontlopen door te bewijzen dat de vertraging niet zijn schuld was

• Overmacht: Buitengewone omstandigheden zoals aardbevingen of pandemieën.
• Fout van de grondeigenaar: Het niet verstrekken van de benodigde volmacht voor het verkrijgen van de bouwvergunning of vertraging in de overdracht van het terrein.
• Vertragingen veroorzaakt door administratieve redenen: Onvoorspelbare verlengingen van schorsingsprocedures bij de gemeente (Het Hooggerechtshof beschouwt dit niet altijd als overmacht; het benadrukt dat de aannemer zich als een prudent zakenman moet gedragen).

 ZAAK BETREFFENDE TOESTEMMING VOOR VOLTOOIING VAN DE BOUW: DE GRONDEIGENAAR MOET DE BOUW VOLTOOIEN

Bij bouwcontracten gebaseerd op grondaandeel, kan de grondeigenaar, indien de aannemer in gebreke blijft en expliciet verklaart dat hij de bouw niet kan voltooien of het project volledig staakt, in plaats van het contract te beëindigen een rechtszaak aanspannen voor "Toestemming tot uitvoering in persoon" op grond van artikel 113 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen . Het doel van deze rechtszaak is om de grondeigenaar ertoe te bewegen het resterende deel van de bouw namens en voor rekening van de aannemer te voltooien.

1. Voorwaarden voor een rechtszaak tot het verkrijgen van toestemming om een ​​contract in naam uit te voeren

Om deze zaak te kunnen openen, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• Een geldig contract: Er moet een APKIS-document zijn opgesteld in de vorm van een notarieel document.
• Wanprestatie van de aannemer: De leveringstermijn moet zijn verstreken, of het moet absoluut zeker zijn dat de aannemer het werk niet kan voltooien.
• Toestemming van de rechtbank: Als de grondeigenaar zelf begint met de voltooiing van de bouw, kan het lastig zijn om de kosten te verhalen op de aannemer. Daarom moet er formeel toestemming voor voltooiing van de bouw worden verkregen van de rechtbank.

2. Hoe werkt het proces?

1. Beoordeling: De rechtbank bepaalt de huidige status van de bouw (het fysieke voltooiingspercentage) door middel van een deskundige beoordeling.
2. Kosten van onvoltooide werkzaamheden: De huidige kosten die nodig zijn om de bouw conform de vergunning en het project af te ronden, worden berekend.
3. Autorisatie: De rechter machtigt de grondeigenaar om de bouw af te ronden. In dit stadium kan de grondeigenaar een andere onderaannemer of aannemer inschakelen om het werk af te maken.

3. Financiering: Hoe worden de kosten gedekt?

Het meest strategische punt in een rechtszaak over toestemming om werkzaamheden uit te voeren in ruil voor betaling, is de financiering. Om te voorkomen dat de grondeigenaar zelf moet opdraaien voor de kosten, biedt de wet de volgende mogelijkheden:

• Toestemming voor de verkoop van zelfstandige wooneenheden: De rechtbank kan worden verzocht toestemming te verlenen voor de verkoop van een of meer appartementen die bestemd zijn voor de aannemer, waarbij de opbrengst bestemd is voor de bouwkosten.
• Verzoek om vooruitbetaling: De rechtbank kan de aannemer bevelen het bedrag dat nodig is om de bouw te voltooien als "vooruitbetaling" te betalen.

4. Toestemming voor nakoming in natura of beëindiging van het contract?

Deze beslissing wordt genomen op basis van de bouwfase:

• Als de bouwactiviteit laag is (10-30%): is het doorgaans verstandiger om het contract te ontbinden.
• Als de bouw al ver gevorderd is (70-90%): Omdat beëindigingsprocedures dan veel complexer zullen zijn, een contract en de eigendomsoverdracht naar een appartementsrecht te regelen.

 RECHTSZAKEN BETREFFENDE DE ANNULERING VAN DE GRONDREGISTRATIE EN REGISTRATIEPROCEDURES

Bij bouwcontracten op basis van grondaandeel draagt ​​de grondeigenaar doorgaans de eigendomsakte over aan de aannemer aan het begin of tijdens bepaalde fasen van de bouw om de financiering te garanderen. Als de aannemer echter zijn verplichtingen (de bouw niet voltooien) niet nakomt, worden deze eigendomsakten juridisch ongeldig.

1. Rechtszaak aangespannen tegen de aannemer tot nietigverklaring van de eigendomsakte

Indien de aannemer de bouw niet conform het contract, het project of de technische en bouwkundige normen voltooit, kan de grondeigenaar het contract beëindigen en de annulering van de op naam van de aannemer geregistreerde aandelen en de registratie daarvan op zijn eigen naam verzoeken.

• Vereiste van terugwerkende kracht bij beëindiging: Voor de annulering van de eigendomsakte moet het contract met terugwerkende kracht worden beëindigd (herroepen).
• Teruggaveverplichting: Bij beëindiging van het contract valt het eigendom onder de categorie "frauduleuze registratie" en verkrijgt de grondeigenaar het recht om deze aandelen terug te vorderen.

2. Annulering van de eigendomsakte ten opzichte van derden (kopers van appartementen)

Dit is het meest dramatische deel van het proces. De aannemer kan de eigendomsrechten aan derden hebben overgedragen door de onafgewerkte constructie "op plan" te verkopen.

• De strikte regel van het Hooggerechtshof: Het Hooggerechtshof stelt dat "derden die aandelen van een aannemer verwerven, zich ervan bewust moeten zijn dat de aannemer niet volledig aan zijn verplichtingen jegens de grondeigenaar heeft voldaan."
• Het verweer van goede trouw is ongeldig: Normaal gesproken is iemand die een eigendomsakte verkrijgt op basis van het kadaster beschermd (Turks Burgerlijk Wetboek, artikel 1023). In geschillen over de bouw van een gebouw op een bouwterrein wordt echter niet aangenomen dat iemand te goeder trouw heeft gehandeld als de aannemer de bouw niet voltooit. Als de aannemer de bouw niet afmaakt, kan de grondeigenaar ook de eigendomsakten van die derden laten annuleren.

3. Het principe van opvolging

Derden worden "rechtsopvolgers" van de aannemer ten opzichte van de grondeigenaar. Dit betekent dat degenen die appartementen van de aannemer hebben gekocht, slechts aanspraak kunnen maken op het bedrag waar de aannemer recht op heeft. Als de aannemer de bouw staakt, blijven de eigendomsbewijzen van derden "op papier" bestaan ​​en lopen ze het risico ongeldig te worden verklaard.

4. Vereisten met betrekking tot "bewoning" en "levering" voor een geldige registratie

Om een ​​rechtszaak over de nietigverklaring van de eigendomsakte te voorkomen, is het voor de aannemer niet voldoende om simpelweg het gebouw te construeren. Tenzij anders overeengekomen in het contract:

• Het gebouw moet voldoen aan de vergunningsvoorwaarden
• Na het verkrijgen van een gebruiksvergunning (vergunning voor het gebruik van het gebouw),
• De afzonderlijke units moeten volledig gebruiksklaar worden opgeleverd.

 CONCLUSIE 

Bouwcontracten gebaseerd op grondaandeel vertegenwoordigen een juridische samensmelting van de eigendomsrechten van de grondeigenaar en de financiële en technische vaardigheden van de aannemer. Zelfs de kleinste verstoring in dit proces kan echter leiden tot complexe rechtszaken die jarenlang kunnen duren.

1. Algemene beoordeling

Zoals we in deze reeks hebben gezien, hangt de oplossing van het geschil de mate waarin de bouw fysiek is voltooid . De gevestigde jurisprudentie van het Hooggerechtshof hanteert verschillende rechtvaardigheidsschalen, afhankelijk van de bouwfase:

• Als de bouw zich nog in een vroeg stadium bevindt (laag niveau), ligt de focus op het met terugwerkende kracht beëindigen van het contract en het teruggeven van de eigendomsbewijzen, met behoud van de eigendomsrechten
• Als de bouw bijna voltooid is (90% of meer), wordt het contract met terugwerkende kracht beëindigd waarbij wordt gewaarborgd dat de aannemer een aandeel ontvangt dat in verhouding staat tot het reeds voltooide werk.

2. Drie gouden regels om verlies van rechten te voorkomen

1. Formele vereisten: Stel uw contract nooit op in platte tekst; laat het altijd notarieel.
2. Verduidelijk de leveringsvoorwaarden: Door de zin "Gebruiksvergunning verkregen en daadwerkelijk opgeleverd" toe te voegen aan "turnkey" versterkt u uw positie in geval van wanbetaling.
3. Maak gebruik van juridische beschermingsmiddelen: aarzel niet om de aannemer een formele kennisgeving te sturen zodra hij te laat is en om een ​​"reservering" in het kadaster te laten plaatsen.