Gebruiks- en bewoningsvergunningen bij stedelijke transformatie

 Wat zijn gebruiksvergunningen en bouwvergunningen bij stadsvernieuwing, waarom zijn ze belangrijk, is de aannemer verplicht een gebruiksvergunning aan te vragen, is een oplevering geldig zonder gebruiksvergunning en wat zijn de rechten van de eigenaren van het pand?

---

Wat is nederzetting in stedelijke transformatie?

Bij stadsvernieuwingsprojecten is de gebruiksvergunning, ofwel de bouwvergunning, een officieel document dat bevestigt dat het nieuwe gebouw dat na de sloop van een oud gebouw is gebouwd in het kader van risicovolle constructies of stadsvernieuwingsprojecten, is voltooid in overeenstemming met de vergunning, goedgekeurde plannen, technische voorschriften en bouwkundige principes. Dit document, algemeen bekend als een "gebruikscertificaat", wordt in juridische termen een "bouwvergunning" genoemd.

Volgens artikel 30 van de bestemmingsplanwet nr. 3194 moet, wanneer een gebouw volledig is afgebouwd of wanneer slechts gedeeltelijk bruikbare delen zijn voltooid, een gebruiksvergunning worden verkregen van de bevoegde instantie voor het gehele gebouw. ​​Dezelfde bepaling schrijft voor dat, op aanvraag van de eigenaar, moet worden vastgesteld dat het gebouw voldoet aan de vergunning en de bijlagen daarvan en dat er geen technische belemmeringen zijn voor het gebruik ervan.

Een bewoningsvergunning is daarom niet zomaar een document dat je bij de gemeente krijgt. Het is hét belangrijkste document dat aantoont dat het nieuwe gebouw legaal in gebruik mag worden genomen, dat de constructie conform de vergunning en het project is voltooid en dat de individuele wooneenheden en gemeenschappelijke ruimten de officiële inspectie hebben doorstaan. Bij stadsvernieuwingsprojecten is de echte garantie voor de eigenaar niet alleen het ontvangen van de sleutels van het appartement, maar ook de oplevering van de individuele wooneenheid met een bewoningsvergunning, conform het project en in een wettelijk bruikbare staat.

Waarom is huisvesting zo belangrijk bij stedelijke transformatie?

Het primaire doel van stadsvernieuwing is het slopen van risicovolle of economisch achterhaalde gebouwen en deze te vervangen door veilige, gezonde en wettelijk conforme constructies. Het slopen van een oud gebouw alleen garandeert echter niet het succes van de stadsvernieuwing. Het werkelijke doel is dat eigenaren nieuwe en veilige, zelfstandige wooneenheden verwerven. In de meeste gevallen hangt deze wettelijke voltooiing af van het verkrijgen van een gebruiksvergunning.

Zelfs als een eigenaar fysiek zijn of haar appartement in een gebouw zonder bewoningsvergunning heeft betrokken, kan de constructie juridisch en technisch als onvoltooid worden beschouwd. Dit komt doordat, zonder bewoningsvergunning, de autoriteiten mogelijk niet volledig hebben vastgesteld of het gebouw voldoet aan de vergunning en de bijbehorende bepalingen. Deze situatie kan problemen veroorzaken met de aansluiting van elektriciteit, water en aardgas, de vestiging van een appartementsrecht, de verkoop van individuele wooneenheden, aanvragen voor bankleningen, verzekeringstransacties, taxaties en toekomstige rechtszaken over gebrekkig vakmanschap.

Daarom mag de opleveringsclausule in contracten voor stedelijke herontwikkeling niet beperkt blijven tot "turnkey-oplevering". De opleveringsverplichting van de aannemer moet zijn vervuld wanneer het gebouw is voltooid in overeenstemming met de vergunning, het goedgekeurde project, de technische specificaties, de bestemmingsplannen en het contract; wanneer de gemeenschappelijke ruimten zijn afgewerkt; wanneer de zelfstandige wooneenheden bruikbaar zijn gemaakt; en wanneer de gebruiksvergunning is verkregen.

De bestemmingsplanvoorschriften voor plangebieden definiëren de gebruiksvergunning als een document dat aangeeft dat het gebouw is voltooid in overeenstemming met de bij de bouwvergunning gevoegde projectplannen en dat het gebruik ervan is toegestaan. Binnen de reikwijdte van de voorschriften is het voor de technisch toezichthouders en de betreffende administratie van belang of het gebouw is voltooid in overeenstemming met de bouwvergunning en de bijlagen daarvan, bij het afgeven van een gebruiksvergunning.

Zijn "overdracht" en "sleuteloverdracht" hetzelfde?

Een van de meest voorkomende geschillen bij stadsvernieuwingsprojecten is de bewering van de aannemer: "Ik heb de sleutels overhandigd, de overdracht is voltooid", terwijl de eigenaren bezwaar maken met: "De gebruiksvergunning is nog niet verkregen, de gemeenschappelijke ruimtes zijn nog niet af, de overdracht is nog niet voltooid." Het fundamentele verschil is als volgt: het overhandigen van de sleutels is een fysieke overdracht; de gebruiksvergunning daarentegen is een juridisch en administratief document dat aangeeft dat het gebouw officieel in gebruik kan worden genomen.

De aannemer kan de sleutels van de zelfstandige wooneenheid aan de eigenaar overhandigen. De eigenaar kan vervolgens in het appartement trekken. Als het gebouw echter nog geen bewoningsvergunning heeft ontvangen, kan de overdracht niet altijd als juridisch volledig en zonder gebreken worden beschouwd. Dit komt doordat in een gebouw zonder bewoningsvergunning de gemeenschappelijke ruimtes mogelijk nog niet af zijn, er discrepanties kunnen zijn met het bouwvergunningsproject en de brandblusinstallatie, lift, parkeergarage, schuilkelder, energiezuinigheid, mechanische installaties of de bouwkundige keuring mogelijk nog niet zijn voltooid.

Het is daarom in het belang van de opdrachtgever om de volgende bepaling in het contract voor stadsvernieuwing op te nemen: "De oplevering van de zelfstandige wooneenheden is niet voltooid met de overhandiging van de sleutels; het verkrijgen van de bewoningsvergunning, de voltooiing van de gemeenschappelijke ruimten, de naleving van de technische specificaties en de oplevering van de zelfstandige wooneenheden in een fysiek bruikbare staat zijn eveneens vereist."

Als het contract alleen een sleutelklare oplevering voorschrijft, kan de positie van de eigenaren verzwakt zijn. Zelfs in dat geval kunnen de eigenaren echter aanspraak maken op vergoeding voor gebrekkig/onvolledig vakmanschap, vertragingsvergoeding, huurtoeslag, boetes en contractbreuk als het gebouw met ernstige gebreken wordt opgeleverd, gemeenschappelijke ruimtes onafgewerkt zijn, de vergunning is overtreden of als het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning te wijten is aan de fout van de aannemer.

Is de aannemer verplicht een gebruiksvergunning aan te vragen?

Indien dit expliciet in het contract voor stadsvernieuwing is vastgelegd, is de aannemer verplicht een gebruiksvergunning te verkrijgen. Zelfs zonder een expliciete bepaling in het contract is de aannemer verplicht het nieuwe gebouw te voltooien in overeenstemming met de vergunning, het project, de technische specificaties en de relevante wetgeving, gezien de aard van de uitgevoerde werkzaamheden. Indien een gebruiksvergunning niet kan worden verkregen, is de reden vaak dat het gebouw is gebouwd in strijd met de vergunning of de bijlagen daarvan, vanwege onvolledige uitvoering, gebrek aan technische conformiteit of het ontbreken van de vereiste administratieve documentatie.

Bij stadsvernieuwingsprojecten mag het niet voldoende worden geacht dat de aannemer alleen het gebouw fysiek bouwt. De aannemer moet ook verplicht zijn de bouwvergunning te verkrijgen, de projecten voor te bereiden, de bouwinspecties uit te voeren, de procedures met de gemeente en relevante autoriteiten op te volgen, de technische conformiteit te waarborgen, de gemeenschappelijke ruimten af ​​te werken, de benodigde rapporten en documenten te verkrijgen en de gebruiksvergunning te regelen.

Daarom moeten de volgende punten duidelijk in het contract worden vastgelegd: wie de gebruiksvergunning aanvraagt, wie de kosten van de gebruiksvergunning draagt, binnen welke termijn de gebruiksvergunning wordt verkregen, wordt de oplevering als geldig beschouwd zonder gebruiksvergunning, moet de aannemer een boete betalen voor vertraging en huurondersteuning als de gebruiksvergunning niet wordt verkregen, en is het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning een reden voor beëindiging van het contract of verlies van de borgsom?

Bij stadsvernieuwingsprojecten is de gebruiksvergunning een cruciale stap in de waarborg die de aannemer aan de overheid verstrekt. De uitvoeringsregeling van Wet nr. 6306 bepaalt dat de waarborg wordt terugbetaald aan de betreffende partij nadat het project of de bouwwerkzaamheden conform contract en specificaties zijn voltooid en de gebruiksvergunning is verkregen. Indien de werkzaamheden niet conform contract en specificaties worden voltooid, kan de waarborg worden omgezet in contanten en overgemaakt aan de persoon of instelling die het project zal voltooien.

Deze regelgeving toont aan dat huisvesting van centraal belang is, niet alleen in de relatie tussen verhuurder en aannemer, maar ook in het garantiestelsel onder Wet nr. 6306.

Is het mogelijk om een ​​appartementsgebouw op te zetten zonder een bewoningsvergunning te verkrijgen?

Bij stadsvernieuwingsprojecten worden vaak eerst erfdienstbaarheden vastgelegd, waarna de overgang naar appartementsrecht plaatsvindt nadat het gebouw is voltooid en de bewoningsvergunning is verkregen. Erfdienstbaarheden maken het mogelijk om, nog voordat het gebouw is voltooid, onafhankelijke wooneenheden te bepalen op basis van de projectplannen. Appartementsrecht daarentegen is het definitieve eigendom van onafhankelijke wooneenheden binnen het voltooide gebouw.

Er kunnen problemen ontstaan ​​bij de overgang naar appartementseigendom zonder een bewoningsvergunning. Dit komt doordat in de meeste gevallen een fundamentele voorwaarde voor het verkrijgen van appartementseigendom is dat het gebouw is voltooid en er een bewoningsvergunning is afgegeven. In de praktijk kan bij sommige projecten, zelfs als er een erfdienstbaarheid is gevestigd, de overgang naar appartementseigendom niet plaatsvinden omdat er geen bewoningsvergunning is verkregen. Deze situatie leidt tot problemen bij de verkoop van individuele appartementen, het gebruik ervan voor leningen en de overdracht van eigendomsrechten.

Daarom moet in het contract voor stadsvernieuwing duidelijk worden vermeld dat de aannemer niet alleen verplicht is de erfdienstbaarheid voor de grond te vestigen, maar ook de overdracht naar appartementsrecht te voltooien na het verkrijgen van de gebruiksvergunning. Anders kan het gebeuren dat de eigenaar, zelfs nadat hij of zij daadwerkelijk in het appartement is ingetrokken, een zelfstandige wooneenheid bezit waarvoor het appartementsrecht nog niet in het kadaster is geregistreerd.

Welke problemen kunnen er ontstaan ​​als u geen bewoningsvergunning aanvraagt?

Het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning is een van de belangrijkste indicatoren dat het stadsvernieuwingsproject nog niet is afgerond. Dit kan leiden tot tal van juridische en praktische problemen.

Ten eerste kan het gebouw juridisch gezien niet als volledig operationeel worden beschouwd. Artikel 30 van de bestemmingsplanwet nr. 3194 bepaalt dat een gebruiksvergunning voor een gebouw vereist is om het te mogen gebruiken. Een gebouw zonder gebruiksvergunning kan daarom in een onvolledige juridische status blijven.

Ten tweede kunnen er problemen met abonnementen ontstaan. Tijdelijke abonnementen, abonnementen voor bouwplaatsen of onvolledige abonnementen voor infrastructuurdiensten zoals elektriciteit, water, aardgas en riolering kunnen het langdurig gebruik voor eigenaren van onroerend goed bemoeilijken.

Ten derde kan de overgang naar appartementsrecht vertraging oplopen. Het niet realiseren van deze overgang kan een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de toegang tot krediet, de verkoopbaarheid en de juridische zekerheid van de zelfstandige wooneenheid.

Ten vierde kan de marktwaarde van het pand dalen. Er kan een verschil in economische waarde zijn tussen een pand met een bewoningsvergunning en een pand zonder. Banken houden rekening met de status van de bewoningsvergunning bij het verstrekken van leningen, kopers bij aankopen en taxatierapporten bij de waardebepaling van panden.

Ten vijfde kan er een vermoeden ontstaan ​​van gebrekkig of onvolledig vakmanschap. De reden voor het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning is vaak te wijten aan discrepanties tussen de vergunning en het project, technische gebreken, problemen met gemeenschappelijke ruimtes, brandveiligheidsgebreken of problemen met liften of sanitair. In dat geval kunnen de eigenaren een claim indienen tegen de aannemer wegens onvoldoende kosten voor het uitgevoerde werk, gebrekkig vakmanschap, vertragingsvergoeding en contractbreuk.

Hoe wordt de reden voor het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning vastgesteld?

Het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning is niet altijd de schuld van de aannemer. Daarom moet eerst de reden worden vastgesteld waarom de gebruiksvergunning niet kon worden verkregen. Zonder een correcte vaststelling van de oorzaak kan er geen juridische procedure of waarschuwing worden gegeven.

Redenen voor het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning kunnen onder meer zijn: bouwwerkzaamheden die afwijken van het vergunde project, illegale toevoeging van verdiepingen of oppervlaktes, onvoltooide gemeenschappelijke ruimtes, ontbrekende brandveiligheidsinstallatie, het niet verkrijgen van een certificaat voor de liftinstallatie, het niet voldoen aan parkeerverplichtingen, tekortkomingen in het bouwkundig inspectieproces, openstaande kosten en belastingschulden, problemen met de verklaring van de Sociale Zekerheid (SGK), ontbrekende energieprestatiecertificaten of technische rapporten, het niet doorvoeren van projectwijzigingen, door de gemeente geconstateerde onregelmatigheden of onvolledige documentatie van de eigenaren.

Daarom moeten eigenaren van onroerend goed allereerst schriftelijk contact opnemen met de betreffende gemeente of de instantie die de vergunning heeft afgegeven om navraag te doen naar de status van hun aanvraag voor een bewoningsvergunning en welke gebreken er zijn. De brief van de gemeente is een van de belangrijkste bewijsstukken die aantonen waarom de bewoningsvergunning niet kon worden verkregen. Als de gebreken te wijten zijn aan de kwaliteit van het werk van de aannemer, kan de aannemer aansprakelijk worden gesteld. Als de gebreken te wijten zijn aan de eigenaren van het onroerend goed, zal een andere beoordeling plaatsvinden.

Binnen de bestemmingsplanvoorschriften voor geplande gebieden zijn de conformiteit van het gebouw met de vergunning en de bijbehorende projecten, de verantwoordelijkheden van de technisch toezichthouders en het toezicht van de relevante administratie van belang bij de aanvraag van een gebruiksvergunning. Documenten van het ministerie over de bouwvergunning en de bijbehorende gebruiksvergunningsprocedures tonen aan dat dit proces zich afspeelt op basis van project, vergunning, technische verantwoordelijkheid en administratieve naleving.

Wat kan de verhuurder doen als de overdracht plaatsvindt voordat de bewoningsvergunning is verkregen?

Als de aannemer de afzonderlijke wooneenheden wil opleveren zonder een bewoningsvergunning te verkrijgen, moet de eigenaar voorzichtig zijn. Een vermelding in het opleveringsrapport dat "compleet en zonder gebreken ontvangen" is, kan het later lastig maken om juridische stappen te ondernemen. Daarom moet de eigenaar ervoor zorgen dat in het opleveringsrapport wordt vermeld dat de bewoningsvergunning niet is verkregen, dat eventuele gebreken in de gemeenschappelijke ruimten en in de afzonderlijke wooneenheden worden vermeld, en dat de oplevering onder voorbehoud is geaccepteerd.

Kan de eigenaar de oplevering volledig weigeren voordat de gebruiksvergunning is verkregen? Het antwoord op deze vraag hangt af van het contract, de aard van de gebreken en of het gebouw daadwerkelijk bruikbaar is. Als in het contract expliciet staat dat de oplevering moet plaatsvinden na ontvangst van de gebruiksvergunning, kan de eigenaar aanvoeren dat de oplevering onvolledig is. Zelfs als een dergelijke bepaling niet in het contract staat, kan de eigenaar nog steeds aanvoeren dat de oplevering onvolledig is als het gebouw in strijd is met de vergunning, onvolledig is of ernstige gebreken vertoont.

De eigenaar kan de volgende rechten uitoefenen: een notariële kennisgeving aan de aannemer sturen, de afgifte van de gebruiksvergunning eisen, herstel van onvoltooide werkzaamheden verzoeken, voortzetting van huurtoeslag en boetes voor te late betaling eisen, verklaren dat de oplevering pas voltooid is na het verkrijgen van de gebruiksvergunning, bewijsmateriaal laten onderzoeken, een rechtszaak aanspannen wegens gebrekkig en onvolledig vakmanschap, schadevergoeding eisen voor vertragingen en, indien aan de voorwaarden is voldaan, de ontbinding van het contract of de teruggave van de waarborgsom eisen.

Leidt het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning tot aansprakelijkheid voor vertraging?

Als in het contract is bepaald dat de oplevering afhankelijk is van het verkrijgen van de bewoningsvergunning, en de opleveringstermijn verstrijkt voordat de vergunning is verkregen, en de aannemer deze door nalatigheid niet heeft kunnen verkrijgen, kan de opdrachtgever een vergoeding voor vertraging of een boeteclausule eisen. In dit geval is het verweer van de aannemer "Ik heb de appartementen daadwerkelijk opgeleverd" mogelijk op zichzelf niet voldoende. Want als de opleveringsverplichting in het contract is gedefinieerd als oplevering met een bewoningsvergunning, wordt de oplevering pas als voltooid beschouwd wanneer de bewoningsvergunning is verkregen.

Zelfs in gevallen waarin het contract niet bepaalt dat de oplevering afhankelijk is van de ingebruikname, kan het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, worden beschouwd als een vertraging of onvolledige nakoming. Als het gebouw bijvoorbeeld fysiek onbruikbaar is, er geen nutsvoorzieningen kunnen worden aangesloten, de gemeenschappelijke ruimtes onafgewerkt zijn of de gemeente geen gebruiksvergunning afgeeft vanwege onregelmatigheden in de bouwvergunning, kan de eigenaar aanvoeren dat de oplevering niet is voltooid.

Om een ​​vergoeding voor vertraging te kunnen claimen, moeten de volgende documenten worden verzameld: het contract voor de stadsvernieuwing, de opleveringstermijn, de bouwvergunning, de aanvraagdocumenten voor de gebruiksvergunning, een brief van de gemeente met tekortkomingen, leveringsbewijzen, notariële verklaringen, huurbetalingen, de boeteclausule bij vertraging, technische specificaties en een deskundigenrapport.

De relatie tussen huisvesting en gebrekkig/onvolledig vakmanschap

Het niet verkrijgen van een gebruiksvergunning is vaak te wijten aan gebrekkige of onvolledige bouwwerkzaamheden. Als de aannemer is afgeweken van de projectspecificaties, gemeenschappelijke ruimtes niet heeft afgewerkt, de brandbeveiligings- of liftinstallaties niet conform de voorschriften heeft gemaakt, niet aan de parkeerverplichtingen heeft voldaan of werkzaamheden heeft uitgevoerd die in strijd zijn met de technische specificaties, kan een gebruiksvergunning worden geweigerd.

In deze situatie is het voor de eigenaren van het pand niet voldoende om simpelweg te zeggen: "Vraag de bewoningsvergunning aan." Eerst moeten de gebreken die de bewoningsvergunning in de weg staan, worden vastgesteld, de kosten voor het verhelpen van deze gebreken moeten worden berekend en de aannemer moet schriftelijk worden gewaarschuwd. Als de aannemer de gebreken niet verhelpt, kunnen de eigenaren bewijsmateriaal verzamelen en een rechtszaak aanspannen wegens gebrekkig en onvolledig vakmanschap.

Gebreken in de gemeenschappelijke ruimtes zijn met name belangrijk vanuit het oogpunt van de bewoningsvergunning. Onvoldoende liften, ontbrekende nooduitgangen of brandblussystemen, onvolledige parkeerterreinen, afwijkingen van de bouwtekeningen in schuilplaatsen of technische ruimtes, en gebreken aan het dak en de buitenmuren kunnen allemaal de afgifte van een bewoningsvergunning belemmeren. Daarom is het belangrijk om tijdens de oplevering niet alleen het interieur van het appartement, maar ook alle gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw te inspecteren.

Wordt de borgsom terugbetaald als de bewoningsvergunning niet wordt verkregen?

Binnen de uitvoeringsregeling van Wet nr. 6306 is de gebruiksvergunning voor een gebouw gekoppeld aan een belangrijke drempel in het kader van het garantiestelsel. De regeling bepaalt dat de garantie wordt terugbetaald aan de betreffende partij nadat het project of de bouwwerkzaamheden conform contract en specificaties zijn voltooid en de gebruiksvergunning is verkregen.

Deze bepaling biedt een belangrijke waarborg voor de eigenaar van het pand. De waarborgsom mag namelijk pas worden terugbetaald nadat de aannemer de werkzaamheden heeft voltooid, de gebruiksvergunning heeft verkregen of het pand conform contract en specificaties heeft opgeleverd. Indien de teruggave van de waarborgsom wordt overwogen voordat de gebruiksvergunning is verkregen, dienen de eigenaren van het pand bezwaar te maken bij de autoriteiten en eventuele contractbreuken te melden.

Indien het contract ook bijzondere garanties bevat, moet de teruggave van deze garanties eveneens gekoppeld zijn aan de gebruiksvergunning. Bankgaranties, prestatiegaranties of hypotheken op het aandeel van de aannemer mogen bijvoorbeeld pas worden vrijgegeven nadat de gebruiksvergunning is verkregen en eventuele onvoltooide werkzaamheden zijn afgerond.

Verkoop van aannemersaandelen en gebruiksvergunning

Bij stadsvernieuwingsprojecten verkrijgen aannemers doorgaans financiering door hun toegewezen zelfstandige eenheden te verkopen. De voortijdige verkoop van hun aandelen door de aannemer ondermijnt echter de zekerheid van de eigenaren. Als de aannemer al zijn aandelen verkoopt voordat de gebruiksvergunning is verkregen, kan hij zijn economische winst al hebben veiliggesteld voordat het project is voltooid.

Daarom moet bij contracten voor stadsvernieuwing de verkoop van aandelen van de aannemer gekoppeld worden aan de voortgang van de bouw en de fase van de opleveringsvergunning. De verkoop van alle aan de aannemer toegewezen zelfstandige eenheden moet, indien mogelijk, beperkt worden tot het moment dat de opleveringsvergunning is verkregen. Dit zou de aannemer een sterke economische stimulans geven om de opleveringsvergunning te verkrijgen en het project af te ronden.

De uitvoeringsregeling van wet nr. 6306 bevat tevens bepalingen die stellen dat de verkoop van aan de aannemer toegewezen zelfstandige eenheden kan plaatsvinden afhankelijk van de voortgang van de bouw en met toestemming van de overheid; en dat de verkoop van het gehele aandeel van de aannemer kan worden toegestaan ​​na overlegging van een gebruiksvergunning of ontvangst van een document dat de voltooiing van de bouw bevestigt.

Daarom mogen vastgoedeigenaren de ongecontroleerde verkoop van aandelen in aannemersbedrijven niet toestaan ​​voordat de bewoningsvergunningen zijn verkregen.

Bepalingen die in de overeenkomst voor de afwikkeling moeten worden opgenomen

De bepalingen met betrekking tot gebruiksvergunningen in contracten voor stedelijke herontwikkeling moeten duidelijk, gedetailleerd en afdwingbaar zijn. De volgende bepalingen bieden sterke bescherming aan de eigenaar van het pand:

De aannemer is verantwoordelijk voor het verkrijgen van de gebruiksvergunning voor het gebouw.

De overdracht wordt pas als voltooid beschouwd wanneer de gebruiksvergunning voor het gebouw is verkregen.

Turnkey-oplevering is geen vervanging voor oplevering inclusief bewoningsvergunning.

De huurtoeslag wordt voortgezet totdat de bewoningsvergunning is verkregen.

Indien de leveringstermijn wordt overschreden, wordt naast de huurtoeslag een boete voor te late betaling in rekening gebracht.

De aanbetaling van de aannemer wordt pas terugbetaald nadat de gebruiksvergunning voor het gebouw is verkregen.

Geen van de aan de aannemer toegewezen zelfstandige eenheden mag worden overgedragen of verkocht voordat de gebruiksvergunning is verkregen.

Indien het niet verkrijgen van de bewoningsvergunning te wijten is aan de fout van de aannemer, behouden de eigenaren van het pand zich het recht voor op schadevergoeding en beëindiging van het contract.

Eventuele gebreken of onvolledigheden in het uitgevoerde werk die bewoning belemmeren, zullen door de aannemer kosteloos worden verholpen.

De aannemer is verantwoordelijk voor de kosten van de gebruiksvergunning, projectwijzigingen, gemeentelijke procedures en technische nalevingseisen.

Als deze bepalingen niet expliciet in het contract zijn opgenomen, kunnen er ernstige geschillen tussen de partijen ontstaan ​​als de bewoningsvergunning niet wordt verkregen.

Welke rechtszaken kunnen worden aangespannen als er geen bewoningsvergunning wordt verkregen?

De soorten rechtszaken die kunnen worden aangespannen in geval van het niet verkrijgen van een bewoningsvergunning, variëren afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Als de aannemer volgens het contract verplicht is de bewoningsvergunning te verkrijgen, maar dit niet heeft gedaan, kan de eigenaar van het pand een rechtszaak aanspannen wegens contractbreuk.

De belangrijkste soorten rechtszaken die kunnen worden aangespannen, zijn onder andere: rechtszaken tot nakoming van een overeenkomst om een ​​bewoningsvergunning te verkrijgen, rechtszaken tot schadevergoeding voor onvolledig en gebrekkig werk, rechtszaken tot schadevergoeding wegens vertraging, rechtszaken tot schending van boeteclausules, rechtszaken tot het verkrijgen van huurondersteuning, rechtszaken tot schadevergoeding voor waardevermindering, beëindiging van het contract wegens wanprestatie van de aannemer, rechtszaken tot annulering en registratie van eigendomsakten, verzoeken tot omzetting van waarborgsommen in contanten en verzoeken tot het verzamelen van bewijsmateriaal.

Het belangrijkste bewijsmateriaal in deze zaken omvat contracten, technische specificaties, bouwvergunningen, gemeentelijke gebrekenmeldingen, aanvraagdocumenten voor bewoningsvergunningen, bouwkundige keuringscertificaten, opleveringsrapporten, foto's en video-opnamen, notariële verklaringen, huurbetalingsdocumenten, deskundigenrapporten en, indien beschikbaar, beheersdocumenten van het appartementencomplex/terrein.

Het belang van een schriftelijke reactie van de gemeente

Als een gebruiksvergunning niet wordt verleend, is een van de sterkste bewijsstukken voor de eigenaar een schriftelijke reactie van de gemeente. De eigenaar kan bij de betreffende gemeente een aanvraag indienen en antwoorden vragen op de volgende vragen: is er een aanvraag voor een gebruiksvergunning ingediend, in welk stadium bevindt de aanvraag zich, welke documenten ontbreken, zijn er discrepanties tussen de bouwvergunning en het project, welke technische of administratieve tekortkomingen belemmeren de verlening van de gebruiksvergunning en wie lijkt verantwoordelijk te zijn voor deze tekortkomingen?

Dit document kan de fouten van de aannemer aan het licht brengen. Als de gemeente bijvoorbeeld reageert met verklaringen als "het brandblussysteem is ontoereikend", "er is geen certificaat van conformiteit voor de lift ingediend", "de bouw is uitgevoerd in strijd met de vergunning" of "de parkeerverplichtingen zijn niet nagekomen", kan de eigenaar van het pand op basis van dit document een rechtszaak tegen de aannemer aanspannen.

Het is riskant om uitsluitend op mondelinge informatie af te gaan zonder een schriftelijke reactie van de gemeente te ontvangen. Schriftelijke documentatie is vereist voor juridische procedures en waarschuwingsberichten.

Conclusie

Bij stadsvernieuwingsprojecten zijn de gebruiksvergunning en de bouwvergunning de belangrijkste documenten die niet alleen de fysieke voltooiing van het nieuwe gebouw aantonen, maar ook de juridische en technische bruikbaarheid ervan. Voor de eigenaar is een echte overdracht vaak meer dan alleen het ontvangen van de sleutels; het wordt pas betekenisvol wanneer de zelfstandige wooneenheid is opgeleverd conform de vergunning, het project, de technische specificaties en de regelgeving, en de bouwvergunning is verkregen.

Bij een stadsvernieuwingsproject zonder gebruiksvergunning kunnen eigenaren van onroerend goed te maken krijgen met tal van problemen met betrekking tot nutsvoorzieningen, eigendom van appartementen, verkoop, leningen, taxatie, gebruik van gemeenschappelijke ruimten, gebrekkig vakmanschap en boetes voor te late betaling. Daarom moet het contract voor de stadsvernieuwing duidelijk de verplichting van de aannemer om een ​​gebruiksvergunning te verkrijgen vastleggen, vermelden dat de oplevering pas als voltooid wordt beschouwd na het verkrijgen van de gebruiksvergunning, huurondersteuning en boetes voor te late betaling verlengen tot de gebruiksvergunning is verkregen, en de teruggave van garanties afhankelijk maken van de gebruiksvergunning.

Het feit dat de teruggave van de waarborgsom in de uitvoeringsregeling van wet nr. 6306 is gekoppeld aan het verkrijgen van de gebruiksvergunning voor het gebouw, toont duidelijk aan hoe belangrijk gebruiksvergunningen zijn als garantie voor stedelijke transformatie.

Kortom, bij stadsvernieuwing is de gebruiksvergunning niet zomaar een gemeentelijk document dat aan het einde van het proces wordt verkregen. De gebruiksvergunning is een fundamenteel document dat aantoont dat de aannemer zijn werk heeft voltooid, dat het gebouw wettelijk bruikbaar is en dat de eigenaren hun nieuwe, zelfstandige wooneenheden veilig en rechtmatig hebben verkregen. Daarom zouden eigenaren prioriteit moeten geven aan de eis van een gebruiksvergunning, van de contractfase tot de oplevering, deze verplichting bij de aannemer moeten afdwingen en geen volledige oplevering mogen accepteren zonder dat de gebruiksvergunning is verkregen.