Beperking van eigendomsrechten en onteigening

1. Inleiding

Eigendomsrechten vormen een van de fundamentele pijlers van iemands economische vrijheid en persoonlijke veiligheid.
Dit recht is grondwettelijk gegarandeerd in artikel 35 van de Grondwet, waarin staat: "Iedereen heeft recht op eigendom en erfgoed."

Eigendomsrechten zijn echter niet absoluut.
Ze kunnen worden beperkt omwille van het algemeen belang, stedenbouwkundige principes en milieuregelgeving.
Met name stadsvernieuwingsprojecten, wijzigingen in bestemmingsplannen en de aanwijzing van "ontwikkelingsgebieden"zijn nieuwe administratieve ingrepen die de reikwijdte van eigendomsrechten beperken.

Dit artikel zal in detail ingaan op het juridische kader voor de beperking van eigendomsrechten, het verschil tussen onteigening en onrechtmatige inbeslagname , eigendomsrechten in bestemmingsplannen en de recente jurisprudentie van het Grondwettelijk Hof

2. Juridische grondslagen van eigendomsrechten

2.1. Grondwettelijke grondslag

Artikel 35 van de Grondwet:

“Iedereen heeft recht op eigendom en erfgoed. Deze rechten kunnen alleen wettelijk worden beperkt in het belang van het algemeen welzijn.”

Deze bepaling zet drie fundamentele beginselen uiteen ter bescherming van het eigendomsrecht:

1. Het doel is het algemeen belang

2. Wettigheid,

3. Matigheid.

De overheid mag derhalve alleen ingrijpen in eigendomsrechten op basis van wettelijke gronden en in het algemeen belang; bovendien mag deze inmenging niet disproportioneel zijn.

2.2. De dimensie van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM)

Artikel 1 van Protocol nr. 1 bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens , waarbij Turkije partij is , beschermt het recht op eigendom op internationaal niveau:

"Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op vreedzaam genot van zijn eigendom."

Volgens de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (bijv. Sporrong en Lönnroth tegen Zweden ) worden beperkingen op eigendomsrechten getoetst aan de billijke afwegingstoets

Deze toets is ook overgenomen in de jurisprudentie van het Turkse Constitutionele Hof.

3. Onteigening: Overdracht van eigendom en het compensatiebeginsel

3.1. Het begrip onteigening

Onteigening is de overdracht van particulier eigendom aan de overheid ten behoeve van het algemeen belang, in ruil voor een vergoeding (Wet nr. 2942 betreffende onteigening).
Onteigening is een proces van "eigendomsoverdracht", dat alleen mogelijk is door de eenzijdige wil van de overheid en in ruil voor een vergoeding.

3.2. Principes van het onteigeningsproces

1. beslissing in het algemeen belang,

2. Rapport van de taxatiecommissie,

3. Overeenkomst of rechterlijke uitspraak,

4. Inschrijving bij het kadaster en betaling van de kosten.

Elke ingreep die plaatsvindt voordat deze fasen zijn voltooid, vormt onteigening zonder compensatie

3.3. Onteigening zonder compensatie

De 5e burgerlijke kamer van het Hooggerechtshof heeft in zijn uitspraak met nummer 2022/1420 K. duidelijk gesteld:

"De feitelijke inbeslagname van onroerend goed door de overheid en het gebruik ervan voor publieke doeleinden zonder compensatie, vormt onteigening zonder compensatie."

In dat geval kan de eigenaar voor schadevergoeding of teruggave van het eigendom .

4. Beperking van eigendomsrechten en bestemmingsplanwetgeving

4.1. Bestemmingsplanvoorschriften en aandeel in ontwikkelingspartnerschappen (DOP)

De aftrek van aandelen in ontwikkelingspartnerschappen (tot 40%) in het kader van bestemmingsplannen vormt volgens uitspraken van het Grondwettelijk Hof een inbreuk op het eigendomsrecht, maar is rechtmatig zolang deze "evenredig" is.

Grondwettelijk Hof, zaaknummer: 2019/18126

"Door bestemmingsplannen worden indelingen gemaakt die geen inbreuk maken op eigendomsrechten, voor zover ze het doel van stadsplanning en het algemeen belang dienen."

Het overschrijden van de 40%-limiet of het willekeurig vaststellen van het aftrekpercentage door de overheid vormt echter een schending van eigendomsrechten.

4.2. Wijzigingen in het bestemmingsplan

Het bestuur kan het bestemmingsplan wijzigen om nieuwe wegen, parken, schoolterreinen en andere soortgelijke voorzieningen aan te leggen.
Als deze wijziging het perceel echter "feitelijk onbruikbaar " maakt, kan de eigenaar een schadevergoeding eisen.

Raad van State, 6e Kamer, Zaaknummer 2021/4872 E., Besluitnummer 2022/2135 K.:

"De aanwijzing van een pand voor langdurige openbare dienstverlening in het bestemmingsplan vormt feitelijk een schending van de eigendomsrechten van de eigenaar."

5. Stedelijke transformatie en wet nr. 6306

5.1. Het concept van risicogebied en risicogebouw

Wet nr. 6306 verleent de overheid ruime bevoegdheden met betrekking tot de definities van "risicogebied" en "risicogebouw".
Na de verklaring van een gebied als risicogebied kunnen panden, met toestemming van de aandeelhouders, worden

In deze processen wordt het eigendomsrecht van de eigenaar echter niet langer beschermd tegen de staat. Het Grondwettelijk Hof heeft het belang van een evenwicht in dit verband benadrukt.

Grondwettelijk Hof, Zaaknummer 2014/41 E., Besluitnummer 2016/13 K.:

"Hoewel stedelijke transformatieprojecten het algemeen belang dienen, mogen de beperkingen die aan eigendomsrechten worden opgelegd niet onevenredig zijn."

5.2. Waardering in transformatieprojecten

Bij stadsvernieuwingsprojecten worden vastgoedwaarden doorgaans vergelijkbare marktwaarden .
Volgens het Constitutioneel Hof wordt het eigendomsrecht echter geschonden als er geen sprake is van "economisch waardeverlies" of "billijke compensatie" voor de eigenaar.

Constitutioneel Hof, zaaknummer 2018/25613 (uitspraak in de zaak Sarıgül):

"In het kader van risicogebieden vormen verkopen en sloopwerkzaamheden die zonder toestemming van de eigenaar en zonder betaling op basis van de werkelijke waarde worden uitgevoerd, een schending van eigendomsrechten."

6. Aankondigingen en daadwerkelijke beperkingen met betrekking tot het "te bewerken gebied"

De afgelopen jaren "gebieden die bewerkt moeten worden" of "prioritaire gebruikszones" uitgegroeid tot nieuwe administratieve procedures die het gebruik van privé-eigendommen effectief belemmeren.

In dergelijke gevallen wordt onteigening vaak niet uitgevoerd, maar wordt de eigenaar wel belemmerd in het gebruik van zijn eigendom.

Grondwettelijk Hof, zaaknummer 2020/3172 (Besluit inzake energie-investeringen):

"Als een verbod op het gebruik of een feitelijke beperking de economische waarde van het eigendom tenietdoet, vormt het niet betalen van compensatie een schending van de eigendomsrechten."

Deze uitspraak heeft de onduidelijkheid tussen feitelijke onteigening en bestemmingsplannen weggenomen.

7. Het beginsel van algemeen belang en proportionaliteit

Het algemeen belang rechtvaardigt elke overheidsinterventie in eigendomsrechten.
Het begrip "algemeen belang" mag echter geen abstract excuus worden.

Het Grondwettelijk Hof de proportionaliteitstoets in drie fasen toe:

1. Geschiktheid: Is de interventie geschikt om het doel te bereiken?

2. De vraag is: kan hetzelfde doel bereikt worden met een lichter voertuig?

3. Evenredigheid: Is de schade aan eigendomsrechten in verhouding tot het maatschappelijk nut?

Elke administratieve handeling die niet aan deze toets voldoet, een schending van rechten .

8. Rechterlijke toetsing en nietigverklaring van huwelijken

8.1. Administratieve rechterlijke toetsing

Bestemmingsplannen, transformatiebesluiten of verklaringen van te ontwikkelen gebieden zijn administratieve handelingen . Eigenaren van onroerend goed kunnen binnen 60 dagen bij de bestuursrechtbank in beroep gaan om deze handelingen nietig te laten verklaren (Wet nr. 2577, artikel 7).

Een nietigverklaringsprocedure heeft tot doel aan te tonen dat het eigendom is beperkt om andere redenen dan het algemeen belang, of op een onevenredige wijze.

8.2. Schadeclaims

Als de administratieve beslissing niet wordt teruggedraaid, kan de eigenaar van het pand een volledige gerechtelijke toetsingsprocedure starten om schadevergoeding te eisen. In deze gevallen baseren het Hof van Cassatie en de Raad van State hun vaststelling van een billijke vergoeding op deskundigenrapporten

Raad van State, 6e Kamer, Zaaknummer 2022/1251:

"Zelfs als er sprake is van een besluit in het algemeen belang, is het langdurig onder bouwbeperkingen houden van een pand zonder onteigening in strijd met het eigendomsrecht."

9. Rechtvaardigheid zoeken in uitspraken van het Constitutioneel Hof en het Europees Hof voor de Rechten van de Mens

9.1. Uitspraken van het Constitutioneel Hof

Het Constitutioneel Hof heeft zich de laatste tijd actief beziggehouden met het beoordelen van beschuldigingen van schendingen van eigendomsrechten.
met name bestemmingsplannen, onteigening zonder compensatie en stedelijke transformatie .

Grondwettelijk Hof, zaaknummer 2021/3849 (in afwachting van bestemmingsplan):

"Het onvermogen om een ​​pand gedurende een langere periode te gebruiken vanwege bestemmingsplanvoorschriften vormt een schending van eigendomsrechten."

9.2. Praktijken van het EHRM

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft ook soortgelijke uitspraken gedaan met betrekking tot Turkije.
Akkoyun tegen Turkije (2019) ,

"Het feit dat een pand door bestemmingsplanbeperkingen feitelijk waardeloos wordt, zonder onteigening, verstoort het evenwicht."

10. Hervormingen en aanbevelingen

1. Participatie van eigenaren in stedelijke transformatie:
   Projecten mogen niet worden uitgevoerd zonder de toestemming van de eigenaren; zij moeten het recht krijgen om deel te nemen aan besluitvormingsprocessen.

2. Principe van de reële waarde:
   De compensatie voor onteigening moet niet worden berekend op basis van de "marktwaarde", maar reële marktwaarde plus de gederfde winst .

3. Tijdslimiet voor bestemmingsplannen:
   Autoriteiten die een perceel langer dan 5 jaar onder bestemmingsplanbeperkingen houden, zijn verplicht tot onteigening over te gaan.

4. Uitbreiding van de definitie van feitelijke inbeslagname:
   Inbeslagname zonder onteigening kan niet alleen plaatsvinden door fysieke interventie, maar door een verbod op het gebruik .

5. Werkterrein:
   Het wettelijk kader voor dergelijke advertenties moet worden verduidelijkt en de bescherming van eigendomsrechten moet grondwettelijk worden gewaarborgd.

11. Evaluatie in de context van billijkheid en de rechtsstaat

Eigendomsrechten vormen het meest concrete terrein van vertrouwen tussen het individu en de staat.
Daarom moet elke beperking van eigendom transparantie, proportionaliteit en eerlijke wederkerigheid .

"Een staat die er niet in slaagt eigendomsrechten te beschermen, verliest zijn status als rechtsstaat."

Wanneer het stedenbouwkundig beleid van de staat in strijd is met de eigendomsrechten van een individu, prioriteit worden gegeven aan een rechtvaardig evenwicht.
Dit evenwicht kan niet alleen worden gewaarborgd door wettelijke bepalingen, maar ook door praktische toepassing .

12. Conclusie en evaluatie

Stedelijke transformatie, bestemmingsplannen en de uitvoering van ontwikkelingsplannen zijn essentiële instrumenten van moderne verstedelijking.
Deze instrumenten moeten echter voor zover ze geen inbreuk maken op eigendomsrechten .

Kortom:

• Eigendomsrechten worden zowel op grondwettelijk als op internationaal niveau beschermd.

• Onteigening kan niet zonder compensatie plaatsvinden; een eerlijke compensatie is essentieel.

• Bestemmingsplannen mogen geen langetermijnbeperkingen opleggen.

• Bij stedelijke transformatieprojecten moeten toestemming en participatie van de eigenaren worden gewaarborgd.

• De aanwijzing van werkgebieden en de aankondiging van speciale zones mogen niet worden omgezet in een verbod op vrij gebruik.

• Er moet een evenwicht worden gevonden tussen proportionaliteit, rechtvaardigheid en het algemeen belang. Op die manier zal het eigendomsrecht ophouden een louter "recht op papier" te zijn en een beschermd gebied van rechtszekerheid in de praktijk worden