AANSPRAKELIJKHEID VAN DE VERHUURDER: JURIDISCHE ASPECTEN, UITSPRAKEN VAN HET HOOGGERECHTSHOF EN PRAKTIJKEN

VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE VERHUURDER: JURIDISCHE ASPECTEN EN PRAKTIJKEN

INGANG

Huurovereenkomsten behoren tot de meest gebruikte juridische documenten bij de verhuur van woon- en bedrijfspanden. De rechten en plichten van zowel de verhuurder als de huurder worden in deze overeenkomsten gedetailleerd beschreven. Dit artikel behandelt de verantwoordelijkheden van de verhuurder, de juridische aspecten en de praktische toepassingen.

DE BELANGRIJKSTE VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE VERHUURDER

De verhuurder heeft bepaalde basisverantwoordelijkheden bij het verlenen van het recht aan de huurder om het gehuurde pand te gebruiken. Deze verantwoordelijkheden zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat de huurder het pand efficiënt en veilig kan gebruiken. Hieronder volgen de basisverantwoordelijkheden van de verhuurder:

1. Oplevering van het gehuurde pand:
   • De verhuurder is verplicht het gehuurde pand bij aanvang van de huurperiode in bruikbare staat en conform de bepalingen van de huurovereenkomst aan de huurder op te leveren.
   • De te huren woning moet compleet, schoon en in bruikbare staat zijn.
2. Onderhoud en reparatie van het gehuurde pand:
   • De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparatie van het gehuurde pand gedurende de gehele huurperiode.
   • Als het gehuurde pand in verval raakt, beschadigd raakt of onbruikbaar wordt, is de verhuurder verplicht om de noodzakelijke reparaties onmiddellijk uit te voeren.
3. De huurder compenseren voor schade:
   • De verhuurder is verplicht de huurder te vergoeden voor alle schade die is ontstaan ​​door de gebrekkige of onvolledige oplevering van het gehuurde pand.
   • Eventuele financiële verliezen die de huurder lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde pand, moeten door de verhuurder worden vergoed.

JURIDISCHE VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE VERHUURDER

De verantwoordelijkheden van de verhuurder zijn gedetailleerd geregeld in het Turkse Wetboek van Verbintenissen (TBK). Het TBK definieert de verantwoordelijkheden van de verhuurder zowel vóór als na de oplevering. Hieronder volgen de verantwoordelijkheden van de verhuurder volgens het TBK:

1. Gebrekkige levering (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikelen 301-302):
   • De verhuurder is verplicht het gehuurde pand conform de overeenkomst op te leveren. In geval van gebrekkige oplevering kan de huurder de verhuurder verzoeken het gebrek te herstellen of de huurprijs te verlagen.
   • Als het gebrek niet wordt verholpen, heeft de huurder het recht om de overeenkomst te beëindigen.
2. Verplichting tot onderhoud en reparatie (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikel 303):
   • De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gehuurde pand en het uitvoeren van noodzakelijke reparaties gedurende de huurperiode.
   • Als de verhuurder deze verplichting niet nakomt, kan de huurder de reparaties aan het gehuurde pand zelf uitvoeren en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen.
3. Bescherming van de rechten van de huurder (Turks Wetboek van Verbintenissen, artikelen 304-305):
   • De verhuurder is verantwoordelijk ervoor te zorgen dat de huurder het gehuurde pand op een veilige manier kan gebruiken.
   • De verhuurder mag op geen enkele wijze ingrijpen die inbreuk maakt op het gebruiksrecht van de huurder.

AANSPRAKELIJKHEID VAN DE VERHUURDER EN RECHTSUITSPRAKEN

Het Turkse rechtssysteem kent talrijke precedenten met betrekking tot de aansprakelijkheid van verhuurders. Deze uitspraken bieden belangrijke richtlijnen voor de bescherming van de verplichtingen van de verhuurder en de rechten van de huurder.

Uitspraken van het Hooggerechtshof

“Jurisprudentietekst” RECHTBANK: 5e burgerlijke rechtbank van Anatolië in Istanbul
DATUM: 10-04-2014
NUMMER: 2013/740-2014/294

De uitspraak van de lokale rechtbank betreffende de schadevergoeding en schuldvordering, gedateerd en genummerd zoals hierboven vermeld, werd door de eiser binnen de voorgeschreven termijn aangevochten. Na alle documenten in het dossier te hebben gelezen en de zaak te hebben overwogen
, en gezien het feit dat de uitspraak van de rechtbank gebaseerd was op haar beoordeling van het bewijsmateriaal en dat er geen fout in die beoordeling zat, wordt het beroep ongegrond geacht en verworpen. Het vonnis, dat in overeenstemming is met de procedure en de wet, wordt BEKRACHTIGD en de hieronder vermelde proceskosten komen voor rekening van de appellant. Deze beslissing werd genomen bij meerderheid van stemmen op 12 november 2015.

AFWIJKENDE MENING
De rechtszaak betreft vorderingen tot vergoeding van materiële en immateriële schade en teruggave van de waarborgsom wegens de gerechtvaardigde beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder.
Het staat vast dat de eiser, een huurder van het gehuurde pand van de verweerder, de overeenkomst vóór de vervaldatum op 25 februari 2013 heeft beëindigd nadat hij had ontdekt dat het gebouw ernstig beschadigd was en dreigde in te storten bij een aardbeving, en vervolgens het pand heeft verlaten door de sleutels aan een notaris over te dragen. De vraag is of de verweerder, de verhuurder, in gebreke is gebleven bij de beëindiging van de overeenkomst en of de eiser, de huurder, recht heeft op schadevergoeding.
Artikelen 301, 304 en 308 (artikelen 249 en 250 van het voormalige Wetboek van Verbintenissen) van het Turkse Wetboek van Verbintenissen nr. 6098 bepalen dat de verhuurder verplicht is het gehuurde pand op te leveren in een staat die geschikt is voor het in de overeenkomst gespecificeerde beoogde gebruik en het gedurende de gehele contractperiode in die staat te houden. Indien het gehuurde goed met aanzienlijke gebreken wordt opgeleverd, kan de huurder zich beroepen op de bepalingen betreffende wanprestatie van de verhuurder of de aansprakelijkheid van de verhuurder voortvloeiend uit de daaropvolgende gebreken. Tenzij de huurder bewijst dat de verhuurder geen schuld heeft, kan de huurder van de verhuurder een schadevergoeding eisen voor de schade die voortvloeit uit het gebrekkige goed. Artikel 126 van hetzelfde wetboek, waarnaar hierboven is verwezen, bepaalt dat de schuldeiser in geval van wanprestatie nakoming en vertragingsvergoeding kan eisen, evenals schadevergoeding voor de geleden schade als gevolg van de voortijdige beëindiging van het contract. Bovendien behandelt het Turkse Wetboek van Verbintenissen ook de aansprakelijkheid van de gebouweigenaar onder de noemer van risicoaansprakelijkheid. Artikel 69 (artikel 58 van het Turkse Wetboek van Verbintenissen) bepaalt tevens dat de eigenaar van een gebouw of andere constructie verplicht is tot vergoeding van schade voortvloeiend uit gebreken in de constructie of tekortkomingen in het onderhoud ervan.
De gedaagde, die zowel verhuurder als eigenaar van het pand is, is wettelijk verantwoordelijk voor het opleveren van het gehuurde pand aan de eiser in een zwaar beschadigde staat en met het risico op instorting door een aardbeving. Gezien het feit dat de aanduiding "risicovol gebouw" niet in het kadaster was geregistreerd op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten, de aansprakelijkheid van de eiser, de huurder, vermindert en niet die van de verhuurder, had de schuld van beide partijen moeten worden vastgesteld en had de vordering tot schadevergoeding van de eiser dienovereenkomstig moeten worden beoordeeld. Daarom is de beslissing om de zaak te seponeren op grond van het feit dat de gedaagde verhuurder niet schuldig was, onjuist, en is het nalaten om een ​​beslissing te nemen, positief of negatief, met betrekking tot de vordering tot teruggave van de borgsom eveneens onjuist. Om deze redenen ben ik van mening dat het vonnis moet worden vernietigd en kan ik het niet eens zijn met de beslissing van de meerderheid om de uitspraak te handhaven.

CONCLUSIE

De verantwoordelijkheden van de verhuurder zijn van groot belang voor het goed functioneren van huurovereenkomsten en de bescherming van de rechten van de huurder. Deze verantwoordelijkheden, die gedetailleerd zijn vastgelegd in het Turkse Wetboek van Verbintenissen, garanderen dat de verhuurder het gehuurde goed op de juiste wijze oplevert en onderhoudt en de rechten van de huurder beschermt. Indien de verhuurder deze verplichtingen verwaarloost, kan de huurder via de rechter verhaal halen en een schadevergoeding eisen. Het nakomen van deze verantwoordelijkheden door de verhuurder zal een gezonde voortzetting van de relatie tussen huurder en verhuurder waarborgen.

Rechtenstudent-stagiair

Osman Recep Gülşen