L'impatto del COVID-19 sui contratti di locazione degli spazi di lavoro

A causa del coronavirus, che occupa un posto di rilievo a livello mondiale e in Turchia, molti luoghi di lavoro nel nostro Paese sono stati chiusi dallo Stato e sono state adottate diverse misure. La chiusura dei luoghi di lavoro ha causato controversie tra inquilini e proprietari. Quindi, cosa succederà agli affitti dei locali commerciali, una domanda che molti si pongono? Soprattutto se il vostro luogo di lavoro si trova in un centro commerciale, quale linea d'azione dovreste intraprendere?

Contratti di locazione per centri commerciali

Supponiamo che abbiate affittato uno spazio in un centro commerciale. Il punto cruciale è stabilire se il proprietario abbia adempiuto al suo obbligo di mettere l'immobile a disposizione dell'inquilino. Mentre il dovere del proprietario è quello di rendere l'immobile disponibile, l'inquilino è tenuto a pagare l'affitto. Sulla base di questi due punti fondamentali, se il proprietario non adempie al suo obbligo di mettere l'immobile a disposizione dell'inquilino, quest'ultimo è esonerato anche dall'obbligo di pagare l'affitto al proprietario. Inoltre, se la situazione dovesse diventare tale da rendere l'immobile completamente inutilizzabile per l'inquilino, quest'ultimo potrebbe persino rescindere il contratto.

Oltre alla risoluzione del contratto, l'inquilino può avvalersi di diversi metodi. Il primo consiste nel rivolgersi al tribunale, invocando l'articolo 138 del Codice delle Obbligazioni turco (TBK), per richiedere la sospensione dei termini del contratto con il proprietario dell'immobile durante la pandemia. L'articolo 138 del TBK, che disciplina l'eccessiva impossibilità di adempimento, recita quanto segue: "Qualora si verifichi una situazione straordinaria, imprevista e imprevedibile per le parti al momento della stipula del contratto, dovuta a una causa non imputabile al debitore, e tale situazione modifichi in modo tale la situazione esistente al momento della stipula del contratto che esigere l'adempimento dal debitore risulterebbe contrario ai principi di buona fede, e il debitore non abbia ancora adempiuto alla propria obbligazione o l'abbia adempiuta riservandosi i diritti derivanti dall'eccessiva difficoltà di adempimento, il debitore ha il diritto di chiedere al tribunale di adeguare il contratto alle nuove condizioni o, se ciò non è possibile, di risolverlo.".

Risoluzione del contratto di locazione

Nei contratti a prestazione continuativa, il debitore, di norma, si avvale del diritto di recesso anziché del diritto di risoluzione. In base a questa clausola, è possibile risolvere il contratto, recedere dallo stesso, sospenderne le disposizioni durante la pandemia o richiedere un nuovo canone di locazione in conformità alle condizioni vigenti, a condizione che siano soddisfatte le condizioni di cui sopra. Ma quali sono i diritti del cliente se l'immobile locato si trova al di fuori di un centro commerciale?

Altri contratti di locazione di locali commerciali

Come già accennato, è possibile richiedere la sospensione del contratto di locazione o un adeguamento dell'affitto in base alle condizioni attuali. Se, in qualità di inquilino, non si effettuano tali richieste e non si paga l'affitto, si rischia di incorrere in inadempimento contrattuale. Pertanto, è necessario versare la prima rata dell'affitto al proprietario, riservandosi il diritto di recesso, e informarlo per iscritto dell'impossibilità di pagare le rate successive a causa del COVID-19. Per le aziende che pagano un affitto annuale, la procedura da seguire è quella di richiedere un adeguamento. Si potrà richiedere un nuovo canone di locazione basato sui mesi non utilizzati, oppure rescindere il contratto e richiedere al proprietario il risarcimento per le perdite subite, in base al principio dell'arricchimento senza causa. L'articolo 77 del Codice delle Obbligazioni turco recita: "Chiunque tragga indebitamente beneficio dalla proprietà o dal lavoro altrui è tenuto a restituire tale arricchimento. Tale obbligo sorge soprattutto quando l'arricchimento si basa su una causa invalida, inesistente o estinta". Il principio dell'arricchimento senza causa può essere applicato anche ai canoni di locazione mensili. A causa della pandemia, i proprietari di immobili dovrebbero seguire le procedure sopra descritte.

La pandemia di COVID-19, come riconosciuto dalla dottrina e dalla prassi, costituisce un evento di forza maggiore. Pertanto, oltre a recidere il nesso di causalità tra il danno e l'atto illecito nei casi di responsabilità extracontrattuale, essa rappresenta anche una giusta causa di risoluzione dei contratti. In questo contesto, coloro che non possono utilizzare l'immobile locato a causa della pandemia (commercianti, artigiani, studenti, ecc.) possono invocare tale causa per rescindere i propri contratti di locazione.

Contratti di locazione per immobili residenziali e commerciali

I contratti di locazione per immobili residenziali e commerciali possono essere risolti sia per risoluzione straordinaria ai sensi dell'articolo 331 del Codice delle Obbligazioni turco (TBK), come richiamato dall'articolo 347/3, sia per risoluzione per giusta causa secondo le disposizioni generali. In questo contesto, si può affermare che l'inquilino ha un diritto di scelta. Tuttavia, nell'esercitare il diritto di recesso, l'inquilino deve informare l'altra parte se la risoluzione è per giusta causa o per un motivo sostanziale ai sensi dell'articolo 331 del TBK. Tra queste due opzioni, la risoluzione per giusta causa è più vantaggiosa per l'inquilino, poiché la risoluzione ha effetto dal momento in cui viene comunicata all'altra parte. Tuttavia, in caso di risoluzione straordinaria ai sensi dell'articolo 331 del TBK, secondo l'articolo 329 del TBK, i contratti di locazione si risolvono non prima di tre mesi dalla notifica della disdetta e l'inquilino sarà tenuto a corrispondere al locatore l'affitto per tale periodo di preavviso di tre mesi.

Avviso di cessazione del rapporto di lavoro

La comunicazione di recesso è soggetta al requisito di validità scritta previsto dall'articolo 348 del Codice delle Obbligazioni turco (TBK). Pertanto, la forma scritta della comunicazione è fondamentale affinché il recesso abbia effetto. I titolari di attività commerciali, in particolare quelli del settore commerciale, potrebbero essere restii a lasciare i locali in affitto per evitare di danneggiare la propria clientela. Artigiani e commercianti che non sono in grado di pagare l'affitto a causa della chiusura temporanea o dell'interruzione totale delle loro attività a seguito della pandemia di COVID-19, anziché rescindere il contratto di locazione, possono richiedere un adeguamento del contratto a nuove condizioni ai sensi dell'articolo 138 del TBK a causa di eccessiva difficoltà nell'adempimento. In questo caso, deve sussistere una circostanza straordinaria imprevista, non esistente al momento della stipula del contratto, ovvero una circostanza verificatasi successivamente. Tale situazione deve inoltre comportare l'impossibilità di esigere, secondo il principio di buona fede, che il debitore adempia ai propri obblighi contrattuali.

Rinnovo dei contratti di locazione

Dal punto di vista del COVID-19, è chiaro che questa pandemia globale rappresenta una situazione straordinaria, preesistente alla stipula dei contratti di locazione e insorta successivamente. Gli inquilini che, a causa della pandemia, non sono in grado di utilizzare l'immobile locato, possono richiedere un adeguamento del contratto alle nuove condizioni, qualora non intendano rescinderlo. Sarebbe infatti contrario al principio di buona fede pretendere che la controparte adempia ai propri obblighi esattamente come in precedenza, quando non è in grado di farlo per cause di forza maggiore.

Per i commercianti le cui attività si sono fermate e i cui luoghi di lavoro sono stati chiusi a causa del Covid-19, l'adeguamento del contratto a nuove condizioni rappresenta un'opzione preferibile per evitare la perdita di clienti e mantenere le proprie attività. Tuttavia, l'obbligo dei commercianti di agire con prudenza non impedisce loro di richiedere l'adeguamento del contratto alle nuove condizioni basate sul Covid-19, che costituisce un evento di forza maggiore. Sebbene la Corte Suprema abbia respinto le richieste di adeguamento dei contratti a nuove condizioni in situazioni come le crisi economiche, richiamando l'obbligo dei commercianti di agire con prudenza, una crisi economica non può essere equiparata a una pandemia globale come il Covid-19. Questo perché è impossibile per i commercianti prevedere una pandemia globale come il Covid-19, che è stata dichiarata tale e ha colpito il mondo intero.[1]

[1] Yıldırım, A. (2015). Obbligo dell'inquilino di fornire una garanzia nei contratti di locazione residenziali e commerciali. Rivista della Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Ankara, 64 (1), 237-266. DOI: 10.1501/Hukfak_0000001778

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Fatih CEYHAN, praticante avvocato