Difetti nei contratti di locazione

Secondo gli articoli 299 e seguenti del Codice delle Obbligazioni turco (Legge n. 6098), i contratti di locazione sono accordi in cui il locatore si impegna a consentire al locatario di utilizzare o beneficiare di un bene, e il locatario si impegna a pagare un canone in cambio.

Ai sensi dell'articolo 301 del Codice delle Obbligazioni turco (TBK), il locatore è tenuto a consegnare il bene locato alla data concordata, in condizioni idonee allo scopo specificato nel contratto, e a garantire che tale condizione permanga per tutta la durata del contratto. Le conseguenze legali dell'inadempimento di tali obblighi imposti dalla legge al locatore sono disciplinate dagli articoli 304-308 del TBK, relativi alla "Responsabilità del locatore per vizi".

Il concetto di difetto e i vizi nei contratti di locazione

Sebbene le conseguenze del concetto di vizi nei contratti di locazione siano regolate per legge, il significato e la portata di tale concetto non sono definiti in modo esplicito. Si può affermare che sia la Corte Suprema che la dottrina giuridica tendono a definire i limiti del concetto di vizi sulla base delle disposizioni dei contratti di compravendita. Infatti, secondo l'articolo 219 del Codice delle Obbligazioni turco, "Il venditore è responsabile nei confronti dell'acquirente non solo per la mancanza delle qualità dichiarate nel bene venduto, ma anche per vizi materiali, legali o economici che ne pregiudichino la qualità o che ne compromettano la qualità, e che ne annullino o ne riducano significativamente il valore per l'uso previsto e i benefici che l'acquirente si aspetta da esso"

Con l'adeguamento della suddetta disposizione, la definizione di vizi riscontrabili nei contratti di locazione è ritenuta appropriata come segue: l'assenza delle qualità o quantità che incidono sulla qualità dell'immobile locato, di cui il locatore aveva informato il conduttore, o altre carenze tali da eliminare i benefici che il conduttore si aspettava in relazione allo scopo della locazione.

Condizioni di responsabilità per i difetti

Affinché l'inquilino possa invocare le disposizioni degli articoli 304-308 del Codice delle Obbligazioni turco in materia di responsabilità per vizi, devono sussistere le seguenti condizioni, non esplicitamente previste dalla legge ma desumibili dalla dottrina giuridica e dalla prassi della Corte Suprema:

• L'articolo noleggiato è difettoso.
• Il difetto non deve essere noto all'inquilino
• Il difetto non deve essere imputabile all'inquilino o alla sua sfera di influenza
• L'illecito deve essere denunciato
• La responsabilità per il difetto non dovrebbe essere esclusa

Anche se il "difetto" da noi definito in una sezione separata si manifesta nell'immobile locato, l'accettazione dell'immobile da parte dell'inquilino, pur essendo a conoscenza del difetto, può, in alcuni casi, essere interpretata come accettazione dell'immobile nello stato in cui si trova. Pertanto, al fine di garantire che l'inquilino che accetta un immobile difettoso al momento della consegna possa successivamente far valere le disposizioni di responsabilità relative ai vizi, si raccomanda vivamente di includere una clausola di riserva che specifichi il diritto di invocare le disposizioni di garanzia contro i vizi nonostante la consegna avvenuta. In caso contrario, come si è visto in alcune sentenze della Corte Suprema, tale consegna potrebbe indurre i tribunali a interpretare la volontà delle parti come un accordo sullo stato difettoso dell'immobile locato.

Inoltre, il difetto dell'immobile locato non deve essere imputabile direttamente all'inquilino o a qualcuno che rientri nella sua sfera di influenza, come familiari o amici. Sebbene queste disposizioni possano non applicarsi anche in presenza di un accordo che esoneri il locatore da responsabilità per i difetti, l'articolo 301/1, paragrafo 2, del Codice delle Obbligazioni turco non consente tale accordo nei contratti di locazione residenziali e commerciali.

Distinzioni tra difetti maggiori e minori, e difetti che si manifestano al momento della consegna o successivamente

Sebbene il Codice delle Obbligazioni turco (TBK) stabilisca disposizioni e conseguenze specifiche per distinguere tra vizi significativi e non significativi, è opportuno notare che non vi è chiarezza su dove debba essere tracciata tale distinzione. La dottrina giuridica e la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia si basano sulla formulazione dell'articolo 306/2 del TBK. Secondo tale articolo, un vizio è considerato significativo se compromette in modo totale o sostanziale la fruibilità prevista dell'immobile locato, ovvero al punto da rendere irragionevole per l'inquilino utilizzarlo; in caso contrario, si considera un vizio di lieve entità.

D'altro canto, sebbene i difetti del bene locato possano sussistere al momento della consegna, possono anche manifestarsi successivamente. Indubbiamente, il fatto che il legislatore consenta di ritenere il locatore responsabile per i difetti del bene locato che si manifestano in un secondo momento deriva dal fatto che un contratto di locazione non impone obblighi immediati, bensì instaura un rapporto di debito continuativo tra le parti. Infatti, secondo l'articolo 301/1, comma 1, del Codice delle Obbligazioni turco, uno degli obblighi del locatore è quello di mantenere il bene locato in condizioni di fruibilità per tutta la durata del contratto. L'inadempimento di tale obbligo offre al locatario la possibilità di avvalersi di alcune opzioni elencate di seguito, a condizione che gli obblighi sopra menzionati siano rispettati.

Procedura da seguire in caso di difetti al momento della consegna

• al momento della consegna un difetto significativo può rifiutarsi di accettare l'immobile locato e invocare le disposizioni relative all'inadempimento del debitore previste dagli articoli 118 e seguenti del Codice delle Obbligazioni turco, oppure può invocare le disposizioni relative alla responsabilità del locatore nei casi in cui l'immobile locato risulti successivamente difettoso, come spiegato di seguito.
• Se al momento della consegna sussiste un difetto significativo, l'inquilino non può rifiutarsi di accettare l'immobile locato e invocare le disposizioni relative al difetto significativo. L'unico modo per rendere efficace la garanzia contro i vizi è quello di avvalersi delle disposizioni riguardanti la responsabilità del locatore per i vizi successivi dell'immobile locato, come spiegato di seguito. A tal fine, l'inquilino deve accettare la consegna dell'immobile locato.

Responsabilità per i difetti successivi dell'immobile locato

In questa sezione è necessaria un'interpretazione del quadro giuridico. L'articolo 305 del Codice delle Obbligazioni turco disciplina le seguenti questioni qualora un immobile locato dovesse successivamente presentare dei difetti: 1- Il locatore è obbligato a porre rimedio ai difetti; 2- Viene disposta una riduzione proporzionale del canone di locazione; 3- Viene disposto il risarcimento dei danni; e 4- In caso di difetti significativi, l'inquilino conserva il diritto di recedere dal contratto.

L'articolo 306 del Codice delle Obbligazioni turco stabilisce che, qualora un difetto non venga riparato entro un termine ragionevole richiesto dall'inquilino al locatore, il contratto può essere risolto nei seguenti casi: 1) l'inquilino può far riparare il difetto a spese del locatore e il relativo importo verrà detratto dal canone di locazione; 2) l'inquilino può far sostituire l'immobile locato con uno simile e privo di difetti; e 3) se il difetto è significativo e non può essere riparato dall'inquilino entro il termine stabilito.

Di conseguenza, i diritti sanciti dall'articolo 305 del Codice delle Obbligazioni turco, ad eccezione della risoluzione del contratto, sono diritti fondamentali e possono essere esercitati singolarmente o congiuntamente. Ad esempio, un inquilino che, dopo la consegna, riscontra dei difetti in un bene noleggiato, può richiedere la riparazione del difetto e una riduzione del canone di locazione per il periodo fino alla riparazione; può richiedere solo una riduzione del canone; può richiedere solo la riparazione del difetto; oppure può richiedere solo un risarcimento per il danno subito a causa della ricezione del bene difettoso, o ancora può far valere tale richiesta di risarcimento insieme ad altre pretese. Inoltre, poiché l'articolo 308 del Codice delle Obbligazioni turco presume la colpa in caso di difetti del bene noleggiato, l'esercizio del diritto dell'inquilino al risarcimento è agevolato dalla legge, a condizione che egli dimostri il danno subito.

D'altro canto, i tre diritti menzionati nell'articolo 306 del Codice delle Obbligazioni turco sono diritti secondari. Tuttavia, l'inquilino deve prima chiedere al locatore di porre rimedio al difetto entro un termine ragionevole e, se il locatore non provvede a porvi rimedio, l'inquilino può: 1- Richiedere che il difetto venga riparato a spese del locatore e che l'importo risultante venga detratto dall'affitto; 2- Richiedere che l'immobile locato venga sostituito con uno simile e privo di difetti; oppure 3- In caso di difetto significativo, risolvere il contratto.

Oltre ai diritti concessi all'inquilino sopra menzionati, il locatore gode anche di un controdiritto per legge. Ai sensi degli articoli 306/3 e 4 del Codice delle Obbligazioni turco, il locatore può impedire all'inquilino di esercitare i propri diritti facoltativi respingendo le sue richieste, fornendogli immediatamente un immobile locato simile ma difettoso e risarcendolo per tutti i danni conseguenti.

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Fatih CEYHAN, praticante avvocato