Vente de parts de terrains dans le cadre de la transformation urbaine

Un guide juridique complet sur les ventes de parts de terrain dans les projets de transformation urbaine, incluant les décisions à la majorité simple, les propriétaires dissidents, la période d'enchères de 15 jours, la valeur marchande, la vente aux enchères, l'enregistrement des titres et les voies de recours légales.

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Qu’est-ce que la vente de parts foncières dans le cadre de la transformation urbaine ?

Dans le cadre des projets de transformation urbaine, la vente de parts de terrain, conformément à la loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe, consiste en la vente, selon une procédure spéciale, des parts de terrain appartenant aux propriétaires qui contestent la décision majoritaire concernant les demandes d'autorisation de construire dans une zone à risque, une zone à risque ou une zone de réserve pour la construction. Cette vente ne relève pas du marché libre classique. Même si le propriétaire ne souhaite pas vendre son bien de gré à gré, sa part de terrain peut être vendue aux enchères si les conditions prévues par la loi sont remplies.

L'objectif principal de cette institution est d'empêcher que les projets de transformation urbaine ne soient indéfiniment bloqués par un seul propriétaire ou un groupe minoritaire de propriétaires. Toutefois, cela ne signifie pas que les droits de propriété des propriétaires qui s'opposent à la décision soient totalement dépourvus de protection. Au contraire, pour que la vente de parts de terrain puisse avoir lieu, une décision à la majorité simple doit être légalement obtenue, le propriétaire dissident doit être dûment informé de l'offre, un délai de 15 jours doit lui être accordé, la valeur marchande doit être déterminée et la vente doit être réalisée aux enchères.

En vertu de la loi n° 6306 en vigueur, sur les parcelles comprenant des bâtiments à risque ou situées dans des zones à risque et des zones de réserve bâties, certaines décisions de transformation peuvent être prises à la majorité simple des propriétaires, proportionnellement à leurs quotes-parts. Les parts des propriétaires n'ayant pas participé à la décision peuvent être vendues aux enchères à un prix au moins égal à leur valeur marchande.

Dans quelles circonstances la vente de parts de terrain entre-t-elle en jeu ?

Dans les projets de transformation urbaine, la vente de parts de terrain n'est pas une méthode automatique applicable à tous les litiges. Premièrement, le bien immobilier doit relever du champ d'application de la loi n° 6306. Ce champ d'application peut inclure des demandes relatives aux bâtiments à risque, aux zones à risque ou aux zones de protection du patrimoine bâti. S'agissant des bâtiments à risque, il s'agit de la transformation de bâtiments principalement anciens ou considérés comme présentant des risques techniques. Dans le cas des zones à risque et des zones de protection du patrimoine bâti, des demandes de transformation à plus grande échelle, par superficie, peuvent être envisagées.

La seconde condition pour que la vente de parts de terrain soit prise en compte est qu'une décision de transformation soit prise à la majorité simple des propriétaires, proportionnellement à leurs parts. Cette décision peut porter sur des sujets tels que la reconstruction, la conclusion d'un contrat de construction en échange d'une part du bâtiment achevé, le choix d'un modèle de partage des revenus, la vente des parts, le regroupement ou le lotissement de la parcelle, ou tout autre aménagement du bien.

La troisième condition est que certains propriétaires ne soient pas d'accord avec la décision. Autrement dit, si un ou plusieurs propriétaires ne signent pas le contrat, n'acceptent pas la décision majoritaire ou ne répondent pas favorablement aux conditions proposées dans le délai imparti, la procédure de vente des parts du terrain peut être engagée.

La quatrième condition est l'obligation de notification procédurale. Les propriétaires qui contestent la décision doivent être informés de l'offre précisant les modalités de celle-ci et de l'accord ; ils doivent disposer de 15 jours pour l'examiner et l'accepter. Le communiqué de la Direction de la transformation urbaine indique également que les parts des propriétaires qui, malgré la notification, refusent la décision seront mises en vente.

Que signifie la majorité simple dans les ventes de parts de terrain ?

La vente de parts de terrain est soumise à une décision à la majorité simple. Cette majorité ne se calcule pas en fonction du nombre de propriétaires, mais généralement en fonction de la quote-part ou du ratio de propriété. Ainsi, dans un immeuble d'appartements, l'approbation de la majorité des propriétaires pour la transformation peut ne pas suffire. Si la quote-part totale des propriétaires ayant approuvé le projet n'excède pas la moitié, la majorité simple ne sera pas atteinte.

Par exemple, dans un immeuble de 10 logements indépendants, 6 propriétaires peuvent avoir approuvé l'accord. Toutefois, si la part totale du terrain détenue par ces 6 propriétaires est de 48 %, la majorité simple n'est pas atteinte. En revanche, si 4 propriétaires possèdent 55 % de la part totale du terrain, la majorité simple en termes de parts de terrain peut être constituée même si le nombre de personnes concernées est faible.

Par conséquent, avant de procéder à la vente de parts de terrain, il convient de consulter les registres fonciers en vigueur, de déterminer la quote-part de chaque unité indépendante, de calculer séparément les parts des actionnaires dans les unités indépendantes détenues conjointement et de vérifier les pouvoirs de représentation des héritiers et des personnes morales propriétaires. Le guide relatif à la procédure de vente précise également que, conformément à la loi n° 6306, les parts dont la vente est demandée par les personnes n'ayant pas participé à la décision prise à la majorité simple proportionnelle à leurs parts seront traitées en les associant aux registres fonciers en vigueur via le système d'information ARAAD.

Notification au propriétaire qui n'est pas d'accord avec la décision avant la vente de la part du terrain

La vente d'une part de terrain ayant un impact direct sur les droits de propriété du propriétaire qui s'y oppose, il est impératif de l'en informer préalablement. Cette notification n'est pas une simple formalité ; elle garantit que le propriétaire comprenne la décision à laquelle il est invité à participer, les conditions contractuelles qu'il doit accepter et le fait que sa part puisse être vendue en cas de refus.

La notification doit généralement comprendre les éléments suivants : la décision prise à la majorité simple, les conditions de l’accord proposé, les informations sur l’entrepreneur ou le projet, le modèle de terrain à bâtir ou de partage des revenus, la nouvelle répartition des unités indépendantes, le délai de livraison, l’aide au loyer, les garanties, les spécifications techniques, les dispositions relatives au transfert de propriété et la disposition selon laquelle la part du terrain sera vendue si l’offre n’est pas acceptée.

Selon la déclaration de la Direction de la transformation urbaine concernant la procédure à la majorité simple, les propriétaires qui contestent la décision peuvent en être informés, ainsi que des modalités de l'accord et du lieu où l'offre peut être consultée, par l'intermédiaire d'un notaire ou par affichage à la mairie pendant 15 jours. Le lieu et la date de la vente peuvent également être annoncés sur le portail de l'administration électronique et à la mairie compétente.

La vente directe de parts de terrain sans notification préalable peut rendre la transaction illégale. En effet, le propriétaire ne saurait risquer de perdre sa part sans avoir pris connaissance des conditions de l'offre qui lui est présentée et sans les avoir évaluées.

Pourquoi la période de 15 jours est-elle importante ?

Dans le cadre d'une vente de parts de terrain, le délai de 15 jours est crucial pour le propriétaire qui conteste la décision. Après communication de la décision et de l'offre à ce dernier, il dispose de 15 jours pour examiner et accepter l'offre. Durant cette période, il peut accepter la décision majoritaire, signer le contrat, soumettre ses objections par écrit ou engager une action en justice.

L'absence de toute action durant cette période peut déclencher la procédure de vente de la part du terrain. Par conséquent, le propriétaire contestataire ne doit absolument pas ignorer les notifications telles que les avis notariés, les notifications de l'administration électronique, les notifications électroniques ou les annonces du bureau administratif local.

L'important est de comprendre que le délai de 15 jours n'est pas un délai absolu contraignant le propriétaire à signer sans réfléchir. Si ce dernier estime que l'offre est imprécise, que le contrat ne lui a pas été présenté, que le rapport d'évaluation est incomplet, que la division de l'unité indépendante est inéquitable ou que le calcul de la majorité est erroné, il doit le signaler par écrit. Cela constitue un dossier solide en cas de litige ou d'objection ultérieurs.

Demande auprès de l'administration pour la vente d'une part de terrain

Si un copropriétaire qui s'oppose à la décision n'accepte pas l'offre dans un délai de 15 jours, les copropriétaires qui ont approuvé la décision à la majorité simple peuvent saisir la direction ou l'administration compétente de la vente de leurs parts. Cette demande doit être faite par le biais d'une requête formelle et accompagnée des pièces justificatives requises.

Le guide relatif au processus de vente explique que, durant ce processus, les informations concernant les parts mises aux enchères seront enregistrées dans le système d'information de l'ARAAD. Les notifications du jour de la vente et les informations postérieures à celle-ci y seront également consignées. Ce système vise à assurer le suivi électronique du processus de vente des parts de terrain et à garantir sa conformité avec les données du cadastre à jour.

Le dossier de demande doit généralement comprendre les documents suivants : procès-verbal du vote majoritaire, copies du contrat signé ou de la procuration, documents prouvant que l’offre a été communiquée aux propriétaires qui n’ont pas participé à la décision, documents indiquant qu’un délai de 15 jours a été accordé, rapport d’une société d’évaluation immobilière agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK), titres de propriété, liste des propriétaires et informations concernant les parts de terrain mises en vente.

Le dépôt d'une demande de vente incomplète peut entraîner des retards dans le processus ou des poursuites judiciaires. Par conséquent, les actionnaires majoritaires doivent s'assurer que toutes les formalités sont remplies avant de soumettre leur demande.

Comment la valeur marchande est-elle déterminée ?

Dans les projets de transformation urbaine, l'une des étapes les plus délicates des ventes de parts de terrain consiste à déterminer leur valeur marchande. En effet, un copropriétaire peut perdre sa part du bien suite à la vente. Par conséquent, le prix de vente doit refléter la véritable valeur marchande.

La loi et la pratique stipulent que la vente doit se faire à un prix au moins égal à la valeur marchande. Le communiqué de la Direction de la transformation urbaine précise également que les parts des propriétaires qui contestent la décision prise à la majorité simple seront vendues aux enchères publiques, la valeur marchande étant déterminée par la Direction et le prix de vente ne pouvant être inférieur à cette valeur.

Pour déterminer la valeur marchande, il ne suffit pas de se baser uniquement sur la valeur marchande municipale. Il convient d'évaluer conjointement le quartier, la rue, le zonage, les droits de construction, la quote-part du terrain, la valeur équivalente dans un projet neuf, les ventes comparables, la valeur commerciale, les atouts liés aux étages et à la façade, l'accessibilité aux transports, la vue, la superficie du terrain et les conditions du marché.

Dans les zones à forte valeur ajoutée comme Istanbul, même une petite parcelle de terrain peut représenter une valeur économique considérable. Par conséquent, une évaluation de la valeur marchande trop basse peut constituer une atteinte indue aux droits de propriété du propriétaire contestataire. Si ce dernier estime que la valeur marchande est insuffisante, il doit étayer son objection par un rapport d'évaluation indépendant, des documents relatifs aux ventes comparables, des données sur le marché régional et les documents d'urbanisme.

Comment fonctionne le processus d'enchères ?

La vente des parts de propriété s'effectue aux enchères. Cette procédure de vente spécifique est prévue par la loi n° 6306. Elle vise à vendre la part du propriétaire n'ayant pas participé à la décision, en priorité aux autres actionnaires ayant conclu un accord, à un prix au moins égal à la valeur marchande.

La circulaire de la Direction générale du cadastre et de l'enregistrement foncier relative à la mise en œuvre de la loi n° 6306 stipule que les parts des propriétaires qui contestent la décision prise à la majorité simple des actionnaires, proportionnellement à leurs participations, seront vendues aux actionnaires ayant conclu un accord, par voie d'enchères, à un prix au moins égal à la valeur marchande. Si la vente aux actionnaires s'avère impossible, notamment pour les immeubles présentant un risque, la procédure de vente pourra être répétée jusqu'à ce qu'une vente soit conclue, soit aux actionnaires ayant conclu un accord, soit à des tiers s'engageant à respecter cet accord.

Les critères d'éligibilité à la vente initiale, le moment où des tiers peuvent intervenir, les modalités de réception des offres, les modalités de paiement du prix de vente et les procédures d'enregistrement du titre de propriété après la vente doivent être examinés avec soin, en fonction des spécificités du dossier. Tout vice de procédure peut entraîner l'annulation de la vente de la part de terrain.

Qui peut participer à la vente initiale ?

Lors des ventes de parts de terrain, la première vente est généralement réservée aux actionnaires ayant conclu un accord. Ce dispositif vise à garantir que la part du propriétaire dissident soit transférée en priorité aux propriétaires participant au projet. Si aucun acquéreur ne se manifeste parmi les actionnaires lors de cette première vente, des tiers peuvent éventuellement intervenir dans le processus sous certaines conditions.

Le communiqué de la Direction de la transformation urbaine indiquait également que les parts de terrain des propriétaires qui n'étaient pas d'accord avec la décision prise à la majorité simple seraient vendues à d'autres parties prenantes ayant conclu un accord par le biais d'une vente aux enchères ; si aucun acheteur ne se manifeste lors de la vente aux enchères, les parts pourraient être rachetées par l'administration compétente.

La position des tiers est importante à ce stade. Tous les tiers ne peuvent pas participer à la vente quand ils le souhaitent. Des facteurs tels que l'étape de la vente, le fait que le bien soit classé comme bâtiment à risque ou situé dans une zone à risque/zone de protection du patrimoine immobilier, et le fait que la transformation soit menée par les propriétaires ou par l'administration/TOKİ/Présidence peuvent influencer les conditions de participation.

À qui le prix de vente est-il versé ?

Lors de la vente d'une part de terrain, le prix de vente est déposé sur un compte bancaire ouvert au nom du propriétaire. La Direction de la transformation urbaine précise que le prix de vente sera versé sur ce compte et que tous les droits grevant le bien, tels que les hypothèques, les saisies conservatoires, les privilèges et les droits d'usufruit, demeureront applicables après la vente.

Ce règlement montre que la vente n'entraîne pas seulement des conséquences entre le vendeur et l'acheteur ; elle affecte également les droits réels limités, les privilèges et les créanciers grevant le bien. Par exemple, si une hypothèque bancaire grève une part du terrain, celle-ci n'est pas totalement éteinte par la vente ; le droit hypothécaire peut subsister sur le prix de vente.

Par conséquent, en cas de privilège, d'hypothèque, de mesure conservatoire, de droit d'usufruit ou de toute autre charge grevant la part du terrain, le propriétaire pourrait ne pas être en mesure de disposer librement du produit de la vente. Dans ce cas, la situation des créanciers concernés, des autorités chargées de l'exécution ou des titulaires de droits doit être examinée séparément.

Comment se déroule l'enregistrement du titre de propriété après une vente ?

Une fois la vente de la part de terrain finalisée, la propriété de cette part est enregistrée au nom de l'acquéreur. La Direction de la transformation urbaine précise que la propriété du bien vendu sera automatiquement enregistrée au nom de l'acquéreur.

La circulaire n° 2024/1 de la Direction générale du cadastre et de l'enregistrement foncier contient des explications détaillées concernant les démarches à effectuer au cadastre après une vente. Elle prévoit également la possibilité d'une inscription automatique au nom de l'ancien propriétaire sous certaines conditions, en cas d'annulation de la vente du terrain ou de parts de terrain par une décision de justice. Ainsi, si le bien immobilier n'a pas été cédé à un tiers après la vente, ni n'a fait l'objet d'une pratique rendant l'inscription au nom de l'ancien propriétaire juridiquement ou pratiquement impossible, cette inscription peut être envisagée sur notification de la Présidence.

Ce règlement illustre l'importance pratique des recours juridiques contestant la vente de parts de terrain. Même en cas d'annulation de la vente, le rétablissement de la situation initiale peut s'avérer complexe si la part a été transférée à un tiers ou si des opérations irréversibles y ont été effectuées. Par conséquent, si un copropriétaire contestataire estime que la vente est illégale, il est conseillé d'engager des poursuites judiciaires au plus tôt.

La vente des parts de terrain est-elle conditionnée par la démolition du bâtiment ?

L'une des questions les plus fréquemment posées concernant la vente de parts de terrain dans le cadre de projets de transformation urbaine est celle de savoir si la démolition du bâtiment est une condition préalable. En pratique, la démolition n'est pas systématiquement requise pour la vente des parts appartenant à des propriétaires qui s'opposent à la décision. La procédure de vente peut se poursuivre sur la base d'une décision dûment adoptée à la majorité simple et de la notification des offres aux propriétaires dissidents.

Il est important d'éviter que le processus de transformation ne se limite à la période suivant la démolition. Dans certains projets, le contrat de l'entrepreneur, le modèle de partage des bénéfices et le plan de financement sont finalisés avant la démolition. Toutefois, cela ne signifie pas pour autant une atteinte aux droits des propriétaires contestataires. Au contraire, si le processus de vente doit être entamé avant même la démolition, les exigences procédurales doivent être respectées avec une rigueur accrue.

Peut-on intenter une action en justice contre la vente d'une part du terrain ?

Oui. Il est possible de contester la vente de parts de terrain en justice. Toutefois, le choix de la procédure dépend de l'action jugée illégale. Les actions administratives et les relations de droit privé étant étroitement liées dans les processus de transformation urbaine, il est crucial de déterminer la voie juridique appropriée.

Les transactions de vente de parts de terrain, les procédures de commission de vente, la détermination de la valeur marchande, les irrégularités de notification et le processus d'enchères donnent souvent lieu à des procédures devant les tribunaux administratifs. À l'inverse, les litiges découlant de contrats de construction concernant l'indemnisation en cas de retard, les malfaçons, l'annulation et l'enregistrement des titres de propriété, la résiliation des contrats ou les clauses pénales peuvent relever de la compétence judiciaire.

Un propriétaire foncier opposé peut intenter une action en justice contre la vente de sa part de terrain pour les motifs suivants : non-obtention de la majorité simple, calcul erroné de la part de terrain, ambiguïté dans le procès-verbal de la décision, défaut de notification adéquate de l’offre, application incorrecte du délai de 15 jours, sous-évaluation, irrégularité de l’annonce de la vente, application incorrecte des conditions de participation à la vente aux enchères, illégalité du processus d’enregistrement foncier ou contrat de l’entrepreneur contenant des clauses abusives et abusives.

Le respect des délais est crucial pour intenter une action en justice. Les notifications notariales, les notifications électroniques, les annonces administratives locales, les notifications de l'administration en ligne, les avis de vente, les procès-verbaux de vente aux enchères et les dates d'inscription au registre foncier doivent tous être examinés séparément. Le non-respect des délais prescrits peut compromettre la capacité du propriétaire à obtenir réparation.

Le dépôt d'une plainte entraîne-t-il automatiquement l'arrêt de la vente ?

Dans les projets de transformation urbaine, le simple dépôt d'une plainte ne suffit pas toujours à suspendre automatiquement les ventes ou les transactions immobilières. Par conséquent, lorsqu'une action en justice est intentée contre la vente de parts de terrain, les demandes de suspension d'exécution ou de mesures conservatoires doivent être évaluées au cas par cas.

Si la vente n'est pas encore finalisée, une demande de suspension du processus peut être déposée en cas d'offres irrégulières ou d'évaluations erronées. Si la vente est finalisée mais que l'inscription du titre de propriété n'est pas encore effective, des recours juridiques visant à suspendre cette inscription peuvent être intentés. Si la vente et l'inscription sont finalisées, les conditions d'annulation de la vente et d'inscription du bien au nom de l'ancien propriétaire doivent être examinées séparément.

La circulaire de la Direction générale du cadastre et de l'enregistrement foncier précise que si une transaction de vente est annulée par une décision de justice, la possibilité d'une inscription automatique au nom de l'ancien propriétaire est soumise à certaines conditions ; par conséquent, il est primordial d'établir rapidement une stratégie juridique.

Le rôle de l'entrepreneur dans la vente de parts de terrain

Dans les projets de transformation urbaine, la vente de parts de terrain est souvent liée à des contrats de construction, en échange d'une participation au produit de la construction ou selon des modèles de partage des revenus. Les parts des propriétaires non signataires du contrat conclu entre la majorité des propriétaires et l'entrepreneur peuvent être mises en vente. Par conséquent, le contenu du contrat de l'entrepreneur est essentiel à la légitimité de la vente des parts de terrain.

Le contrat de l'entrepreneur doit être clair, équilibré et conçu pour protéger les intérêts des propriétaires. Si les modalités de livraison, les pénalités de retard, l'aide au logement, les spécifications techniques, les garanties, les étapes du transfert de propriété, les obligations en matière de permis et d'autorisation d'occupation, la responsabilité pour malfaçons et les conditions de résiliation ne sont pas clairement définies, un propriétaire mécontent pourrait avoir des motifs plus solides pour refuser de participer au contrat.

Par conséquent, au lieu de faire pression sur le propriétaire dissident en le menaçant de vendre sa part de terrain, la majorité des propriétaires devrait d'abord s'assurer que le contrat est raisonnable, transparent et sécurisé. Autrement, le processus de vente pourrait donner lieu à un litige et le projet pourrait être retardé pendant des années.

Éléments à prendre en compte par les actionnaires majoritaires lors de la vente de parts de terrain

Les propriétaires majoritaires souhaitant vendre leurs parts de terrain doivent suivre scrupuleusement la procédure. Il convient tout d'abord de s'assurer correctement de la majorité simple. Il faut ensuite se procurer les informations les plus récentes du cadastre, séparer les parts des copropriétaires, examiner les procurations et vérifier les pouvoirs successoraux et de représentation de la société.

Deuxièmement, le compte rendu de la réunion doit être clair et précis. La décision doit indiquer explicitement le projet retenu, le contrat accepté, les informations relatives à l'entrepreneur, le modèle de partage des coûts, le délai de livraison, l'aide au loyer et les propositions faites aux propriétaires qui n'ont pas approuvé la décision.

Troisièmement, les propriétaires fonciers opposés à l'offre doivent être dûment informés de celle-ci. L'avis doit clairement indiquer le contenu de l'offre et préciser que leur part de terrain pourra être vendue si l'offre n'est pas acceptée.

Quatrièmement, le rapport d'évaluation et le processus de détermination du prix autorisés par l'Autorité des marchés financiers (SPK) doivent être menés avec rigueur. Une sous-évaluation ou une évaluation insuffisante risque d'entraîner l'annulation de la transaction.

Cinquièmement, les documents de demande de vente doivent être préparés conformément au système ARAAD et aux procédures administratives en vigueur. Le guide du processus de vente précise que les informations relatives aux actions à vendre, la notification de la date de vente et les informations post-vente doivent être saisies dans le système.

Éléments à prendre en compte par un propriétaire adverse lors d'une vente de parts de terrain

Il est primordial pour le propriétaire contestataire de ne pas rester passif face à la procédure. Le délai de 15 jours court à compter de la réception de la notification. Il convient donc de suivre attentivement les notifications notariales, les notifications de l'administration en ligne, les notifications électroniques et les annonces des autorités locales.

Le propriétaire opposé à l'offre doit d'abord vérifier si la majorité simple a effectivement été atteinte. Ensuite, il doit évaluer le contenu de l'offre qui lui est présentée. Il convient notamment de se poser les questions suivantes : le contrat est-il clair ? La répartition est-elle équitable ? L'entrepreneur est-il fiable ? Une garantie est-elle fournie ? Le délai de livraison est-il raisonnable ? L'aide au logement est-elle suffisante ? Le transfert de propriété est-il échelonné ? Les spécifications techniques sont-elles détaillées ?.

Si la valeur marchande est faible, il convient d'obtenir un rapport d'évaluation indépendant, de rassembler des données sur les ventes comparables et d'étayer l'objection par des documents concrets. Dès réception de la notification de la date de vente, la procédure est engagée. À ce stade, il est impératif d'agir sans délai en justice.

Les erreurs les plus fréquentes dans la vente de parts de terrain

L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à calculer la majorité simple en se basant sur le nombre de propriétaires. Or, le facteur déterminant est la part du terrain ou le pourcentage de propriété.

La seconde erreur consiste à ne pas communiquer correctement l'offre au propriétaire adverse. Les notifications envoyées sans préciser clairement les termes de la décision et de l'accord peuvent invalider la vente.

La troisième erreur consiste à établir superficiellement le rapport d'évaluation. Un prix fixé sans tenir compte de la véritable valeur marchande du bien peut entraîner l'annulation de la vente.

La quatrième erreur consiste à ne pas soumettre le contrat de l'entrepreneur à un examen juridique. Les contrats non garantis, vagues et défavorables au propriétaire renforcent les objections des propriétaires contestataires.

La cinquième erreur consiste à ne pas respecter le délai pour intenter une action en justice. Obtenir réparation après une vente et l'enregistrement du titre de propriété peut s'avérer plus difficile.

Conclusion

La vente de parts de terrain dans le cadre de projets de transformation urbaine constitue l'une des applications les plus importantes et délicates de la loi n° 6306. Ce dispositif a été instauré afin d'éviter que les projets de transformation ne soient bloqués par l'opposition persistante des propriétaires fonciers minoritaires. Toutefois, la vente de parts de terrain portant directement atteinte aux droits de propriété, elle est soumise à des garanties procédurales strictes.

Pour qu'une part de terrain puisse être vendue, une décision doit d'abord être prise à la majorité simple des actionnaires, proportionnellement à leurs parts ; cette décision et l'offre contenant les termes de l'accord doivent être dûment communiquées aux actionnaires qui n'ont pas participé à la décision, en leur accordant un délai de 15 jours ; la juste valeur marchande doit être déterminée avec précision ; et la vente doit être effectuée aux enchères.

Le prix de vente ne peut être inférieur à la valeur marchande. Il est déposé sur un compte bancaire ouvert au nom de l'acquéreur ; des droits tels que l'hypothèque, le privilège, le droit de rétention et l'usufruit peuvent subsister sur ce prix. Une fois la vente réalisée, la part est enregistrée au nom de l'acheteur. Cependant, si la vente est annulée par une décision de justice, l'enregistrement au nom de l'ancien propriétaire peut être possible sous certaines conditions.

En conclusion, la vente de parts de terrain dans le cadre de projets de transformation urbaine constitue un outil puissant permettant à la majorité des propriétaires fonciers de faire progresser le projet. Cependant, pour les propriétaires fonciers dissidents, il s'agit d'un processus complexe comportant le risque de perdre leurs droits de propriété. Par conséquent, tant la majorité des propriétaires fonciers que ceux qui s'opposent à la décision doivent suivre attentivement les procédures de décision, de notification, d'évaluation, de vente aux enchères, d'enregistrement des titres de propriété et de contentieux. Une vente de parts de terrain menée correctement peut accélérer le processus de transformation ; en revanche, une vente mal gérée peut entraîner des recours en annulation, des demandes d'indemnisation et des litiges fonciers qui peuvent durer de nombreuses années.