Opposition à la vente d'actions dans les projets de transformation urbaine

 Ce guide juridique complet couvre les objections à la vente d'actions dans les projets de transformation urbaine, les exigences d'une décision à la majorité simple en vertu de la loi n° 6306, les propriétaires dissidents, la période d'enchères de 15 jours, la valeur marchande, la vente aux enchères, l'enregistrement des titres et les voies légales.

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Qu’est-ce qu’une vente d’actions dans le cadre d’une transformation urbaine ?

Dans le cadre des projets de transformation urbaine, la vente de parts, conformément à la loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe, consiste en la vente, selon une procédure spécifique, des parts de terrain appartenant à des propriétaires n'ayant pas participé à la décision de transformation. Il ne s'agit pas d'une vente volontaire au sens classique du terme. Même si le propriétaire ne souhaite pas vendre sa part, si les conditions prévues par la loi sont remplies et qu'une décision majoritaire a été prise conformément à la procédure, la part du propriétaire non participant peut être vendue aux enchères.

La vente de parts sociales constitue une étape cruciale du droit de la transformation urbaine, car le propriétaire risque de perdre ses droits de propriété. Par conséquent, une telle vente ne peut être réalisée sur la simple base d'un consensus majoritaire. Premièrement, une décision à la majorité simple doit être obtenue ; les propriétaires qui s'y opposent doivent être informés de l'offre, précisant les modalités de la décision et de l'accord, conformément à la procédure en vigueur ; un délai de 15 jours doit être accordé pour l'acceptation ; la valeur marchande des parts doit être déterminée ; et la vente doit être menée aux enchères.

Le règlement d'application de la loi n° 6306 stipule que les parts foncières des propriétaires n'ayant pas participé à la décision prise à la majorité simple des actionnaires, proportionnellement à leurs participations, seront vendues aux enchères publiques selon la procédure prévue à l'article 15/A. Si la vente aux actionnaires n'a pas lieu, différentes procédures de suivi seront appliquées aux zones à risque, aux zones de bâtiments réservés et aux bâtiments à risque. Ce même règlement précise également que la démolition du bâtiment n'est pas une condition préalable à la vente.

Par conséquent, s'opposer à la vente de parts dans des projets de transformation urbaine ne se limite pas à une simple objection formulée le jour de la vente. Il s'agit d'une vérification juridique stratégique qui englobe l'ensemble du processus, depuis la décision prise à la majorité simple, en passant par la notification de l'offre, le délai de 15 jours, la détermination de la valeur marchande, la vente aux enchères, le paiement du prix de vente et l'enregistrement du titre de propriété.

À quel stade une objection peut-elle être soulevée concernant une vente d'actions ?

Les objections à une vente d'actions peuvent être soulevées non seulement à la toute fin du processus, mais aussi à différentes étapes. En réalité, les objections les plus efficaces sont souvent formulées avant la vente, c'est-à-dire lors de la notification de l'offre ou de l'évaluation de la juste valeur marchande. S'il est possible d'intenter une action en justice après la finalisation de la vente et l'enregistrement du titre de propriété, le rétablissement de la situation antérieure peut s'avérer plus difficile et complexe.

La première étape contester la décision prise à la majorité simple . Le propriétaire peut faire valoir qu'une majorité n'a pas été atteinte, que le calcul des parts de propriété est erroné, que les signataires n'étaient pas habilités, que les procurations sont incomplètes ou que le procès-verbal de la décision est imprécis.

La deuxième étape consiste en la notification de l'offre et la possibilité de s'y opposer dans un délai de 15 jours. Si l'offre, y compris ses modalités, n'a pas été communiquée aux actionnaires qui s'y sont opposés, si elle a été communiquée de manière erronée, si son contenu est imprécis ou si le délai d'acceptation de 15 jours n'a pas été respecté, la vente des actions peut faire l'objet d'une contestation. Le règlement d'application exige la production de documents attestant qu'un accord a été conclu à la majorité simple, de documents prouvant que l'offre a été communiquée aux actionnaires qui se sont opposés à la décision et qu'ils ont disposé de 15 jours pour l'accepter, ainsi que de documents d'évaluation établis par des sociétés d'évaluation agréées par l'Autorité des marchés financiers (SPK) dans le cadre de la demande de vente.

La troisième étape celle de la contestation de l'évaluation de la valeur marchande . Une contestation doit être soulevée si la part du propriétaire est proposée à la vente à un prix inférieur à sa valeur réelle, si le rapport d'évaluation est incomplet ou si la situation géographique du bien, les droits de zonage, la valeur du nouveau projet ou les ventes comparables n'ont pas été pris en compte.

La quatrième étape contestation de la vente aux enchères . La vente peut être contestée en justice si l'annonce de la vente était irrégulière, si les participants admissibles ont été mal sélectionnés, si le prix de vente était inférieur à la valeur marchande ou si la commission de vente n'a pas respecté les procédures en vigueur.

La cinquième étape consiste en la contestation judiciaire de l'inscription du titre de propriété . Si la vente a été finalisée et la part inscrite au nom de l'acquéreur, des demandes telles que l'annulation de la transaction et, si les conditions sont remplies, la rectification de l'inscription ou l'inscription au nom de l'ancien propriétaire peuvent être formulées.

Les raisons les plus convaincantes de s'opposer à la vente d'actions

Lorsqu'il s'agit de s'opposer à la vente de parts dans des projets de transformation urbaine, les déclarations abstraites sont insuffisantes. Des expressions générales telles que « Je suis contre la vente », « Je ne veux pas vendre mes parts » ou « Je n'ai pas confiance dans l'entrepreneur » ne constituent pas, à elles seules, une objection juridiquement valable. L'objection doit reposer sur des arguments juridiques, techniques et économiques concrets.

L'un des principaux motifs d'objection est le non-respect de la majorité simple. Aux termes de la loi n° 6306, la majorité simple se calcule non pas en fonction du nombre de propriétaires, mais en fonction de la répartition de leurs parts ou de leurs parcelles de terrain. Par conséquent, même si une majorité semble exister en nombre de personnes, la vente peut être invalidée si la répartition des parts de terrain ne dépasse pas la moitié.

La seconde raison majeure réside dans l'ambiguïté du procès-verbal de la décision. Si celui-ci ne précise ni l'entrepreneur retenu, ni le projet concerné, ni les conditions contractuelles, ni la répartition des unités indépendantes, ni les garanties offertes, il est impossible de savoir ce que le maître d'ouvrage dissident était censé accepter.

Une troisième raison importante réside dans l'irrégularité de la notification de l'offre. Si l'offre n'a pas été notifiée au propriétaire qui conteste la décision, si elle a été envoyée à une mauvaise adresse, si la procédure de notification électronique a été mal appliquée, si aucune annonce n'a été faite par l'autorité administrative locale, ou si le lieu où l'offre pouvait être consultée n'était pas clairement indiqué, alors le délai de 15 jours ne peut être considéré comme ayant régulièrement commencé à courir.

La quatrième raison majeure est la sous-évaluation. La vente d'actions ayant un impact direct sur les droits de propriété, le prix doit refléter la véritable valeur marchande. Une évaluation fondée uniquement sur la valeur marchande municipale ou sur des ventes comparables superficielles peut entraîner une perte importante de droits, notamment dans les zones à forte valeur foncière.

Une cinquième raison importante réside dans le déroulement défectueux de la procédure d'enchères. Si la date de la vente n'a pas été annoncée, si les informations relatives à la vente n'ont pas été correctement enregistrées, si la part à vendre a été mal déterminée ou si les conditions de participation à la vente ont été mal appliquées, la vente peut être entachée d'illégalité.

Objection à la décision à la majorité simple

Dans les projets de transformation urbaine, la vente de parts est souvent décidée à la majorité simple. Par conséquent, un propriétaire souhaitant s'opposer à la vente de sa part doit d'abord vérifier la validité de la décision.

L'élément primordial d'une décision à la majorité simple réside dans le calcul des parts foncières. La somme des parts ou des portions de terrain des propriétaires ayant voté pour la décision excède-t-elle réellement la moitié ? Dans le cas d'unités indépendantes détenues conjointement, chaque part a-t-elle été calculée correctement ? Les héritiers des propriétaires décédés ont-ils été correctement identifiés ? S'agissant des propriétaires d'une société, la personne signataire est-elle dûment habilitée ? Les procurations comprennent-elles le pouvoir de signer des contrats de transformation urbaine et de prendre des décisions ?

Si l'une de ces questions reçoit une réponse négative, la décision prise à la majorité simple risque d'être contestée. Le guide de vente d'ARAAD précise que le procès-verbal de la décision attestant qu'un accord a été conclu à la majorité simple, ainsi que des copies du contrat ou de la procuration et des documents relatifs à la notification de l'offre, doivent être téléchargés dans le système. Ces documents ne constituent pas de simples formalités administratives ; ils forment le fondement juridique de la cession d'actions.

En cas de contestation d'une décision prise à la majorité simple, il convient d'accorder une attention particulière aux registres fonciers en vigueur, aux listes de parts de propriété, aux procès-verbaux de décision, aux listes de signatures, aux procurations, aux actes constitutifs de la société et aux actes de succession. L'omission, par les propriétaires majoritaires, d'inscrire les parts de propriété dans le procès-verbal de décision, leurs calculs fondés uniquement sur le nombre de propriétaires ou leur décision prise en l'absence de documents constitutifs complets peuvent constituer un motif juridique important d'annulation de la vente.

Notification d'offre et objection au délai de 15 jours

Notifier l'actionnaire qui conteste l'offre est une étape cruciale de la cession d'actions. En effet, l'actionnaire ne peut prendre une décision éclairée que si l'offre qui lui est présentée est claire et compréhensible. Si le contenu de l'offre est imprécis ou si les conditions du contrat ne sont pas clairement indiquées, le refus de l'actionnaire d'accepter l'offre dans le délai de 15 jours ne saurait être interprété comme un acte de mauvaise foi.

En pratique, la notification de l'offre se fait généralement par acte notarié, notification électronique ou annonce à la mairie. Le règlement prévoit que l'offre sera notifiée aux propriétaires qui s'y opposent par voie électronique, par acte notarié ou par annonce à la mairie pendant un délai de 15 jours, et qu'ils disposeront de 15 jours pour l'accepter.

Les questions suivantes sont particulièrement importantes pour s'opposer à une vente d'actions :

L'offre, y compris les conditions de la décision et de l'accord, a-t-elle été effectivement communiquée ?
La notification indiquait-elle clairement le texte du contrat ou l'endroit où il pouvait être consulté ?
Le propriétaire a-t-il été informé du logement indépendant qui lui serait attribué, de la date de livraison, de l'aide au logement, du dépôt de garantie et des conditions de transfert de propriété ?
Le délai de 15 jours a-t-il commencé à courir à la date prévue ?
Si une notification électronique a été envoyée, l'adresse de notification était-elle correcte ?
a été faite par la mairie, le délai de publication a-t-il été respecté intégralement ?

À ce stade, le propriétaire qui souhaite s'opposer à l'offre ne doit pas se contenter de déclarer : « Je n'ai pas été correctement informé de l'offre » ; il doit également fournir une documentation écrite précisant quel document manque, quel aspect du contrat est obscur et pourquoi, de ce fait, il n'a pas été en mesure de procéder à une évaluation fiable.

Contestation de la détermination de la valeur marchande

Un aspect crucial de l'opposition à une vente d'actions réside dans la détermination de leur juste valeur marchande. En effet, si la vente a lieu, le propriétaire perd ses droits de propriété et reçoit en contrepartie le prix de vente convenu. Si ce prix est inférieur à la valeur marchande réelle, le propriétaire subit un préjudice financier important.

L'évaluation de la valeur marchande ne doit pas se fonder uniquement sur la valeur marchande municipale. Il convient de prendre en compte simultanément l'emplacement du bien, les droits de zonage, le ratio de superficie du terrain, la valeur des unités indépendantes dans les nouveaux projets, les ventes comparables dans le secteur, la façade sur rue, la nature commerciale, l'étage, la vue, l'accessibilité aux transports, la superficie du terrain et les conditions du marché.

Le règlement exige la production de documents relatifs à la valeur des biens appartenant aux propriétaires qui contestent la décision relative à la demande de vente, telle qu'établie par des sociétés d'évaluation immobilière agréées par l'Autorité des marchés de capitaux. Par ailleurs, le guide de vente de l'ARAAD précise que le rapport d'évaluation de l'Autorité des marchés de capitaux et le rapport de la Commission d'évaluation figurent parmi les documents essentiels à enregistrer dans le système lors de la procédure de vente.

Un propriétaire souhaitant contester la valeur foncière de son bien doit obtenir un rapport d'évaluation indépendant, rassembler des données de ventes comparables dans le secteur, examiner le règlement d'urbanisme et faire calculer la valeur potentielle de son lot dans le nouveau projet. Affirmer simplement que le prix est « trop bas » est insuffisant. Pour que la contestation soit recevable, des erreurs concrètes dans le rapport d'évaluation doivent être démontrées.

Objection à la procédure de vente aux enchères

La vente des actions doit se faire aux enchères. Toutefois, la procédure des enchères est soumise à des règles strictes. Le lieu et la date de la vente, les informations relatives aux actions mises en vente, leur valeur marchande, les personnes autorisées à y participer et les modalités post-vente doivent être clairement définis.

Le guide de l'ARAAD explique que le processus de vente comporte trois grandes étapes : la présentation des actions mises en vente aux enchères, la notification de la date de vente et l'enregistrement des informations relatives à la vente dans le système. Le guide précise également que le procès-verbal servant à la notification de la date de vente doit être affiché au bureau administratif local et qu'un délai d'au moins 15 jours doit être respecté entre cet affichage et la date de la vente aux enchères.

Les raisons possibles de s'opposer à la vente aux enchères sont les suivantes :

La date de la vente n'a pas été correctement annoncée. Le
délai entre la date de la vente aux enchères et la période d'annonce
était insuffisant. L'action à vendre a été mal identifiée.
Les informations relatives à l'action ne correspondent pas aux données actuelles du registre foncier.
vente a été conclue à un prix inférieur à la valeur marchande.
Des personnes non habilitées à participer à la vente aux enchères y ont assisté.
Le procès-verbal de vente est incomplet ou contradictoire.
Le prix de vente n'a pas été payé conformément à la procédure.

Dans de telles contestations, l'avis de vente, le procès-verbal de la vente aux enchères, les registres de l'ARAAD, les registres fonciers et les documents de paiement sont importants.

Qui peut être acheteur lors de la vente initiale ?

Lors de la vente de parts sociales, l'éligibilité des personnes à la vente initiale est également importante en cas d'objections. Le système général repose sur le principe que les parts sont vendues en priorité aux actionnaires ayant conclu un accord. La circulaire n° 2024/1 de la Direction générale du cadastre et de l'enregistrement foncier détaille la procédure de vente des parts sociales aux actionnaires qui contestent la décision prise à la majorité simple, proportionnellement à leurs participations. Elle précise que, pour les immeubles à risque, la procédure de vente peut être répétée jusqu'à ce que la vente soit conclue avec les actionnaires ayant conclu un accord ou avec des tiers acceptant la transaction conformément à cet accord.

Il convient donc d'examiner le statut juridique de la personne participant à la vente. La participation d'un tiers était-elle possible lors de la vente initiale ? Ce tiers a-t-il consenti par écrit à respecter l'accord ? Les garanties requises ont-elles été constituées ? La vente a-t-elle été organisée de manière à supprimer la priorité des actionnaires signataires ?

Les réponses à ces questions pourraient être déterminantes pour savoir si la vente sera annulée.

Opposition au registre foncier

Une fois la vente des actions finalisée, celles-ci sont enregistrées au nom de l'acquéreur. Toutefois, si la transaction est jugée illégale, l'enregistrement peut également être contesté. Il est important de noter qu'une action en justice intentée avant la finalisation de la vente peut s'avérer plus efficace. En effet, de nouvelles transactions peuvent être effectuées sur le bien après la vente et l'enregistrement, rendant difficile le retour à la situation antérieure.

La circulaire de la Direction générale du cadastre et de l'enregistrement foncier (TKGM) est importante pour les transactions foncières. Elle précise que les transactions relevant de la loi n° 6306 seront effectuées sur demande de l'administration compétente et sur présentation des pièces justificatives ; et qu'après la démolition d'un bâtiment présentant un risque, les inscriptions restreignant ou interdisant la cession des droits immobiliers et mobiliers, ainsi que le droit de cession, demeureront applicables aux parts de la propriété.

Le propriétaire qui s'oppose à la vente de ses actions devrait, si possible, envisager de demander un sursis à exécution ou une suspension de l'opération avant l'inscription au registre. Une fois l'inscription effectuée, il conviendra d'examiner conjointement l'annulation de la vente, les conséquences juridiques de cette inscription et toute demande d'indemnisation.

Objection en cas d'hypothèque, de privilège ou de droit d'usufruit sur la part

La part de terrain mise en vente peut être grevée d'hypothèques, de privilèges, de sûretés conservatoires, de droits d'usufruit ou d'autres charges. L'existence de ces droits n'empêche pas nécessairement la vente de la part dans tous les cas. Toutefois, il convient d'examiner attentivement comment le prix de vente sera évalué et quelle sera la valeur de ces droits après la vente.

Dans les projets de transformation urbaine, les droits réels et personnels peuvent subsister sur les parts après démolition ; cela ne peut empêcher les transactions liées au regroupement, au lotissement, au partage, à l'abandon, à l'enregistrement, à l'établissement d'une servitude de plancher et à la propriété en copropriété au registre foncier.

Par conséquent, un actionnaire s'opposant à la vente de ses actions doit également tenir compte de toute hypothèque ou sûreté grevant ces actions. En cas de vente, le produit de la vente pourrait ne pas être directement mis à la disposition de l'actionnaire. Les banques, les organismes de recouvrement ou autres titulaires de droits peuvent faire valoir des droits sur le prix de vente. Ceci a une incidence directe sur le résultat économique de la vente.

Quel type de poursuite peut-on intenter contre une vente d'actions ?

Le type de recours à engager pour contester une cession d'actions dépend de la nature du litige. Les projets de transformation urbaine peuvent relever à la fois du droit administratif et du droit privé. Il est donc primordial de déterminer la voie juridique appropriée.

Les procédures administratives liées à la cession d'actions, telles que l'évaluation, les commissions de vente, les irrégularités de notification, les enchères et les formalités d'enregistrement, peuvent donner lieu à un recours en annulation devant le tribunal administratif. Lors de l'introduction de ce recours, il convient de demander la suspension de l'exécution au motif que la cession causerait un préjudice irréparable.

À l'inverse, le contenu du contrat, les clauses abusives du contrat, l'indemnisation pour retard, exécution incomplète ou défectueuse, la résiliation du contrat et les demandes d'annulation et d'enregistrement des titres de propriété peuvent relever de la compétence des tribunaux judiciaires en fonction des circonstances spécifiques.

Cette distinction est cruciale. S'engager dans une procédure juridique inappropriée peut entraîner une perte de temps. Un propriétaire qui conteste une vente de parts doit préciser l'action exacte qu'il vise : conteste-t-il la décision prise à la majorité simple ? La notification de l'offre était-elle irrégulière ? La valeur marchande était-elle trop basse ? La vente aux enchères était-elle entachée d'irrégularités ? L'enregistrement foncier était-il illégal ? Ou le contrat de l'entrepreneur est-il abusif ? Chaque problème requiert une stratégie contentieuse différente.

Le dépôt d'une plainte entraîne-t-il automatiquement l'arrêt de la vente ?

Le dépôt d'une plainte n'entraîne pas systématiquement la suspension de la vente ou de l'enregistrement des actions. Par conséquent, si une vente d'actions est imminente ou si sa date a déjà été fixée, une demande de suspension d'exécution doit être préparée en même temps que la plainte.

Deux éléments essentiels doivent être mis en avant dans une demande de suspension d'exécution : l'opération doit être manifestement illégale et sa mise en œuvre doit entraîner un préjudice irréparable ou impossible à réparer. Dans le cadre de cessions d'actions, le préjudice irréparable est souvent évident car, lorsque le propriétaire perd ses actions et que celles-ci sont enregistrées au nom de l'acquéreur, il peut être difficile de les rétablir dans leur état antérieur. Toutefois, une simple allégation de préjudice ne suffit pas ; l'illégalité manifeste doit également être prouvée.

Par exemple, si la majorité simple n'a pas été atteinte, si aucune offre n'a été soumise, si un délai de 15 jours n'a pas été accordé, si la valeur estimée est inférieure à la valeur marchande réelle ou si la procédure d'enchères a été appliquée incorrectement, ces problèmes doivent être détaillés dans la demande de suspension d'exécution.

Liste des éléments de preuve justifiant une objection à une vente d'actions

Le propriétaire qui souhaite s'opposer à la vente de ses actions doit fournir autant que possible les documents suivants :

Documents d'enregistrement foncier actuels, tableau de répartition des terres, liste des propriétaires, documents d'évaluation des risques, procès-verbal de décision à la majorité simple, liste des signatures, procurations, documents d'autorisation de société, documents d'héritage, contrat d'entrepreneur, tableau de répartition des unités indépendantes, spécifications techniques, avis d'appel d'offres, notification notariale, enregistrements de notification électronique, enregistrements d'annonce du chef de village, enregistrements ARAAD, rapport d'évaluation du Conseil des marchés de capitaux, rapport d'expert indépendant, documents de ventes comparables, annonce d'appel d'offres, procès-verbal d'appel d'offres, documents de paiement du prix de vente et documents d'enregistrement foncier.

Sans ces documents, l'objection risque de rester abstraite. L'objectif d'une objection à la vente d'actions doit être de démontrer clairement quelle irrégularité juridique s'est produite et à quelle étape du processus.

Les erreurs les plus courantes commises lors d'une objection à une vente d'actions

L'erreur la plus fréquente est que les propriétaires ignorent les notifications. Les délais peuvent déjà avoir commencé à courir lorsqu'un avis notarié, une notification électronique, un avis administratif local ou une notification de l'administration en ligne arrive. Ignorer ces notifications peut permettre la poursuite de la vente des parts.

La seconde erreur consiste simplement à dire : « Je ne veux pas vendre ma part. » Bien que s’opposer à une vente d’actions soit important du point de vue des droits de propriété, cette opposition doit reposer sur des fondements juridiques.

La troisième erreur consiste à contester la valeur marchande sans preuves concrètes. Les arguments contre le rapport d'évaluation doivent s'appuyer sur des ventes comparables, des expertises indépendantes et la réglementation d'urbanisme.

La quatrième erreur consiste à attendre la finalisation de la vente avant d'intenter une action en justice. Revenir à la situation antérieure après la vente et l'immatriculation du titre de propriété peut s'avérer plus complexe.

La cinquième erreur consiste à se focaliser uniquement sur l'entrepreneur et à négliger les irrégularités dans les procédures relatives à la majorité simple, à la notification et à la vente. Or, l'annulation d'une cession d'actions est souvent due à des vices de procédure.

Conclusion

Les contestations de la vente de parts de propriété dans le cadre de projets de transformation urbaine constituent une procédure juridique essentielle, directement liée aux droits de propriété en vertu de la loi n° 6306. Si un propriétaire s'oppose à une décision de transformation prise à la majorité simple, sa part peut être vendue aux enchères si les conditions requises sont remplies. Toutefois, cette vente n'est pas automatique ; toutes les étapes – décision, notification, délai de 15 jours, valeur marchande, vente aux enchères et inscription du titre de propriété – doivent être réalisées conformément à la loi.

Un actionnaire souhaitant s'opposer à une vente d'actions doit d'abord vérifier si la majorité simple a effectivement été atteinte, si le procès-verbal de l'assemblée est exact, si l'offre a été dûment notifiée, si le délai de 15 jours a été correctement appliqué, si la juste valeur marchande reflète la valeur marchande réelle et si la procédure d'enchères a été correctement suivie.

Des objections écrites formulées en temps opportun, des rapports d'évaluation indépendants, des preuves solides et l'introduction d'une action en justice dans les délais impartis constituent les moyens de protection les plus importants pour le propriétaire contre la vente de ses actions. À l'inverse, ignorer les notifications, formuler des objections vagues ou manquer le délai pour intenter une action en justice peut gravement compromettre sa capacité à protéger ses droits de propriété.

En conclusion, s'opposer à la vente de parts dans les projets de transformation urbaine ne se limite pas à une simple opposition à la vente ; il s'agit de superviser l'ensemble du processus de vente d'un point de vue juridique, technique et économique. Si les propriétaires majoritaires ont le droit d'accélérer le processus de transformation, ceux qui contestent la décision ont également le droit d'exiger que leurs droits de propriété soient protégés à leur juste valeur et conformément aux procédures appropriées. Sans cet équilibre, le projet de transformation urbaine risque de se heurter à des recours en annulation, à des litiges relatifs à la valeur marchande, à des problèmes d'enregistrement des titres de propriété et à des conflits fonciers prolongés, au lieu d'être accéléré.