¿Qué es la propiedad conjunta en la transformación urbana? Una guía legal integral sobre sociedades de herencia, disposición conjunta por todos los herederos, mayoría simple, contratos de contratistas, venta de participaciones en terrenos, transferencia de títulos, nombramiento de representantes y procedimientos judiciales.

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¿Qué es la propiedad conjunta en la transformación urbana?

En los proyectos de transformación urbana, la copropiedad es una forma de propiedad conjunta particularmente frecuente en los bienes heredados, con un impacto significativo en el proceso de transformación. Al fallecer el propietario de un inmueble, se forma una estructura de copropiedad entre los herederos hasta la división de la herencia. Según el artículo 640 del Código Civil turco, si existen varios herederos, se constituye una sociedad que abarca todos los derechos y obligaciones relacionados con la herencia desde el momento de la misma hasta su división; los herederos son copropietarios del inmueble y, por regla general, disponen conjuntamente de todos los derechos relacionados con él.

Esta normativa es de suma importancia en el proceso de transformación urbana. En la copropiedad, ningún heredero puede disponer de forma independiente de una parte específica, separada y libremente transferible de la propiedad. Los herederos son copropietarios de los bienes de la herencia. Por lo tanto, genera graves problemas legales que un heredero firme unilateralmente un contrato con un contratista, transfiera una parte del terreno, acepte un contrato de construcción a cambio de una parte del edificio o realice cualquier transacción vinculante sobre la propiedad sin el consentimiento de los demás herederos.

La transformación urbana es un proceso que exige una toma de decisiones rápida. Se realiza una evaluación de riesgos de los edificios, se evacuan, se inicia el proceso de demolición, se construyen nuevas estructuras en el terreno y se espera que los propietarios elijan un contratista y firmen un contrato. Sin embargo, si la propiedad es de titularidad conjunta, la necesidad de que los herederos actúen conjuntamente puede ralentizar o incluso paralizar por completo el proceso de transformación. Por lo tanto, la cuestión de la titularidad conjunta en la transformación urbana no es simplemente una disputa familiar por la herencia; es un problema legal multifacético que afecta directamente a la zonificación, los títulos de propiedad, los contratos con contratistas, la venta de participaciones en terrenos, la asistencia para el alquiler y la estrategia de litigio.

La diferencia entre propiedad conjunta y copropiedad

Muchos errores en la transformación urbana se deben a la confusión entre propiedad conjunta y copropiedad. En la copropiedad, cada copropietario tiene una participación específica. Según el artículo 688 del Código Civil turco, en la copropiedad, varias personas poseen la totalidad de un bien inmueble indiviso en participaciones específicas; cada copropietario tiene los derechos y obligaciones de un propietario con respecto a su participación.

En la copropiedad, un copropietario puede transferir, hipotecar o constituir un gravamen sobre su parte. Por lo tanto, el cálculo de las cuotas de terreno y la determinación de la mayoría simple resultan más claros en la copropiedad. Por ejemplo, si la persona A posee 1/2, la persona B 1/4 y la persona C 1/4 de una propiedad, los registros de la propiedad pueden mostrar quién tiene qué porcentaje de poder de decisión en un proyecto de transformación urbana.

En la copropiedad, los herederos no poseen participaciones específicas e independientes. Todos los herederos son copropietarios de la totalidad del patrimonio. Si bien las cuotas de herencia pueden determinarse en el certificado de sucesión, no existe una participación concreta, independiente e individualmente disponible en los bienes inmuebles que forman parte de la herencia. Por lo tanto, en el caso de bienes inmuebles de propiedad conjunta, simplemente declarar «Acepto el contrato del contratista en proporción a mi cuota de herencia» no siempre es suficiente.

Esta distinción es crucial en la transformación urbana. En la copropiedad, el cálculo de la mayoría simple puede basarse en los porcentajes de participación estipulados en el título de propiedad. En la propiedad conjunta, sin embargo, primero debe determinarse quiénes son los herederos, sus porcentajes de herencia, si se ha completado la transferencia del título de propiedad, si la propiedad conjunta se ha convertido en copropiedad y si la sociedad sucesoria ha estado representada. Si se omiten estos pasos, la decisión de transformación o el contrato firmado con el contratista podrían ser impugnados posteriormente ante los tribunales por motivos de invalidez, falta de autoridad o representación insuficiente.

¿Por qué la propiedad conjunta genera problemas en los proyectos de transformación urbana?

La copropiedad plantea problemas en los proyectos de transformación urbana, principalmente por cuatro razones. En primer lugar, existe una obligación colectiva entre los herederos de gestionar la propiedad conjuntamente. Mientras que un heredero puede estar a favor de la transformación, otro puede oponerse. Un heredero podría querer que se demuela el edificio y se construya un nuevo apartamento, mientras que otro podría preferir que se venda la propiedad. Algunos herederos podrían aceptar la oferta del contratista, mientras que otros podrían argumentar que es demasiado baja. Mientras persista la copropiedad, estas disputas dificultan las transacciones inmobiliarias.

En segundo lugar, es posible que la transferencia de la propiedad no se haya completado. En la práctica, muchas propiedades aún están registradas a nombre del fallecido. Los herederos podrían no haber obtenido un certificado de herencia, no haber completado la transferencia de la propiedad o, incluso si la transferencia se ha completado, no haber convertido la propiedad conjunta en copropiedad. En este caso, resulta confuso a quién deben dirigirse la administración, el contratista y los demás propietarios.

En tercer lugar, el cálculo de la mayoría simple se vuelve más complejo. Bajo el sistema regido por la Ley N.° 6306, muchas decisiones de transformación se toman por mayoría simple de accionistas en proporción a sus participaciones. Las directrices de la Presidencia de Transformación Urbana establecen que la mayoría simple se determina en función de los accionistas que poseen más de la mitad de la superficie o las participaciones. Sin embargo, el hecho de que las participaciones no estén definidas de forma concreta en la copropiedad exige un cálculo preciso.

En cuarto lugar, transacciones como la venta de participaciones en terrenos y los contratos de construcción tienen graves consecuencias. La venta de participaciones pertenecientes a propietarios que no participaron en la decisión constituye una grave vulneración de los derechos de propiedad. En la copropiedad, la exclusión de uno de los herederos, una notificación incorrecta o el establecimiento erróneo de la representación legal pueden invalidar el proceso de venta.

¿Cómo se toma una decisión sobre la transformación urbana de una propiedad heredada?

Cuando una propiedad heredada entra en un proceso de transformación urbana, el primer paso es aclarar la estructura de propiedad. Esto requiere obtener un certificado de herencia, identificar a los herederos del fallecido, determinar sus respectivas participaciones y examinar los registros de la propiedad. Si la propiedad aún está registrada a nombre del fallecido, se debe completar la transferencia de titularidad. Tras la transferencia, la propiedad puede permanecer en copropiedad o los herederos pueden pasar a ser copropietarios en las condiciones adecuadas.

Al tomar decisiones sobre la transformación urbana, es fundamental documentar adecuadamente los deseos de los herederos. Si todos están de acuerdo, la selección del contratista, el contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado, la ayuda para el alquiler, la transferencia de participaciones en el terreno y la distribución de las nuevas viviendas independientes deben formalizarse mediante un protocolo escrito. Este protocolo reduce la posibilidad de disputas futuras entre los herederos.

Si no existe acuerdo entre los herederos, firmar directamente un contrato de construcción resulta arriesgado. En primer lugar, conviene considerar métodos como la disolución de la copropiedad, el nombramiento de un representante para la sociedad de herencia, la transición a la copropiedad o la disolución de la sociedad. El artículo 640 del Código Civil turco estipula que, a solicitud de uno de los herederos, el juzgado civil podrá nombrar un representante para la sociedad de herencia hasta la división de los bienes. Este representante puede facilitar la gestión de la sociedad de herencia durante el proceso de transformación urbana; sin embargo, el alcance de sus atribuciones debe estar claramente definido en la resolución judicial.

¿Es posible firmar un contrato de servicios públicos para una propiedad de titularidad conjunta?

Se puede firmar un contrato de construcción para un inmueble de propiedad conjunta; sin embargo, para que sea válido y ejecutable, es necesario que exista un poder de representación y disposición legal. Si solo uno de los herederos firma un contrato de construcción a cambio de una parte de la propiedad, vinculando a toda la herencia sin el consentimiento explícito de los demás herederos ni un poder de representación válido, el contrato se convierte en objeto de seria controversia.

Los contratos de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado suelen ser onerosos para los propietarios y con frecuencia incluyen cláusulas sobre la transferencia de la titularidad, la cesión de la participación en el terreno, la división de las unidades independientes, el plazo de entrega, la ayuda para el alquiler, el depósito de garantía, las cláusulas penales y las cláusulas de rescisión. Por lo tanto, en casos de copropiedad, dicho contrato debe formalizarse con la participación de todos los herederos o mediante un mecanismo de representación válido.

El riesgo también es significativo para el contratista. Un contratista que inicia un proyecto con un contrato firmado únicamente con un heredero puede enfrentar objeciones de los demás. La transferencia de la propiedad podría ser imposible, el proceso de obtención del permiso de construcción podría retrasarse, un heredero que no esté de acuerdo con la decisión podría oponerse a la venta de su parte, o el contrato podría considerarse inválido. Por lo tanto, en propiedades de propiedad conjunta, los contratistas deben realizar transacciones con todos los herederos o sus representantes autorizados, no solo con el usuario efectivo o el heredero más activo.

También deben examinarse detenidamente los poderes notariales de los herederos que firmarán el contrato. Un poder notarial general no siempre es suficiente. Deben estar claramente definidas las facultades para firmar contratos de transformación urbana, transferir participaciones en terrenos, realizar trámites en el registro de la propiedad, establecer servidumbres de paso o propiedad horizontal, celebrar contratos con contratistas, recibir ayudas para el alquiler e interponer demandas.

¿Cómo se aplica la regla de la mayoría simple en la propiedad conjunta?

En el sistema vigente, conforme a la Ley N.º 6306, muchas decisiones relativas a parcelas y áreas de aplicación que contienen estructuras de riesgo se toman por mayoría simple de accionistas en proporción a su participación accionaria. Las modificaciones al Reglamento de Aplicación de la Ley N.º 6306 se publicaron en el Boletín Oficial el 4 de febrero de 2026, con el número 33158. Estos cambios son significativos en lo que respecta a los procesos de toma de decisiones, notificación y venta de acciones en proyectos de transformación urbana.

Sin embargo, la aplicación de la regla de la mayoría simple en la copropiedad no se reduce a un simple cálculo matemático. Esto se debe a que, en la copropiedad, los herederos comparten los derechos sobre el bien inmueble perteneciente a la herencia. Aunque las cuotas de herencia figuren en el certificado de sucesión, las participaciones en el bien inmueble no se han independizado como en la copropiedad.

Por lo tanto, si en el proceso de transformación urbana interviene una unidad independiente de propiedad conjunta o una participación en el terreno, primero deben responderse las siguientes preguntas:

¿ La propiedad sigue registrada a nombre del fallecido? ¿ Se ha obtenido el certificado de herencia? ¿Se ha completado la transferencia de la titularidad ? ¿Continúa la copropiedad? ¿Se ha convertido en propiedad conjunta? ¿ Se ha incluido a todos los herederos en el proceso de toma de decisiones? ¿Se ha designado un representante para la herencia conjunta? ¿Son suficientes los poderes notariales para las transacciones de disposición?

Sin responder a estas preguntas, el cálculo de la mayoría simple será incompleto. Si bien el objetivo de la transformación urbana es agilizar el proceso, no deben pasarse por alto las garantías procesales de los herederos en propiedades de copropiedad. De lo contrario, la decisión, la venta de acciones y el contrato del contratista podrían ser objeto de procedimientos administrativos o judiciales.

¿Puede venderse la parte de un heredero que no esté de acuerdo con la decisión?

En los proyectos de transformación urbana, es posible vender las participaciones de terreno de los propietarios que no participaron en la toma de decisiones. Según el sistema establecido por la Ley N° 6306, los propietarios que no participaron en una decisión tomada por mayoría simple de accionistas en proporción a sus participaciones reciben una notificación con una oferta que incluye los términos de la decisión y el acuerdo; si la oferta no es aceptada, se puede iniciar el proceso de venta de la participación. Las directrices de la Presidencia de Transformación Urbana también establecen que los propietarios que no participaron en la toma de decisiones deben recibir una notificación con dicha oferta.

Sin embargo, en casos de copropiedad, este proceso debe manejarse con mayor cuidado. Esto se debe a que debe quedar claro a quién pertenece la parte que se va a vender, a qué heredero y en qué proporción se enviará la notificación, si todos los herederos participan en el proceso, cómo se supera la obligación de disponer conjuntamente de la herencia y cómo se distribuirá el producto de la venta.

Por ejemplo, si una propiedad está registrada a nombre del difunto, pero solo se notifica a un heredero y los demás no participan en el proceso, o si no se tiene en cuenta el certificado de herencia, la venta de la parte correspondiente podría ser ilegal. Del mismo modo, si la parte de un heredero específico se subasta sin convertir la propiedad conjunta en copropiedad, esta transacción puede ser objeto de serias disputas.

Por lo tanto, antes de proceder con la venta de participaciones en una propiedad de titularidad conjunta, se debe preparar una lista completa de propietarios y herederos, se deben realizar las notificaciones correspondientes, el informe de valoración debe proteger los intereses de todos los titulares de derechos y el expediente de venta debe contener todos los documentos necesarios de herencia, escritura de propiedad, representación y notificación.

¿Qué ocurre si la transformación urbana se lleva a cabo sin la transferencia de los títulos de propiedad?

Si los proyectos de transformación urbana se llevan a cabo sin la transferencia de títulos de propiedad, surgen serias incertidumbres. Si la persona fallecida figura como propietaria en el título, resulta controvertido determinar a quién debe notificar la administración, quién debe ser invitado a la reunión, quién debe firmar el contrato y quién debe ser responsable de la venta de la participación en el terreno.

La herencia se transmite a los herederos tras el fallecimiento; sin embargo, para fines administrativos y de registro de la propiedad, es necesario documentar la sucesión. Por lo tanto, las transacciones realizadas sin obtener un certificado de herencia y sin completar la transferencia pueden presentar problemas por la omisión de partes o la representación incompleta. La transferencia de la titularidad es de suma importancia, especialmente para transacciones como contratos de construcción, transferencias de participaciones en terrenos, compraventa de acciones e inscripción de títulos.

Es posible que se haya realizado una evaluación de riesgos del edificio antes de la transferencia de la propiedad. Esto, por sí solo, no invalida el proceso. Sin embargo, la determinación de los herederos es obligatoria durante las fases de reconstrucción, contrato, transferencia de acciones y venta. Por lo tanto, retrasar el proceso de transferencia podría no ser lo más conveniente para los herederos. Por el contrario, las demoras pueden reducir el valor del proyecto, debilitar las ofertas de los contratistas, retrasar los trámites de asistencia para el alquiler y aumentar el riesgo de venta de acciones.

Nombramiento de un representante en la copropiedad

En caso de disputa entre los herederos, una de las soluciones más importantes es el nombramiento de un representante de la comunidad de bienes. El artículo 640 del Código Civil turco estipula que, a solicitud de uno de los herederos, el juzgado de paz podrá nombrar un representante de la comunidad de bienes hasta la división de la herencia.

Nombrar un representante puede ser beneficioso, especialmente en casos con numerosos herederos, algunos residentes en el extranjero, otros que no siguen el proceso o que no pueden comunicarse entre sí. El representante puede desempeñar funciones importantes para proteger la herencia, realizar trámites administrativos, llevar a cabo procesos judiciales y garantizar la representación de la comunidad sucesoria en los procesos de transformación urbana.

Sin embargo, la autoridad del representante no es ilimitada. La decisión judicial debe definir claramente qué acciones está autorizado a realizar. ¿El representante es designado únicamente para tareas de protección y administración, o también está autorizado para firmar contratos de transformación urbana, transferir títulos de propiedad, ceder participaciones en terrenos, celebrar acuerdos con contratistas o realizar transacciones de compraventa? Si esto no queda claro, las acciones del representante podrían ser objeto de controversia.

Por lo tanto, al solicitar el nombramiento de un representante en un caso de transformación urbana, se debe explicar claramente al tribunal la necesidad específica. El proceso debe incluir detalles como la evaluación de riesgos del edificio, la demolición, las negociaciones con el contratista, la asistencia para el alquiler, la posibilidad de vender participaciones en el terreno, la transferencia de la titularidad y los procesos judiciales; asimismo, se deben solicitar explícitamente las facultades del representante.

Conversión de propiedad conjunta a copropiedad

Una de las maneras más efectivas de mitigar los problemas de la propiedad conjunta en la transformación urbana es convertirla en copropiedad. Al establecerse la copropiedad, la participación de cada heredero queda claramente definida, lo que facilita el cálculo de las cuotas en las decisiones de transformación urbana.

La transición a la copropiedad puede agilizarse si existe un acuerdo entre los herederos. Tras la transferencia del título, los herederos pueden establecer un sistema de copropiedad, definiendo claramente la participación de cada uno en la escritura. Si no hay acuerdo, se exploran las vías legales para convertir la propiedad conjunta en copropiedad.

La transición a la copropiedad ofrece varias ventajas en términos de transformación urbana. Los herederos pueden actuar con mayor claridad respecto a sus respectivas participaciones. El cálculo de la mayoría simple se simplifica. La venta de participaciones, la valoración y las transacciones de escrituras se vuelven más transparentes. Sin embargo, la transición a la copropiedad no siempre resuelve por completo las disputas. Incluso en este sistema, pueden surgir desacuerdos entre los copropietarios en relación con la selección de contratistas, la transferencia de títulos, la asistencia para el alquiler y el uso compartido de nuevas unidades independientes.

Sin embargo, las cuestiones de representación y disposición que siguen sin estar claras en la propiedad conjunta se reducen considerablemente al pasar a la copropiedad. Por lo tanto, en los casos de transformación urbana por herencia, la opción de transferencia de título y transición a la copropiedad debe evaluarse desde el principio.

¿Podría una demanda de disolución de la sociedad ser una solución?

Si los herederos no logran llegar a un acuerdo, se puede iniciar una demanda de disolución de la copropiedad. Esta demanda tiene como objetivo poner fin a la propiedad conjunta de un bien inmueble. Si el bien es divisible, la disolución se puede lograr mediante la partición en especie; si no lo es, se puede lograr mediante la venta.

En los casos de transformación urbana, esta situación debe evaluarse desde dos perspectivas. Por un lado, si los herederos no logran ponerse de acuerdo durante años, la propiedad ha sido demolida o se ha vuelto inutilizable debido a una estructura de riesgo, no se puede formalizar un contrato de construcción y la transformación está estancada, la disolución de la copropiedad puede ser una solución práctica. Por otro lado, si la propiedad tiene un alto potencial de transformación urbana, la disolución de la copropiedad mediante la venta podría perjudicar los intereses económicos de algunos herederos.

Por ejemplo, si bien cada heredero podría adquirir una unidad independiente de mayor valor si se construye un nuevo proyecto en el terreno, este podría venderse a un precio menor mediante la disolución de la copropiedad. Por lo tanto, antes de interponer una demanda para la disolución de la copropiedad, se deben evaluar conjuntamente el valor de transformación urbana de la propiedad, las ofertas de los contratistas, los derechos de desarrollo, la participación en el terreno, el valor comparable y la probabilidad de venta.

En ocasiones, disolver la copropiedad es el último recurso. En primer lugar, los herederos deberían intentar diversos métodos, como establecer un protocolo, nombrar un representante, pasar a la copropiedad, realizar una valoración independiente, comparar las ofertas de los contratistas y negociar mediante mediación.

Ayudas para el alquiler y propiedad conjunta

Uno de los problemas que surgen en la copropiedad durante la transformación urbana es la asistencia para el alquiler. Cuando un edificio en riesgo es evacuado o demolido, pueden surgir diferentes opciones de apoyo financiero para el propietario, el inquilino o el titular de derechos reales limitados. Si la propiedad es de copropiedad, quién recibe la asistencia para el alquiler y cómo se distribuye puede generar controversia.

Si uno de los herederos reside en la propiedad, puede solicitar que se le abone la ayuda para el alquiler. Los demás herederos, sin embargo, pueden argumentar que la propiedad pertenece a todos y que la ayuda para el alquiler debe repartirse según su proporción en la herencia. Si la propiedad está alquilada, la ayuda para la reubicación u otro tipo de apoyo al inquilino se considerará por separado.

Por lo tanto, antes de solicitar ayuda para el alquiler, conviene responder a las siguientes preguntas: ¿Quién vivía en la propiedad? ¿El propietario, un heredero o un inquilino? ¿A nombre de quién están registrados los domicilios? ¿A nombre de quién están las facturas? ¿Existe un contrato de alquiler? ¿Se ha establecido un protocolo entre los herederos sobre el reparto de la ayuda para el alquiler?

La ayuda para el alquiler no sustituye la división de bienes. Que un heredero reciba ayuda para el alquiler no lo convierte automáticamente en el único propietario del inmueble. Por lo tanto, las solicitudes y los pagos de ayuda para el alquiler en propiedades de propiedad conjunta deben realizarse con transparencia, y siempre que sea posible, se debe establecer un acuerdo escrito de división de bienes entre los herederos.

Problemas de notificación en la propiedad conjunta

En los proyectos de transformación urbana, es fundamental contar con procedimientos de notificación adecuados. Los propietarios deben ser notificados conforme a los procedimientos establecidos para cuestiones como la identificación de edificios de riesgo, la convocatoria de reuniones, las decisiones por mayoría simple, la presentación de propuestas, la venta de participaciones en terrenos, el desalojo/demolición y las solicitudes administrativas. La notificación se vuelve aún más compleja en casos de copropiedad.

No se pueden realizar notificaciones al fallecido en una propiedad registrada a su nombre. Se debe identificar a los herederos, determinar sus direcciones y enviarles las notificaciones necesarias. Si uno de los herederos reside en el extranjero, la notificación puede realizarse mediante notificación internacional o a través de un representante. Si uno de los herederos es menor de edad o tiene capacidad legal limitada, se debe considerar la designación de un representante legal, tutor o fideicomisario.

Una notificación incompleta puede invalidar los procesos de transformación urbana. Una notificación adecuada es esencial, especialmente en transacciones con consecuencias significativas, como la venta de participaciones en terrenos pertenecientes a herederos que no están de acuerdo con la decisión. Vender participaciones sin la debida notificación o sin revelar completamente el contenido de la oferta refuerza la alegación de violación de los derechos de propiedad.

Riesgos de la propiedad conjunta en la selección de contratistas

Elegir un contratista para propiedades de propiedad conjunta es uno de los puntos de mayor controversia entre los herederos. Algunos prefieren un contratista que ofrezca una mayor superficie y mayores ingresos por alquiler, mientras que otros optan por uno más fiable y seguro. Algunos aceptan la transferencia de la titularidad anticipada, mientras que otros prefieren una transferencia gradual.

En este punto, es fundamental proteger los intereses comunes de los herederos. La mejor oferta no es simplemente la que ofrece el mayor número de unidades independientes. Deben evaluarse en conjunto la solidez financiera del contratista, sus proyectos anteriores, la carta de garantía bancaria, el seguro de finalización de obra, la transferencia de título por fases, la ayuda para el alquiler, las penalizaciones por retraso, las especificaciones técnicas, las obligaciones relativas al permiso de ocupación y las cláusulas de rescisión.

En una propiedad conjunta, si un heredero actúa precipitadamente y celebra un acuerdo unilateral con un contratista, puede poner en riesgo a todos los demás. Si el contratista firma un contrato con un heredero que no tiene autoridad para representarlo, el proyecto podría estancarse en etapas posteriores. Por lo tanto, es fundamental informar a todos los herederos antes de seleccionar un contratista, comparar las ofertas y compartir un borrador del contrato por escrito.

Recursos legales en casos de copropiedad

En los proyectos de transformación urbana, las cuestiones relacionadas con la copropiedad pueden dar lugar a diversas vías legales. En primer lugar, se puede solicitar el nombramiento de un representante para la herencia conjunta. Este tipo de procedimiento garantiza la representación del patrimonio en situaciones en las que los herederos no pueden actuar conjuntamente.

En segundo lugar, podría considerarse la conversión de la propiedad conjunta a la copropiedad. Este enfoque permitiría definir con mayor claridad las participaciones y facilitar la toma de decisiones más precisas en materia de transformación urbana.

En tercer lugar, se puede interponer una demanda para la disolución de la sociedad. Si no es posible llegar a un acuerdo entre los herederos, esta demanda garantiza la división de los bienes mediante reparto en especie o venta.

En cuarto lugar, se puede interponer un recurso de nulidad contra las actuaciones administrativas relacionadas con la transformación urbana. Si la identificación de edificios de riesgo, la venta de participaciones en terrenos, la valoración basada en dicha venta, el desahucio o la demolición, los planes de zonificación o los procedimientos de parcelación son contrarios a la ley, se pueden considerar los recursos judiciales administrativos.

En quinto lugar, pueden surgir demandas contractuales contra el contratista. Dependiendo de las circunstancias específicas del caso, pueden presentarse reclamaciones por invalidez del contrato, representación inadecuada, cancelación e inscripción de títulos de propiedad, reclamaciones de asistencia para el alquiler, compensación por demora, mano de obra defectuosa, trabajo incompleto y rescisión del contrato.

La identificación de las partes es crucial al interponer una demanda relativa a bienes de propiedad conjunta. En algunos casos, todos los herederos deben actuar conjuntamente o ser incluidos en la demanda. En ciertas demandas de protección, uno de los herederos puede solicitar la protección de sus derechos sobre la herencia. El artículo 640 del Código Civil turco estipula que cada heredero puede solicitar la protección de sus derechos sobre la herencia, y todos los herederos se beneficiarán de dicha protección.

Errores comunes en la propiedad conjunta

En los proyectos de transformación urbana que implican copropiedad, el error más común es que un solo heredero actúe como si representara a todos los herederos. Un heredero que reside en la propiedad o está vinculado al apartamento no puede, legalmente, obligar a toda la herencia por sí solo.

El segundo error consiste en firmar un contrato con un contratista antes de que se complete la transferencia de la escritura de propiedad. Los contratos celebrados mientras la escritura aún está registrada a nombre del fallecido pueden generar serios problemas en cuanto a representación y situación legal.

El tercer error consiste en equiparar la propiedad conjunta con la copropiedad. Una participación heredada y una participación que puede ser enajenada independientemente en el registro de la propiedad no son lo mismo.

El cuarto error consiste en no analizar adecuadamente la situación de los herederos al calcular la mayoría simple. El cálculo de la mayoría no debe realizarse sin aclarar qué heredero posee qué parte, la transferencia de la titularidad y la situación del poder notarial y la representación.

El quinto error consiste en no notificar debidamente a los herederos que no estén de acuerdo con la decisión. En transacciones con consecuencias importantes, como la venta de acciones, esta omisión puede conllevar la anulación de la operación.

El sexto error consiste en transferir la escritura de propiedad al contratista de forma prematura y sin garantías. Si los herederos de una propiedad en copropiedad pierden la garantía de la escritura, se encontrarán en una situación mucho más difícil si el contratista abandona el proyecto a mitad de camino.

El séptimo error consiste en no formalizar la ayuda para el alquiler y el uso compartido de la nueva vivienda independiente mediante un protocolo escrito. Esto puede dar lugar a disputas posteriores entre los herederos en relación con las reclamaciones y los derechos de uso.

Conclusión

En los proyectos de transformación urbana, la copropiedad es uno de los aspectos legales que más complican el proceso, especialmente en propiedades heredadas. En la copropiedad, los herederos son copropietarios del inmueble y, por lo general, disponen conjuntamente de los derechos que le corresponden. Por lo tanto, conlleva graves riesgos legales que un solo heredero firme un contrato de construcción, transfiera participaciones en un terreno o apruebe unilateralmente una decisión de transformación sin el consentimiento de los demás herederos o sin una representación legal válida.

En el sistema actual de transformación urbana, el principio de toma de decisiones por mayoría simple de los interesados, en proporción a sus participaciones, ha cobrado mayor importancia. Si bien este sistema busca acelerar el proceso de transformación, no elimina los problemas de representación, transferencia de títulos, notificación y facultades de disposición para los herederos en propiedades de copropiedad. Con los cambios normativos del 4 de febrero de 2026, han surgido nuevos detalles de aplicación en relación con la toma de decisiones y los procesos de venta de participaciones; por lo tanto, actuar de conformidad con la legislación vigente en propiedades sujetas a herencia y copropiedad se ha vuelto aún más importante.

Para una transformación urbana saludable en propiedades de propiedad conjunta, es fundamental obtener primero un certificado de herencia, completar la transferencia de título, identificar a todos los herederos, resolver los asuntos relacionados con la representación y el poder notarial, designar un representante para la herencia conjunta si fuera necesario, o convertir la propiedad conjunta en copropiedad. Al seleccionar un contratista, no solo se debe considerar la superficie ofrecida, sino también las cláusulas de protección, tales como depósitos de garantía, transferencias de título por fases, asistencia para el alquiler, especificaciones técnicas, obligaciones de permisos de ocupación y penalizaciones por retrasos.

En conclusión, la copropiedad en proyectos de transformación urbana es un problema legal que se puede resolver si se gestiona correctamente; sin embargo, si se gestiona mal, puede convertirse en fuente de años de litigios relacionados con herencias, títulos de propiedad, trámites administrativos y contratos. Por lo tanto, los herederos y demás titulares de derechos deben considerar el proceso de transformación no solo como una cuestión de "recopilar firmas", sino como un proceso legal integral que protege los derechos de propiedad, las participaciones en la herencia, el valor del proyecto y la seguridad jurídica de los títulos de propiedad.