La regla de la mayoría de dos tercios en la transformación urbana: derechos y obligaciones de los propietarios que no están de acuerdo con la decisión

En Turquía, la transformación urbana se ha convertido en uno de los ámbitos más controvertidos, tanto desde el punto de vista técnico como legal, sobre todo debido a la frecuencia de los terremotos y la abundancia de edificios antiguos. Conseguir el consentimiento unánime de todos los propietarios suele ser imposible a la hora de clasificar un edificio como "estructura de riesgo", demolerlo y reconstruirlo.

El mecanismo que entra en juego en este punto es la **"regla de la mayoría de dos tercios en la transformación urbana"**, que se debate frecuentemente en el ámbito público. Sin embargo, para la mayoría de los propietarios, no está claro en qué consiste esta regla, qué derechos tienen los propietarios que no participan en la decisión y qué obligaciones deben asumir

En este artículo;

• La lógica básica de la regla de la mayoría de 2/3,

• Cómo se calcula,

• ¿En qué decisiones se aplicó?

• Los derechos y responsabilidades de los propietarios minoritarios que no están de acuerdo con la decisión,

• Venta de acciones (venta de acciones de terreno) y opciones de objeción

Lo abordaremos en un lenguaje práctico, comprensible y original.

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1. Transformación urbana y razones del surgimiento del sistema de mayoría de dos tercios

Los objetivos principales del proceso de transformación urbana garantizar la seguridad pública, reducir el número de edificios peligrosos y una urbanización más saludable. Sin embargo, desde una perspectiva técnico-legal, el proceso...

• Cuando los derechos de propiedad están restringidos,

• A pesar de los deseos de los propietarios, la demolición fue necesaria

• Las acciones de algunos propietarios pueden venderse sin su consentimiento

Se convierte en un espacio.

Al intentar equilibrar el riesgo de desastres y el interés público , por un lado, y los derechos de propiedad individual, por otro , el legislador ha adoptado el sistema de mayoría cualificada en situaciones donde lograr la unanimidad en todos los temas es prácticamente imposible . En el contexto de la transformación urbana, esta mayoría cualificada se denomina "mayoría de dos tercios"

De este modo:

• Para que la mayoría pueda impulsar el proceso,

• Deben adoptarse medidas para evitar que los propietarios pertenecientes a minorías bloqueen por completo el acceso a la propiedad

• Pero al mismo tiempo, no se deben ignorar por completo los derechos de los propietarios pertenecientes a minorías.

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2. La base de la regla de la mayoría de dos tercios: la proporción de tierras, no el número de personas

Una de las cuestiones que más confusión genera en la práctica si la mayoría de dos tercios se refiere a la propiedad "basada en la persona o en la participación en la tierra" .

El punto crucial aquí es este:

En los proyectos de transformación urbana, la mayoría de dos tercios requerida en función de la participación proporcional de los propietarios en la tierra . El número de individuos por sí solo no es el factor determinante.

En un edificio;

• Puede haber 10 unidades independientes

• Las participaciones territoriales de estas unidades independientes pueden diferir entre sí

• El propietario de un inmueble puede poseer más de un apartamento.

2.1. Ejemplo de cálculo

Supongamos que estamos en un edificio de apartamentos:

• Supongamos que la participación total en el terreno es de 100 unidades.

• Propietario A: 3 apartamentos, participación total en el terreno 30

• Propietario B: 2 apartamentos, participación total en el terreno 20

• Propietario C: 2 apartamentos, participación total en el terreno 20

• Propietario D: 1 apartamento, participación en el terreno 10

• Propietario E: 2 apartamentos, participación en el terreno 20

El total sigue siendo 100.

En esta tabla;

• Si A + B + C poseen 30 + 20 + 20 = 70 acciones del terreno, se considera que han obtenido una mayoría de 2/3.

• A + B + D tienen una participación en la tierra de 30 + 20 + 10 = 60, que no llega a 2/3.

Por lo tanto, decir "7 de cada 10 apartamentos firmados, eso es suficiente" no es correcto. Lo que importa es que la participación total en terrenos de quienes dijeron "sí" representa al menos dos tercios (aproximadamente el 66,67%) del total general .

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3. Etapas del proceso de transformación urbana en las que interviene una mayoría de dos tercios

La transformación urbana es un proceso multifásico, y no se requiere la misma mayoría en cada etapa. Para algunos trámites, incluso un solo propietario puede presentar una solicitud; otros trámites son competencia directa de la administración, y para ciertas decisiones se requiere una mayoría de dos tercios.

3.1. Fase de evaluación de riesgos para edificios

• La clasificación de un edificio como "estructura de riesgo" se determina mediante informes elaborados por organizaciones autorizadas o por las autoridades competentes.

• Para esta decisión no se requiere la aprobación de todos los propietarios ni de una mayoría de dos tercios; incluso un solo propietario puede presentar la solicitud.

• Una vez elaborado el informe, se entrega a los propietarios, quienes tienen derecho a presentar objeciones.

La creencia generalizada de que "se requiere una mayoría de dos tercios para tomar una decisión sobre si un edificio está en riesgo" es incorrecta.

3.2. Fase de demolición

• Una vez que un edificio se considera en riesgo, la demolición se convierte en una obligación legal.

• Aunque la decisión se tome por unanimidad, declarando "No queremos demoler el edificio", esta decisión no impedirá la demolición.

En esta etapa, no se requiere una mayoría de dos tercios; la demolición es una consecuencia natural de la evaluación de riesgos.

3.3. La etapa crítica real: Decisión de implementación (Nuevo proyecto, venta, selección de contratista)

La regla de la mayoría de 2/3 significa esencialmente:

• Cómo se reconstruirá el edificio,

• Los términos y condiciones del acuerdo con el contratista/constructor,

• Unidades independientes compartidas y metros cuadrados,

• Ya sea que la propiedad se venda o no,

• El destino de las acciones de los accionistas minoritarios

Entra en juego en las "decisiones de implementación" relacionadas con esto .

La decisión tomada aquí;

• A veces, "transformación in situ" y nuevos proyectos,

• A veces significa "venderlo todo"

• En ocasiones, se utilizan "modelos híbridos" (algunos se venden, otros se incluyen en el proyecto, etc.)

Podría ser de esta forma.

Aquí es donde surgen los derechos y obligaciones de los propietarios que no están de acuerdo con la decisión tomada por una mayoría de dos tercios

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4. ¿Quién es el "Propietario que no está de acuerdo con la decisión"?

Cuando decimos "propietario que no estuvo de acuerdo con la decisión", no debemos entenderlo simplemente como alguien que no asistió a la reunión. En la práctica, este concepto es mucho más amplio:

• a la reunión en absoluto ,

• Quienes asistieron a la reunión y votaron "no,

• Se negó a firmar la decisión a pesar de que se le presentó el texto .

• El propietario, que no fue debidamente notificado y por lo tanto no fue incluido efectivamente en el proceso,

En cierto modo, todos ellos se encuentran de propietarios que no participan en la toma de decisiones .

Una consecuencia importante de esto es:

El hecho de que un propietario perteneciente a una minoría no haya sido informado, o no haya sido informado adecuadamente, sobre el proceso de toma de decisiones podría constituir la base para alegar irregularidades en futuros litigios.

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5. Derechos de los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión

Aun cuando se alcance una mayoría de dos tercios en los proyectos de transformación urbana, la protección jurídica de los propietarios minoritarios no se elimina por completo. Por el contrario, se les otorgan diversas garantías mediante derechos fundamentales y normativas especiales.

5.1. Derecho de acceso a la información y visualización de documentos

Propietarios de propiedades pertenecientes a minorías;

• Las actas de la reunión,

• hojas de firmas,

• Borradores de contratos que se planean realizar con el contratista,

• Informes de valoración,

• Planos del proyecto y tablas de metros cuadrados

Tienen derecho a verlos y a solicitar una copia.

Si estos documentos no se comparten y se utilizan tácticas de presión como "firme, ya conocerá los detalles más adelante", significa que el proceso se está llevando a cabo en violación del principio de transparencia, y esto se convertirá en un punto de controversia importante en futuros litigios.

5.2. Derecho a impugnar o anular la decisión

El propietario de un inmueble que no esté de acuerdo con la decisión podrá impugnar su anulación o invalidez en las siguientes circunstancias :

• Si la notificación de la reunión tiene fallas de procedimiento (falta de envío de la notificación, notificación enviada a la dirección incorrecta, falta de especificación del orden del día, etc.),

• Si el cálculo de la mayoría de 2/3 es incorrecto,

• Si se puede argumentar que algunos de los firmantes no son propietarios de la propiedad o no poseen un poder notarial válido,

• Si la decisión tomada es claramente contraria al estado de derecho, al principio de buena fe o al orden público,

• Si se crea un claro desequilibrio en contra del propietario minoritario (por ejemplo, divisiones exorbitantes de terrenos entre apartamentos del mismo tamaño, responsabilidades elevadas).

Dichas reclamaciones pueden presentarse ante los tribunales ordinarios, según las circunstancias específicas del caso . El propietario que no esté de acuerdo con la decisión debe actuar no solo diciendo "No lo quiero", sino con fundamentos legales concretos

5.3. Derecho a exigir un precio justo y una valoración honesta

Las acciones de los propietarios que no están de acuerdo con la decisión tomada por una mayoría de dos tercios suelen ponerse a la venta, y su valor se determina mediante un informe de valoración . Este informe incluye:

• Debe reflejar las condiciones reales del mercado

• Teniendo en cuenta las ventas comparables en la región,

• Teniendo en cuenta la ubicación del edificio, el estado del terreno y su valor urbanístico

Es lo esperado.

Propietario minoritario;

• Si consideran que la valoración es demasiado baja, pueden solicitar un informe a su propio experto

• Si es necesario, se pueden emprender acciones legales para determinar o aumentar el precio .

• Se podría argumentar que el precio fijado es excesivo e infringe la esencia de los derechos de propiedad.

5.4. Recursos judiciales contra actos administrativos

La transformación urbana suele progresar en estrecha relación con las decisiones y acciones de la administración

• Órdenes de demolición,

• Procedimientos de concesión de licencias,

• Algunas aprobaciones y permisos administrativos,

• Apoyo público y campañas

Estos procesos son de carácter administrativo.

Si un propietario que no está de acuerdo con la decisión considera que se ha visto directamente afectado por estas acciones, una demanda de anulación ante los tribunales administrativos . Sin embargo, los plazos para estas demandas son bastante cortos; determinar con precisión la fecha de notificación es fundamental.

5.5. Etapa final: Protección de los derechos constitucionales y aplicación individual

Incluso después de haber agotado todos los recursos legales internos, el derecho a la propiedad:

• Estaba excesivamente restringido,

• La intervención fue impredecible

• Se impuso una carga excesiva al propietario perteneciente a una minoría

Si esto se considera pertinente, el propietario puede presentar una solicitud individual ante el Tribunal Constitucional

Esta aplicación constituye una importante salvaguarda contra el principio de que los derechos de propiedad no son absolutos ni ilimitados, pero tampoco pueden restringirse arbitrariamente, ni siquiera en el contexto de la transformación urbana

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6. Obligaciones de los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión

Si bien los derechos son fundamentales, las responsabilidades son igualmente importantes. Esto se debe a que la transformación urbana no solo implica buscar reparación, sino también cumplir con las obligaciones legales .

6.1. Obligación de cumplir con las decisiones legalmente válidas

Si existe una decisión por mayoría de 2/3 debidamente obtenida y legalmente válida, el propietario minoritario:

• Demolición,

• El nuevo proyecto,

• Venta de acciones,

• Si no participas en el proyecto, cobrarás y te irás

Es posible que tengan que soportar consecuencias como estas.

Este es el aspecto de la legislación sobre transformación urbana del interés público . Sin embargo, esta obligación de tolerancia no significa que los propietarios pertenecientes a minorías incapacitados para reclamar nada . La obligación no elimina su derecho a utilizar las vías legales para obtener reparación.

6.2. Obligación de evacuar

Una vez que se finaliza la designación del edificio como de riesgo y expira el período de evacuación:

• Los propietarios,

• Inquilinos,

• terceros que residen realmente en el edificio

Esto crea la obligación de evacuar el edificio.

Si no son evacuados;

• La administración podría recurrir al desalojo forzoso

• Se podrá solicitar la colaboración de las fuerzas del orden

• Tras el desalojo, puede iniciarse un proceso legal engorroso (multas administrativas, imposición de costes de demolición, etc.).

Aunque el propietario no esté de acuerdo con la decisión, el edificio debido a su estado de riesgo y a la necesidad de demolición .

6.3. Cumplimiento de los plazos de presentación y apelación

Para que los propietarios pertenecientes a minorías puedan ejercer sus derechos;

• Registrar las fechas de notificación,

• No perder los plazos para presentar objeciones y demandas,

• No debería decir: "Déjame esperar a que termine el proceso, luego veré"

se requiere.

En los procesos de transformación urbana, la mayoría de las pérdidas de derechos vencimiento de los plazos . Por lo tanto, una de las obligaciones más importantes para los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión es conocer los plazos y actuar con prontitud.

6.4. No abuso de derechos

Algunos de los propietarios:

• Su declaración, "No firmaré, bloquearé todo el proyecto", junto con sus exigencias exorbitantes,

• Presentar condiciones poco realistas,

• Utilizar tácticas dilatorias únicamente para perjudicar a otros propietarios

Esto puede constituir un abuso de derechos.

En esta situación, la mayoría de los propietarios pueden tener derecho a solicitar una indemnización y a emprender otras acciones legales contra los propietarios minoritarios

Por lo tanto, el propietario que no esté de acuerdo con la decisión, su legítimo derecho a negociar , debe presentar demandas razonables y legalmente defendibles; no debe adoptar una actitud obstructiva simplemente para retrasar el proceso.

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7. El proceso de venta de las participaciones de los propietarios que no están de acuerdo con la decisión (Venta de participaciones en terrenos)

En situaciones donde dos tercios de los propietarios no están de acuerdo con una decisión tomada por mayoría de votos, una de las etapas más críticas de venta de sus participaciones . En la práctica, esto también se conoce como "venta de la participación en el terreno".

7.1. Informe de valoración (tasación)

En primer lugar, una valoración de las acciones de los propietarios que no participaron en la decisión. En este estudio:

• Ubicación del edificio y del terreno,

• derechos de desarrollo,

• Los valores de propiedades similares en la región,

• Potencial del proyecto

El precio se determina teniendo en cuenta criterios como estos.

Este precio límite inferior . En otras palabras, teóricamente, las acciones no deberían poder venderse por un precio significativamente inferior.

7.2. Posibilidad de venta a otros propietarios y subasta

El proceso de venta de acciones generalmente sigue estos pasos:

1. En primer lugar, los demás propietarios tendrán la oportunidad de adquirir las acciones de los propietarios minoritarios.

2. Si los demás propietarios no las compran o si no hay suficientes, las acciones en subasta .

3. Si no aparece ningún comprador, en algunos casos la administración o las instituciones públicas pertinentes podrían tener que intervenir.

Lo que es importante desde la perspectiva del propietario minoritario en este momento es:

• Garantizar que el proceso de ventas se lleve a cabo correctamente

• Hacer anuncios y entregar notificaciones,

• El precio debería estar en niveles razonables.

7.3. Pago del precio de venta al propietario

El producto de la venta de las acciones constituye un crédito para el accionista minoritario

• El importe podrá ser bloqueado a nombre del titular en la institución o banco correspondiente

• El pago se realiza cuando Malik presenta la solicitud

• Si se alega que el pago es insuficiente, dicha cantidad puede ser posteriormente objeto de una demanda.

Lo importante aquí es que, la propiedad termina con la transferencia de acciones, el equivalente monetario de esa propiedad, la contraprestación, continúa existiendo para el propietario.

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8. Problemas comunes que se presentan en la práctica

Si bien la regla de la mayoría de dos tercios en la transformación urbana parece clara en teoría, en la práctica se presentan muchos problemas.

8.1. Reuniones y notificaciones irregulares

• No enviar una invitación a la reunión, o enviar una invitación incompleta,

• Enviar notificaciones a la dirección equivocada cuando los propietarios tienen direcciones conocidas,

• No se especifica o se marca vagamente la agenda,

• La notificación debe hacerse al inquilino, no al propietario

Estos son errores comunes. Tales irregularidades pueden dar lugar a la anulación de decisiones.

8.2. Errores en el cálculo de la participación en la tierra

• La participación en la tierra de algunas unidades independientes estaba escrita incorrectamente,

• No tener en cuenta los cambios en los registros del registro de la propiedad,

• Cálculo incorrecto de las acciones representadas por quienes votaron por poder

Esto podría poner en entredicho la afirmación de la mayoría de dos tercios.

8.3. El informe de valoración no refleja la verdad

En algunos casos, se argumenta que los informes de valoración no reflejan las condiciones reales del mercado en la región, no son coherentes con las ventas comparables y no evalúan adecuadamente el potencial de desarrollo.

El propietario minoritario se encuentra en esta situación:

• Puede obtener un informe pericial alternativo

• Puedes interponer una demanda para aumentar la tarifa

• Esto podría dar lugar a la alegación de injerencia desproporcionada en los derechos de propiedad.

8.4. Presión social ejercida sobre los propietarios pertenecientes a minorías

El proceso de transformación urbana no es solo un proceso legal, sino también social. Propietarios de propiedades pertenecientes a minorías:

• Ser marginado por los vecinos,

• Presión psicológica,

• Podrían enfrentarse a afirmaciones como: "Están bloqueando todos nuestros proyectos".

Este entorno de presión puede menoscabar la libre voluntad del propietario y puede resultar importante en futuras disputas legales.

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9. Recomendaciones estratégicas para los propietarios que no estén de acuerdo con la decisión

Quien posee una propiedad pero no está de acuerdo con la decisión no debe permanecer pasivo para proteger sus derechos; debe actuar de forma consciente y estratégica.

1. Solicite y conserve todos los documentos por escrito.
   Invitaciones a reuniones, actas, propuestas, informes, borradores de contratos… Haga y guarde copias de todos ellos.

2. Busque opiniones de expertos.
   Obtenga no solo opiniones legales, sino también técnicas (arquitectos, ingenieros) y financieras (peritos en valoración). De esta manera, podrá comprobar si el proyecto es viable y si el reparto de beneficios propuesto es justo.

3. Es fundamental que un abogado revise el borrador del contrato.
   Cláusulas cruciales como los plazos de entrega, las cláusulas penales, las garantías, el alquiler a pagar en caso de retraso y la cesión de zonas comunes suelen estar ocultas entre líneas.

4. Lleva un calendario con los plazos.
   Anota las fechas de notificación y no olvides los plazos para apelaciones y litigios. La mentalidad de "ya lo revisaremos en otro momento" es uno de los mayores riesgos en los casos de transformación urbana.

5. Sea razonable con el precio que solicita.
   Por supuesto, tiene derecho a pedir lo que le corresponde; sin embargo, las exigencias totalmente irreales, muy superiores al valor de mercado, podrían generar una percepción de "mala fe" que podría usarse en su contra en el futuro.

6. No dejes las negociaciones para el último momento.
   Llegar a un acuerdo se complica mucho más en las etapas de valoración y venta. Una negociación constructiva desde el principio suele dar resultados beneficiosos tanto para ti como para los demás propietarios.

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10. Advertencias también para los propietarios mayoritarios: Ignorar los derechos de la minoría es peligroso

Incluso un grupo de propietarios que ostentan una mayoría de dos tercios no debería adoptar la actitud de "ahora podemos hacer lo que queramos".

Porque:

• Alegaciones de irregularidades procesales,

• Reclamaciones de indemnización,

• Denuncias de violaciones de derechos constitucionales

Esto puede tener consecuencias muy graves.

Estos son algunos puntos clave a los que los accionistas mayoritarios deberían prestar atención:

• Haga transparente el proceso de toma de decisiones , comparta los documentos.

• Ofrecer una distribución realista y justa de la propiedad a los propietarios pertenecientes a minorías

• Evite declaraciones amenazantes como: "Si no firma, lo dejaremos sin hogar".

• Gestionar el proceso de valoración basándose en el principio del bien común , no solo en los intereses de la mayoría

• Recuerda que, a la larga, serás vecino en el mismo proyecto y en el mismo edificio.

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11. Conclusión: La regla de la mayoría de 2/3 es un mecanismo para encontrar un punto de equilibrio

La regla de la mayoría de dos tercios en la transformación urbana no es ni una "dictadura mayoritaria" que otorgue poder ilimitado a la mayoría, ni un sistema que deje a la minoría completamente indefensa.

Cuando se comprende correctamente y se aplica legalmente:

• Permite una renovación más rápida de los edificios con riesgo de terremotos

• Reduce significativamente las obstrucciones que han durado años

• Proporciona a los propietarios pertenecientes a minorías una protección y una compensación razonables.

Sin embargo, cuando se aplica incorrectamente:

• Violaciones de los derechos de propiedad,

• Demandas de cancelación,

• Disputas legales prolongadas,

• Deterioro de las relaciones vecinales

Se vuelve inevitable.

Por lo tanto, la regla de la mayoría de dos tercios en la transformación urbana y de los derechos y obligaciones de los propietarios que no están de acuerdo con la decisión , a menudo el enfoque más saludable tanto para la mayoría como para la minoría es llevar a cabo el proceso con respaldo legal, de manera documentada, transparente y planificada.