Nutzungs- und Belegungsgenehmigungen im Rahmen der Stadterneuerung

 Was sind Nutzungs- und Baugenehmigungen im Rahmen der Stadterneuerung, warum sind sie wichtig, ist der Bauunternehmer verpflichtet, eine Nutzungsgenehmigung einzuholen, ist die Übergabe auch ohne Nutzungsgenehmigung gültig und welche Rechte haben die Grundstückseigentümer?

Was versteht man unter Siedlungsentwicklung im Kontext der Stadterneuerung?

Bei städtebaulichen Sanierungsprojekten ist die Nutzungsgenehmigung ein offizielles Dokument, das bescheinigt, dass ein Neubau nach dem Abriss eines Altbaus im Rahmen von Sanierungs- oder Stadterneuerungsprojekten gemäß der Genehmigung, den genehmigten Projekten, den technischen Vorschriften und den ingenieurtechnischen Prinzipien errichtet wurde. Dieses Dokument, allgemein als „Nutzungsbescheinigung“ bekannt, wird in der juristischen Terminologie als „Baugenehmigung“ bezeichnet.

Gemäß Artikel 30 des Bebauungsplanungsgesetzes Nr. 3194 ist für die Nutzung eines Gebäudes, sobald dieses vollständig oder teilweise fertiggestellt ist, eine Nutzungsgenehmigung der zuständigen Behörde einzuholen. Dieselbe Bestimmung sieht vor, dass auf Antrag des Eigentümers geprüft werden muss, ob das Gebäude der Genehmigung und ihren Anhängen entspricht und ob seiner Nutzung keine technischen Hindernisse entgegenstehen.

Eine Nutzungsgenehmigung ist daher nicht nur ein einfaches Dokument der Gemeinde. Sie ist der wichtigste Nachweis dafür, dass das neue Gebäude rechtmäßig nutzbar ist, die Bauarbeiten genehmigungs- und planmäßig abgeschlossen wurden und die Wohneinheiten sowie die Gemeinschaftsflächen die offizielle Abnahme bestanden haben. Bei Stadterneuerungsprojekten besteht die eigentliche Garantie für den Eigentümer nicht nur in der Schlüsselübergabe, sondern in der Übergabe der Wohneinheit mit Nutzungsgenehmigung, planmäßig und in rechtmäßig nutzbarem Zustand.

Warum spielt Wohnraum eine so wichtige Rolle bei der Stadtentwicklung?

Das Hauptziel der Stadterneuerung ist der Abriss risikobehafteter oder wirtschaftlich veralteter Gebäude und deren Ersatz durch sichere, gesunde und gesetzeskonforme Neubauten. Der Abriss eines alten Gebäudes allein garantiert jedoch nicht den Erfolg der Stadterneuerung. Das eigentliche Ziel ist, dass die Eigentümer neue und sichere, eigenständige Wohneinheiten erwerben. In den meisten Fällen hängt dieser rechtliche Abschluss von der Erteilung einer Nutzungsgenehmigung ab.

Selbst wenn ein Eigentümer seine Wohnung in einem Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung bezogen hat, kann das Gebäude rechtlich und technisch als unvollständig gelten. Denn ohne Nutzungsgenehmigung wurde die Einhaltung der Baugenehmigung und ihrer Anhänge möglicherweise nicht vollständig von den Behörden geprüft. Dies kann Probleme bei Strom-, Wasser- und Gasanschlüssen, der Begründung von Wohnungseigentum, dem Verkauf einzelner Wohnungen, Bankkreditanträgen, Versicherungsgeschäften, Wertgutachten und zukünftigen Rechtsstreitigkeiten wegen mangelhafter Ausführung verursachen.

Daher sollte die Lieferklausel in Verträgen zur Stadterneuerung nicht auf die schlüsselfertige Übergabe beschränkt sein. Die Lieferverpflichtung des Auftragnehmers sollte erfüllt sein, wenn das Gebäude gemäß der Genehmigung, dem genehmigten Projekt, den technischen Spezifikationen, den Bebauungsvorschriften und dem Vertrag fertiggestellt ist; wenn die Gemeinschaftsbereiche fertiggestellt sind; wenn die einzelnen Wohneinheiten nutzbar sind; und wenn die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde.

Die Bauordnung für geplante Gebiete definiert die Nutzungsgenehmigung als ein Dokument, das bestätigt, dass das Gebäude gemäß den der Baugenehmigung beigefügten Projektplänen fertiggestellt wurde und seine Nutzung zulässig ist. Im Anwendungsbereich der Bauordnung ist es für die technischen Aufsichtsbehörden und die zuständige Verwaltung bei der Erteilung einer Nutzungsgenehmigung von Bedeutung, ob das Gebäude gemäß der Baugenehmigung und ihren Anlagen fertiggestellt wurde.

Sind „Abwicklung“ und „Schlüsselübergabe“ dasselbe?

Einer der häufigsten Streitpunkte bei Stadterneuerungsprojekten ist die Behauptung des Bauunternehmers: „Ich habe die Schlüssel übergeben, die Übergabe ist abgeschlossen“, während die Eigentümer einwenden: „Die Nutzungsgenehmigung liegt noch nicht vor, die Gemeinschaftsflächen sind unvollständig, die Übergabe ist noch nicht abgeschlossen.“ Der grundlegende Unterschied liegt darin: Die Schlüsselübergabe ist eine physische Übergabe; die Nutzungsgenehmigung hingegen ist ein rechtliches und administratives Dokument, das die offizielle Nutzungsberechtigung des Gebäudes bestätigt.

Der Bauunternehmer kann dem Eigentümer die Schlüssel der separaten Wohneinheit übergeben. Der Eigentümer kann dann in die Wohnung einziehen. Liegt für das Gebäude jedoch noch keine Nutzungsgenehmigung vor, kann die Übergabe nicht immer als rechtlich abgeschlossen und mangelfrei gelten. Denn in einem Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung können Gemeinschaftsbereiche unfertig sein, es können Unstimmigkeiten im Bauantrag bestehen, und die Installationen von Feuerlöschanlage, Aufzug, Parkplatz, Schutzraum, Energieeffizienz, Haustechnik oder die Gebäudeabnahme sind möglicherweise noch nicht abgeschlossen.

Daher ist es im besten Interesse des Eigentümers, die folgende Bestimmung in den Vertrag zur städtebaulichen Umgestaltung aufzunehmen: „Die Übergabe der unabhängigen Wohneinheiten gilt nicht allein mit der Schlüsselübergabe als abgeschlossen; die Einholung der Nutzungsgenehmigung, die Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen, die Einhaltung der technischen Spezifikationen und die Übergabe der unabhängigen Wohneinheiten in einem physisch nutzbaren Zustand sind ebenfalls erforderlich.“

Wenn der Vertrag die schlüsselfertige Übergabe vorsieht, kann die Position der Eigentümer geschwächt sein. Dennoch können die Eigentümer Ansprüche wegen mangelhafter/unvollständiger Ausführung, Entschädigung für Bauverzögerungen, Mietnachlass, Vertragsstrafen und Vertragsbruch geltend machen, wenn das Gebäude mit gravierenden Mängeln übergeben wird, Gemeinschaftsflächen unvollständig sind, gegen die Baugenehmigung verstoßen wird oder die Nichterteilung der Nutzungsgenehmigung auf ein Verschulden des Auftragnehmers zurückzuführen ist.

Ist der Auftragnehmer verpflichtet, eine Nutzungsgenehmigung einzuholen?

Sofern im Vertrag über die städtebauliche Umgestaltung ausdrücklich vorgesehen, ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Nutzungsgenehmigung einzuholen. Auch ohne eine explizite Bestimmung im Vertrag ist der Auftragnehmer aufgrund der Art der durchgeführten Arbeiten verpflichtet, das neue Gebäude gemäß der Genehmigung, dem Projektplan, den technischen Spezifikationen und den einschlägigen Rechtsvorschriften fertigzustellen. Kann keine Nutzungsgenehmigung erteilt werden, liegt dies häufig daran, dass das Gebäude unter Verstoß gegen die Genehmigung oder deren Anhänge errichtet wurde, beispielsweise aufgrund mangelhafter Ausführung, fehlender technischer Konformität oder unvollständiger Verwaltungsdokumentation.

Bei Verträgen zur Stadterneuerung sollte es nicht ausreichen, dass der Auftragnehmer lediglich das Gebäude errichtet. Er sollte auch verpflichtet sein, die Baugenehmigung einzuholen, die Projekte vorzubereiten, die Bauabnahmen durchzuführen, die Verfahren mit der Gemeinde und den zuständigen Behörden zu verfolgen, die Einhaltung der technischen Vorschriften sicherzustellen, die Gemeinschaftsflächen fertigzustellen, die erforderlichen Berichte und Dokumente einzuholen und die Nutzungsgenehmigung zu erwirken.

Daher müssen die folgenden Punkte im Vertrag klar definiert werden: Wer besorgt die Nutzungsgenehmigung, wer trägt die Kosten für die Nutzungsgenehmigung, innerhalb welchen Zeitraums wird die Nutzungsgenehmigung erteilt, gilt die Übergabe auch ohne Nutzungsgenehmigung als gültig, muss der Auftragnehmer eine Vertragsstrafe für Verzögerung und Mietbeihilfe zahlen, wenn die Nutzungsgenehmigung nicht erteilt wird, und ist das Nichterhalten einer Nutzungsgenehmigung ein Kündigungsgrund oder ein Grund für den Verfall der Kaution?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten stellt die Baugenehmigung einen entscheidenden Schritt hinsichtlich der vom Auftragnehmer gegenüber der Verwaltung geleisteten Garantie dar. Die Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 sieht vor, dass die Garantie nach vertragsgemäßer Fertigstellung des Projekts bzw. der Bauarbeiten und Erhalt der Baugenehmigung an den Vertragspartner zurückerstattet wird. Werden die Arbeiten nicht vertragsgemäß abgeschlossen, kann die Garantie in bar eingelöst und an die Person oder Institution ausgezahlt werden, die das Projekt fertigstellt.

Diese Verordnung verdeutlicht, dass Wohnraum nicht nur im Verhältnis zwischen Vermieter und Auftragnehmer, sondern auch im Garantiesystem gemäß Gesetz Nr. 6306 von zentraler Bedeutung ist.

Ist es möglich, eine Eigentumsstruktur für Wohnungseigentümergemeinschaften zu errichten, ohne eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten werden häufig zunächst Dienstbarkeiten eingeräumt. Der Übergang zum Eigentum an einer Eigentumswohnung erfolgt erst nach Fertigstellung des Gebäudes und Erteilung der Nutzungsgenehmigung. Dienstbarkeiten ermöglichen die Festlegung von eigenständigen Wohneinheiten auf Grundlage der Projektpläne bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes. Das Eigentum an einer Eigentumswohnung hingegen ist das endgültige Eigentum an den einzelnen Wohneinheiten innerhalb des fertiggestellten Gebäudes.

Probleme können beim Übergang in eine Eigentumswohnung ohne gültige Nutzungsgenehmigung auftreten. Denn in den meisten Fällen ist die Fertigstellung des Gebäudes und die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung eine grundlegende Voraussetzung für den Erwerb einer Eigentumswohnung. In der Praxis kommt es vor, dass bei manchen Projekten der Übergang in eine Eigentumswohnung trotz bestehender Grunddienstbarkeit nicht möglich ist, da die Nutzungsgenehmigung fehlt. Dies führt zu Problemen beim Verkauf einzelner Einheiten, deren Verwendung für Darlehen und bei Eigentumsübertragungen.

Daher sollte der Vertrag zur städtebaulichen Umgestaltung klarstellen, dass der Auftragnehmer nicht nur zur Einrichtung der Geschossdienstbarkeit verpflichtet ist, sondern nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung auch die Umwandlung in eine Eigentumswohnung durchführen muss. Andernfalls kann es passieren, dass der Eigentümer, selbst wenn er bereits in seine Wohnung eingezogen ist, eine separate Wohneinheit besitzt, deren Eigentumsstatus im Grundbuch noch nicht eingetragen ist.

Welche Probleme können sich ergeben, wenn keine Nutzungsgenehmigung eingeholt wird?

Das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung ist einer der wichtigsten Indikatoren dafür, dass das Stadterneuerungsprojekt unvollständig ist. Dies kann zu zahlreichen rechtlichen und praktischen Problemen führen.

Erstens kann das Gebäude rechtlich noch nicht als voll funktionsfähig gelten. Artikel 30 des Bebauungsplanungsgesetzes Nr. 3194 schreibt vor, dass für die Nutzung eines Gebäudes eine Nutzungsgenehmigung erforderlich ist. Daher kann ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung einen unvollständigen Rechtsstatus aufweisen.

Zweitens können Probleme bei der Nutzung von Versorgungsleistungen auftreten. Vorübergehende Abonnements, Baustellenabonnements oder unvollständige Abonnementpraktiken für Infrastrukturdienstleistungen wie Strom, Wasser, Erdgas und Abwasser können die langfristige Nutzung für Grundstückseigentümer erschweren.

Drittens kann sich der Übergang zum Wohnungseigentum verzögern. Ein verzögerter Übergang kann sich negativ auf den Immobilienwert, den Zugang zu Krediten, die Verkäuflichkeit und die Rechtssicherheit der eigenständigen Wohneinheit auswirken.

Viertens kann der Marktwert der Immobilie sinken. Es kann einen Unterschied im wirtschaftlichen Wert zwischen einer Immobilie mit und einer ohne Nutzungsgenehmigung geben. Banken berücksichtigen den Status der Nutzungsgenehmigung bei der Kreditvergabe, Käufer beim Kauf und Wertgutachten bei der Immobilienbewertung.

Fünftens entsteht der Verdacht auf mangelhafte oder unvollständige Ausführung. Die fehlende Nutzungsgenehmigung wird häufig aufgrund von Unstimmigkeiten zwischen Genehmigung und Projekt, technischen Mängeln, Problemen in Gemeinschaftsbereichen, Brandschutzmängeln oder Problemen mit Aufzügen oder Sanitäranlagen verweigert. In diesem Fall können die Eigentümer Ansprüche gegen den Auftragnehmer wegen unzureichender Arbeitskosten, mangelhafter Ausführung, Verzögerungsentschädigung und Vertragsbruch geltend machen.

Wie wird der Grund für die Nichterteilung einer Nutzungsgenehmigung ermittelt?

Das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung ist nicht immer auf ein Verschulden des Bauunternehmers zurückzuführen. Daher muss zunächst der Grund für die fehlende Nutzungsgenehmigung ermittelt werden. Ohne die genaue Ursache zu kennen, kann kein rechtliches oder abschreckendes Verfahren eingeleitet werden.

Gründe für die Nichterteilung einer Nutzungsgenehmigung können sein: Abweichungen des Bauvorhabens vom genehmigten Projekt, illegale Erweiterung um zusätzliche Stockwerke oder Flächen, unvollständige Gemeinschaftsbereiche, fehlende Brandschutzsysteme, fehlende Aufzugskonformitätsbescheinigung, Nichterfüllung der Parkplatzverpflichtungen, Mängel im Bauinspektionsprozess, ausstehende Gebühren und Steuerschulden, Probleme mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung der Sozialversicherungsanstalt (SGK), fehlende Energieausweise oder technische Gutachten, unterlassene Projektänderungen, von der Gemeinde festgestellte Unregelmäßigkeiten oder unvollständige Dokumentation seitens der Eigentümer.

Daher sollten Grundstückseigentümer als Erstes schriftlich bei der zuständigen Gemeinde oder der ausstellenden Behörde nach dem Status ihres Antrags auf Nutzungsgenehmigung und den bestehenden Mängeln fragen. Das Schreiben der Gemeinde ist ein wichtiger Beleg dafür, warum die Nutzungsgenehmigung nicht erteilt werden konnte. Liegen die Mängel in der Ausführung durch den Auftragnehmer, kann dieser haftbar gemacht werden. Sind die Mängel hingegen auf die Grundstückseigentümer zurückzuführen, erfolgt eine andere Beurteilung.

Im Rahmen der Bauordnung für geplante Gebiete sind die Übereinstimmung des Gebäudes mit der Baugenehmigung und den zugehörigen Projekten, die Verantwortlichkeiten der technischen Bauleiter sowie die Aufsicht der zuständigen Behörde für das Genehmigungsverfahren zur Gebäudenutzung von Bedeutung. Aus den Unterlagen des Ministeriums zu Baugenehmigungs- und Genehmigungsverfahren geht hervor, dass dieses Verfahren auf den Säulen Projekt, Genehmigung, technische Verantwortung und Einhaltung der Verwaltungsvorschriften basiert.

Was kann der Vermieter tun, wenn die Übergabe erfolgt, bevor die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde?

Wenn der Auftragnehmer die einzelnen Wohneinheiten ohne Abnahmebescheinigung liefern möchte, sollte der Eigentümer vorsichtig sein. Eine Aussage im Übergabeprotokoll, die besagt, dass die Wohneinheiten „vollständig und ohne Mängel erhalten“ wurden, kann spätere rechtliche Schritte erschweren. Daher sollte der Eigentümer im Übergabeprotokoll vermerken lassen, dass die Abnahmebescheinigung nicht vorliegt, etwaige Mängel in den Gemeinschaftsbereichen und den einzelnen Wohneinheiten aufgeführt sind und die Übergabe unter Vorbehalt angenommen wurde.

Kann der Eigentümer die Abnahme vollständig verweigern, bevor die Nutzungsgenehmigung vorliegt? Die Antwort hängt vom Vertrag, der Art der Mängel und der tatsächlichen Nutzbarkeit des Gebäudes ab. Ist im Vertrag ausdrücklich die Abnahme nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung vereinbart, kann der Eigentümer argumentieren, dass die Abnahme unvollständig ist. Auch ohne entsprechende Klausel im Vertrag kann der Eigentümer die Abnahme als unvollständig einstufen, wenn das Gebäude nicht der Genehmigung entspricht, unvollständig oder schwerwiegend mangelhaft ist.

Der Eigentümer kann folgende Rechte ausüben: eine notariell beglaubigte Mitteilung an den Auftragnehmer senden, die Ausstellung der Nutzungsgenehmigung verlangen, die Nachbesserung unvollständiger Arbeiten fordern, die Fortsetzung der Mietbeihilfe und die Zahlung von Verzugszinsen verlangen, erklären, dass die Übergabe erst nach Erhalt der Baugenehmigung abgeschlossen ist, Beweise prüfen lassen, eine Klage wegen mangelhafter und unvollständiger Ausführung erheben, eine Entschädigung für Verzögerungen verlangen und, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, die Kündigung des Vertrags oder die Umwandlung der Kaution in Bargeld anstreben.

Führt das Versäumnis, eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten, zu einer Haftung für Verzögerungen?

Wenn der Vertrag die Übergabe an die Erteilung der Nutzungsgenehmigung knüpft und die Lieferfrist vor deren Erhalt abläuft und der Auftragnehmer die Genehmigung fahrlässig nicht eingeholt hat, kann der Bauherr Schadensersatz wegen Verzögerung oder eine Vertragsstrafe verlangen. In diesem Fall reicht die Behauptung des Auftragnehmers, er habe die Wohnungen bereits übergeben, möglicherweise nicht aus. Denn wenn die Lieferverpflichtung im Vertrag als Übergabe mit Nutzungsgenehmigung definiert ist, gilt die Übergabe erst mit deren Erhalt als abgeschlossen.

Selbst wenn der Vertrag die Übergabe nicht an die Bezugsfertigkeit knüpft, kann das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung je nach den Umständen als Verzögerung oder unvollständige Leistungserbringung gewertet werden. Beispielsweise kann der Eigentümer argumentieren, dass die Übergabe nicht abgeschlossen ist, wenn das Gebäude physisch unbenutzbar ist, Versorgungsanschlüsse nicht eingerichtet werden können, Gemeinschaftsflächen unvollständig sind oder die Gemeinde aufgrund von Unregelmäßigkeiten in der Baugenehmigung keine Nutzungsgenehmigung erteilt.

Soll eine Entschädigung für Verzögerungen geltend gemacht werden, müssen folgende Unterlagen gesammelt werden: Vertrag über die städtebauliche Umgestaltung, Lieferzeitklausel, Baugenehmigung, Unterlagen zum Antrag auf Nutzungsgenehmigung, Mängelbescheid der Gemeinde, Liefernachweise, notariell beglaubigte Mitteilungen, Mietzahlungen, Klausel zur Vertragsstrafe bei Verzögerungen, technische Spezifikationen und Gutachten eines Sachverständigen.

Der Zusammenhang zwischen Wohnen und mangelhafter/unvollständiger Ausführung

Die Nichterteilung einer Nutzungsgenehmigung hängt häufig mit mangelhaften oder unvollständigen Bauarbeiten zusammen. Wenn der Bauunternehmer von den Projektvorgaben abgewichen ist, Gemeinschaftsbereiche nicht fertiggestellt, Brandschutz- oder Aufzugsanlagen nicht vorschriftsmäßig installiert, Parkplatzverpflichtungen nicht erfüllt oder Arbeiten ausgeführt hat, die den technischen Spezifikationen widersprechen, kann die Nutzungsgenehmigung verweigert werden.

In dieser Situation reicht es für die Eigentümer nicht aus, lediglich die Beantragung der Nutzungsgenehmigung zu fordern. Zunächst müssen die Mängel, die die Erteilung der Nutzungsgenehmigung verhindern, ermittelt, die Kosten für deren Behebung berechnet und dem Auftragnehmer eine schriftliche Warnung zugestellt werden. Behebt der Auftragnehmer die Mängel nicht, kann der Eigentümer Beweise sammeln und eine Klage wegen mangelhafter und unvollständiger Ausführung einreichen.

Mängel in Gemeinschaftsbereichen sind insbesondere im Hinblick auf die Nutzungsgenehmigung von Bedeutung. Unzureichende Aufzüge, fehlende Notausgänge oder Feuerlöschanlagen, unvollständige Parkplätze, Abweichungen von den Bauplänen in Schutzräumen oder Technikräumen sowie Mängel am Dach und an den Außenwänden können die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung verhindern. Daher sollten bei der Wohnungsübergabe nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch alle Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes geprüft werden.

Wird die Kaution zurückerstattet, wenn die Nutzungsgenehmigung nicht erteilt wird?

Im Rahmen der Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 ist die Baugenehmigung an eine wichtige Schwelle des Garantiesystems geknüpft. Die Verordnung sieht vor, dass die Garantie an den jeweiligen Vertragspartner zurückerstattet wird, sobald das Projekt oder die Bauarbeiten gemäß Vertrag und Spezifikationen abgeschlossen und die Baugenehmigung erteilt wurde.

Diese Bestimmung bietet dem Immobilieneigentümer einen wichtigen Schutz. Die Kaution darf erst zurückgezahlt werden, wenn der Auftragnehmer die Arbeiten abgeschlossen, die Nutzungsgenehmigung erhalten oder das Objekt vertragsgemäß und gemäß den Spezifikationen übergeben hat. Sollte die Rückzahlung der Kaution vor Erhalt der Nutzungsgenehmigung erwogen werden, müssen die Immobilieneigentümer den Behörden widersprechen und etwaige Vertragsverletzungen melden.

Sofern der Vertrag auch besondere Garantien vorsieht, muss deren Rückgabe ebenfalls an die Nutzungsgenehmigung geknüpft sein. Beispielsweise dürfen Bankgarantien, Vertragserfüllungsgarantien oder Hypotheken auf den Anteil des Auftragnehmers erst nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung und Fertigstellung aller noch ausstehenden Arbeiten freigegeben werden.

Verkauf von Anteilen des Auftragnehmers und Nutzungsgenehmigung

Bei Stadterneuerungsprojekten sichern sich Bauunternehmen üblicherweise die Finanzierung durch den Verkauf ihrer ihnen zugeteilten, unabhängigen Einheiten. Ein vorzeitiger Verkauf dieser Anteile schwächt jedoch die Sicherheit der Immobilieneigentümer. Verkauft das Bauunternehmen seine Anteile ohne weitere Prüfung, bevor es die Nutzungsgenehmigung erhält, hat es seinen wirtschaftlichen Gewinn möglicherweise bereits vor Projektabschluss erzielt.

Daher sollte bei Verträgen zur Stadterneuerung der Verkauf von Anteilen des Auftragnehmers an den Baufortschritt und die Phase der Nutzungsgenehmigung gekoppelt sein. Der Verkauf aller dem Auftragnehmer zugeteilten unabhängigen Einheiten sollte möglichst bis zum Erhalt der Nutzungsgenehmigung beschränkt bleiben. Dies würde dem Auftragnehmer einen starken wirtschaftlichen Anreiz bieten, die Nutzungsgenehmigung zu erhalten und das Projekt abzuschließen.

Die Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 enthält auch Bestimmungen, wonach der Verkauf der dem Auftragnehmer zugeteilten unabhängigen Einheiten je nach Baufortschritt und vorbehaltlich der Genehmigung durch die Verwaltung erfolgen kann; und dass der Verkauf des gesamten Anteils des Auftragnehmers nach Vorlage einer Baunutzungsgenehmigung oder Erhalt eines Dokuments, das die Fertigstellung des Baus bestätigt, zulässig ist.

Daher sollten Grundstückseigentümer den unkontrollierten Verkauf von Anteilen an Bauunternehmern vor Erhalt der Nutzungsgenehmigung nicht zulassen.

Im Vergleichsvertrag aufzunehmende Bestimmungen

Die Bestimmungen zu Nutzungsgenehmigungen in städtebaulichen Umgestaltungsverträgen müssen klar, detailliert und durchsetzbar sein. Die folgenden Bestimmungen bieten dem Grundstückseigentümer einen starken Schutz:

Der Auftragnehmer ist für die Einholung der Baugenehmigung verantwortlich.

Die Übergabe gilt erst dann als abgeschlossen, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde.

Die schlüsselfertige Übergabe ersetzt nicht die Übergabe mit Nutzungsgenehmigung.

Die Mietbeihilfe wird bis zum Erhalt der Nutzungsgenehmigung fortgesetzt.

Wird der Liefertermin überschritten, wird zusätzlich zur Mietbeihilfe eine Verspätungsgebühr erhoben.

Die Anzahlung des Auftragnehmers wird erst nach Erhalt der Baugenehmigung zurückerstattet.

Keine der dem Auftragnehmer zugeteilten unabhängigen Einheiten darf vor Erhalt der Nutzungsgenehmigung übertragen oder verkauft werden.

Falls die Nichterteilung der Nutzungsgenehmigung auf ein Verschulden des Auftragnehmers zurückzuführen ist, behalten sich die Grundstückseigentümer das Recht auf Entschädigung und Kündigung des Vertrags vor.

Jegliche mangelhafte oder unvollständige Ausführung, die den Bezug verhindert, wird vom Auftragnehmer kostenlos behoben.

Die Gebühren für die Nutzungsgenehmigung, die Kosten für Projektänderungen, die kommunalen Verfahren und die Kosten für die Einhaltung technischer Vorschriften werden vom Auftragnehmer getragen.

Sind diese Bestimmungen nicht ausdrücklich im Vertrag enthalten, können ernsthafte Streitigkeiten zwischen den Parteien entstehen, wenn die Nutzungsgenehmigung nicht erteilt wird.

Welche Klagen können eingereicht werden, wenn keine Nutzungsgenehmigung erteilt wird?

Die Arten von Klagen, die bei Nichterteilung einer Nutzungsgenehmigung eingereicht werden können, hängen von den jeweiligen Umständen ab. Ist der Auftragnehmer laut Vertrag verpflichtet, die Nutzungsgenehmigung einzuholen, hat er dies aber nicht getan, kann der Grundstückseigentümer eine Klage wegen Vertragsbruchs erheben.

Zu den wichtigsten Klagearten, die eingereicht werden können, gehören: Klagen auf Erfüllung eines Vertrages zur Erlangung einer Nutzungsgenehmigung, Klagen auf Schadensersatz wegen unvollständiger und mangelhafter Ausführung, Klagen auf Entschädigung wegen Verzögerung, Klagen auf Geltendmachung von Vertragsstrafen, Klagen auf Geltendmachung von Mietbeihilfen, Klagen auf Entschädigung wegen Wertminderung, Klagen auf Kündigung des Vertrags wegen Vertragsbruchs durch den Auftragnehmer, Klagen auf Löschung und Eintragung von Eigentumsurkunden, Anträge auf Umwandlung von Kautionen in Bargeld und Anträge auf Beweiserhebung.

Zu den wichtigsten Beweismitteln in diesen Fällen gehören Verträge, technische Spezifikationen, Baugenehmigungen, Mängelanzeigen der Gemeinde, Unterlagen für den Antrag auf Nutzungsgenehmigung, Bauinspektionsbescheinigungen, Übergabeberichte, Fotos und Videoaufnahmen, notariell beglaubigte Mitteilungen, Mietzahlungsbelege, Sachverständigengutachten und, falls vorhanden, Unterlagen der Wohnungs-/Objektverwaltung.

Die Bedeutung einer schriftlichen Antwort der Gemeinde

Wird keine Nutzungsgenehmigung erteilt, ist eine schriftliche Antwort der Gemeinde eines der stärksten Beweismittel für Grundstückseigentümer. Der Grundstückseigentümer kann sich an die zuständige Gemeinde wenden und Antworten auf folgende Fragen anfordern: Wurde ein Antrag auf Nutzungsgenehmigung gestellt? In welchem ​​Bearbeitungsstadium befindet sich der Antrag? Welche Unterlagen fehlen? Gibt es Unstimmigkeiten zwischen der Baugenehmigung und dem Bauvorhaben? Welche technischen oder administrativen Mängel verhindern die Erteilung der Nutzungsgenehmigung? Und wer ist für diese Mängel verantwortlich?

Dieses Dokument kann die Versäumnisse des Auftragnehmers aufdecken. Wenn die Gemeinde beispielsweise mit Aussagen wie „Die Feuerlöschanlage ist unzureichend“, „Es wurde keine Konformitätsbescheinigung für den Aufzug vorgelegt“, „Die Bauarbeiten wurden entgegen der Baugenehmigung durchgeführt“ oder „Die Parkplatzpflichten wurden nicht erfüllt“ antwortet, kann der Grundstückseigentümer auf Grundlage dieses Dokuments eine Klage gegen den Auftragnehmer einreichen.

Sich ausschließlich auf mündliche Informationen zu verlassen, ohne eine schriftliche Antwort der Gemeinde zu erhalten, ist riskant. Schriftliche Unterlagen sind für Gerichtsverfahren und Verwarnungen erforderlich.

Abschluss

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten sind die Nutzungs- und Baugenehmigung die wichtigsten Dokumente, die nicht nur die physische Fertigstellung des Neubaus, sondern auch seine rechtliche und technische Nutzbarkeit belegen. Für den Eigentümer bedeutet die tatsächliche Übergabe oft mehr als nur die Schlüsselübergabe; sie wird erst dann relevant, wenn die eigenständige Wohneinheit gemäß Genehmigung, Projekt, technischen Spezifikationen und Vorschriften fertiggestellt und die Baugenehmigung erteilt wurde.

Bei einem Stadterneuerungsprojekt ohne Nutzungsgenehmigung können Immobilieneigentümer mit zahlreichen Problemen konfrontiert werden, die Versorgungsverträge, Eigentumsverhältnisse, Verkäufe, Kredite, Wertgutachten, die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, mangelhafte Ausführung und Verzugszinsen betreffen. Daher sollte der Vertrag zur Stadterneuerung die Verpflichtung des Auftragnehmers zur Einholung einer Nutzungsgenehmigung klar festlegen, darauf hinweisen, dass die Fertigstellung erst nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung gilt, Mietbeihilfen und Verzugszinsen bis zum Erhalt der Nutzungsgenehmigung verlängern und die Rückzahlung von Bürgschaften an den Erhalt der Nutzungsgenehmigung knüpfen.

Die Tatsache, dass die Rückzahlung der Sicherheitsleistung an die Erteilung der Baugenehmigung gemäß der Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 geknüpft ist, verdeutlicht, wie wichtig Baugenehmigungen als Garantie für die städtebauliche Transformation sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Nutzungsgenehmigung im Rahmen der Stadtentwicklung nicht nur ein gewöhnliches behördliches Dokument ist, das am Ende des Prozesses ausgestellt wird. Sie ist ein grundlegendes Dokument, das belegt, dass der Auftragnehmer seine Arbeiten abgeschlossen hat, das Gebäude rechtmäßig nutzbar ist und die Eigentümer ihre neuen, eigenständigen Wohneinheiten sicher und rechtmäßig erworben haben. Daher sollten Eigentümer der Nutzungsgenehmigung von der Vertragsphase bis zur Übergabe höchste Priorität einräumen, diese Verpflichtung gegenüber dem Auftragnehmer durchsetzen und die vollständige Übergabe erst nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung akzeptieren.