Baufertigstellungsversicherung bei Stadterneuerungsprojekten

Baufertigstellungsversicherung im Rahmen der Stadterneuerung; umfassender Rechtsleitfaden zu Themen wie Insolvenz, Tod, Nichterfüllung der Bauarbeiten durch den Bauunternehmer, Bürgschaften, Rechte der Grundstückseigentümer, Sach- und Geldentschädigung, Mietzahlungen und Gesetz Nr. 6306.

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Was ist eine Baufertigstellungsversicherung im Rahmen der Stadtentwicklung?

Bei städtebaulichen Sanierungsprojekten stellt die Baufertigstellungsversicherung einen speziellen Schutzmechanismus dar, der Grundstückseigentümer absichert, falls ein Bauunternehmer die Bauarbeiten bei der Sanierung risikobehafteter Gebäude nicht abschließt. Sie wird üblicherweise BTS ) bezeichnet. Diese Versicherung ist nicht einfach eine Schadensversicherung. Die Baufertigstellungsversicherung ist eine Bürgschaftsversicherung, die beispielsweise bei Insolvenz, Tod oder Ablehnung des Erbes durch die Erben des Bauunternehmers sowie bei Nichterfüllung der vertraglich oder gesetzlich festgelegten Frist für die Fertigstellung und Übergabe des Objekts greift.

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten besteht die größte Sorge von Immobilieneigentümern darin, dass der Neubau nach dem Abriss des alten Gebäudes nicht fertiggestellt werden kann. Wird ein baufälliges Gebäude abgerissen, kann der Eigentümer seine alte, freistehende Wohneinheit nicht mehr effektiv nutzen. Das Grundstück wird oft zu einer Brachfläche oder einem halbfertigen Bau. Geht der Bauunternehmer in dieser Phase in Konkurs, gibt er das Projekt auf, überschreitet er den Fertigstellungstermin oder verliert er die finanziellen Mittel zur Fertigstellung, ist der Eigentümer einem sehr hohen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiko ausgesetzt. Die Hauptfunktion einer Baufertigstellungsversicherung besteht darin, dieses Risiko zu mindern.

Laut Informationsleitfaden der Aufsichtsbehörde für Versicherungen und private Renten (Insurance and Private Pension Regulation and Supervision Authority) handelt es sich bei der Grenzgarantieversicherung (BTS) um ein Bürgschaftsversicherungsprodukt, das Schutz bei Bauprojekten bietet, insbesondere bei Projekten zur Stadterneuerung und im Rahmen von Vorauszahlungs-Immobilienverkäufen. Dieser Schutz wird durch Bürgschaften gewährleistet, die im Namen von Grundstückseigentümern oder Verbrauchern im Rahmen von Versicherungsverträgen zwischen Bauunternehmen/Verkäufern und Versicherungsgesellschaften ausgestellt werden. Dem Leitfaden zufolge muss der Bauunternehmer bei Projekten in Gebieten und auf Grundstücken, die unter das Gesetz Nr. 6306 fallen, vor Erteilung der Baugenehmigung eine BTS abschließen oder andere gesetzlich festgelegte Garantien und Bedingungen erfüllen.

Warum ist eine Baufertigstellungsversicherung wichtig?

Bei Stadterneuerungsprojekten soll die Baufertigstellungsversicherung die größte Lücke schließen, die durch den Abriss alter Gebäude entsteht: „Was passiert, wenn der Bauunternehmer das Gebäude nicht fertigstellen kann?“ Dies ist die entscheidende Frage in Stadterneuerungsverträgen. Denn der Bauunternehmer mag im Vertrag sehr verlockende Versprechen abgeben: große Wohnflächen, hohe Mietzuschüsse, kurze Bauzeiten, luxuriöse technische Ausstattung oder attraktive Wohngemeinschaften. Kann der Bauunternehmer das Projekt jedoch nicht abschließen, sind diese Versprechen wertlos.

Die Baufertigstellungsversicherung schützt Immobilieneigentümer vor finanziellen Verlusten, falls ein Bauunternehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Bei Erfüllung der Bedingungen kann der Versicherer im Rahmen dieser Versicherung eine finanzielle Entschädigung leisten oder das Projekt fertigstellen und übergeben. Somit dient die Baufertigstellungsversicherung nicht nur der finanziellen Entschädigung, sondern kann in manchen Fällen auch die Fertigstellung des Bauvorhabens selbst darstellen.

In diesem Zusammenhang sollte die BTS zusammen mit anderen Sicherungsinstrumenten wie Bankgarantien, Bürgschaften gegenüber der Verwaltung, stufenweiser Eigentumsübertragung und Vertragsstrafen betrachtet werden. Obwohl sie allein nicht alle Risiken ausschließt, bietet sie dem Eigentümer eine erhebliche Sicherheit, insbesondere im Falle der Insolvenz, des Todes oder der Nichterfüllung der Lieferverpflichtungen des Auftragnehmers.

Verhältnis zwischen BTS und Sicherheiten gemäß Gesetz Nr. 6306

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten gemäß Gesetz Nr. 6306 müssen Bauunternehmen bestimmte Sicherheiten leisten. Nach der geltenden Durchführungsverordnung werden die Sicherheiten bei privatrechtlichen Projekten in Risikogebieten und Schutzgebieten stufenweise nach der Baufläche festgelegt. Bei Grundstücken mit Risikobebauung muss der Bauunternehmer, sofern das Projekt von natürlichen oder juristischen Personen durchgeführt wird, vor Erteilung der Baugenehmigung 6 % bei der zuständigen Behörde hinterlegen. Bei bestimmten kleineren Projekten kann diese Sicherheitenpflicht jedoch unter bestimmten Bedingungen entfallen, beispielsweise wenn der Grundstückseigentümer das Gebäude selbst errichtet und nicht an Dritte verkauft.

Dieselbe Verordnung legt fest, dass die Bereitstellung dieser Garantie nicht erforderlich ist, wenn eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen wurde. Mit anderen Worten: Eine Baufertigstellungsversicherung kann unter bestimmten Bedingungen als Alternative zur gegenüber der Verwaltung zu leistenden Garantie dienen. Daher müssen bei Verträgen zur Stadterneuerung neben der Frage „Hat der Auftragnehmer eine Garantie gestellt?“ auch die Fragen „Wurde eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen, auf wessen Namen wurde die Bürgschaft ausgestellt und welchen Umfang hat die Versicherung?“ gestellt werden.

Hierbei ist ein wichtiger Unterschied zu beachten: Eine Verwaltungsgarantie und eine Baufertigstellungsversicherung sind nicht dasselbe. Während eine Verwaltungsgarantie eher eine administrative Absicherung für die Fertigstellung des Projekts darstellt, werden bei der Baufertigstellungsversicherung (BTS) Garantiebürgschaften im Namen der Grundstückseigentümer ausgestellt. Im Schadensfall können die Rechteinhaber sich direkt an den Versicherer wenden. Der Leitfaden der SEDDK (Aufsichtsbehörde für Versicherungen und Bauwesen) stellt im Vergleich zur Bürgschaftsversicherung fest, dass bei der BTS der Anspruch auf Entschädigung den Rechteinhabern zusteht, wenn das in der Garantiebürgschaft festgelegte Risiko eintritt. Die Entschädigung kann vom Versicherer entweder in bar oder durch die Fertigstellung des Projekts geleistet werden.

Wann sollte eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen werden?

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten sollte der Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung vor Erteilung der Baugenehmigung in Betracht gezogen werden. Bei Projekten, die unter das Gesetz Nr. 6306 fallen, muss der Bauunternehmer entweder eine Baufertigstellungsversicherung abschließen oder andere gesetzlich vorgeschriebene Garantien erbringen, bevor er die Baugenehmigung beantragt. Die Baufertigstellungsversicherung ist daher kein Dokument, das nach Baubeginn in Vergessenheit gerät, sondern ein wesentlicher Bestandteil der Genehmigungs- und Garantiephase des Projekts.

Gemäß den SEDDK-Richtlinien erhält der Bauunternehmer bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten vor Erteilung der Baugenehmigung eine BTS (Building Treasury Bond) mit einer maximalen Deckungssumme für alle Interessen der Grundstückseigentümer. Die Police wird der zuständigen Behörde vorgelegt, die ihre Gültigkeit prüft. Zusätzlich stellt der Versicherer für jeden Grundstückseigentümer eine separate Bürgschaftserklärung aus, die sich nach dem Wert der jeweiligen Wohneinheit richtet, und sendet diese an die Adresse des Eigentümers. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Grundstückseigentümer sicherstellen müssen, dass eine BTS-Bürgschaftserklärung auf ihren Namen ausgestellt wurde.

Daher sollten sich Immobilieneigentümer nicht einfach auf die Aussage des Bauunternehmers verlassen, dass „ein Bauvertrag abgeschlossen wurde“. Sie sollten das Policenmuster prüfen, überprüfen, ob der Schuldschein auf den Namen des Eigentümers ausgestellt ist, untersuchen, ob die Versicherungsgesellschaft dazu berechtigt ist, und die Gültigkeitsdauer, die Deckungssumme, die Art des Projekts, den Einheitspreis und die Entschädigungsbedingungen des Schuldscheins prüfen.

Was ist ein Schuldschein?

Bei der Baufertigstellungsversicherung ist die Bürgschaft. Die Versicherungspolice wird zwischen dem Bauunternehmer und der Versicherungsgesellschaft abgeschlossen; der direkte Schutz des Grundstückseigentümers wird jedoch durch die auf seinen Namen ausgestellte Bürgschaft konkretisiert. Daher ist für den Eigentümer die Frage „Wurde eine Bürgschaft auf meinen Namen ausgestellt?“ genauso wichtig wie die Frage „Gibt es eine Versicherungspolice?“.

Gemäß den SEDDK-Richtlinien stellt der Versicherer bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten mit Bauvertrag für jeden Grundstückseigentümer eine Bürgschaftserklärung aus, deren Höhe sich nach dem Wert der im Bauvertrag enthaltenen Wohneinheit richtet. Diese Bürgschaftserklärung wird dem Grundstückseigentümer ausgehändigt. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Bürgschaftserklärung auf Ihren Namen ausgestellt ist, die Projektart angibt, die maximale Deckungssumme für Ihre Interessen ausweist, die Erklärung des Versicherers zur Entschädigung enthält und eine Gültigkeitsdauer von mindestens der Projektdauer plus 12 Monaten aufweist.

Dies ist in der Praxis von großer Bedeutung. Bei manchen Projekten behauptet der Auftragnehmer zwar, über eine allgemeine Versicherung zu verfügen, es wurde jedoch möglicherweise keine separate Bürgschaft auf den Namen der Grundstückseigentümer ausgestellt. In diesem Fall kann der Eigentümer den Versicherungsschutz unter Umständen nicht in Anspruch nehmen oder es können erhebliche Probleme im Antragsverfahren auftreten. Daher müssen Grundstückseigentümer für BTS-Zwecke eine auf ihren Namen ausgestellte Bürgschaft vorweisen.

Unter welchen Umständen bietet BTS Sicherheit?

Die Bedingungen für den Eintritt einer Baufertigstellungsversicherung richten sich nach den Versicherungsbedingungen und gegebenenfalls besonderen Bestimmungen. Die Richtlinien der SEDDK (Städtische Entwicklungsbehörde für die Versicherung von Stadtentwicklungsprojekten) legen jedoch die Mindestdeckungsbedingungen für Stadtentwicklungsprojekte klar fest. Demnach bietet die Baufertigstellungsversicherung (BTS) Rechteinhabern Versicherungsschutz, wenn der Auftragnehmer insolvent wird, verstirbt und die Erben die Erbschaft ablehnen oder wenn der Versicherungsnehmer die Immobilie nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf der im Vertrag oder in den gesetzlichen Bestimmungen festgelegten Höchstfrist bzw. des im Projekt zugesagten Übergabetermins fertigstellt und übergibt. Dies gilt auch für Handlungen, die gegen geltendes Recht oder das Projekt verstoßen.

Diese Regelung zeigt, dass BTS nicht einfach eine Strafe für Verzögerungen darstellt, die automatisch bei jeder Verzögerung greift. Beispielsweise bedeutet eine mehrmonatige Lieferverzögerung eines Auftragnehmers nicht zwangsläufig, dass das BTS-Risiko bereits eingetreten ist. Ereignisse wie das Überschreiten der 12-monatigen Frist nach dem zugesagten Liefertermin, Insolvenz oder Tod können für den Versicherungsschutz ausschlaggebend sein.

Es ist jedoch möglich, den Deckungsumfang durch die spezifischen Bedingungen der Police zu erweitern. Daher sollten Immobilieneigentümer bei Abschluss eines Stadterneuerungsvertrags nicht nur das Vorhandensein einer Stadterneuerungsversicherung (UTIP) prüfen, sondern auch deren Umfang und spezifische Bedingungen. Beispielsweise ist es unerlässlich, genau zu prüfen, wie Probleme wie Lieferverzögerungen, technische Mängel, Zahlungsverzug des Auftragnehmers, Projektstopp, Mietzahlungen und unvollständige Ausführung in der Police geregelt sind.

Zahlt der Versicherer in bar oder in Sachleistungen?

Eine der wichtigsten Eigenschaften des Gebäudeversicherungssystems (BTS) ist, dass der Versicherer im Schadensfall seine Entschädigungspflicht auf zwei Arten erfüllen kann: durch Geldentschädigung oder durch Sachleistung. Bei der Geldentschädigung zahlt der Versicherer den im Versicherungsvertrag festgelegten Betrag an den berechtigten Anspruchsteller. Bei der Sachleistung stellt der Versicherer die zugesicherte Immobilie fertig und übergibt sie.

Gemäß den SEDDK-Richtlinien müssen Grundstückseigentümer im Schadensfall einen Antrag beim Versicherer stellen und einen auf ihren Namen ausgestellten Schuldschein vorlegen. Der Versicherer kann Untersuchungen und Bewertungen durchführen, die betroffenen Grundstücke besichtigen und die Entschädigungspflicht entweder durch Barzahlung oder durch Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes erfüllen. Wählt der Versicherer die Fertigstellung, muss der Grundstückseigentümer gegebenenfalls das dem Bauunternehmer laut Bauvertrag zustehende Eigentumsrecht an dem Gebäude an den Versicherer übertragen oder eine entsprechende notariell beglaubigte Kaufzusage aufsetzen.

Dieser Punkt ist für den Eigentümer von entscheidender Bedeutung. Er sollte nicht davon ausgehen, im Schadensfall sofort eine Entschädigung zu erhalten. Der Versicherer kann sich entscheiden, das Projekt fertigzustellen. In diesem Fall spielen die Übergabe des Baugrundstücks, der verbleibende Baufortschritt, die Auswahl eines neuen Bauunternehmers, die Eigentumsübertragung, die Begründung des Wohnungseigentums und die technische Fertigstellung eine Rolle. Daher sollte die Gebäudeversicherung nicht nur als „Zahlungsgarantie“, sondern auch als Mechanismus zur Projektfertigstellung betrachtet werden.

Wie wird die monetäre Entschädigung berechnet?

Bei der Barauszahlungsmethode kann der Versicherer den im Garantievertrag festgelegten Betrag gemäß spezifischer Indexierungsregeln auszahlen. Gemäß den SEDDK-Richtlinien zahlt der Versicherer den Begünstigten einen Betrag, der den im Garantievertrag festgelegten Betrag nicht übersteigt und ab Projektbeginn anhand des Neubaupreisindex angepasst wird. Die Summe dieser Entschädigungszahlungen ist auf den angepassten Betrag der im Vertrag festgelegten maximalen Deckungssumme begrenzt.

Daher sollten Immobilieneigentümer die Höhe der Kaution sorgfältig prüfen. Ist die Kaution zu niedrig angesetzt, deckt die Entschädigung im Falle einer Nichtfertigstellung des Projekts möglicherweise nicht den tatsächlichen Schaden. Angesichts der hohen Inflation, steigender Baukosten und schwankender Marktwerte ist es besonders wichtig, dass die Kaution die tatsächlichen Baukosten der Wohneinheit sowie die Interessen des Eigentümers abdeckt.

Es ist außerdem zu beachten, dass eine finanzielle Entschädigung nicht automatisch alle Schäden abdeckt, die Immobilieneigentümern entstehen. So können beispielsweise Mietausfälle, Verzugszinsen, immaterielle Schäden, Wertminderungen, entgangene Geschäftseinnahmen oder sonstige vertragliche Ansprüche gegen den Auftragnehmer unabhängig vom Umfang des Stadterneuerungsvertrags (BTS) gesondert geprüft werden. Daher sollte der BTS die Vertragsstrafen, die Mietbeihilfe, die stufenweise Eigentumsübertragung und die Sicherheitsbestimmungen des Stadterneuerungsvertrags nicht ersetzen, sondern als ergänzende Garantie konzipiert sein.

Wie sieht der Zeitplan aus, wenn der Versicherer die Bauarbeiten abschließt?

Wählt der Versicherer dieselbe Entschädigungsmethode, d. h., beschließt er, den Bau abzuschließen und das Gebäude zu übergeben, wird die Dauer des Verfahrens für den Eigentümer entscheidend. Da der Eigentümer bereits durch die Nichterfüllung des Projekts durch den Auftragnehmer einen Schaden erlitten hat, ist es für den Versicherer inakzeptabel, das Verfahren weiter unbegrenzt hinauszuzögern.

Gemäß den SEDDK-Richtlinien hat der Versicherer, wenn er die Fertigstellung und Übergabe des Projekts beschließt, nachdem der Auftragnehmer bestimmt und ihm das Projektgelände übergeben wurde, das Eigentum innerhalb einer angemessenen Frist und in jedem Fall innerhalb von 24 Monaten nach dem zugesagten Fertigstellungstermin an die rechtmäßigen Eigentümer zu übergeben, falls die Fertigstellung aufgrund von Insolvenz oder Tod nicht erfolgt; und innerhalb einer angemessenen Frist und in jedem Fall innerhalb von 24 Monaten nach der Übergabe des Projektgeländes, falls die Fertigstellung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem Fertigstellungstermin erfolgt.

Diese Bestimmung soll verhindern, dass der Bauvertrag eine zweite Phase der Unsicherheit für den Immobilieneigentümer auslöst. In der Praxis müssen jedoch Prozesse wie die Übergabe der Baustelle an den Versicherer, die Feststellung des aktuellen Baufortschritts, die Beendigung des Vertragsverhältnisses mit dem vorherigen Auftragnehmer, die Eigentumsübertragung und die Auswahl eines neuen Auftragnehmers sorgfältig durchgeführt werden. Es ist wichtig, dass Immobilieneigentümer in dieser Phase rechtliche und technische Unterstützung erhalten.

Übernimmt die Versicherung die Mietbeihilfe?

Ein wesentlicher Aspekt der Baufertigstellungsversicherung ist die Möglichkeit des Versicherers, unter bestimmten Bedingungen Mietzahlungen zu leisten, wenn er die Sachleistungsvergütung wählt. Gemäß den Richtlinien der SEDDK zahlt der Versicherer, wenn er sich für die Fertigstellung und Übergabe des Bauvorhabens entscheidet, nach Übernahme des Baugrundstücks und im Falle der Nichtfertigstellung aufgrund von Insolvenz oder Tod den Begünstigten monatlich eine Miete in Höhe von 0,5 % der inflationsbereinigten Baukosten der Wohneinheit ab dem vereinbarten Fertigstellungstermin oder monatlich ab dem 12. Monat, falls das Projekt nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem vereinbarten Fertigstellungstermin abgeschlossen ist, bis zur Übergabe der Wohneinheit. Diese Zahlungen sind nicht mit der in den separaten Bürgschaften festgelegten maximalen Deckungssumme verknüpft.

Diese Bestimmung bietet dem Immobilieneigentümer einen erheblichen Schutz. Eine der größten Belastungen bei Stadterneuerungsprojekten ist die Notwendigkeit, nach dem Abriss des alten Gebäudes jahrelang in einer Mietwohnung zu leben. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Mietzahlung des Versicherers nur dann greift, wenn die Sachentschädigung gewählt wird, nicht in jedem Fall.

Daher sollte die Verpflichtung des Auftragnehmers zur Mietbeihilfe im Stadtentwicklungsvertrag klar geregelt werden. Das Bestehen eines Gebäudebeitragssystems (BTS) darf die Mietbeihilfepflicht des Auftragnehmers nicht unklar gestalten. Der Vertrag sollte Beginn, Dauer, Höhe und Fortführung der Mietbeihilfe bei Bauverzögerungen sowie deren Verhältnis zu den aus dem BTS resultierenden Mietzahlungen eindeutig festlegen.

Was passiert, wenn der Vertrag von BTS ausläuft?

Eines der heikelsten Themen im Zusammenhang mit Bauverträgen ist die Beendigung des Versicherungsvertrags oder des Hauptbauvertrags. Gemäß den Richtlinien der SEDDK (Aufsichtsbehörde für Versicherungen und Bauverträge) bleibt die Haftung aus Schuldscheinen, die vor dem Beendigungsdatum auf den Namen der Grundstückseigentümer ausgestellt wurden, auch nach Beendigung des Bauvertrags bestehen. Wurde also vor Beendigung des Bauvertrags ein Schuldschein auf den Namen der Grundstückseigentümer ausgestellt, kann der Versicherungsschutz fortbestehen.

Die Beendigung des Hauptbauvertrags kann hingegen andere Folgen haben. Laut den Richtlinien endet die Haftung des Versicherers mit der Beendigung des der Gebäudeversicherung zugrunde liegenden Bauvertrags; tritt der Grundstückseigentümer vom Vertrag zurück oder kündigt er ihn, storniert der Versicherer die im Namen der Begünstigten ausgestellten Schuldscheine, und der Versicherungsschutz erlischt.

Daher müssen Immobilieneigentümer die Auswirkungen eines Vertragsbruchs des Auftragnehmers auf ihre Gebäudeversicherung sorgfältig prüfen, bevor sie den Vertrag kündigen. Eine unberechtigte oder übereilte Kündigung kann zum Verlust des Versicherungsschutzes führen. Hat der Auftragnehmer die Arbeiten unvollendet gelassen, sind folgende Punkte zu berücksichtigen: Ist das Gebäudeversicherungsrisiko eingetreten? Besteht die Möglichkeit, einen Antrag beim Versicherer zu stellen? Wie läuft das administrative Kündigungsverfahren ab? Welchen Status hat der Schuldschein? Wie ist das Eigentumsverhältnis?.

Der Unterschied zwischen BTS und Kautionsversicherung

In der Praxis können Baufertigstellungsversicherungen und Bürgschaftsversicherungen leicht verwechselt werden. Obwohl beide als Sicherungsinstrumente dienen, bestehen wesentliche Unterschiede hinsichtlich Begünstigter, Anspruchsberechtigung und Entschädigungsmethode. Laut dem Vergleich im SEDDK-Leitfaden liegt bei einer Baufertigstellungsversicherung das Recht auf Entschädigung im Schadensfall beim Begünstigten; der Versicherer kann die Entschädigung in bar oder nach Fertigstellung des Projekts leisten. Bei einer Bürgschaftsversicherung hingegen ist die zuständige Behörde sowohl in der Police als auch in der Bürgschaftsurkunde als Begünstigter benannt, und das Recht auf Entschädigung liegt bei dieser Behörde.

Dieser Unterschied ist aus Sicht des Grundstückseigentümers von großer Bedeutung. Hat der Auftragnehmer lediglich eine Bürgschaftsversicherung oder eine Garantie zugunsten der Verwaltung gestellt, kann der Grundstückseigentümer unter Umständen keine Entschädigung direkt vom Versicherer fordern. Im Gegensatz dazu ist bei BTS jeder Grundstückseigentümer Begünstigter, sodass eine Bürgschaft auf seinen Namen ausgestellt wird und die Rechteinhaber im Schadensfall Ansprüche geltend machen können.

Daher reicht die bloße Aussage „Es besteht eine Garantie“ bei der Erstellung eines Stadtentwicklungsvertrags nicht aus. Art der Garantie, Begünstigter, Anspruchsberechtigung, Deckungssumme und Zahlungsmodalitäten müssen genau geprüft werden. Die Rechtsfolgen einer immobilienbezogenen Garantie, die ein direktes Anspruchsrecht einräumt, und einer zugunsten der Verwaltung ausgestellten Bürgschaft sind nicht identisch.

Was sollte bei einer BTS-Richtlinie berücksichtigt werden?

Der Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung allein reicht nicht aus. Die Versicherungspolice und die Bürgschaftserklärungen müssen ordnungsgemäß erstellt sein. Gemäß den Richtlinien der SEDDK (Aufsichtsbehörde für Versicherungen und Bauwesen) muss die zuständige Behörde sicherstellen, dass die Police unter dem Namen „Baufertigstellungsversicherung“ ausgestellt wird, dass eine Kopie der Police der Behörde vorgelegt wurde, dass die Police oder Bürgschaftserklärung nicht auf den Namen der Behörde ausgestellt ist, dass der Versicherungsnehmer als Bauunternehmer und die Begünstigten als Grundstückseigentümer ausgewiesen sind, dass eine maximale Deckungssumme zugunsten der Grundstückseigentümer festgelegt wurde und dass nach Erteilung der Baugenehmigung und der Begründung des Wohnungseigentums eine Bürgschaftserklärung auf den Namen jedes Grundstückseigentümers ausgestellt wird.

Immobilieneigentümer sollten ebenfalls eine ähnliche Prüfung durchführen. Die Autorisierung des die Police ausstellenden Versicherungsunternehmens ist über das Versicherungsinformations- und Aufsichtszentrum (SEDDK) zu überprüfen. Laut SEDDK-Richtlinien muss geprüft werden, ob das Versicherungsunternehmen, das den Bürgschaftsversicherungsvertrag oder den BTS-Vertrag ausgestellt hat, auf der SEDDK-Website zu den im Bereich Bürgschaftsversicherung zugelassenen Unternehmen gehört. Die Gültigkeit von Bürgschaftsbürgschaften und -policen kann über das SBM-System überprüft werden.

Daher müssen Immobilieneigentümer in der Praxis folgende Dokumente anfordern: BTS-Police, auf ihren Namen ausgestellter Schuldschein, wichtiges Informationsblatt zum Schuldschein, Deckungssumme, Gültigkeitsdatum, Autorisierungsinformationen der Versicherungsgesellschaft, Projektinformationen, das Verhältnis zwischen Bauvertrag und Schuldschein sowie die spezifischen Bedingungen der Police.

Kann BTS Zahlungsausfälle von Auftragnehmern vollständig ausschließen?

Nein. Die Baufertigstellungsversicherung ist zwar ein wichtiger Schutz, schließt aber weder das Versagen des Auftragnehmers noch alle Risiken im Rahmen des Stadtentwicklungsvertrags vollständig aus. Der Auftragnehmer kann die Arbeiten verspätet aufnehmen, die Mietbeihilfe verweigern, von den technischen Spezifikationen abweichen, die Fertigstellung verzögern oder den Projektablauf verlängern. Nicht alle diese Situationen lösen automatisch Zahlungen im Rahmen der Baufertigstellungsversicherung aus.

Daher sollte das Gebäudetransformationssystem (BTS) in Verbindung mit anderen Schutzmechanismen im Stadtentwicklungsvertrag eingesetzt werden. Der Vertrag sollte zudem die stufenweise Eigentumsübertragung, Verzugsgebühren, Mietbeihilfen, technische Spezifikationen, Anforderungen an die Gebäudenutzungsgenehmigung, Bürgschaftserklärungen, Beschränkungen beim Verkauf von Anteilen des Auftragnehmers sowie Kündigungsverfahren regeln. Die Regelung verknüpft außerdem den Verkauf von dem Auftragnehmer gehörenden, unabhängigen Einheiten mit dem Baufortschritt und der Genehmigung der Verwaltung; ein Verkauf ist ohne schriftliche Genehmigung der Verwaltung nicht zulässig.

Dieses System schafft zusammen mit dem Gebäudeimmobilienverwaltungssystem (BTS) einen mehrstufigen Schutz für den Immobilieneigentümer. Der Auftragnehmer kann keine vorzeitige Eigentumsübertragung erlangen, seine Anteile nicht unbegrenzt veräußern, der Versicherungsschutz ist im BTS enthalten, bei Lieferverzögerungen greift eine Vertragsstrafe, die Mietbeihilfe wird fortgesetzt, und bei unfertigen Arbeiten kann der Vertrag gekündigt und ein neuer Auftragnehmer beauftragt werden.

Was passiert mit BTS, wenn der Auftragnehmer in Konkurs geht?

Die Insolvenz eines Bauunternehmers stellt eines der größten Risiken für städtebauliche Transformationsprojekte dar. Geht ein Bauunternehmer in Konkurs, kommt das Projekt häufig praktisch zum Erliegen. Anstatt in die Insolvenzmasse einzusteigen, können Immobilieneigentümer prüfen, ob sie durch einen Antrag auf Versicherungsschutz im Rahmen des städtebaulichen Transformationsprojekts Schutz erhalten können.

In diesem Fall müssen die Grundstückseigentümer zunächst den auf ihren Namen ausgestellten Schuldschein ausfindig machen, einen schriftlichen Antrag beim Versicherer einreichen, Unterlagen vorlegen, die belegen, dass die Bauarbeiten nicht abgeschlossen wurden, Unterlagen zum Konkurs des Bauunternehmers beifügen und alle vom Versicherer angeforderten Informationen und Dokumente vervollständigen. Nach Prüfung des Sachverhalts kann der Versicherer entscheiden, ob er eine Geldentschädigung oder eine Sachentschädigung leistet.

Entscheidet sich der Versicherer für die Fertigstellung des Projekts, müssen Liquidationsfragen im Zusammenhang mit dem vorherigen Auftragnehmer, der Grundstücksübertragung, dem technischen Zustand des bestehenden Bauwerks sowie den Eigentums- und Wohnungseigentumsverfahren sorgfältig behandelt werden. Zahlt der Versicherer eine finanzielle Entschädigung, erfolgt diese im Rahmen der Deckungssumme und der Indexierungsbestimmungen.

Wie sollte die BTS-Klausel (Gebäudetechnik und -sicherheit) in eine Vereinbarung zur Stadtentwicklung aufgenommen werden?

Die Klausel zur Baufertigstellungsversicherung im Vertrag zur Stadterneuerung muss klar, durchsetzbar und zugunsten des Grundstückseigentümers nachvollziehbar sein. Die bloße Aussage „Der Auftragnehmer wird eine Baufertigstellungsversicherung abschließen“ ist nicht ausreichend. Folgende Punkte müssen im Vertrag enthalten sein:

Der Bauunternehmer wird vor Beantragung einer Baugenehmigung eine Baufertigstellungsversicherung gemäß Gesetz Nr. 6306 und den dazugehörigen allgemeinen Bedingungen abschließen.

In der Police wird der Auftragnehmer als Versicherungsnehmer/Versicherter und die Grundstückseigentümer als Begünstigte aufgeführt.

Für jeden Grundstückseigentümer wird eine separate Sicherheitsbürgschaft ausgestellt, die den Preis der ihm gemäß Vertrag zu übergebenden unabhängigen Wohneinheit abdeckt.

Während des Baugenehmigungsverfahrens werden keine weiteren Eigentumsübertragungen zugunsten des Auftragnehmers vorgenommen, bis die Sicherheitsbürgschaft an die Eigentümer ausgehändigt und ihre Gültigkeit von der Verwaltung geprüft wurde.

Die Gültigkeitsdauer der Bürgschaft beträgt mindestens die Projektdauer plus 12 Monate.

Die besonderen Bedingungen der Versicherungspolice können nicht ohne die schriftliche Zustimmung der Eigentümer eingeschränkt werden.

Der Auftragnehmer ist für die Zahlung der Versicherungsprämien und die Aufrechterhaltung der Versicherung verantwortlich.

Das Vorhandensein eines Gebäudetransportsystems (BTS) entbindet den Auftragnehmer nicht von seinen Verpflichtungen hinsichtlich Mietbeihilfe, Verzugsstrafen, mangelhafter Ausführung, technischer Spezifikationen und Lieferung.

Die Eigentümer behalten das Recht, im Schadensfall vom Versicherer eine Entschädigung zu fordern.

Solche Bestimmungen gewährleisten, dass BTS zu einer wirklich durchsetzbaren Schutzmaßnahme wird.

Die häufigsten Fehler von Immobilienbesitzern

Bei Stadterneuerungsprojekten besteht der häufigste Fehler von Immobilieneigentümern in Bezug auf die Baufertigstellungsversicherung darin, sich ausschließlich auf die mündliche Aussage des Bauunternehmers zu verlassen. Die Aussage „Wir haben eine Versicherung“ reicht nicht aus. Police, Bürgschaft, Gültigkeitsdauer, Deckungssumme und die Genehmigung des Versicherers müssen überprüft werden.

Der zweite Fehler besteht darin, nicht zu prüfen, ob der Schuldschein auf den Namen des Eigentümers ausgestellt ist. In Gebäudesicherheitssystemen (BTS) ist der Schutz des Eigentümers durch einen auf seinen Namen ausgestellten Schuldschein gewährleistet.

Der dritte Fehler besteht darin, die Bestimmungen bezüglich der schrittweisen Eigentumsübertragung, der Bürgschaftserklärungen, der Mietbeihilfen und der Verzugszinsen allein aufgrund der Existenz von BTS (Building Treasury Bonds) abzuschwächen. BTS sollten neben anderen Garantien, nicht anstelle dieser, eingesetzt werden.

Der vierte Fehler besteht darin, den Vertrag bei Zahlungsverzug des Auftragnehmers sofort zu kündigen. Da die Kündigung des Hauptbauvertrags den Schutz der Basisstation beeinträchtigen kann, sollten zunächst der Versicherungsschutz und die Antragsstrategie geprüft werden.

Der fünfte Fehler besteht darin, die Autorisierung der Versicherung und die Echtheit der Police nicht zu überprüfen. Gefälschte, ungültige oder nicht autorisierte Versicherungsdokumente können in der Praxis zu schwerwiegenden Rechtsverlusten führen.

Abschluss

Bei städtebaulichen Sanierungsprojekten ist die Baufertigstellungsversicherung ein entscheidender Schutzmechanismus, der Grundstückseigentümer vor schwerwiegenden Risiken wie Insolvenz, Tod oder Nichterfüllung des vereinbarten Fertigstellungstermins durch den Bauunternehmer bei der Sanierung risikobehafteter Gebäude bewahrt. Die Möglichkeit, dass ein Bauvorhaben nach dem Abriss eines alten Gebäudes unvollendet bleibt, zählt zu den größten wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken für Immobilieneigentümer. Zwar kann eine Baufertigstellungsversicherung dieses Risiko nicht vollständig ausschließen, doch bietet sie bei entsprechender Ausgestaltung einen erheblichen Schutz und stärkt die Position der Immobilieneigentümer.

Gemäß Gesetz Nr. 6306 müssen Bauunternehmer vor Erteilung einer Baugenehmigung bestimmte Garantien leisten. Wird eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen, kann die in der Verordnung festgelegte Garantiepflicht entfallen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Versicherung tatsächlich als Baufertigstellungsversicherung gilt, die Grundstückseigentümer als Begünstigte benannt sind, für jeden Eigentümer eine separate Bürgschaft ausgestellt wird, die Deckungssumme ausreichend ist und die Laufzeit der Versicherung angemessen ist.

Das wichtigste Dokument im Zusammenhang mit Gebäudeversicherungstransaktionen (BTS) ist der auf den Namen des Eigentümers ausgestellte Schuldschein. Der Eigentümer muss bestätigen, dass der Schuldschein auf seinen Namen ausgestellt ist und Angaben zum Bauvorhaben, zur Deckungssumme, zur Entschädigungshöhe, zum Gültigkeitsdatum und zur Genehmigung durch die Versicherung enthält. Im Schadensfall wird dem Versicherer dieser Schuldschein vorgelegt; der Versicherer kann dann eine Geldentschädigung oder eine Sachentschädigung, wie beispielsweise die Fertigstellung des Bauvorhabens, leisten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Baufertigstellungsversicherung bei Stadterneuerungsprojekten nicht nur eine formale Vertragsbestandteil ist, sondern eine strategische Absicherung darstellt, die die Fertigstellung des Projekts und den Schutz der Eigentumsrechte der Eigentümer gewährleistet. Immobilieneigentümer sollten die Baufertigstellungsversicherung in Verbindung mit Regelungen zur stufenweisen Eigentumsübertragung, Mietbeihilfen, Vertragsstrafen bei Verzögerungen, technischen Spezifikationen, Anforderungen an die Nutzungsgenehmigung, Beschränkungen beim Verkauf von Anteilen des Auftragnehmers und Kündigungsklauseln in Betracht ziehen. Ein ordnungsgemäß eingerichtetes Baufertigstellungsversicherungssystem reduziert das Risiko eines Einsturzes aufgrund von Problemen mit dem Auftragnehmer; eine unvollständige oder nicht überwachte Versicherungspolice bietet Immobilieneigentümern möglicherweise nicht den erwarteten Schutz.