Gebäuderegistrierungszertifikat im Kontext der Stadtentwicklung

Zum Thema „Gebäuderegistrierungsbescheinigung im Kontext der Stadterneuerung“;

Es ist historisch belegt, dass ein Großteil des türkischen Gebäudebestands aus illegalen, nicht genehmigten oder gegen Bauvorschriften verstoßenden Bauten besteht. In den letzten Jahren haben sich in unserem Rechtssystem zwei grundlegende und unterschiedliche Mechanismen zur Bewältigung dieses strukturellen Problems herausgebildet: die Zonenamnestie , die den aktuellen Zustand von Immobilien vorübergehend dokumentiert , und der Prozess der Stadterneuerung (Gesetz Nr. 6306), der den Abriss und Neubau baufälliger Gebäude vorsieht, um die Sicherheit von Leben und Eigentum zu gewährleisten

Die Baugenehmigung, gemeinhin als „Amnestie für illegale Bauten“ bekannt und durch Artikel 16 der Übergangsbestimmungen zum Stadtplanungsgesetz Nr. 3194 in unser Rechtssystem eingeführt Diese Studie behandelt die rechtliche Definition der Baugenehmigung, die Voraussetzungen für ihre Erteilung, das Antragsverfahren und insbesondere ihre rechtliche Wechselwirkung mit dem städtebaulichen Transformationsprozess gemäß Gesetz Nr. 6306 aus akademischer Sicht, jedoch in allgemeinverständlicher Sprache.

1. Was ist eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung und welchen Rechtsstatus hat sie?

Eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung ist ein offizielles Dokument, das für Bauwerke ausgestellt wird, die unter Verstoß gegen Bebauungspläne oder Baugenehmigungen errichtet wurden. Ihr Zweck ist die Beilegung von Streitigkeiten zwischen Staat und Bürgern, die Gewährung befristeter Nutzungsrechte für Bauwerke und die Finanzierung von Stadterneuerungsprojekten.

Aus rechtlicher Sicht bewirkt eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung nicht automatisch, dass ein Gebäude im Grundbuch rechtlich zulässig ist. Anders ausgedrückt: Dieses Dokument ersetzt weder eine Klage auf Löschung/Eintragung eines Grundbucheintrags noch macht es das Gebäude zu einer Immobilie, die den Bauvorschriften entspricht. Die Hauptfunktionen des Dokuments sind folgende:

• Es stoppt und verhindert die Umsetzung der für das Gebäude erlassenen Abrissverfügungen.

• Es beseitigt uneinbringliche Verwaltungsstrafen.

• Es ermöglicht die Anbindung von Gebäuden an Infrastrukturdienstleistungen wie Strom, Wasser und Erdgas.

• Es ermöglicht die Ausstellung von Geschäftseröffnungs- und Betriebsgenehmigungen ohne die Notwendigkeit einer Gebäudenutzungsgenehmigung (Wohngenehmigung).

• Dadurch kann das Gebäude als wirtschaftlicher Vermögenswert erhalten werden.

Die wichtigste rechtliche Einschränkung dieses Dokuments ist jedoch befristete Gültigkeit . Die Baugenehmigung ist nur so lange gültig, bis das Gebäude neu errichtet oder einer städtebaulichen Umgestaltung unterzogen wird.

2. Welche Voraussetzungen müssen für den Erhalt einer Bauregistrierungsbescheinigung erfüllt sein?

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss ein Gebäude oder eine separate Wohneinheit die strengen gesetzlichen Anforderungen an Bausubstanz und Form erfüllen. Die Nichterfüllung dieser Anforderungen führt, selbst wenn die Genehmigung bereits erteilt wurde, unweigerlich zu deren späterer Aufhebung.

Datumskriterium (Fertigstellung vor dem 31. Dezember 2017)

Das Grundprinzip der Bauordnungsamnestieregelung besteht darin, dass sie für Bauwerke gilt, die vor einem bestimmten Datum existierten. Für die Ausstellung einer Baugenehmigung muss das Gebäude oder jeder Anbau, der gegen die Bauordnung verstößt , vor dem 31. Dezember 2017 fertiggestellt worden sein . Die Bauordnungsamnestie kann nicht für illegale Bauwerke oder Anbauten in Anspruch genommen werden, die nach diesem Datum errichtet wurden; solche Bauvorhaben stellen im Falle ihrer Entdeckung eine Straftat dar.

Eigentumsstatus und Landkriterien

Die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, sind für den Antrag von Bedeutung:

• Das Bauwerk kann sich auf dem im Grundbuch eingetragenen Grundstück des Eigentümers befinden.

• Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Anträge für Bauwerke gestellt werden, die auf Grundstücken errichtet wurden, die dem Finanzministerium oder den Gemeinden gehören.

• Allerdings werden Baugenehmigungen, die unrechtmäßig für illegal errichtete Bauwerke auf Privatgrundstücken Dritter ausgestellt wurden, aufgrund von Beschwerden oder behördlichen Kontrollen widerrufen.

Erklärungsverfahren und E-Government-Prozess

Die Baugenehmigung wird nicht durch Vor-Ort-Prüfungen von Behörden ausgestellt, sondern auf Grundlage einer offiziellen Erklärung des Rechteinhabers das E-Government-Portal . Der Antragsteller gibt die Gebäudefläche, die Grundstücksfläche, die Gebäudeklasse und etwaige Unregelmäßigkeiten an, und die berechnete Baugenehmigungsgebühr wird auf das entsprechende öffentliche Konto eingezahlt.

3. Wechselwirkung von Gebäuderegistrierungsbescheinigungen mit dem städtischen Transformationsprozess

Der häufigste Irrtum in der Praxis betrifft die Annahme, dass ein Gebäude mit einer Baugenehmigung von der städtebaulichen Umgestaltung ausgenommen sei. Die rechtlichen und administrativen Bestimmungen sind in dieser Frage eindeutig: Der Erhalt einer Baugenehmigung befreit ein Gebäude nicht von der städtebaulichen Umgestaltung.

Risikobewertung von Gebäuden und Ungültigerklärung des Dokuments

Der Mechanismus zur Stadterneuerung gemäß Gesetz Nr. 6306 zielt darauf ab, risikobehaftete Bauwerke zu beseitigen, die die Sicherheit von Leben und Eigentum gefährden. Wird ein Gebäude von zuständigen Behörden als risikobehaftetes Bauwerk eingestuft und ein entsprechender Vermerk im Grundbuch eingetragen, verliert die zuvor für dieses Gebäude ausgestellte Baugenehmigung ihre Rechtsgrundlage und Gültigkeit.

• Während die Zonenamnestie darauf abzielt, bestehende Gebäude zu erhalten und sie an ihrem jetzigen Standort zu belassen, zielt die Stadterneuerung darauf ab, gefährliche Gebäude vollständig abzureißen und an ihrer Stelle sichere, moderne Gebäude zu errichten.

• Sobald ein Gebäude endgültig als risikobehaftet eingestuft wurde, ist es rechtlich unmöglich, einen Abrissbescheid zu stoppen oder den städtebaulichen Umgestaltungsprozess allein aufgrund der Baugenehmigung zu behindern.

Landanteils- und Eigentumsrechte in Transformationsgebieten

In als Hochrisikozonen ausgewiesenen Gebieten oder an Standorten mit risikobehafteten Gebäuden werden die Eigentumsrechte von Immobilieneigentümern bei der Liquidation von Immobilien mit Bauregistrierungszertifikaten im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6306 bewertet.

• Wenn eine Gebäuderegistrierungsbescheinigung vorliegt, die Art der Immobilie jedoch nicht geändert wurde und im Grundbuch keine Wohnungseigentumsverhältnisse eingetragen wurden, werden die bestehenden Grundstücksanteile im Grundbuch als Grundlage für den städtebaulichen Umgestaltungsprozess herangezogen.

• Die Tatsache, dass das Gebäude dank dieses Dokuments nicht abgerissen wurde, hindert die anderen Eigentümer, die bei der Entscheidung über die Umwandlung mit einfacher Mehrheit (50%+1) ihren Willen zur Renovierung des Gebäudes zum Ausdruck brachten, rechtlich nicht an ihren Vorhaben.

4. Aufhebung der Baugenehmigung und Strafen

Da die Zuverlässigkeit der Baugenehmigung vollständig auf korrekten Angaben beruht, hat die Abgabe falscher Erklärungen (z. B. die Angabe, dass das Baudatum vor dem 31. Dezember 2017 lag, obwohl es danach liegt, oder die Angabe einer falschen Fläche) sehr schwerwiegende rechtliche und strafrechtliche Konsequenzen.

• Annullierung des Dokuments: Sollte sich im Zuge von Inspektionen oder Beschwerden herausstellen, dass falsche Angaben gemacht wurden, wird die Bauregistrierungsbescheinigung annulliert und die gezahlten Gebühren werden nicht erstattet.

• Aufhebung von Abrissverfügungen: Sobald das Dokument widerrufen wird, werden alle vor der Zonenamnestie erlassenen Abrissverfügungen und Verwaltungsstrafen wieder wirksam und gültig.

• Strafverfolgung nach dem türkischen Strafgesetzbuch (TCK): Personen, die sich durch falsche Angaben über E-Government-Dienste Dokumente verschaffen, unterliegen strafrechtlichen Anzeigen bei der Staatsanwaltschaft gemäß den einschlägigen Artikeln des TCK „Abgabe falscher Angaben bei der Erstellung amtlicher Dokumente“ und der „Verursachung von Umweltverschmutzung“, und es werden gerichtliche Verfahren eingeleitet.

5. Abriss von Gebäuden mit Registrierungsbescheinigungen im Rahmen der städtebaulichen Umgestaltung

In Großstädten mit intensiven Stadterneuerungsprojekten gibt es zahlreiche Gebäude, die zuvor von einer Bauamnestie profitierten, später aber als risikobehaftete Bauwerke eingestuft wurden. Die rechtlichen Schritte, die im Rahmen der Umgestaltung dieser Gebäude befolgt wurden, sind folgende:

1. Priorität bei der Identifizierung risikobehafteter Gebäude: Ungeachtet dessen, wie neu oder gültig die Baugenehmigung erscheint, treten die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6306 unmittelbar in Kraft, wenn sich herausstellt, dass ein Gebäude aufgrund eines Erdbebensicherheitstests strukturell unsicher ist.

2. Evakuierung und Abriss: Auch wenn auf Grundlage der Dokumentation versucht wird, das Gebäude zu verstärken, bleiben die von den Behörden ausgesprochene endgültige Einstufung als Gefahrengebäude und die gesetzliche 90-tägige Evakuierungsfrist bestehen. Das Gebäude wird nach Ablauf dieser Frist abgerissen.

3. Beziehungen zu Auftragnehmern und Beteiligten: Wird im Zuge der Umgestaltung ein Grundstücksnutzungsvertrag mit einem Auftragnehmer abgeschlossen, ändert die Tatsache, dass die gegen die Bauordnung verstoßenden Teile des Altbaus durch eine Baugenehmigung geschützt sind, nichts daran, dass für das neue Projekt eine neue Baugenehmigung eingeholt werden muss. Das neue Projekt wird gemäß den geltenden Bebauungsplänen und -vorschriften von Grund auf neu erstellt und genehmigt.

Abschluss

Die Baugenehmigung ist in der Türkei ein wichtiges Verwaltungsinstrument zur Registrierung des Gebäudebestands und bietet Eigentümern vorübergehende Rechtssicherheit. Sie garantiert jedoch keine dauerhafte und sichere Bauweise. Da der städtebauliche Wandel gemäß Gesetz Nr. 6306 auf dem Prinzip des übergeordneten öffentlichen Interesses mit Priorität auf die Sicherheit von Menschenleben beruht, hindert er die Sanierung risikobehafteter Gebäude mit bestehender Baugenehmigung nicht. Es ist ein schwerwiegender Irrtum, die Erdbebengefahr von Gebäuden aufgrund des vorübergehenden Status im Rahmen der Bauordnungsbefreiung zu ignorieren. Denn im Zuge des städtebaulichen Wandels verlieren Baugenehmigungen ihre Gültigkeit, und die Errichtung moderner, erdbebensicherer Gebäude ist unerlässlich.