Die Zwei-Drittel-Mehrheitsregel bei der Stadtentwicklung: Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind

In der Türkei zählt die Stadterneuerung zu den umstrittensten Bereichen, sowohl technisch als auch rechtlich, insbesondere aufgrund der Erdbebengefahr und der Vielzahl alter Gebäude. Die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer zu erhalten, ist im Prozess der Einstufung eines Gebäudes als „gefährliches Bauwerk“, dessen Abriss und Wiederaufbau oft unmöglich.

Der Mechanismus, der hier zum Tragen kommt, ist die **„Zwei-Drittel-Mehrheitsregel bei städtebaulichen Umgestaltungen“**, die häufig öffentlich diskutiert wird. Was diese Regel genau besagt, welche Rechte die Grundstückseigentümer haben, die nicht an der Entscheidung beteiligt sind, und welche Pflichten sie tragen müssen, ist den meisten Eigentümern jedoch nicht klar.

In diesem Artikel;

• Die grundlegende Logik der Zwei-Drittel-Mehrheitsregel,

• Wie es berechnet wird,

• In welchen Entscheidungen wurde es angewendet?

• Die Rechte und Pflichten von Minderheiten, die Immobilieneigentümer sind und mit der Entscheidung nicht einverstanden sind,

• Anteilsverkauf (Grundstücksanteilsverkauf) und Einspruchsoptionen

Wir werden das Thema in einer praktischen, verständlichen und originellen Sprache angehen.

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1. Städtischer Wandel und die Gründe für das Aufkommen der Zweidrittelmehrheitsregel

Die Hauptziele des Stadterneuerungsprozesses die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit, die Reduzierung der Anzahl risikobehafteter Gebäude und einer gesünderen Stadtentwicklung. Aus rechtlich-technischer Sicht ist der Prozess jedoch...

• Wo Eigentumsrechte eingeschränkt sind,

• Trotz des Widerspruchs der Eigentümer war der Abriss notwendig

• Einige Anteile von Eigentümern können ohne deren Zustimmung verkauft werden

Es wird zu einem Raum.

Um Katastrophenrisiken und öffentliches Interesse einerseits und individuelle Eigentumsrechte andererseits in Einklang zu bringen, hat der Gesetzgeber das System der qualifizierten Mehrheit in Situationen eingeführt, in denen Einstimmigkeit in allen Fragen praktisch unmöglich ist . Im Kontext der Stadtentwicklung wird diese qualifizierte Mehrheit als „Zwei-Drittel-Mehrheit“ bezeichnet

Auf diese Weise:

• Damit die Mehrheit den Prozess vorantreiben kann

• Es sollten Maßnahmen ergriffen werden, um zu verhindern, dass Minderheiteneigentümer das Grundstück vollständig blockieren

• Gleichzeitig sollten aber die Rechte von Minderheitseigentümern nicht völlig außer Acht gelassen werden.

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2. Grundlage der Zweidrittelmehrheit: Landanteil, nicht Personenzahl

Eine der am häufigsten in der Praxis zu verwechselnden Fragen , ob sich die Zweidrittelmehrheit auf „personenbezogenes Eigentum“ oder auf „eigentumsanteilsbasiertes Eigentum“ bezieht .

Der entscheidende Punkt ist folgender:

Bei Stadterneuerungsprojekten wird die erforderliche Zweidrittelmehrheit anhand der anteilsmäßigen Landflächen der Grundstückseigentümer . Die Anzahl der Personen allein ist nicht ausschlaggebend.

In einem Gebäude;

• Es können 10 unabhängige Einheiten sein

• Die Grundstücksanteile dieser unabhängigen Einheiten können voneinander abweichen

• Ein Immobilieneigentümer kann mehr als eine Wohnung besitzen.

2.1. Beispielrechnung

Nehmen wir an, wir befinden uns in einem Mehrfamilienhaus:

• Es wird angenommen, dass der gesamte Landanteil 100 Einheiten beträgt.

• Eigentümer A: 3 Wohnungen, Gesamtanteil am Grundstück 30

• Eigentümer B: 2 Wohnungen, Gesamtanteil am Grundstück 20

• Eigentümer C: 2 Wohnungen, Gesamtanteil am Grundstück 20

• Eigentümer D: 1 Wohnung, Grundstücksanteil 10

• Eigentümer: 2 Wohnungen, Grundstücksanteil 20

Die Gesamtzahl beträgt weiterhin 100.

In dieser Tabelle;

• Besitzen A + B + C zusammen 30 + 20 + 20 = 70 Anteile an dem Grundstück, so gilt dies als die Sicherung einer 2/3-Mehrheit.

• A + B + D besitzen einen Landanteil von 30 + 20 + 10 = 60, was nicht 2/3 entspricht.

Daher ist die Aussage „7 von 10 Wohnungen unter Vertrag, das reicht aus“ nicht korrekt. Entscheidend ist, dass der Gesamtanteil derjenigen, die „Ja“ gesagt haben, mindestens zwei Drittel (ca. 66,67 %) des Gesamtlandes ausmacht .

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3. Phasen im städtischen Transformationsprozess, in denen eine Zweidrittelmehrheit eine Rolle spielt

Die Stadtentwicklung ist ein mehrstufiger Prozess, und nicht in jeder Phase ist dieselbe Mehrheit erforderlich. Manche Verfahren können sogar von einzelnen Grundstückseigentümern beantragt werden, andere fallen direkt in die Zuständigkeit der Verwaltung, und für manche Entscheidungen ist eine Zweidrittelmehrheit notwendig.

3.1. Risikobewertungsphase für Gebäude

• Ob ein Gebäude als „Risikostruktur“ einzustufen ist, wird durch Berichte von zugelassenen Organisationen oder den zuständigen Behörden ermittelt.

• Für diese Entscheidung ist weder die Zustimmung aller Eigentümer noch eine Zweidrittelmehrheit erforderlich; es kann auch ein einzelner Eigentümer einen Antrag stellen.

• Sobald der Bericht erstellt ist, wird er den Grundstückseigentümern zugestellt, und diese haben das Recht, Einspruch zu erheben.

Die weit verbreitete Annahme, dass „eine Zweidrittelmehrheit erforderlich ist, um eine Entscheidung darüber zu treffen, ob ein Gebäude gefährdet ist“, ist falsch.

3.2. Abrissphase

• Sobald ein Gebäude als gefährdet eingestuft wird, ist der Abriss eine rechtliche Verpflichtung.

• Selbst wenn die Entscheidung einstimmig getroffen wird und lautet: „Wir wollen das Gebäude nicht abreißen“, wird diese Entscheidung den Abriss nicht verhindern.

In dieser Phase ist keine Zweidrittelmehrheit erforderlich; der Abriss ist eine natürliche Folge der Risikobewertung.

3.3. Die wirklich kritische Phase: Umsetzungsentscheidung (Neues Projekt, Verkauf, Auswahl des Auftragnehmers)

Die 2/3-Mehrheitsregel bedeutet im Wesentlichen:

• Wie das Gebäude wieder aufgebaut werden soll,

• Die Vertragsbedingungen mit dem Auftragnehmer/Bauunternehmer,

• Unabhängige Wohneinheit und Quadratmeterzahl

• Ob die Immobilie verkauft wird oder nicht,

• Das Schicksal der Aktien von Minderheitsaktionären

damit verbundenen "Umsetzungsentscheidungen" .

Die hier getroffene Entscheidung;

• Manchmal „Transformationen vor Ort“ und neue Projekte,

• Manchmal bedeutet es, „das Ganze zu verkaufen“

• Manchmal werden auch „Hybridmodelle“ verwendet (einige werden verkauft, andere sind Teil des Projekts usw.)

Es könnte in dieser Form vorliegen.

Hier entstehen Rechte und Pflichten für Grundstückseigentümer, die mit der von einer Zweidrittelmehrheit getroffenen Entscheidung nicht einverstanden sind

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4. Wer ist der „Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist“?

Wenn wir von einem „Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden war“ sprechen, meinen wir nicht einfach jemanden, der der Sitzung gar nicht erst beiwohnte. In der Praxis ist dieser Begriff viel umfassender:

• an der Sitzung überhaupt ,

• Diejenigen, die an der Sitzung teilgenommen und mit „Nein“ gestimmt haben,

• Er weigerte sich, die Entscheidung zu unterzeichnen, obwohl ihm der Text vorgelegt wurde .

• Der Eigentümer, der nicht ordnungsgemäß benachrichtigt und daher nicht effektiv in den Prozess einbezogen wurde,

Sie befinden sich alle in gewisser Weise von Eigentümern, die nicht an der Entscheidung beteiligt sind .

Eine wichtige Folge davon ist:

Die Tatsache, dass ein Minderheitseigentümer über den Entscheidungsprozess nicht oder nicht ausreichend informiert wurde, könnte die Grundlage für Vorwürfe von Unregelmäßigkeiten in künftigen Rechtsstreitigkeiten bilden.

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5. Rechte der Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind

Selbst wenn bei städtebaulichen Umgestaltungsprojekten eine Zweidrittelmehrheit erreicht wird, ist der Rechtsschutz der Minderheitseigentümer nicht vollständig aufgehoben. Im Gegenteil, ihnen werden durch Grundrechte und spezielle Regelungen verschiedene Garantien gewährt.

5.1. Recht auf Zugang zu Informationen und Einsicht in Dokumente

Eigentümer von Immobilien aus Minderheitengruppen;

• Das Sitzungsprotokoll,

• Unterschriftenblätter,

• Es ist geplant, Vertragsentwürfe mit dem Auftragnehmer zu erstellen

• Wertgutachten,

• Projektzeichnungen und Quadratmetertabellen

Sie haben das Recht, diese einzusehen und eine Kopie anzufordern.

Werden diese Dokumente nicht weitergegeben und Drucktaktiken wie „Unterschreiben Sie einfach, die Details erfahren Sie später“ angewendet, bedeutet dies, dass der Prozess unter Verstoß gegen den Grundsatz der Transparenz durchgeführt wird, und dies wird in künftigen Rechtsstreitigkeiten ein ernsthafter Streitpunkt sein.

5.2. Recht, die Entscheidung anzufechten oder für ungültig erklären zu lassen

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist , kann deren Aufhebung oder Ungültigkeit unter folgenden Umständen anfechten:

• Wenn die Einladung zur Sitzung formale Mängel aufweist (z. B. fehlende Benachrichtigung, Benachrichtigung an die falsche Adresse, fehlende Angabe der Tagesordnung),

• Wenn die Berechnung der 2/3-Mehrheit falsch ist,

• Wenn argumentiert werden kann, dass einige der Unterzeichner nicht Eigentümer des Grundstücks sind oder keine gültige Vollmacht besitzen,

• Wenn die getroffene Entscheidung eindeutig gegen die Rechtsstaatlichkeit, den Grundsatz von Treu und Glauben oder die öffentliche Ordnung verstößt,

• Wenn ein klares Ungleichgewicht zu Ungunsten des Minderheitseigentümers geschaffen wird (z. B. überhöhte Aufteilung des Grundstücks zwischen gleich großen Wohnungen, hohe Verbindlichkeiten).

Solche Ansprüche können je nach den Umständen des Einzelfalls vor ordentlichen Gerichten geltend gemacht werden . Der Eigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, muss nicht einfach sagen: „Ich will das nicht“, sondern konkrete rechtliche Gründe vorbringen

5.3. Recht auf fairen Preis und ehrliche Bewertung

Die Anteile derjenigen Eigentümer, die mit der von einer Zweidrittelmehrheit getroffenen Entscheidung nicht einverstanden sind, werden häufig zum Verkauf angeboten, wobei ihr Wert anhand eines Wertgutachtens ermittelt wird. Dieses Gutachten umfasst:

• Es sollte die realen Marktbedingungen widerspiegeln

• Unter Berücksichtigung vergleichbarer Umsätze in der Region,

• Unter Berücksichtigung der Lage des Gebäudes, des Zustands des Grundstücks und seines Zonenwerts

Das ist zu erwarten.

Minderheitseigentümer;

• Falls sie die Bewertung für zu niedrig halten, können sie einen Bericht von einem eigenen Experten einholen

• Falls erforderlich, können rechtliche Schritte eingeleitet werden, um den Preis festzulegen oder zu erhöhen .

• Man könnte argumentieren, dass der festgelegte Preis überhöht ist und gegen das Wesen der Eigentumsrechte verstößt.

5.4. Rechtsbehelfe gegen Verwaltungsmaßnahmen

Die städtische Transformation verläuft oft in engem Zusammenhang mit den Entscheidungen und Maßnahmen der Verwaltung

• Abrissverfügungen

• Lizenzierungsverfahren,

• Einige behördliche Genehmigungen und Erlaubnisse,

• Öffentliche Unterstützung und Kampagnen

Solche Prozesse sind administrativer Natur.

Wenn ein Grundstückseigentümer mit der Entscheidung nicht einverstanden ist und der Ansicht ist, dass er von diesen Maßnahmen unmittelbar betroffen ist, beim Verwaltungsgericht eine Aufhebungsklage . Die Fristen für diese Klagen sind jedoch sehr kurz; die genaue Bestimmung des Zustellungsdatums ist daher von entscheidender Bedeutung.

5.5. Letzte Phase: Schutz der verfassungsmäßigen Rechte und individueller Rechtsanwendung

Auch nach Ausschöpfung aller innerstaatlichen Rechtsmittel bleibt das Eigentumsrecht bestehen:

• Es war übermäßig restriktiv

• Der Eingriff war unvorhersehbar

• Dem Minderheitseigentümer wurde eine übermäßige Belastung auferlegt

Wird dies berücksichtigt, kann der Eigentümer einen individuellen Antrag beim Verfassungsgericht stellen

Diese Anwendung dient als wichtige Schutzmaßnahme gegen den Grundsatz, dass Eigentumsrechte nicht absolut und unbegrenzt sind, aber auch nicht willkürlich eingeschränkt werden können, selbst im Kontext städtischer Umgestaltung

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6. Pflichten der Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind

Rechte sind zwar von entscheidender Bedeutung, doch die Verantwortung ist ebenso wichtig. Denn bei der städtischen Transformation geht es nicht nur um die Geltendmachung von Wiedergutmachungsansprüchen, sondern auch die Einhaltung rechtlicher Verpflichtungen .

6.1. Verpflichtung zur Befolgung rechtskräftiger Entscheidungen

Liegt ein ordnungsgemäß erwirkter und rechtskräftiger 2/3-Mehrheitsbeschluss vor, so gilt für den Minderheitsgesellschafter:

• Abriss,

• Das neue Projekt,

• Aktienverkauf,

• Wenn Sie nicht an dem Projekt teilnehmen, erhalten Sie Ihr Gehalt und können gehen

Sie müssen möglicherweise mit solchen Konsequenzen rechnen.

Dies ist der Aspekt der Stadtentwicklungsgesetzgebung, des öffentlichen Interesses . Diese Verpflichtung zur Toleranz bedeutet jedoch nicht, dass Minderheitseigentümer keine Ansprüche geltend machen können . Sie schließt ihr Recht, Rechtsmittel einzulegen, nicht aus.

6.2. Evakuierungspflicht

Sobald die Einstufung des Gebäudes als Risikogebäude endgültig erfolgt ist und die Evakuierungsfrist abgelaufen ist:

• Die Eigentümer,

• Mieter,

• Dritte, die tatsächlich im Gebäude wohnen

Dies begründet die Pflicht zur Evakuierung des Gebäudes.

Wenn sie nicht evakuiert werden;

• Die Verwaltung kann auf Zwangsräumungen zurückgreifen

• Die Unterstützung der Strafverfolgungsbehörden kann angefordert werden

• Nach der Räumung kann ein umfangreiches Gerichtsverfahren eingeleitet werden (Verwaltungsstrafen, Auferlegung von Abrisskosten usw.).

Auch wenn der Eigentümer mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, des Gebäudes aufgrund seines risikobehafteten Zustands und der Notwendigkeit des Abrisses .

6.3. Einhaltung der Einreichungs- und Einspruchsfristen

Damit Minderheiten, die Eigentum besitzen, ihre Rechte ausüben können;

• Aufzeichnung der Benachrichtigungsdaten,

• die Fristen für die Einreichung von Einsprüchen und Klagen nicht versäumen

• Er sollte nicht sagen: „Ich warte erst einmal ab, bis der Prozess abgeschlossen ist, dann sehe ich weiter.“

ist erforderlich.

Bei städtebaulichen Umgestaltungsprozessen entstehen die meisten Rechteverluste das Ablaufen von Fristen . Daher ist es für Grundstückseigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, eine ihrer wichtigsten Pflichten, die Fristen zu kennen und umgehend zu handeln.

6.4. Nichtmissbrauch von Rechten

Einige der Eigentümer:

• Seine Aussage „Ich werde nicht unterschreiben, ich werde das gesamte Projekt blockieren“ sowie seine überzogenen Forderungen,

• unrealistische Bedingungen stellen,

• Verzögerungstaktiken werden ausschließlich eingesetzt, um anderen Grundstückseigentümern zu schaden

Dies könnte einen Rechtsmissbrauch darstellen.

In dieser Situation haben die Mehrheitseigentümer möglicherweise das Recht , eine Entschädigung zu fordern und andere rechtliche Schritte gegen die Minderheitseigentümer einzuleiten

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, sollte daher seines legitimen Verhandlungsrechts rechtlich vertretbare und angemessene Forderungen stellen; er sollte keine obstruktionistische Haltung einnehmen, nur um den Prozess zu verzögern.

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7. Das Verfahren zum Verkauf der Anteile von Eigentümern, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind (Verkauf von Landanteilen)

Wenn zwei Drittel der Eigentümer mit einer per Mehrheitsbeschluss getroffenen Entscheidung nicht einverstanden sind, Verkauf ihrer Anteile . In der Praxis wird dies auch als „Verkauf des Landanteils“ bezeichnet.

7.1. Wertgutachten (Schätzung)

Zunächst eine Bewertungsstudie für die Anteile derjenigen Eigentümer durchgeführt, die an der Entscheidung nicht teilgenommen haben. In dieser Studie:

• Lage des Gebäudes und des Grundstücks,

• Entwicklungsrechte,

• Die Werte ähnlicher Objekte in der Region,

• Projektpotenzial

Der Preis wird unter Berücksichtigung solcher Kriterien festgelegt.

Dieser Preis die untere Verkaufsgrenze . Anders ausgedrückt: Theoretisch sollten die Aktien nicht wesentlich unter diesem Preis verkauft werden können.

7.2. Möglichkeit des Weiterverkaufs an andere Eigentümer und der Versteigerung

Der Aktienverkaufsprozess verläuft typischerweise in folgenden Schritten:

1. Zunächst erhalten andere Grundstückseigentümer , die dem Projekt zugestimmt haben, die Möglichkeit, die Anteile der Minderheitseigentümer zu erwerben

2. Falls die anderen Eigentümer die Anteile nicht erwerben oder nicht genügend Anteile vorhanden sind, können die Anteile versteigert .

3. Findet sich kein Käufer, muss in einigen Fällen die Verwaltung oder die zuständigen öffentlichen Institutionen eingreifen.

Wichtig aus der Sicht des Minderheitseigentümers ist an diesem Punkt Folgendes:

• Sicherstellen, dass der Verkaufsprozess ordnungsgemäß durchgeführt wird

• Bekanntmachungen und Mitteilungen zustellen,

• Der Preis sollte auf einem angemessenen Niveau angesetzt werden.

7.3. Zahlung des Verkaufspreises an den Eigentümer

Der nach dem Verkauf der Aktien erzielte Erlös stellt eine Forderung für den Minderheitsaktionär dar

• Der Betrag kann im Namen des Eigentümers bei der jeweiligen Institution oder Bank gesperrt werden

• Die Zahlung erfolgt, sobald Malik den Antrag stellt

• Wenn behauptet wird, die Zahlung sei unzureichend, kann dieser Betrag später Gegenstand eines Rechtsstreits sein.

Der entscheidende Punkt ist, dass das Eigentum mit der Übertragung der Aktien endet, der monetäre Gegenwert dieses Eigentums, die Gegenleistung, jedoch für den Eigentümer weiterhin besteht.

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8. Häufig auftretende Probleme in der Praxis

Obwohl die Zwei-Drittel-Mehrheitsregel bei der Stadterneuerung in der Theorie klar erscheint, treten in der Praxis viele Probleme auf.

8.1. Unregelmäßige Sitzungen und Benachrichtigungen

• Versäumnis, eine Einladung zu einem Treffen auszustellen, oder eine unvollständige Einladung,

• Benachrichtigungen werden an die falsche Adresse gesendet, obwohl die Adressen der Eigentümer bekannt sind

• Versäumnis, die Tagesordnung zu spezifizieren oder sie vage zu gestalten,

• Die Benachrichtigung sollte an den Mieter und nicht an den Vermieter erfolgen

Dies sind häufige Fehler. Solche Unregelmäßigkeiten können zur Aufhebung von Entscheidungen führen.

8.2. Fehler bei der Berechnung des Landanteils

• Die Landanteile einiger unabhängiger Einheiten wurden falsch angegeben

• Nichtberücksichtigung von Änderungen in den Grundbucheinträgen,

• Fehlerhafte Berechnung der von den per Vollmacht abgegebenen Stimmrechtsvollmachten vertretenen Aktien

Dies könnte die Behauptung einer Zweidrittelmehrheit in Frage stellen.

8.3. Der Bewertungsbericht spiegelt nicht die Wahrheit wider

In einigen Fällen wird argumentiert, dass die Wertgutachten die tatsächlichen Marktbedingungen in der Region nicht widerspiegeln, nicht mit vergleichbaren Verkäufen übereinstimmen und das Entwicklungspotenzial unzureichend einschätzen.

Der Minderheitsgesellschafter befindet sich in folgender Situation:

• Sie können ein alternatives Gutachten einholen

• Sie können eine Klage einreichen, um die Gebühr zu erhöhen

• Dies könnte den Vorwurf eines unverhältnismäßigen Eingriffs in Eigentumsrechte aufwerfen.

8.4. Sozialer Druck auf Minderheiten-Immobilienbesitzer

Der städtische Transformationsprozess ist nicht nur ein rechtlicher, sondern auch ein sozialer Prozess. Minderheiteneigentum:

• Von den Nachbarn gemieden werden,

• Psychischer Druck,

• Sie könnten mit Aussagen wie „Sie blockieren all unsere Projekte“ konfrontiert werden.

Dieser Druck kann die Willensfreiheit des Eigentümers beeinträchtigen und könnte in künftigen Rechtsstreitigkeiten von Bedeutung werden.

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9. Strategische Empfehlungen für Immobilieneigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind

Ein Grundstückseigentümer, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, sollte nicht passiv bleiben, sondern bewusst und strategisch handeln, um seine Rechte zu schützen.

1. Alle Dokumente sollten schriftlich festgehalten werden. Dazu gehören
   Einladungen zu Besprechungen, Protokolle, Angebote, Berichte, Vertragsentwürfe usw. Fertigen Sie Kopien von allen Dokumenten an und bewahren Sie diese auf.

2. Holen Sie Expertenmeinungen ein.
   Berücksichtigen Sie neben rechtlichen auch technische (Architekten, Ingenieure) und finanzielle (Bewertungsexperten) Gutachten. So können Sie feststellen, ob das Projekt realistisch ist und die vorgeschlagene Gewinnverteilung fair.

3. Es ist unerlässlich, dass ein Anwalt den Vertragsentwurf prüft.
   Wichtige Klauseln wie Lieferfristen, Vertragsstrafen, Garantien, Mietzahlungen bei Zahlungsverzug und die Übertragung von Gemeinschaftsflächen sind oft zwischen den Zeilen versteckt.

4. Führen Sie einen Kalender mit allen wichtigen Fristen.
   Notieren Sie sich die Benachrichtigungstermine und verpassen Sie keine Fristen für Einsprüche und Gerichtsverfahren. Die Mentalität „Das kümmern wir uns irgendwann“ ist eines der größten Risiken bei Stadtentwicklungsprojekten.

5. Seien Sie bei Ihrer Preisforderung realistisch.
   Natürlich haben Sie das Recht, das zu verlangen, was Ihnen zusteht; jedoch könnten völlig unrealistische Forderungen, die weit über dem Marktwert liegen, den Eindruck von „unlauterem Willen“ erwecken, der Ihnen später zum Nachteil gereichen könnte.

6. Verschieben Sie die Verhandlungen nicht bis zur letzten Minute.
   In der Bewertungs- und Verkaufsphase wird es deutlich schwieriger, eine Einigung zu erzielen. Konstruktive Verhandlungen in einem frühen Stadium führen oft zu Ergebnissen, die sowohl Ihnen als auch den anderen Eigentümern zugutekommen.

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10. Warnung auch für Mehrheitseigentümer: Die Rechte der Minderheit zu ignorieren ist gefährlich

Selbst eine Gruppe von Grundstückseigentümern mit einer Zweidrittelmehrheit sollte nicht die Haltung einnehmen: „Jetzt können wir tun, was wir wollen.“.

Weil:

• Vorwürfe von Verfahrensunregelmäßigkeiten,

• Entschädigungsansprüche

• Vorwürfe der Verletzung von Verfassungsrechten

Dies kann sehr schwerwiegende Folgen haben.

Hier einige wichtige Punkte, auf die Mehrheitseigentümer achten sollten:

• den Entscheidungsprozess transparent , teilen Sie die Dokumente.

• Bieten Sie eine realistische und faire Verteilung des Eigentums an Minderheitsgrundbesitzer an

• Vermeiden Sie Drohungen wie: „Wenn Sie nicht unterschreiben, werden Sie obdachlos.“.

• Der Bewertungsprozess sollte auf der Grundlage des Gemeinwohls und nicht nur der Interessen der Mehrheit erfolgen

• Denken Sie daran, dass Sie langfristig gesehen Nachbarn im selben Projekt und im selben Gebäude sein werden.

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11. Schlussfolgerung: Die 2/3-Mehrheitsregel ist ein Mechanismus zur Ermittlung eines Gleichgewichtspunktes

Die Zwei-Drittel-Mehrheitsregel bei der Stadterneuerung ist weder eine „Mehrheitsdiktatur“, die der Mehrheit unbegrenzte Macht verleiht, noch ein System, das die Minderheit völlig hilflos zurücklässt.

Bei korrekter Auslegung und rechtmäßiger Anwendung:

• Es ermöglicht eine schnellere Sanierung erdbebengefährdeter Gebäude

• Es reduziert Verstopfungen, die jahrelang bestanden haben, deutlich

• Es bietet Minderheiten unter den Immobilieneigentümern angemessenen Schutz und Entschädigung.

Wenn es jedoch falsch angewendet wird:

• Verletzungen von Eigentumsrechten,

• Kündigungsklagen,

• langwierige Rechtsstreitigkeiten

• Verschlechterung der Nachbarschaftsbeziehungen

Es wird unausweichlich.

also die Zwei-Drittel-Mehrheitsregel bei der Stadterneuerung und die Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern geht, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind , ist es oft der beste Weg für beide Seiten, sowohl für die Mehrheit als auch für die Minderheit, den Prozess mit rechtlicher Unterstützung, dokumentiert, transparent und geplant durchzuführen.