Verkoop van onroerend goed door een particulier en schadevergoeding voor onrechtmatig gebruik: principes in de praktijk in het licht van de arresten van de 1e burgerlijke kamer van het Hooggerechtshof nr. 2011/10723 E. en 2011/13497 K.

Samenvatting en doelstelling.

In de praktijk komen "onderhandse verkoop" (het opstellen van een document betreffende de verkoop van onroerend goed zonder de formele vereisten na te leven) en "schadevergoeding voor onrechtmatige bewoning" (ecrimisil) vaak in dezelfde zaak voor. De uitspraak van de 1e burgerlijke kamer van het Hooggerechtshof van 22 december 2011, nummer 2011/10723 E., 2011/13497 K. , zet de juridische aard van bezit op basis van onderhandse verkoop duidelijk uiteen, evenals de gevolgen daarvan voor vorderingen tot voorkoming van inbreuk en schadevergoeding voor onrechtmatige bewoning, en de leidende beginselen met betrekking tot het autorisatieregime van handtekeningen en het retentierecht (bewaring) . Dit artikel, gebaseerd op de bovengenoemde jurisprudentie en met verwijzingen naar de huidige wetgeving (Turks Burgerlijk Wetboek artikel 706, Turks Wetboek van Verbintenissen artikel 237, Kadasterwet artikel 26, Notariswet artikel 60, Wetboek van Burgerlijke Procedure artikel 200, enz.), vat systematisch de relatie samen tussen de particuliere verkoop van onroerend goed en de vergoeding voor onrechtmatige bewoning

1) Normatief kader: De vereisten en gevolgen van formele vormen

Een koopovereenkomst voor onroerend goed is niet rechtsgeldig tenzij deze officieel is vastgelegd ( Turks Burgerlijk Wetboek artikel 706 , Turks Wetboek van Verbintenissen artikel 237 , Kadasterwet artikel 26 , Notariswet artikel 60 ). Een "informele koopovereenkomst" draagt ​​daarom geen eigendom over; de koper verkrijgt er geen zakelijke rechten door. Binnen het kader van de gevestigde benadering van het Hooggerechtshof en zijn historische uitspraken in het kader van de Unificatie van de Rechtspraak (1940, Uitspraak 2/77 Unificatie van de Rechtspraak ) kan een informele koopovereenkomst echter wel bepaalde persoonlijke rechten op basis van bezit doen ontstaan . Vooral wanneer de koopsom is betaald en het onroerend goed daadwerkelijk wordt gebruikt, wordt aangenomen dat de koper bescherming kan genieten die vergelijkbaar is met een retentierecht

2) Feitelijke achtergrond van de beslissing: Preventie van inbreuk + compensatie voor onrechtmatig gebruik

In de specifieke zaak beweerde de eigenaar dat een deel van het perceel onrechtmatig werd gebruikt voor landbouwdoeleinden en eiste hij dat de inbreuk werd gestopt en een schadevergoeding voor het onrechtmatige gebruik. De verweerder daarentegen stelde dat hij het betwiste deel privé van de eiser had gekocht en het al lange tijd gebruikte, en overlegde een gedateerde koopakte. De rechtbank in eerste aanleg gaf de eiser gedeeltelijk gelijk; het Hof van Cassatie vernietigde echter de uitspraak en benadrukte dat twee cruciale punten, (i) de privé-koopakte , nader onderzocht moesten worden en (ii) het bezwaar tegen de ondertekening door een deskundigenonderzoek moest worden opgelost

3) Bewijsstelsel: Documenten, deskundigenonderzoek en artikel 200 van het Wetboek van Burgerlijke Procedure

Externe verkoopdocumenten zijn onderworpen aan de beperking van bewijs door middel van een schriftelijk document tussen de partijen ( Wetboek van Burgerlijke Procedure, artikel 200 ). Indien de eiser beweert dat "de handtekening niet van mij is", moet het originele document worden verkregen; de authenticiteit van de handtekening moet wetenschappelijk worden vastgesteld door middel van grafologisch/forensisch onderzoek. Zoals het Hooggerechtshof heeft bepaald, kan het bezit van de gedaagde niet langer als "volledig onrechtmatig" worden beschouwd indien de handtekening van de eiser is; in dat geval worden de voorwaarden voor schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik van het eigendom anders beoordeeld. Omgekeerd, indien de handtekening vervalst is of het externe document geen autorisatie heeft verkregen, kan de gedaagde worden beschouwd als een onrechtmatige bezitter en kan een schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik van het eigendom worden toegekend

4) Gevolgen van externe verkoop: geen eigendomsrechten, persoonlijke bescherming en behoud van rechten

Een verkoop die niet aan de formele vereisten voldoet, leidt niet tot eigendomsoverdracht . Echter, indien de prijs is betaald en de koper bezit heeft genomen, aanvaardt de jurisprudentie van het Hooggerechtshof een persoonlijke bescherming ten gunste van de koper (met name een bescherming vergelijkbaar met het recht op teruggave/verrekening en retentie). In de onderhavige uitspraak stelde het Hooggerechtshof dat indien de handtekening van de eiser blijkt te zijn, de gedaagde, die zich beroept op een informele verkoop, niet kan worden beschouwd als een "volledig onrechtmatige bezitter", en dat er derhalve geen aansprakelijkheid voor ongerechtvaardigde verrijking kan ontstaan; het verzoek om inmenging te voorkomen kan echter worden ingewilligd met behoud van het retentierecht . De eigenaar kan dus de inbreuk op zijn eigendomsrecht, gebaseerd op de formele vereisten, stoppen; tegelijkertijd wordt een evenwicht bereikt wat betreft de bescherming van de door de gedaagde betaalde prijs .

5) Voorwaarden en maatstaf voor schadevergoeding bij onrechtmatig gebruik van eigendom: onderscheid tussen "ongeoorloofde bewoning" en "onrechtmatige bewoning"

Ecrimisil is een schadevergoeding voor onrechtmatige bewoning die een persoon die onrechtmatig onroerend goed gebruikt, verplicht is te betalen . Schuld is niet vereist; het is voldoende dat de eigenaar niet langer in staat is het onroerend goed te gebruiken en erover te beschikken. De hoogte van de schadevergoeding wordt doorgaans bepaald op basis van objectieve huurprijzen , de kenmerken van het onroerend goed, de locatie, de wijze van gebruik en het seizoensgebruik . Indien echter een externe koopovereenkomst een wezenlijke juridische relatie tussen de partijen schept , wordt de bewoning door de gedaagde niet als "volledig onrechtmatig" beschouwd; in dat geval kan, conform de benadering van de Hoge Raad, de vordering tot ecrimisil worden afgewezen of de reikwijdte ervan worden beperkt. In de bestreden uitspraak werd de authenticiteit van de handtekening beschouwd als een criterium voor de toekenning van ecrimisil .

6) Het voorkomen van inbeslagname en het vinden van een evenwicht tussen “gevangenisstraf/detentie”

Eigendomsrechten, vastgelegd in formele documentatie, geven de eigenaar voorrang. Daarom wordt het voorkomen van inbreuken over het algemeen als een regel aanvaard. Het verlenen van bescherming vergelijkbaar met een retentierecht aan degene die de verkoopprijs betaalt en bezit neemt, zorgt echter voor een evenwicht tussen prijs en eigendom : de inbreuk stopt, maar de terugbetaling/verrekening van de door de gedaagde betaalde prijs is gegarandeerd. In de praktijk wordt dit evenwicht bij de uitspraak geformuleerd als "het voorkomen van inbreuken met behoud van het retentierecht ten gunste van de gedaagde met betrekking tot de prijs".

7) Praktisch stappenplan (casusstrategie)

• Documentbeheer: De partij die zich beroept op de externe verkoop het originele document en het betalingsbewijs (bankafschrift, ontvangstbewijs) in het dossier op te nemen; anders neemt het risico op het betalen van een schadevergoeding voor ongeoorloofd gebruik van het eigendom toe.

• Geschil over handtekening: In geval van ontkenning van de handtekening een grafologisch/forensisch onderzoek te worden aangevraagd; de selectie van deskundigen en vergelijkingsmonsters dient zorgvuldig te gebeuren.

• De vordering formuleren: Hoewel de eigenaar naast het voorkomen van inbreuken ook een vergoeding eist voor onrechtmatig gebruik van het eigendom, moet in geval van een mogelijke verkoop aan een derde partij de balans tussen prijs en behoud van het eigendom worden besproken . De partij die zich op een verkoop aan een derde partij beroept, moet aanvoeren dat niet aan de voorwaarden voor een vergoeding voor onrechtmatig gebruik van het eigendom is voldaan , dat zij geen onrechtmatige bewoner is en dat zij het recht heeft het eigendom te behouden op basis van de betaalde prijs .

• Verjaringstermijn en periodekeuze: Bij schadevergoeding voor onrechtmatig gebruik van eigendom moet de periode waarop de vordering betrekking heeft , worden verduidelijkt; discussies over de startdatum voor de renteberekening en indexering moeten worden onderbouwd met bewijsmateriaal.