通过强制执行程序驱逐租赁房屋的租户

通常，租赁协议是双边、持续性合同，其主要义务是允许承租人使用租赁物。土耳其《债法典》（TBK）针对住宅和商业地产租赁，特别是关于终止此类协议的规定，制定了专门条款。此外，租赁协议的期限是固定期限还是无限期，也会对终止产生不同的影响。查阅相关法律法规可知，为避免意外终止，必须设定一定的通知期限。无需法院命令即可强制执行租赁物驱逐的情况属于例外情况；这种情况通常发生在承租人未支付租金（其主要义务）或租赁期满时。.[1]

• 未支付租金（土耳其《债法》第315条）： 未支付租金的租户必须收到书面终止通知。该通知必须声明，如租户未支付租金，则合同终止；通知中必须明确规定最短付款期限，为10天；如果租户租赁的是住宅或商业地产，则为30天。
• 租赁协议的终止（土耳其《债法》第327、328条及后续条款）： 定期租赁协议在其期限届满时终止；但如果双方的行为表明协议继续有效，则该协议转为“无限期合同”。如果租赁涉及住宅或商业地产，则定期合同应依法延长一年。

计算无限期租赁合同终止通知期时，首先必须确定租赁协议的生效日期。然后，将截至当前日期的期间分为每六个月的增量，并在最后一个六个月增量期结束前三个月发出通知（土耳其《债法典》第329条）。但需要注意的是，此规定不适用于固定期限的住宅或商业租赁，因为根据法律规定，此类合同将自动续期一年。.

• 住宅和商业地产租赁协议的终止（土耳其债法典第347条）： 出租人不得仅以租赁期满为由终止合同。但是，承租人可以在租赁期满前15天发出通知终止合同。
• 驱逐承诺： 根据最高上诉法院的判例，如果驱逐承诺与租赁协议同时订立，则该承诺无效。房东可以依据合法订立的承诺，在约定的驱逐日期后一个月内，通过申请强制执行或提起诉讼的方式终止租赁协议。（土耳其债法典第352/1条）

根据以上一般性解释，通过强制执行程序驱逐租赁房屋的程序可概括如下：

• 如果租金尚未支付；[2]

如果房东要求租户支付拖欠的租金并驱逐租户，则无需法院命令即可启动强制执行程序。根据《强制执行与破产法》第269条和《强制执行与破产法条例》第35条的规定，在债务人提出强制执行请求后，将向租户发出付款令。收到付款令的租户（债务人）可以在收到通知后7天内提出异议，也可以选择不提出异议，从而使强制执行程序生效。租户必须明确且肯定地对租赁协议提出异议；租户也可以承认租赁协议的存在，但同时提出其他异议理由。如果租户对租赁协议的存在提出异议，房东若要请求撤销异议/驱逐，则租赁协议必须采用书面形式并经过公证。.

如果租户对付款令没有异议，则有关拖欠租金的强制执行程序将最终生效；对于驱逐，房东还必须在通知期届满后 6 个月内向强制执行法院申请驱逐令。.

• 如果租赁期限已到期；

如果涉案房产出租用途并非住宅/受保护的工作场所，租户可在租期届满后1个月内，请求执法部门启动无需法院命令的驱逐程序。如果租户在收到驱逐令通知后7天内未提出异议，则驱逐令生效。[3] 如果租户在15天内仍未腾空房产，执法人员将强制执行。

如果所涉房产是用作住宅或商业用途的租赁房屋，那么驱逐承诺就变得至关重要，因为如上所述，合同在初始期限届满后依法延长一年。.

[1] Mehmet Kâmil Yıldırım/Nevhis Deren Yıldırım， 《执行和破产法》，第 8 版，伊斯坦布尔：Beta Publishing，2021 年，第 14 页。 350.

[2] Hakan Pekcanıtez/Muhammet Özekes， 《执行和破产法的实用研究》，第 20 版，伊斯坦布尔：Onikilevha 出版社，2021 年，第 149 页。

[3] Mehmet Kâmil Yıldırım/Nevhis Deren Yıldırım， 年龄，第 354 页。